Как разделывать «гуся» - расторжение договора купли-продажи квартиры⁠⁠

Господа, а знаете какой самый безопасный вид взятки? Это обед. Ну где вы видели, чтоб посадили за хороший обед? И прячется укромно, и взять можно много: почем белужья икорка, да коньяки старые – известно всем.

Примечательно, что и первая зафиксированная смертная казнь на Руси за взятку, была назначена за несъеденного гуся, вот как об этом пишут:

«А кто из вас умеет гуся разделывать»?

— спросил Иван Грозный у палачей на торговой площади. Перед ним на коленях стоял осужденный дьяк.

«Слишком большой посул взял, — пояснил царь, — гуся, нашпигованного монетами принял». Палачи молчали. «Так я вас научу, — продолжил, посмеиваясь, Грозный. — Сначала отрубите ему ноги по половину икр, потом руки по локоть».

Блеснул топор. «Что, вкусно ли гусиное мясо»? — ласково обратился Иван к воющей от боли жертве. Но вот, наконец, несчастному отрубили голову.

Это была первая казнь в России за взятку. Шел 1556 год...

Начинается эта история в феврале 1995 г., когда наш доверитель — Бос убивает своего родного брата. Бос сразу и полностью признаёт свою вину, однако следствие не берет его под стражу, так как у Боса есть весьма неплохой «гусь» — неприватизированная «двушка».

13 июля 1995 г. Бос приватизирует свою 2-х комнатную квартиру.

20 июля 1995 г. Бос продаёт квартиру Кацу с условием пожизненного проживания Боса.

24 июля 1995 г., дождавшись купчей, Босу изменяют меру пресечения и берут под стражу, а в дальнейшем осуждают на 8 лет лишения свободы.

Освободившись условно-досрочно в марте 2000 г. и, придя домой, Бос в квартиру не вошел, т.к. в ней проживали квартиранты. Ему показали документ, согласно которому сразу после осуждения — в 1995 г., он был выписан на улицу. Устроив себе постельное место на лестнице в своём подъезде, где спал на коробках зимой, а летом ночевал в заброшенной возле дома машине, Бос, при помощи соседа-юриста, предъявляет иск у Кацу о расторжении договора купли-продажи.

Первым решением в иске Босу было отказано и, со стадии кассационного обжалования, мы начали работать по делу, решение в Мосгорсуде было отменено.

Вникая в суть. Заявленый иск о расторжении договора был основан только на нарушении права проживания Боса в квартире (1 год 9 месяцев он не мог попасть в квартиру). Однако, после кассационного рассмотрения в Мосгорсуде, с 24.12.2001 г., по «рекомендации Мосгорсуда», Кац впустил в квартиру Боса и с этого момента тот стал там проживать.

Проанализировав ситуацию, мы дополнились вторым основанием для расторжения договора: денег за продажу квартиры истец не получал. Стоит отметить, что изначально положение Боса нам казалась очень слабым, почти не верилось в успех. Сложность заключалась в том, что Бос теперь мог проживать в квартире, т.е. длительное нарушение права проживания Боса — было устранено, хотя и не лишало его права требовать расторжения договора.

Расчет по договору

Расписки о передаче денег у Каца не было — вроде хорошо, однако в п. 4 договора было указано: «Я, «Б», продал «К» указанную квартиру за 17.186.276. (цифра прописью) рублей, каковую сумму получил с покупателя при подписании настоящего Договора».

Без труда представляем себе ситуацию «суши вёсла»: если бы Кац и нотариус твердо сказали, что расчет по договору произведен у нотариуса до подписания договора, что подтверждается договором, потому Бос его и подписал, а по проживанию — так сейчас же живет и препятствий никто не чинит.

Но по деньгам, в процессе рассмотрения — пошла писать губерния, т.е. возникло несколько версий:

1. Нотариус дал ответ, что расчет произведен до подписания договора. Ответчик же в процессе многих судов имел несколько версий-пояснений:

2. Деньги он передавал после регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3. Деньги передавались жене Боса, после подписания договора и в присутствии нотариуса.

4. Деньги передавались Углову (другу Боса), но с ведома самого Боса.

5. По договору: «получил с покупателя при подписании договора».

Таким образом, по оплате сформировались пять взаимоисключающих версий, что дало повод суду согласиться с утверждением истца, что деньги не передавались вообще и имело место нарушение п.4 договора, а по проживанию п. 6, что является нарушением существенных условий и согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ – договор подлежит расторжению. Детально правовая позиция расписана в самом решении о расторжении договора.

29 ноября 2002 г. состоялось решение суда о расторжении договора, которое было Кацем обжаловано, но 20.02.2003 г. — вступило в законную силу. Однако возвратить квартиру в собственность, снять ответчика и его дочь с регистрационного учета, на основании решения суда — не представилось возможным, т.к. в решении на этот счет указаний не имелось. Казалось бы, что может быть проще: договор купли-продажи расторгнут, верните квартиру в собственность! Однако чтобы этого добиться, потребовалось ещё два года.

Нами был предъявлен иск о возврате в собственность и применении всех правовых последствий связанных с расторжением договора. Воодушевленный фундаментальными знаниями о сроке исковой давности, Кац в каждом судебном заседании, начал твердить молитвой, о пропуске 3-х годичного срока. Соответственно, требования о снятии с регистрационного учета его самого и его 1995 г.р. дочери (которую он несколько раз приводил с суд) — являются незаконными, т.к. он собственник.

Первым решением суд иск Боса удовлетворил, но 2-я инстанция решение отменила, одним из оснований было неисследование вопроса о пропуске срока исковой давности. При новом рассмотрении, Босу было отказано в удовлетворении иска, и кассационная инстанция оставила решение без изменения.

Тут Кац серьезно пошел в наступление, держа перед собой «щит и меч» — свидетельство о праве собственности: опять появились добрые ОВД-организмы, твердо вставшие на защиту прав собственника, который свободно «высаживал» два раза в неделю входные и межкомнатные двери, вышвыривал на улицу вещи и людей, сеял устные и письменные угрозы.

Об абсурдности позиции судов 1-й и 2-й инстанции, пришлось срочно писать надзорной жалобой.

Правовая позиция изложена в надзорной жалобе, с которой Президиум согласился и сводится к тому, что в силу п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ:

при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Положения указанных норм закона, судом при постановлении решения не учтены, оценки тому обстоятельству, что требования Боса связаны с расторжением договора и являются следствием вступившего в законную силу решения, судом не дано.

Иск Боса о возвращении спорной квартиры ему в собственность, аннулировании регистрации права собственности Кац на спорную квартиру и аннулировании его с дочерью регистрации в этой квартире, не мог быть им заявлен до обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и разрешения такого требования судом.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ

«стороны не вправе требовать того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон»

В этой связи, вывод суда о том, что для предъявления Бос такого иска, течение срока исковой давности определяется датой освобождения его из мест лишения свободы, нельзя признать правильным.

Скромно, на одном листочке, попросив отменить и направить на новое рассмотрение, мы никак не ожидали получить решение в надзоре.

18 августа 2005 г., с участием адвоката Малиновской Н.А., Президиум Мосгорсуда своим постановлением вынес новое решение, которым квартира была возвращена в собственность Босу, с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли — продажи, т.е. с 20.02.2003 г., Кац и его несовершеннолетняя дочь 1995 г.р. — сняты с регистрационного учета. Государственная регистрация права собственности Каца на квартиру была аннулирована.

Разделанный и давно съеденный «гусь», восстав из пепла словно Феникс, вернулся к хозяину.

Пильгуй Сергей Николаевич