Стоит ли беспокоиться?⁠⁠

Вам на месте лучше видны фактические обстоятельства заключения той сделки; в исходном тексте поста они не были указаны, поэтому я допустил, что сделка может быть небезупречной, в связи с чем не исключается вероятность, что к сделке могут быть применены подходы из судебной практики, приведенные мной выше.

Собственно, я включился в диспут с ereboro лишь с целью поумерить его шапкозакидательский пыл, мол, если через Росреестр прошло, то и бояться нечего.

Гражданская сторона проблемы:

У третьих лиц не возникнет вопросов, если сделка между взаимозависимыми лицами на нерыночных условиях, под которыми следует понимать и занижение цены продажи, и передачу по договору дарения, не привела к тому, что обязательства продавца по отношению к таким лицам стали неисполнимыми.

Если же есть вероятность, что такие обязательства существуют или могут возникнуть вскоре после сделки, то от её проведения лучше бы отказаться. Например, продавец - ИП с долгами перед контрагентами или бюджетом, или продавец - поручитель по обязательству, по которому основной должник не смог рассчитаться, и требования кредитора были или в ближайшем будущем могут быть предъявлены к поручителю.

Следует также учитывать, что в случае со сделкой между братьями покупатель вряд ли сможет защитить свой статус добросовестного приобретателя и убедить суд в том, что не знал, что у продавца были или ожидались финансовые проблемы, из-за которых продавец мог лишиться квартиры. То есть, наличие взаимозависимости между покупателем и продавцом понизит стандарт доказывания для третьей стороны, настаивающей на недействительности сделки.

Кроме того, продавец, оставшись собственником единственного жилья, может в случае своего банкротства столкнуться с отказом в применении к такой квартире исполнительского иммунитета: судом может быть указано, что продавец специально создал условия, в которых его жильё единственное.

Налоговая сторона проблемы:

В общем случае налоговый орган при проверке правильности исчисления НДФЛ по сделке купли-продажи недвижимости сравнивает две стоимости: договорную и кадастровую. Если договорная окажется ниже, чем 70% от кадастровой, то налоговый орган вправе рассчитать доходы продавца от сделки в размере этих самых 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Ваша ситуация, впрочем, такой риск не порождает: в конкретном случае имущество находилось в собственности продавца заведомо больше минимального предельного срока владения (в рассматриваемом случае квартира была изначально куплена, потому такой срок составляет 5 лет). Поэтому такая реализация вообще не признается доходом продавца, облагаемым НДФЛ, и по такой сделке у продавца даже не возникает обязанность отчитываться (подавать декларацию).

Факультативное примечание: в рассматриваемой ситуации у брата-покупателя вне зависимости от цены сделки не возникнет право на применение имущественного вычета, предоставляемого при приобретении жилья (те самые 2 млн, на которые можно уменьшить доходы, облагаемые по основной ставке 13 (15) процентов), так как такой вычет не предоставляется по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Вышеприведенный перечень тонких моментов не является исчерпывающим и носит иллюстративный характер.

А так сама по себе финансовая щедрость по отношению к брату не порицается, разумеется.

Это не серьёзно, это из пальца высосано.

Из пальца высосано изначальное утверждение, что "регистрация в Росреестре" железобетонно охраняет право собственности.

Ну продал/подарил сестре официально и продолжил жить, и что в этом незаконного?

ГК РФ, статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Другими словами, сделка, совершенная лишь с целью номинальной смены собственника, является ничтожной; лицо, чьи права ущемлены такой сделкой, вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 3 ст. 166 ГК РФ, п. 78 ПП ВС РФ от 23.06.2015 N 25).