247

Решаем проблемы внутри многоквартирного дома

Живу в многоквартирном одноподъездном доме. Недавно решили ставить шлагбаумы и пока проводили собрания собственников, голосование и прочие мероприятия по факту данного события, параллельно решил провести ревизию по счетам, деятельности управляющей компании, состоянию дома. Ну а что? Шлагбаум и видеонаблюдение требуют больших как разовых затрат, так и ежегодных небольших, но расходов на абонентку и обслуживание. Каждая копейка дома на счету и любая возможность сэкономить/заработать должна быть использована.


Пока лазил по техпомещениям дома и фотографировал всякое поломанное говнище для составления заявок на устранение, в очередной раз проходя мимо трёх здоровенных коробов с коммутационным оборудованием "ентих интернетчиков" поймал себя на мысли, а за чей собственно счет и на каких правах они тут торчат...Было определено оборудование трех провайдеров: яйцо, домсру и ростелепорт.


Идем на сайт управляющей компании и смотрим информацию по конкретному дому, которая согласно ФЗ подлежит раскрытию. В информации за отчетный период собственно доходы/расходы, что на что потрачено.


Кстати, на 9 этажей мест общего пользования управляющая компания потратила около 4000 р. на закупку лампочек. Учитывая, что 90% ламп заменяются самими жильцами, видимо по инерции совка. Поэтому если у вас перегорела лампочка, звоните в управляйку, у них в типовых договорах эта услуга прописана. Не в том плане, что за копейку удавимся, а просто чтобы они не расслаблялись...но не суть. Вернемся к интернету.


Так вот, из документации следовало, что только яйцо добросовестно платит 3000 р. в год за кусок стены для своего саркофага. В договоре управляйка схитрожопила и написала, что возлагает на себя обязанности самостоятельно устанавливать тарифы и отламывает кусок от прибыли жильцов в размере 10%, типа агентское вознаграждение, ага.


Общался по этому вопросу со старшими соседних двух домов, у них ситуация аналогичная. Провайдера три, платит один. Помимо этого, на первом этаже ещё и магазины, которые размещают уличную рекламу на фасаде дома. Оказалось, что одному из домов аналогичная мысль пришла на день раньше и они уже были в управляющей компании, задав этот вопрос в том числе.


Собственно управляющая организация сообщила, что у них есть отдел, который занимается подобными штуками. Взыскивает долги, судится от имени жильцов и т.п. Еще выяснилось, что у них целая тарифная сетка для рекламы. Например, стандартная вывеска над крыльцом магазина, расположенного в МКД, обойдется в 5000 р. в месяц, в пользу жильцов дома.


Как известно, у дома существует два счета. Спецсчет на капремонт и счет на ОДН и текущий ремонт. Именно на последнем аккумулируются средства, вырученные с прибыли за сдачу в аренду жильцами нежилых помещений.


Если брать в пример образцовый дом, расположенный неподалеку от нас, ежемесячно они собирают за рекламу, аренду площадей для оборудования провайдеров и размещение сотовых ретрансляторов чуть меньше 30 тысяч в МЕСЯЦ. Сами понимаете, что это почти 360 тысяч в год и не нужно скидываться на озеленение, благоустройство, текущий ремонт, видеонаблюдение и шлагбаумы жильцами. Деньги тупо есть. Для сравнения у нас за 10 лет накопилось чуть меньше 200 тысяч.


Собственно в УК сообщили, что договоры с остальными провайдерами не заключались и необходимо предоставить им факты нахождения такого оборудования в доме, на основании чего они смогут инициировать исковую деятельность. Посмотрим.


Немного правовых аспектов:


п 4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.


Статья 248. ГК РФ. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.


Эта статья, кстати прямо запрещает УК запускать руки в деньги собственников, однако если они выполняют добросовестно работу по взысканию денег, ну пусть берут свои 10%.


Статья 1105. ГК РФ. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.


Статья 1107 ГК РФ. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.


Правильный порядок подобного использования сторонними лицами общего имущества жителей должен выглядеть так:


-получение 2/3 голосов путем проведения собрания собственников жилья о возможности размещения оборудовании/рекламы с определением места, сроков и оплаты

-протоколом собрания обязать УК или ТСЖ (в зависимости от формы управления) совершить от имени жильцов необходимые процедуры по заключению договора и по контролю договорных обязательств

-перечислять деньги на нужды дома в статью ОДН


Даже если управляющая компания заключит договор напрямую, он не может считаться законным без разрешения собственников.


Собственно, делюсь такой общей информацией с теми, кто возможно столкнулся или столкнется с подобным у себя в доме. Вопрос отношения к себе, на самом деле. Общество, в силу своей правовой безграмотности, позволяет обращаться к себе, как к тупому стаду по принципу "жри, что дают". С проведением приватизаций и передачей домов на содержание самим жильцам никто, кроме вас, ничего не будет для вас делать. Я не беру в расчет всякие акции местных депутатов по бесплатным установкам детских площадок и лавок - это предвыборные подачки. За состояние вашего дома, его фасада, крыш, помещений и т.д. отвечаете только вы. За состояние придомовой территории, если таковая поставлена на кадастровый учет, отвечаете только вы. Даже за состояние мусорных баков отвечаете вы. Мы. Нам даны инструменты в виде управляющих компаний, которые нанимаются жителями для делегирования полномочий по управлению домом. Либо ТСЖ, которые формируются из числа самих собственников. Поднимите договоры управления, обязанности жителей, УК и ТСЖ, знайте, за что вы платите и что вам обязаны предоставлять в качестве услуг.


С появлением интернет-сервисов городских администраций, ГИС ЖКХ и госуслуг стало намного проще влиять на исполнителей в лице управляек и ТСЖ. Не нужно писать заказные письма, звонить в колл-центры (чаще аутсорсинговые). Можно просто через сервисы направлять требования и жалобы в УК, ТСЖ, Жилищную инспекцию, гор.Администрацию и т.д., прикрепляя фото и видео с фактами нарушений и бездействия, а статусы текущей обработки обращений отражаются.

Дубликаты не найдены

+11

УК без решения собственников (обязательно подтвержденного протоколом собрания) даже чихнуть сама за ваши деньги не может :) Он ведь по сути кто? Правильно: обычные наемные рабочие, типа дворников, что бы собственники сами двор не подметали. Просто они не только двор метут, а еще и вашими финансами рулят. Только потому, что вам по каким-то причинам лень этим заниматься самим. :)

Народ у нас не очень законодательно грамотный, да и на самом деле просто ленивый. Потому что это нужно вникать, ходить кому-то что-то доказывать и вообще стать не совсем удобным человеком для большинства вокруг.

Самый первый и страшный враг любой УК - Инспекция по жилищному надзору.

ЗЫ: я руководитель еще молодой (1 годик) и пока маленькой (3 МКД) УК, так что сильно мну не пинайте :)

раскрыть ветку 21
+7

Всё так. Самому пару лет назад закончил руководить УК на протяжении 6 лет, правда меня участи жильцов обошли стороной - моя УК занималась офисными зданиями. Зато я от и до прочувствовал понятие "качества услуг". Когда тебя носом тычут в каждую пылинку за каким-нибудь сейфом и ты понимаешь, что ты должен убрать эту пылинку, потому что тебе за это платят деньги. А уж снегопад и очистка прилегающих территорий это вообще ужас. До сих пор при виде снега после 22 часов пробирает дрожь, ибо приходилось все бросать, подрывать подрядчика, который зачастую уже был занят в другом месте, искать трактор, а иной раз садится в машину и тупо объезжать стройки, чтобы найти там работяг и договориться с ними за нал почистить вручную, а потом до 6 утра контролировать их работу. Чаще - держа в руках лопату.

раскрыть ветку 1
0

Сегодня, я весь такой из себя директор, менял с еще одним директором (нас пока 2 работника на фирме и в штате нашей УК) канализацию в одном из наших МКД. Пришел домой, с запахом далеко не фиалок.

На прошлой неделе в одном МКД полностью заменили все старые трубы канализации. Прокачали какашечный юмор на пару лвл. :).

Зимой мы с ним на пару гребли снег, долбили лед, еженедельно убираем территорию.Все прошлое лето мы провели на крышах, занимаясь ремонтами протекающей кровли. Этим летом нас ожидает еще одна такая крыша.

Самое интересное, что я живу в доме, который обслуживает другая УК. Так я их работников вижу очень редко, возле дома грязновато. На инженерные системы всем плевать. Вот такие контрасты: сам роешь землю как лошадь, что бы все было чики-пики и собственники были рады. А живу в доме, который обслуживают лентяи.

+2

А вот кстати по шлагбаумам. Вы владеете информацией? Я конечно понимаю, что по большей части это регулируется на региональном уровне. Дело в том, что у всех каша разной информации, в СМИ информация вообще некорректная.


Обычно говорят, что процедура следующая:

- поставить придомовую территорию на кадастровый учет

- провести голосование и составить протокол

- получить разрешение от МЧС

- получить разрешение от ГИБДД

- направить документы в администрацию и получить разрешение


На деле оказывается так:

-  земля уже на учете и в собственности жильцов

- голосование проведено, протокол получен

- МЧС пишет, что не в обязанности не входит согласование. Просто установленный шлагбаум должен отвечать обозначенным противопожарным требованиям.

- ГИБДД вообще нахер это не надо, потому что двор не является элементом проезжей части

- Администрация сообщает, что регулирует только установку шлагбаумов в местах общего пользования, т.е. тех, которые на балансе муниципалитета (тротуары, парки, площади и т.д.), а в случае принятия жильцами решения об установке шлагбаума на придомовой территории согласие и участие администрации в лице департамента архитектуры не требуется вовсе


И по факту оказывается все в разы проще. Голосуем, ставим. У вас не было прецедентов пока? Как это у вас происходит?

раскрыть ветку 18
0

Я проживаю в Республике Крым, так что российское законодательство у нас тут работает пока еще не в полном объеме. Но, поработав годик в качестве руководителя, я понял одну важную (и капец какую банальную) вещь в этом бизнесе - без бумажки, все самые благие начинания будут какашкой :)

Очень сильно рекомендую пройтись по всему списку (кадастрирование, протоколы СС, разрешения от МЧС и ГИБДД, и самом собой муниципальная администрация) и получить все подписи. Даже если кто-то из них говорит что это необязательно. Просто потому, что проверять будут "как должно быть" (даже если сами проверяющие не сильно в этом рубят фишку :) ). И если чего-то не будет хватать, заставят демонтировать. А это потерянные деньги и что самое важное - ваша репутация человека который все это затеял и провалил начинание. Сначала работаем на имя, потом имя работает на нас. Как-то так. Я еще не профи, а только учусь.

раскрыть ветку 14
0

Вот тоже предстоит эта процедура в МО. В мск есть отдельный закон, который четко обозначает все требования. А вот в области - на усмотрение местных депутатов. Т.е. они решают, какие бумажки они хотят получить, что бы выдать разрешение. Это я звонил в какую-то контору в мск, которая ставит шлагбаумы и подключает к диспетчеру. Они мне про область и рассказали. Думаю имеет смысл обзвонить несколько таких контор и поинтересоваться опытом и необходимыми документами.

0

Зондировал этот вопрос, по сути да, голосуем ставим, но не советую гонятся за дешевизной, а обзаботится нормальным техническим обеспечением и интеркомом, что-то типа http://комендант24.рф Кучу нервов себе сэкономите.

раскрыть ветку 1
+3
Купил квартиру,домом рулит управляющая компания.Ну как рулит,деньги себе гребет,а толком ничего не делает.Поднимал этот вопрос,но большенству жильцов вообще похер.Пытались несколько раз провести собрание—из 120 квартир приходит максимум человек 15-20
раскрыть ветку 7
+3

Это все знакомо. Во всех навязанных УК так, когда вначале 2000-х жители "выбрали" свою управляющую компанию, отношение примерно такое. Поэтому варианта два:


1. Сменить УК на частную. Ну понятно, что УК в любом случае частная, я про малые управляющие компании, которые ведут свой бизнес, а не являются инструментом обогащения чиновников. У меня в соседнем доме поменяли. В новой УК люди понимают, что такое сервис и стараются заработать себе имя. По звонку лично директору через 30 минут появляется толпа дворников и чистит снег, например.


2. Заставить текущую компанию исполнять свои обязательства. Как по мне, это проще, но требует многих движений, например в жилищную инспекцию, администрацию, а в запущенных случаях, как у других моих соседей по двору - в прокуратуру и суд (у них УК сдавала в аренду бизнесу общую собственность жильцов, не платя жильцам).

Но зато со временем руководство УК понимает, что от вас никуда не деться и лучше делать молча то, что должны делать. В редких случаях большие дяди (ну такими они себя считают) настолько упиваются своим самолюбием и верой в себя, что теряют связь с реальностью и не замечают момент, когда у них уже под жопой начинает полыхать. Но чаще все-таки они совершают вменяемые действия.


Основной вопрос и краеугольный камень проблемы - жильцы, все верно. Часть из них живет ещё ЖЭКами и СССР, где дома содержит муниципалитет, а не они. Управляющая компания для них не наёмная горничная, а чуть ли не надзорный орган, куда они жалуются на сами не знают кого. Работа с жильцами - это долгая и вдумчивая работа. Ну представьте, что вы агент КГБ и вам надо завербовать какого-нибудь английского чиновника, отвечающего за атомную энергетику :)

Собрать стадо в стойло и попытаться что-либо донести - не работает. Нужно с каждым изо дня в день адресно работать, слышать его проблемы и вбрасывать нужную информацию, ввинчивая в нее его проблемы, чтобы он увидел решение.


Стоишь у подъезда, идет сосед, спотыкается о сугроб:

-ух бля...зоебали, опять трахтор Путин не прислал!

-плохо да?

-ага!

-трактор приезжал на самом деле, почистил там вон, с краю...

-от тыть бля, а тута то чаво не почистил?

-так вон машины стоят, видишь? Это не наши, это в соседний торговый центр приехали сотрудники на работу.

-пядорясы! Понакупають вёдер своих!

-точно-точно...Вот если бы был у нас шлагбаум, были бы только наши три машины и двор свободный был. И под окна бы тебе никто не пердел, и трактор до асфальта все вычищал бы, как вон в том дворе со шлагбаумами...

-да, надо-надо, точно, довай уделаем шлагбаум

-да надо бы!


И это только один из десятков диалогов с каждым таким непонимающим и нежелающим. Потом у них в сознание уже впитывается эта информация, будто они сами придумали эту идею. Потом уже вот можно всех собирать и предметно разговаривать, со схемами, сметами и протоколами. Потому что человеку не нужно ничего ровно до момента, пока это не коснется его. Видеонаблюдение? Нахуй! Через месяц приходит: "у тебя там камера на окне, посмотри, кто мою машину поцарапал? И это...мы там помнишь хотели на камеры скидываться?".


Дом - это такое маленькое государство, где действуют такие же принципы управления обществом и  методы формирование идей. Жаль, что свой телеканал в доме накладно сделать :) Но в принципе, инструментов итак хватает.

раскрыть ветку 5
0

Согласна. Небольшие частные компании больше стараются, нарабатывают себе репутацию. Сейчас как раз в такую переходим. Для сравнения: у нас в районе во всех дворах снега по колено, во дворе дома, который они обслуживают, расчищено до асфальта. Но с жильцами да, проблема. Никак не доходит, что чтоб делалось, надо платить. А где тебе предлагают слишком дешево, скорей всего накручивают на других статьях расхода и не факт, что вообще будут что-то делать.

0
А подскажите пожалуйста, вот у нас ук, но двор завален снегом, крыша течёт и дворник не убирает. Жалобы пишут куда только можно но толку ноль. Уже и в жилищную инспекцию писали и в прокуратуру. Отписки одни. Что делать???
раскрыть ветку 2
0

По п.1 - главное, не нарваться на инициативных идиотов. У нас такая конторка, едва получив дом, попыталась навести порядок: двор асфальтом перестелить, убрать "лишние" кабели провайдеров и т.д. - кончилось летним ливнем, "бюджет капремонта полностью освоен, чините крышу сами".

0

А попробовать провести очно-заочное или только заочное собрание?

У нас старая УК тоже особо ничего не делала, на все вопросы один ответ- "денег нет, но вы держитесь". я с ними все лето переписывалась, а потом их ответы в жилинспекцию. Начали реагировать уже даже просто на мою фамилию. Дошло до смешного, у меня квартира на 4 этаже, так ремонт подъезда сделали ровно вокруг моей квартиры и все.

+2
давно над этим думаю, только вот проблемка есть, больше половины квартир в доме сдается, и как быть хз, хрен кого найдешь, а управляйку давно сменить надо
раскрыть ветку 1
+2

Найти можно, при желании. Есть домовая книга, есть контакты собственников. Если не знаешь жильцов, там можно все найти. Ну и должен быть старший по дому или другое лицо, данные в управляйке есть. У нас процентов 90% сдают квартиру классическим способом - без регистрации прибыли в налоговой. С таких очень легко нужные подписи получать. В моем доме к счастью такого нет, отношения со всеми собственниками-арендодателями хорошие и они даже сами заинтересованы во всех этих движениях больше остальных. Ведь видеонаблюдение, парковка и благоустроенный двор позволяют сделать сдаваемое жилье более привлекательным ;)


И потом...ну сменишь ты управляйку, что дальше? Больше жильцов станут вовлечены? Нет. Заставь сначала текущего исполнителя работать. По дому наверняка куча недочетов, чтобы их исправить, другие жильцы тебе пока не требуются.

+2

Плюс еще такой момент. Оборудование провайдеров подключено к общедомовой электросети напрямую. Тупо вывели с машинного отделения розетку и включились. Потребляемая энергия регистрируется на общедомовой счетчик. Однако моя старшая по дому заверила меня, что тариф на общую электроэнергию учитывается по ставке пропорционально квадратным метрам собственника, а не по показателям счетчика. В квитанциях проверил, вроде так оно и есть.

раскрыть ветку 6
0
Отдельный счётчик так то и не нужен. Посчитать примерное потребление и включить в плату аренды.
0

С машинного помещения? Тогда обслуживающей лифты конторе могут башлять вместо УК

раскрыть ветку 4
+2

Вы наверно не очень себе представляете процесс управления МКД...Принцип таков, что лифты обслуживает УК, привлекая своих подрядчиков. А электроэнергию поставляет региональный оператор и это никак не касается УК.

раскрыть ветку 3
+2

ТС молодец, разобрался.

+1

Сохраню пост себе.

0
А у меня вот возник вопрос, если как вы написали депутат кинет подачку и поставит детскую площадку на придомовой территории, а проиграв выборы приедет ее сносить. В своем ли он праве, или уже получается что он ломает имущество жильцов?
раскрыть ветку 2
0

Если площадка строится на придомовой территории, поставленной на кадастровый учет, то все имущество на ней становится собственностью жителей и передается на баланс в ТСЖ или УК. Если площадка на муниципальной земле, то тоже самое, но собственность муниципалитета. Ведь он не просто так и не на свои деньги строит, а на деньги муниципального бюджета или партии.

раскрыть ветку 1
0
Ну вот и я о том же передали на баланс а он сносит, как быть? И как это он рекламу себе делает не за счёт спонсоров а за наш же счёт?
0

По всей Москве установлены вот такие рекламные стенды под видом информационных. Размещается там регулярно обновляемая реклама и изредка полезная информация. Теперь самая вишенка - собрания собственников для разрешения размещения рекламы не проводилось, протокола не существует.

4 года бился с УК, МЖИ, Прокуратурой, Управой и Префектурой. Вечно всякие отписки и игра в футбол, а также вялые проверки, за день-два до которых реклама волшебным образом пропадала, а потом снова появлялась. Сначала УК сообщала полиции, что собрание то было и вот он протокол...но стоило мне написать,чтобы его проверили на подлинность, сразу ррраз...протокола нет, потому что он не нужен. Там такие отписки были, просто дичь.

Это масштабный бизнес, крышуемый, возможно, Мэрией Москвы. Но то, что Префектуры и Управы в доле, это точно.

P.S. Можете заметить, что на стендах размещалась и реклама финансовой пирамиды Кэшберри, что явно поспособствовало увеличению "обманутых дольщиков". Деньги ж не пахнут.

Могу и пост запилить с приложением всех документов, если кому интересно. В частности по ответам УК их уже можно привлекать за обман контролирующих органов (сначала протокол ООС есть, чуть позже - нетути).

Иллюстрация к комментарию
Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку 6
0

О...у нас управляйка за такие стенды, кстати, по 200 р. в месяц берет в пользу дома. У стендов есть владельцы - рекламное агентство.

раскрыть ветку 5
0

Управляйка у вас в этом плане честная, аж завидую:)

Чистый Город М называется это агентство. Которое за подобное в другом районе штрафовали на 500 тыс. (прокуратура их добила, они сопротивлялись аж до Арбитражного суда).

А вот у нас в ЗАО г.Москвы полный писец с законностью и надзорные органы в спячке постоянной:(

раскрыть ветку 4
0

А домофон есть? Платите за него? а ведь их оборудование тоже где то расположено и питается от общедомовой электроэнергии. Сам работаю в инет провайдере, платим только за электроэнергию, тем на чьей стене расположено оборудование скидка на инет, все довольны. Один дом начал бунтовать, тогда им задали вопрос насчет домофона, жильцы в домофонную организацию, та им им договор в лица, и все, как миленькие платят за домофон, и от нас отстали. Если и брать то со всех, а не выборочно

раскрыть ветку 4
+1
Сам работаю в инет провайдере
тогда им задали вопрос насчет домофона

Открыл ты такой автомойку без документов, на красной линии. К тебе подходят из прокуратуры и говорят - чувак, ты без документов. А ты такой: "А вон через дорогу ИП Петров тоже без лицензий шаурмой торгует! А ещё у меня договор с ООО "Педалька" на мойку их авто, у меня обязательства перед ними"


И прокуратура такая: "ой бля, ок тогда, извини".


Что за древний русский обычай нивелировать свои косяки косяками соседа?

раскрыть ветку 3
0

У провайдеров нет лицензии? есть! при чем тут наличие лицензии и установленное в подъезде оборудование в предчердачном помещении или просто подъезде? договора нет, это другой вопрос, за электроэнергию не платят, третий вопрос

раскрыть ветку 2
0
Для равнения.У нас в Киеве оссб , бюджет дома годовой 45000$. Жильцы платят 0.11 центов за квадратный метр за обслуживание и коммуникации. Дом 4 подъезда по 12 этажей . На етаже по 5 квартир. И заработок с жильцов копеечные . У нас оссб очень хороша зарабатывает и регулярно делает ремонты в парадных , уборку на каждом этаже . Озеленение , полив ,уборка преддомлвой територии и прочее.И территория дома больше самого дома. Тьху тьху , что б не сглазить.
раскрыть ветку 4
+1
У нас в Киеве оссб

окислённая сульфит-спиртовая барда


нашел только такое определение :) Это что за структура у вас?

раскрыть ветку 3
+1
Это на украинском , объеденение совладельцев многоквартирного дома. Фирма, которой управляет один из жильцов дома, которого выбирают на общем собрании. Каждый года баланс вешают, жаль не сфоткал.
раскрыть ветку 2
Похожие посты
Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: