"Нежилые" арендаторы и парковка
Хочу поговорить с Вами о такой щепетильной теме как право пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома, в частности парковкой. А если еще более углубляться, то право пользования парковкой у арендаторов нежилых помещений.
Как правило это могут быть ИП или организации различного рода, но могут быть и простые физические лица. Неважно кто, главный вопрос в том, имеют ли они право или не имеют? Особенно много вопросов возникает в том случае, если вход в нежилое помещение находится со стороны улицы (почему-то).
Вопрос очень близкий многим людям, а судебная практика или около нулевая, либо крайне противоречивая.
Давайте же сначала разберемся, а что такое парковка многоквартирного жилого дома в принципе, с точки зрения закона. Далее пойдут ссылки на закон, чтобы не быть голословным.
В законе, в первую очередь, определен перечень имущества, которое находится в общей долевой собственности всех собственников (ст. 36 ЖК РФ). Почему я это особо выделяю? Потому что многие об этом забывают, даже суды. Особенно суды.
Да-да, особенно.
Соответственно, где в этом перечне парковка? В ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, где указан земельный участок, на котором стоит дом, со всеми объектами благоустройства. Вот парковка, как раз, и является этим элементом благоустройства. Надеюсь, ни у кого не возникает противоречий в этом утверждении?
Получается, что каждый собственник, будь то жилого или нежилого помещения, имеет право пользования такой парковкой, просто потому, что она, эта парковка, также является его собственностью. Да-да, даже если у него отдельный вход с другой стороны здания, где-нибудь с торца. Не задумывайтесь далее о том, в каких целях данное имущество может быть использовано, главное, что право имеется и оно никуда не девается, чем бы ни занимался собственник.
А кто еще имеет право пользования общим имуществом дома, в том числе парковкой, помимо собственников помещений? Вот тут уже приходит на помощь не специальный Жилищный кодекс, а самый обычный - Гражданский, в той его части, где регулируется общее имущество дома (статьи 290 и 287.6 ГК РФ) и другой части, регулирующей аренду(найм) жилого помещения (статья 673 ГК РФ). В совокупности указанных норм предоставляется право пользования парковкой в многоквартирном жилом доме еще одной категории лиц - нанимателей жилого помещения.
Таким образом, у нас получается, по сути, 3 категории лиц: собственники жилых и собственники нежилых помещений(разделение условное, коллеги, в законе такого нет, они все - собственники, но не в бытовом понимании большинства читателей) и наниматели жилых помещений.
Это все те, кто четко указаны в законе как пользователи парковкой.
И вот теперь самое интересное! Ведь есть ещё арендаторы нежилых помещений! Их-то куда? В законе о них ни слова. И вот тут начинаются правовые качели, в особенности у судов, не ожидающих таких подстав от законодателя. Правовой вакуум, который ничем не заполнен! Твори, что хочешь! Зачем задумываться, когда и так ничего никому непонятно?
А выход вот, почти перед самым носом: есть такая правовая конструкция, называется она аналогия закона. Она прямо вначале Гражданского кодекса лежит(п. 1 ст. 6 ГК РФ), её часто не применяют(почти никогда и не применяют), поэтому про нее удобнее забыть.
А про что там? Да всё просто, в случае неурегулированных правоотношений законом, применяется аналогия со схожими правоотношениями. М-м-м.. где же я подобное видел?.. Да вот же - наниматели жилых помещений.
К чему я веду? А к тому, что по закону нельзя запретить пользоваться парковкой ни собственникам нежилых помещений(из-за того, что им не надо, у них вход с другой стороны), ни нанимателям жилых помещений(ониж не собственники!), ни арендаторам нежилых помещений(кто это вообще?!).
Об этом многократно писал в своих Определениях и Постановлениях Конституционный Суд (постановления от 22.04.2011 № 5-П, от 14.05.2012 № 11-П, от 18.04.2023 № 18-П, определение от 12.03.2024 г. № 554-О). Собственники помещений в многоквартирном жилом доме ограничены в своих правах на распоряжение общим имуществом, если это нарушает права иных лиц.
Там, представляете, даже защитили права потребителей о том, что арендаторы нежилых помещений имеют право размещать вывески на фасадах многоквартирных домов без согласия собственников. А кто такие потребители по отношению к собственникам? Вообще никто, но и их защитили таким интересным образом.
Иными словами, получается уже 4 категории пользователей, которые имеют право пользования парковкой. Но есть одно существенное НО. Отсутствие нормальной практики защиты интересов именно арендаторов нежилых помещений. Из-за этого возникает куча правовых девиаций по отношению к ним, в виде полного недопуска пользования придомовой территорией.
Предвосхищая вопросы и утверждения о том, что "..они так всю парковку могут занять!"; "..они же в предпринимательских целях!"; или "...с чего им место отдавать, его и так мало!" скажу следующее.
В принципе не имеет значения с какой целью используется парковка: в личных, бытовых, семейных или предпринимательских целях, право пользования отобрать или запретить не может никто, даже собрание собственников. Такие девиации возможны как со стороны арендаторов, так и со стороны собственников. Знавал собственника комнаты в коммунальной квартире, который умудрился целый автопарк такси на придомовой территории устроить.
Это всё исправляется порядком пользования общим имуществом, утверждаемым на собрании, но таким порядком нельзя запретить пользоваться общим имуществом тем лицам, которые имеют на это право по закону.
Пожалуйста, задавайте вопросы, крайне интересно этот вопрос обсудить.