Как продают-покупают недвижимость в Эстонии⁠⁠

В своё время пикабушникам понравился мой пост про то, как в Эстонии оформляется покупка-продажа автомобилей (Ответ на пост «Опять про машины»). Волна ненавистнических постов про риэлторов заставила вспомнить, как я несколько лет назад продавал квартиру.

Ситуация была достаточно простая: переехав в Таллинн, я решил продать свою квартиру в Тарту. У квартиры был один владелец - я, неженатый, без детей - и мизерный остаток по ипотеке.

Квартира - однушка-студия с отдельным спальным закутком, совмещённая кухня и гостиная, вообще очень разумная и открытая планировка, благодаря которой на 36 квадратных метрах реально было ощущение простора. Скажем так: мой рекорд был на один день рождения вместить туда 26 отмечающих. :) Квартира покупалась на стадии не то чтобы даже котлована, а хорошей идеи и рендера на сайте застройщика, но под себя, и в студенческом городе такой формат квартиры пользуется стабильным спросом всегда. Но сдавать её, живя в другом городе, было бы неудобно, а чтобы купить квартиру в Таллинне, надо было закрыть лишнее кредитное обязательство.

Итак, процесс.

Шаг 1: Убраться в квартире и сделать красивые фотки. :) Мобильника вполне хватило. Любой человек, следящий за объявлениями, примерно может понять, как именно фотографии делаются. У меня там ещё были некоторые необычные дизайнерские решения, квартира была не стандартной цветовой гаммы новостройки, но я знал, что если кому-то зайдёт - то зайдёт серьёзно. (В момент заказа квартиры мне помог с дизайном художник, вкусу которого я доверял.)

Шаг 2: Выложить объявление на сайты о продаже недвижимости. Их на всю страну два с половиной: kv.ee и принадлежащий тому же владельцу city24.ee, и конкурент kinnisvara24.ee. (На сегодняшний день вроде арендные квартиры ещё много выкладывают на Фейсбук Маркетплейс, но мне было неактуально.) По состоянию на август 2021-го первый из них обнаглел и требует за 30 дней аж 55 евро, последний - гораздо более разумные 7,5 евро + всякие плюшки типа поднятия объявления в топ за дополнительные деньги. На практике смысла в плюшках мало, клиент найдёт ваше объявление по поиску. Я кроме фоток выкладывал ещё таблицу коммунальных платежей по месяцам за последний год - в Эстонии коммуналка дорогая, особенно отопление, этот вопрос всё равно будет интересовать любого покупателя.

Шаг 3: Отбиться от шквала звонков и мейлов риэлторов (по-местному - маклеров), несмотря на специальную пометку в объявлении "Маклеров прошу не беспокоить, копировать объявление не разрешаю". В зависимости от вашей степени цинизма и злости можно (нужно) крыть звонящих по телефону маклеров матами, пишущим на мейл - отвечать, что вы не давали им согласия на обработку ваших личных данных в целях коммерческих предложений, и что следующий мейл отправляется в Инспекцию по защите данных. Риэлторы в Эстонии - ещё более бессмысленная профессия, чем в России, судя по пикабушным постам. (Дочитаете - поймёте почему.)

Шаг 4: Ответить реальным интересующимся покупателям. Как правило, разговор простой: квартира ещё не продана? Когда можно придти посмотреть? Я устраивал просмотры блоками, приезжал в город в субботу и назначал встречи с интервалами в полчаса. Квартира пустая, скрывать нечего. Примерно на этом же этапе всяческие авантюристы с предложениями типа поменять квартиру на хутор в лесу плюс убитый БМВ Х5 посылаются туда же, где их уже ждут риэлторы (но не в таких грубых выражениях, ибо с любителей спрос другой, чем с профессионалов).

Шаг 5: Нашёлся покупатель, посмотрел квартиру, через пару дней прислал письмо с предложением купить на три тысячи дешевле объявления, плюс все расходы по оформлению сделки оплачивает он. Объявление было выставлено примерно по рынку и аналогичным квартирам в районе, но моей квартире было уже десять лет без ремонта, так что я подумал денёк, и согласился. (Говорят, обычно на вторичном рынке расходы по оформлению делятся пополам.) Покупатель был с наличкой, с его стороны никаких банков и ипотек в сделке не участвовало. При этом он оформлял квартиру на маму. :)

Шаг 6: я пишу письмо своему ипотечному менеджеру и говорю: хочу продать квартиру, покупатель есть, надо будет представителя к нотариусу, кстати нет ли у вас свободного номерка к нотариусу в скором времени? А то куда покупатель звонил - все говорили что дикие очереди. У банка ВНЕЗАПНО нашёлся дружественный нотариус в том же здании со свободным временем на следующей неделе. С меня в качестве "штрафа" за досрочное расторжение ипотеки взяли сумму, равную процентам по платежам за три месяца. Ну или я мог предупредить о закрытии ипотеки за три месяца без "штрафа".

Шаг 7: Помощник нотариуса присылает мне и покупателю анкету, которую нужно заполнить. Анкета элементарная: данные о квартире (адрес, кадастровый номер), цена и была ли предоплата, дата передачи ключей и дополнительные условия типа фиксации счётчиков, паспортные данные меня и покупателя, включая наличие супругов; передаётся ли квартира с мебелью, и если да, то перечень; есть ли съёмщики. Они сами там проверяют юридический статус квартиры, это обязанность самого нотариуса.

Шаг 8: в назначенное время у нотариуса встречаемся я, покупатель с мамой, представитель моего банка. Ранее этим днём мы с покупателем были в квартире, зафиксировали счётчики, он убедился, что всё на месте. К этому моменту я уже успел закончить свой договор с интернет-провайдером и поставщиком электроэнергии, а покупатель - перевести деньги за квартиру на депозитный счёт нотариуса. Нотариус зачитывает составленный им договор купли-продажи-закрытия ипотеки, разъясняет мне и покупателю тонкости и обязанности (представитель банка считается профессионалом, который и так всё знает), и мы с трёх сторон его подписываем. Я отдаю покупателю ключи.

Шаг 9: я оплачиваю в кассу нотариуса пошлину за закрытие ипотеки (что-то около 30 евро). Остальные расходы оплачивает покупатель, так договорились.

Шаг 10: позднее тем же днём мне на почту падает копия договора и выписка из регистра недвижимости с цифровыми подписями, а на банковский счёт - деньги, минус остаток по ипотеке. Всё.

Шаг 11: Следующим февралём я делаю в интернете налоговую декларацию, указываю что продал квартиру (там уже стоит такая отметка), но так как я в ней жил сам, то не должен платить подоходный налог с разницы между покупной и продажной ценой. Такое можно делать не чаще чем раз в два года.