Недвижимость на Кипре (южном), история покупки\ владения\ продажи 2024
В начале апреля 2023 года я решил приобрести апартаменты на южном Кипре. Апартаменты находятся в курортном городе Протарас, на первой линии, в 50 метрах от живописной морской бухты, в пешей доступности два отличных пляжа.
В районе Протараса очень чистое море и несколько пляжей имеют Blue flag
Апартаменты двухкомнатные, меблированные мне предложил партнер в качестве оплаты, оценив их в 200.000 евро. По моей оценке, это на 10-15% ниже рыночной цены, что меня устраивало. Биржевой курс евро в начале апреля 23 года был около 84 рублей, обменный около 90 (по нему мы и договорились считать), те сумма сделки составляла 18 млн руб.
евротрешка (две спальни и кухня- гостиная) 83 кв. метра)
Договорившись на сделку, я планировал их сразу выставить на продажу, а до этого времени использовать для себя и сдачи в аренду. Цель была «выйти в кеш» без доп. расходов, продажу я планировал за год-два максимум.
В комплексе пара бассейнов с лежаками и зонтиками
У данных апартаментов не было титула (фактически СОС), но его заменяет договор, в дальнейшем при продаже оформляется соглашение об уступке. Титул застройщик получает, когда выполнил все полученные обязательства перед Муниципалитетеом. Или не получает, если, например, не сделал дорогу или озеленение. Отсутствие Титула на Кипре имеет минусы,-например банки обычно не кредитуют покупку таких объектов, так и плюсы,- расчет за такой объект может быть совершен за пределами Кипра (например, в рублях, в России, в тч кешем). Последнее я считаю плюсом, в условиях проблемы с платежами за рубеж и особенно получением оплаты на Кипре, где сейчас к деньгам Россиян особое внимание. При этом отсутствие титула на южном Кипре не влечет никаких проблем для владельца, тк здесь все законы на основе английского права, введенного во время колонизации Англией.
Далее события развивались следующим образом: к моменту выхода на оформление покупки в середине апреля 23го курс вырос на 6 рублей и цена апартаментов выросла для меня за 2 недели на 1,0 млн руб. Я не стал отказываться от сделки и перешел к этапу регистрации. На Кипре регистрацией не занимаются лично, процесс долгий, мутный, поэтому за покупателя и продавца работает местный юрист, такса стандартная 3000 евро (такую сумму платит каждая сторона). Процесс занимает 2-3 месяца, точных сроков нет, тк это Кипр и все не предсказуемо, но за 13 лет сотрудничества с Кипром я уже привык к этому.
Пошлины за регистрацию составили еще около 3,5 тысяч евро. Итого с учетом регистрации и небольшого внутреннего обновления апартаменты мне обошлись около 20,0 млн руб.
В момент выхода на сделку начали появляться новости о проблемах с личными счетами Россиян на Кипре, банки стали закрывать счета людей, не проживающих постоянно на Кипре, не имеющих подтвержденных доходов, удовлетворяющих банки. Причем наличие недвижимости на Кипре банки считали не достаточным. А открытый счет многие Россияне использовали для продления ВНЖ, платежей за недвижимость и парковки подушки.
Опять же Кипр повернулся спиной к Россиянам, которым активно впаривал недвижимость последние 15 лет дороже 300 тыс евро в обмен на ВНЖ для всей семьи. Правительство Кипра одумалось в мае 23 года, когда поменяли условия, при которых ВНЖ стало необходимо продлять ежегодно, на каждого члена семьи, при этом имея доход за пределами Кипра, что в нынешних условиях выполнить очень проблемно.
Так же банки перестали открывать новые счета Россиянам, требуя для этого ВНЖ, при этом оформить ВНЖ без счета нельзя,- замкнутый круг, который фактически вычеркивает большую часть Россиян из возможных владельцев и покупателей жилья, тк становится проблемным владеть недвижимостью и посещать Кипр, для посещения которого теперь нужна местная виза (или шенген).
В общем, я вписался в объект с кучей форс-мажоров, возникших неожиданно и постепенно усложняя процесс покупки, владения и продажи.
Спустя пару недель после подписания договора я выставил апартаменты на Букинг.ком, не имея на тот момент банковского счета, открытого на Кипре. Цену я поставил чуть ниже похожих объектов, тк мне нужно было получить отзывы на объект. За первую неделю глубина сдачи достигла месяца (срок был минимум 7 дней), через две недели были заняты полностью два месяца, что для меня было неожиданностью.
После выезда первых клиентов я столкнулся с тем, что не могу получить оплату от Букинг.ком на свой Белорусский счет в евро. Я подумал,- санкциии, поэтому спустя месяц я открыл счет в другой стране, не входящей в СНГ, но счет опять не подошел для выплаты. Поругавшись с поддержкой, я выяснил, что для получения оплаты за объекты, расположенные на Кипре необходим счет открытый на Кипре или в Греции. Видимо, это политика властей Кипра, которые заставляют Букинг.ком противодействовать серым схемам, оставляя деньги в регионе для уплаты налогов.
При этом я нес расходы по содержанию апартаментов (коммунальные платежи, уборки после арендаторов), но не получал возмещения за аренду, тк не имел счета.
Осенью, когда сезон сдачи моих апартаментов закончился, я занялся полноценно продажей, показал нескольким покупателям, один из которых согласился купить. Цену я обозначил ему 190 тысяч евро, тк биржевой курс евро к рублю на тот момент был 105, а цель была оперативно продать, получив свое в рублях.
На тот момент, я думал, что решу этот вопрос максимум за месяц, подключив все свои знакомства на острове. Но банки Кипра получив нужный пакет документов заставляли ждать ответа по 3-4 недели и далее отказывали в открытии, из-за наличия РФ гражданства, независимо от того, кто и откуда к ним обращался. Причем у меня есть второе гражданство, но при наличии паспорта РФ для банков Кипра ты рассматриваешься как гражданин РФ.
В итоге для открытия счета мне пришлось трудоустроиться в Кипрскую компанию, после получить рабочий ВНЖ и только после этого банк открыл мне счет. Это заняло у меня 8 месяцев, после этого я сразу получил возмещение от Букинг.ком на местный счет.
За это время курс опять упал и сейчас в районе 97 рублей, поэтому мне пришлось откорректировать цену и найти нового покупателя, который подписал договор резервирования и внес аванс.
В условия волатильности валюты, продолжительного периода выхода на сделку и получения оплаты (как правило 3 месяца),- очень сложно прогнозировать курс и корректировать цену, что очень меня нервирует).
В итоге,- в рублях за апартаменты я не потерял, но понес достаточно много доп расходов, которые я не учитываю, тк они являлись форс-мажорными, связанными с текущей ситуацией. Но даже совершив минимум 10 полетов за год на остров с пересадками ты прилетаешь на море, что тоже ценно.
Что могу написать по личному итогу входа, содержания и выхода из апартаментов на южном Кипре:
на данный момент владеть недвижимостью здесь, не проживая постоянно,- проблематично:
Сложно добраться (лететь с пересадкой), нужна местная виза, шенген или ВНЖ.
Сложно открыть счет имея РФ гражданство и открыв его есть риск получить закрытие (при не выполнении условий банка).
Сложно получить ВНЖ и необходимо продлевать его ежегодно, каждому члену семьи.
Достаточно высокие коммунальные услуги (в моем комплексе 300-350 евро в месяц при использовании и 200 евро не используя).
Долгий и дорогой процесс покупки и продажи объекта.
При всех этих вводных, на данный момент я бы не стал покупать сейчас недвижимость на Кипре.
Плюс на протяжении последних 15 лет на Кипре почти ничего не изменилось (кроме кардинального отношения к Россиянам), он как был так и остается деревней.
