NEDVESTOR

В соответствии со статьей 7.7 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №
4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» положения частей 1.2 и 4 статьи 3
2 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающие условия привлечения денежных
средств участников долевого строительства при условии исполнения обязанности по уплате
отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещения денежных средств
участников долевого строительства на счетах эскроу, в отношении деятельности
Застройщика и к настоящему Договору не применяются. Условия, предусмотренные
пунктами 5 и 6 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в настоящий Договор
не включены и не применяются.

Если простым языком,- после регистрации ДДУ ваши денежные средства уходят не на счет ЭСКРОУ (положения о которых действует в РФ с 1 июля 2019 года), с которого застройщик получает их при завершении строительства или частями, поэтапно. В данном случае Фонд реновации получает их сразу.

Наверное можно подумать, что данная структура невероятно надежна, что исключила Эскроу счет и в своем ДДУ пункт ФЗ 214: Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

При этом на данный момент Фонд Реновации (ИНН 7703434808) имеет судебные дела: в роли ответчика 174 дела на сумму 421 млн руб., в роли третьего/иного лица 42 дела на сумму 675 млн руб.

Те в случае проблем или "риска случайного повреждения объекта" вам нужно будет судиться (опыт у Фонда в судах большой, судя по практике), а не получить свои дс со счета эскроу, как было задумано поправками к ФЗ 214.

В общем схема гениальна: участвуйте в торгах (предлагая максимальную цену) за право заключения ДДУ, несите свои золотые нам сейчас, а через 3,5 года мы передадим вам квартиру (если все будет ок).

Инвестируй в Москву!

Так методом исключения (аккредитация сбера, направление, бюджет и наличие инфраструктуры) я вышел на проект застройщика Пионер «Лайф Митинская», к тому моменту этот Питерский застройщик построил только несколько домов в Москве и особо не был известен.

В итоге в апреле 2013 года была приобретена студия 28 метров в ипотеку (первоначальный взнос 12%, на 12 лет под 12% годовых), с полной отделкой в районе Митино, о котором я вообще ничего не знал ранее, но изучил, что это район Москвы (не смотря на расположение за МКАДом) и там есть метро (от моего объекта 10 минут пешком).

Про процесс оформления ипотеки хочу написать отдельно,- в те времена у меня не было никаких накоплений от слова совсем, мне было 28 лет, я вроде бы неплохо зарабатывал, но сберегать не получалось. В тот момент мне помогла кредитная карта Гута-Банка, первоначальный взнос 500 тысяч рублей я взял именно с нее.

Здесь остановлюсь немного подробнее, потому как в прошлом посте этот момент вызвал негодование и сомнение. Здесь моя личная история, не указание к действию, а просто констатация фактов, тогда так все сложилось: это действительно была обычная кредитная программа Гута-банка, мне в тот момент выдали максимально возможный лимит 1,0 млн рублей (на ипотеку и на кред карту я подавал практически одновременно, действующих кредитов не имел, но была кредитная история и подтверждение с работы).

Да, на первый взгляд глупость невероятная,- купить квартиру «на котловане», в ипотеку, с первым взносом с кредитной карты. Но кредитная карта была с грейс (беспроцентным) периодом 30 дней и около 1,5 лет я использовал лимит карты практически бесплатно (далее, к моему сожалению, банк приостановил свою деятельность, обнулил все лимиты и был выкуплен ВТБ). Это позволило мне купить свою первую квартиру фактически не имея первоначального взноса. (Еще раз,- это не указание к действию и не лайфхак, это личный опыт).

Спустя 1,5 года после покупки (2 года с начала строительства) я получил ключи и купив полностью всю мебель в Икее через 2 недели въехал в квартиру. На этом моменте хочу остановиться отдельно:

Во-первых, на ремонте от застройщика: в этом проекте Пионера, как и во всех остальных где она присутствовала,- была отличного качества, и за некоторыми мелочами, которые они оперативно исправляли, придраться было не к чему. Там были использованы хорошие материалы: сантехника Grohe и Roca, хорошие сейф- двери, ламинат, обои под покраску и керамогранит Kerama Marazzi. В том числе поэтому я в последствии купил у «Пионера» еще 6 жилых объектов.

Именно хороший ремонт, который позволял: не искать доп средства, не совершая ошибки, тратя лишние деньги и время, без должного опыта быстро начинать использовать объект.

Во-вторых, на мебели и технике Икеа. Как ни ругали все время существования магазинов в России качество и дизайн мебели Икеа, только она позволяла за неделю собрать всю квартиру (включая кухню) под ключ, предоставляя реальную длительную гарантию и хорошее качество. Позднее я много раз использовал меблировку от Икеа для новых объектов, для собственного проживания или аренды. И при продаже эта мебель была неплохим аргументом (ценилась) для желающих оставить меблировку.

Через полгода проживания в студии (за два года с момента оформления), я закрыл досрочно ипотеку, приложив все усилия на это, и самостоятельно выставил ее на продажу. В объявлении указал, что квартира продается полностью меблированной, со всей техникой и ее можно использовать для личного проживания или сдачи в аренду. В итоге на первом же показе я нашел покупателя на квартиру, который выбирал объект именно для сдачи в аренду.  Так как к моменту продажи я решил, что куплю снова строящийся объект, то предложил покупателю сдавать продаваемую студию мне в аренду.

Так я продал свой первый объект и тут же арендовал его для себя, прожив в своей квартире еще 10 месяцев после продажи. Для меня было идеальным вариантом,- мне не нужно было искать квартиру для аренды, платить комиссионные, переезжать и жить в чужой квартире.

Мои выводы и итоги после первой покупки\продажи недвижимости:

1. Заработать на продаже квартиры получилось, даже купив в ипотеку.

2. Покупать новостройку лучше с готовым ремонтом (сейчас, к сожалению, много застройщиков отказываются от этой опции, но лидеры рынка ПИК и ЛСР все так же продают с ним).

3. На квартиру с меблировкой есть спрос (это актуально и сейчас именуется флипингом).

4. Покупателя можно найти самостоятельно, привлекая риэлтора\ юриста только к процессу оформления недвижимости (что я и сделал тогда).

P.S. В недвижимости, как и в жизни. правила игры и законы меняются регулярно и не всегда опыт можно проецировать на другие регионы, свои объекты или применить в текущей ситуации. Я никого не учу жизни, не даю советов, не продаю курсы или свои услуги, просто хочу поделиться своими историями.

Первые мои сделки и до 2018-2019 года были покупками на нулевых циклах и выходе перед «ключами» или с ними. Сейчас эскроу счета и льготная ипотека раздула цены на новостройки и когда в построенных домах квартиры стоят дешевле соседних «котлованов» я почти полностью перешел на покупку недвижимости на торгах.

Это новая (не залоговая) недвижимость в Москве и Московской области, продаваемая на аукционах. Сейчас 4 из 5 объектов я покупаю на торгах.

Здесь подробно напишу об этом, постепенно дойдя до них.

На экспертность своего мнения не претендую, но некий опыт получил и буду рассуждать исходя из него.  Историй как заработать из 1 миллиона рублей 10 за месяц здесь не будет, но вполне подойдет для примеров рационального инвестирования 10/15/20/25 миллионов рублей, с доходностью 20-25% годовых.

Я ничего не продаю, не навязываю, услуг не оказываю, сообщения буду писать раз в пару недель или чаще, если будет что написать.