Исповедь земельного юриста №1
В марте 2016 года к нам в юридическую компанию «Земельные споры» за
юридической помощью обратился Виталий – собственник
жилого дома, гаража и земельного участка подлежавших изъятию для муниципальных нужд в связи с расширением дороги и
строительством второго Затонского моста в городе Уфе.
Его проблема заключалась в том, что Администрация предлагала ему и его детям за
жилой дом площадью 183,3 кв.м., капитальный гараж площадью 148,1 кв.м. и земельный
участок площадью 1387 кв.м. всего 19 400 000 рублей.
Виталий Владимирович считал, что его современный особняк в пяти минутах езды
от исторического центра города стоит в 4 раза дороже.
Срок сдачи моста в эксплуатацию был установлен на сентябрь 2016 года.
При этом, впервые приехав на участок, я был удивлен тому, что, в отличие от
других лиц, желающих «урвать кусок побольше» при сносе, участок Мироновых был
практически незастроенным, там были расположены дом и гараж, а также большая
зелёная лужайка перед ними.
Тщательно изучив документы я пришел к выводу о том, что стоимость занижена
если не в четыре, то как минимум в два раза. Оценив шансы на успех, я взялся за дело, и
начались затяжные суды.
Первую атаку мы отбили легко - на первом же заседании по делу №2-3657/2016 мы
обратили внимание суда на небольшое процессуальное нарушение - администрация
поспешила подавать в суд, не дождавшись пока пройдут 6 месяцев со дня получения
собственниками предложения о выкупе их недвижимости.
Результат – иск администрации оставили без рассмотрения (при этом время было на нашей стороне, мы выиграли месяц).
Со второй попытки иск администрации приняли к рассмотрению и на
предварительном судебном заседании по делу №2-4793/2016 по нашей просьбе назначили
судебную экспертизу по оценке изымаемой недвижимости.
Результат оценки удивил всех, даже представителя администрации: менее 18-ти
миллионов рублей, на 1,5 миллиона меньше, чем просила администрация.
Мы стали разбираться, почему сумма оценки оказалась настолько низкой.
Выяснилось, что отчет «кривой», в нём содержалось большое количество технических
ошибок и описок, будто бы его писали за 20 минут, при том, что эксперту был дан месяц.
Самым главным нарушением в отчете было то, что эксперт не уведомил стороны процесса
о времени проведения экспертизы (кто в теме тот знает, что это основа основ). Все свои
замечания к отчету мы высказали суду, суд, к нашему удивлению (мы считали, что
Администрация пролоббировала решение), нас услышал, отклонил отчёт и назначил
новую судебную экспертизу другому эксперту.
Второй эксперт насчитал по-честному 74 миллиона рублей, но теперь уже
администрация нашла описки в заключении, суд к нашему разочарованию его тоже не
принял и назначил по делу третью экспертизу.
Честно скажу, в моей юридической практике это был первый случай (но не
последний) с назначением третьей судебной экспертизы по одному делу с одним и тем же
вопросом.
Третий эксперт выдал ещё одну цифру – 28 миллионов рублей, при этом самое
интересное то, что его экспертиза также была выполнена с нарушениями (забегая вперёд
скажу, что никто так и не узнал, сколько на самом деле стоил этот дом с участком).
Но появилась другая проблема, судья собирался в отпуск и четверную экспертизу
назначать не хотел, а до сдачи моста оставалось всего два месяца.
И тут мы решили пойти ва-банк, у нас в запасе были три несущественные мелочи,
исключительно процессуальные моменты:
Во-первых, формально, администрация нарушила досудебный порядок, не
направив совершеннолетнему сыну Виталия предложение о выкупе
недвижимости. Он живет и учится в Москве и прописан не с отцом, в то время как
предложение поступило только в адрес Виталия .
На первый взгляд несущественно, но по закону, в этом случае иск подлежал
оставлению без рассмотрения.
Данный факт автоматически отодвигал администрацию от сдачи моста как
минимум на 6 месяцев.
Во-вторых, из-за своей нерасторопности и привычки откладывать всё на последний
момент Администрация ненамного (всего-то на несколько месяцев), но пропустила срок
исковой давности,
Данный факт отодвигал администрацию от цели уже на 2 года (новое
постановление о сносе, новое извещение, новое предложение цены, новый иск и т.д.), а
это уже серьёзно – из-за срывов срока сдачи объекта убытки, которые мог понести
бюджет, исчислялись бы сотнями миллионов.
В-третьих, третий оценщик, составляя отчет, использовал как образец другое
заключение, и частично не исправил данные предыдущего документа, забыв посчитать
зелёные насаждения на участке, тем допустив чисто техническую ошибку, которая
ставила под сомнение всю его работу в целом.
Не стоит забывать о том, что в деле на тот момент не было соответствующего
закону экспертного заключения о реальной стоимости недвижимости.
Ситуация была далеко не в пользу администрации, а мэр уже отчитался главе
Республики и горожанам по ТВ о том, что мост и дорогу построят в срок.
Но Виталий , хоть и имел на это законное право, совсем не хотел
срывать сроки строительства моста и причинять убытки городу, он всего лишь хотел
получить своё.
К этому времени он сам оценил своё имущество в 56 миллионов рублей (я
ему советовал просить больше, но он не согласился).
Все свои аргументы и предложения мы изложили письменно в форме мирового
соглашения и за полчаса до суда предъявили представителю администрации. По его
глазам было видно, что такого исхода никто не ожидал, причем не ожидал и судья,
который готовился вынести решение (до сих пор непонятно в чью пользу).
Но всё разрешилось наилучшим для всех образом: представитель передал наши
условия и аргументы своему начальству, его начальство передало их Ялалову, мэр
одобрил, суд с радостью утвердил мировое соглашение, семья Мироновых вовремя
получила деньги в сумме 56 000 000 рублей, на следующий же день дом снесли, мост и
дорогу сдали также вовремя, бюджет сохранил несколько сотен миллионов рублей.
При этом по телевидению прошло несколько сюжетов о том, как администрация
выиграла суд и «заставила» владельца снести дом. Про утверждённое мировое соглашение
там сказано не было. Таким образом, власти города «сохранили лицо» и не стали
распространяться об истинной подоплёке событий и своей некомпетентности.
