Djina1390

Либо я пересмотрела Индиану Джонса, либо камень действительно необычный. Есть идеи?
Найден в Подмосковье.

Всегда думает о нас

Вот какие новости выпускать надо!

В продолжение темы про дольщиков, описанной в первом посте http://pikabu.ru/story/post_pro_to_kak_popyitatsya_ne_stat_o...

Снова напоминаю – что пишу, как могу и опять про Московскую область.

Коммент для минусов внутри.

П.С. уважаемые подписчики, прошу прощения, что долго не писала!

После того, как Вы все же решились на покупку жилья на этапе строительства (еще раз подумайте о том, стоит ли брать котлован) и выполнили (в идеале) все пункты, обозначенные в первом посте - оценили все риски, проверили реестры, изучили документы и выбрали ЖК своей мечты, смело переходите к следующему шагу.

В первую очередь оцените предыдущие проекты застройщика, почитайте отзывы о застройщике и сданных домах. Это не трудно, так как в любой соцсети есть сообщества застройщика, или дольщиков, в которых указана подробная информация о будущем доме, зачастую в мельчайших деталях. Например, в одной группе строящегося ЖК я наблюдала жаркую полемику по вопросу использования теплоизоляционных материалов недостаточной толщины (по мнению дольщиков). Аргументами шли фотографии, технические характеристики, авторитетные мнения дольщиков – экспертов и дальнейший выезд инициативной группы на объект))).

Кстати, за ходом строительства дома можно следить не только со слов застройщика, но и по камерам видеонаблюдения, которые расположены почти на каждой стройке. Ссылки на камеры иногда присутствуют на сайте застройщика, а так же есть ресурсы, подобные этому: следизастройкой.рф. В том числе, некоторые застройщики проводят экскурсии по стройплощадке (об этом можно узнать у застройщика).

Следующим шагом нужно оценить инфраструктуру района и его транспортные развязки. Этот пункт актуален для всех – для пассажиров общественного транспорта и для владельцев личного транспорта. Для последних немаловажны такие факторы, как наличие пробок на прилегающих дорогах, состояние самих дорог и наиболее важное, есть ли места для парковки во дворе, или в подземном/надземном паркинге. Про присутствие метро, электричек и др. транспорта даже не стоит говорить.

Опять же, если есть, или будут дети, необходимо учесть наличие садов/школ в шаговой доступности. Например, если вы хотите приобрести квартиру в микрорайоне с большим количеством 20 этажных небоскребов и всего 2мя садами и одной школой – два раза подумайте! Скорее всего, в них будет очень мало мест и ребенка могут перенаправить в другие учебные заведения, не удобные по расположению. Либо возможно обучение во вторую смену.

В том числе, стоит обратить внимание на экологию района (вспомним вид небезызвестного полигона из окна некоторых жителей Балашихи). Нужно проследить наличие в окрестностях свалок, полей аэрации, мусороперерабатывающих заводов и планов по их строительству.

После ознакомления со всеми условиями описанными выше, вы уже можете предметно пообщаться с застройщиком по вашему будущему ЖК. Потенциальные участники долевого строительства имеют право ознакомиться со следующими документами:

• разрешением на строительство;

• технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

• заключением государственной экспертизы проектной документации;

• проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения;

• документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.

Отдельно про землю: в документах на землю (свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды земельного участка) и в кадастровом паспорте земельного участка сопоставьте кадастровый номер земельного участка и правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с фактическим продавцом. Обязательно обратите внимание на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. Запомните, что на земельном участке, имеющем категорию «земли сельскохозяйственного назначения», независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возведение многоквартирных домов является незаконным. Строительство многоквартирных домов незаконно также на земельных участках из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для дачного строительства», «для индивидуального жилищного строительства», «для садоводства» и др.

Так же, не будет лишним просмотреть у застройщика следующие документы:

• учредительные документы (Устав организации, Протокол (решение) о создании);

• свидетельство о государственной регистрации и присвоении ОГРН;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и присвоении ИНН;

• выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, датированную не ранее чем за 30 дней до текущей даты (или момента предоставления для ознакомления);

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерский баланс (форма 1 и форма 2), решение о распределении прибыли и убытков за три последних года;

• аудиторское заключение за последний календарный год.

Застройщик обязан предоставить вам эти документы. Они подтвердят сам факт существования организации и полномочия лица, подписывающего документы. Например, если документы подписывает представитель организации, действующий по доверенности, требуйте копию такой доверенности, заверенную печатью организации и подписью лица, выдавшего доверенность. Иногда у нескольких организаций наименования и адреса местонахождения могут быть идентичны, то необходимо проверять № ИНН и ОГРН – эти номера всегда уникальны. Также обратите внимание на наличие в печати организации № ОГРН, полного наименования и города (региона) регистрации – без этих данных печать является не официальной печатью организации, а обычным штампом.

Вторая часть завершена, продолжение про заключение ДДУ согласно 214 ФЗ, следует…

Текст - мое и фото мое.

Ну или хотя бы минимизировать риски.

Пишу как могу. Постов будет несколько.

Коммент для минусов внутри, т.к. для многих эта тема важна и нужна.

П.С. Буду писать про Московскую область, т.к. лучше всего знакома законодательством региона.

П.П.С Картинка моя.

Так, как большинство людей, в той или иной мере сталкивается с покупкой жилья, а кто-то даже отваживается приобрести квартиру на этапе котлована, необходимо знать несколько вещей перед совершением крупной сделки т.е передачи застройщику кучи денег и беря ипотеку.

Чаще всего причиной остановки строительства становится банкротство застройщика. У дольщиков нет денег на доплату, следовательно строительство заморозят на годы. Есть и мошеннические схемы, когда «компании-однодневки» заманивают низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на строительство, ни земли, а потом исчезают с их деньгами. Нередки случаи «двойных продаж», когда одну и ту же квартиру продают нескольким покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенников через суд. Тем не менее, приобретать жилье на этапе строительства возможно, предварительно проверив застройщика, изучив документы, заключив договор предусмотренный законом.

В первую очередь необходимо хотя бы кратко ознакомиться с законодательством:

- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

- ЖК РФ.

Все это есть в свободном доступе в интернетах – например в консультанте и др. ресурсах. В законах четко и ясно расписаны права граждан и что они могут требовать от застройщика в случае всех возможных ситуаций.

Во вторых, знакомимся с общей информацией о застройщиках и объектах жилищного строительства на территории региона (в данном случае в МО). Они размещены на сайте Минстроя МО:

1. Перечень застройщиков, осуществляющих строительство в регионе рамках ФЗ-214.

2. Рассмотрение дел об административных правонарушениях.

3. Проверка застройщиков (застройщики обязаны предоставлять ежеквартальную отчетность в министерство).

4. Реестр проблемных застройщиков (ищем среди них вашего).

5. Перечень проблемных объектов на территории региона (объект проблемным признает администрация того района, где находится объект).

Следующий шаг - изучить потенциальных застройщиков. Как логично предположить, что лучшей характеристикой застройщика служат его уже выполненные т.е. достроенные проекты. Не грех и почитать интернеты и посмотреть форумы с соцсетями. Волшебные теги «обманутые дольщики» и название объекта дает наиболее полную картину того, что происходит с объектом поиска.

Далее откройте реестр проблемных застройщиков (да, долго и нудно, но нужно)и перечень проблемных объектов вашего региона. Данные списки ведутся контролирующими органами во многих субъектах. Если застройщик или объект застройщика, у которого вы хотите купить квартиру, находится в одном из списков, значит прости – прощай. Еще можно проверить застройщика на наличие процедуры банкротства на сайтах kad.arbitr.ru, bankrot.ru fedresurs.ru, а также на предмет его ликвидации на сайте egrul.nalog.ru.

Проверив все реестры (это не так долго, как кажется. Дольше ждать достройки дома, если застройщик испарится) вы выбираете того самого, идеального застройщика. Ну, или хотя бы нормального.

Затем смотрим проект будущего жилья. Внимательно изучаем проектную декларацию. Она должна быть размещена на официальном сайте застройщика и в СМИ. Застройщик вправе не публиковать ее в СМИ, только если привлечение денежных средств граждан осуществляется без рекламы. Но даже в этом случае он обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Внимание! (много букв) Проектная декларация должна содержать сведения о застройщике и проекте строительства, а именно:

• о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме работы застройщика;

• о государственной регистрации застройщика;

• об учредителях застройщика;

• о проектах строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

• о лицензии (если вид деятельности застройщика подлежит лицензированию);

• о финансовом результате текущего года;

• о размерах кредиторской, дебиторской задолженности;

• о цели проекта, этапах и сроках его реализации;

• о разрешении на строительство;

• о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающих документов, собственнике, кадастровом номере, площади земельного участка и элементах благоустройства;

• о местоположении строящихся домов и их описание;

• о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;

• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме;

• о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

• об органе уполномоченном на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

• о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;

• о планируемой стоимости строительства;

• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения), об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или договор поручительства);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Также обращайте внимание на уровень цен, сложившийся на первичном рынке жилья в том или ином районе. Если предлагаемая застройщиком цена ниже рыночной на 20-30%, это должно насторожить. В том числе, необходимо обратить внимание на сроки ввода объекта в эксплуатацию и сроки передачи прав собственности (происходит примерно в срок от нескольких месяцев, до полугода).

Для первой части достаточно. Если будет интересно - напишу продолжение.

Тег "мое", т.к. сама писала, пользуясь различными источниками.

Надеюсь, кому нибудь поможет. За ошибки заранее извиняюсь.

Взято с просторов страницы губернатора МО Воробьева. Даже не знаю, что посоветвать гражданину...