Про пользу риелторов
Данный пост о том, какую пользу приносят риелторы и о том, в чём заключается суть услуг, которые они могут предоставить. Я расскажу про опыт сотрудничества с риелтором при сдаче квартиры в Киеве в 2017-2024 гг.
* длиннопост
В 2017 г. умерла моя бабушка, и моя мама получила от нее в наследство однокомнатную квартиру, – «хрущёвку». В силу ряда обстоятельств мама решила, что продавать квартиру не будет – сдаст в аренду. На тот момент мамина начальница (которая была еще и как бы ее подругой) настойчиво посоветовала ей сдавать только через риелтора (или через агентство недвижимости). Она всю сознательную жизнь жила на съёмных квартирах, и ее личный опыт сводился к тому, что сдача сдавать жилье (и снимать его) надо только через посредников. По мнению маминой начальницы, это позволяет избежать массы проблем и неприятных ситуаций. Собственно, она в этом убедила и маму.
Буквально через месяц после смерти бабушки мама сходила к нотариусу и подала документы на вступление в наследство. Сразу после, не дожидаясь шестимесячного срока (ключи от бабушкиной квартиры были уже на руках, и других претендентов на наследство особо не было), мама пошла на консультацию к риелтору. Уже не помню, рекомендовала ли риелтора маме начальница, или же она сама нашла его контакты.
Риелтор, с которым мама сотрудничает до сих пор, подробно (и бесплатно) рассказал всё про свои услуги и вообще про то, как лучше сдавать жилье. Его условия были следующие: мама отдает ему один экземпляр ключей от квартиры, и он ищет желающих снять жилье. Он сам делает фотографии квартиры и «окружающей местности», размещает объявления по площадкам, а также ищет клиентов в собственной базе. Данный риелтор (Володя) работает в агентстве, которое занимается всеми основными делами, связанными с недвижимостью.
Алгоритм работы данного риелтора седлающий. У него есть база «своих» клиентов, которые хотят арендовать квартиру, и кроме этого они ищет желающих «в открытом доступе». За услуги аренды платит арендатор (покупатель, то есть). Володя (риелтор) предлагает клиенту «лонг-лист» квартир, которыми располагает, и клиент по фотографиям и устному описанию выбирает три из них. По этим трем квартирам Володя на своей машине возит клиента, и, когда тот определился с выбором, риелтор звонит хозяину квартиры, чтобы он подъехал со всеми документами и заключил договор. Услуга равна одной месячной плате за аренду выбранной квартиры. Плюс при подписании договора клиент оплачивает первый и последний месяц аренды. То есть, при заселении (и заключении договора) арендатор платит тройную месячную плату: за первый месяц, за последний месяц и гонорар риелтору. Собственник квартиры не платит ничего.
Сотрудничество с риелтором носит как бы эксклюзивный характер: если Володя «берет в оборот» квартиру, то параллельный поиск клиентов самим собственником недопустим.
Очень важно то, что во время консультации Володя донес моей маме основное «правило» на рынке помесячной аренды квартир: все квартиры на рынке делятся на те, в которых есть более-менее новый ремонт, и на те, в которых такого нет. Все остальные параметры – вторичны. Володя (риелтор) прямо сказал моей маме: если хотите, чтобы в вашей квартире жил приличный контингент – делайте в ней ремонт. Допустимо, чтобы ремонт был самым дешевым, но важно, чтобы квартира была отремонтирована полностью. С «бабушкиным» ремонтом хорошего арендатора сложно найти даже на квартиру в двадцати минутах ходьбы от Майдана.
В общем, маму всё устроило, и она решила вложиться в ремонт. Бабушкина квартира не знала серьёзного ремонта фактически с момента постройки. Сама существенная инновация – это переклейка обоев в 2001-м году.
В течение полугода квартира была отремонтирована практически полностью: из «старого» остался только паркет, поверх которого был положен линолеум, и «советские» батареи. Все остальное было отодрано до бетонных стен, с полной заменой проводки, сантехники и труб, заменой окон, входной двери и пр.
Когда ремонт был закончен, она снова пошла к Володе-риелтору, подписала договор, отдала ключи от квартиры, Володя сделал фотки, и «процесс пошёл».
Риелтор оценил квартиру в 7,000 гривен в месяц (почти триста долларов), - немного выше рынка для такого жилища. Квартира – типичная однокомнатная хрущёвка (на 3-м этаже из пяти), но в хорошем районе. До ближайшей станции метро 25 минут пешком, при этом квартира находится рядом с большой площадью. То есть дом стоит «во дворе», немного в глубине жилого района, при этом буквально в ста пятидесяти метрах от подъезда – большая площадь, с трамваем-троллейбусом-маршрутками и пр.
Очень существенным было то, что у квартиры было две серьезные проблемы, связанные с соседями.
Во-первых, на первом этаже в том же подъезде, где находилась квартира, действовал наркопритон. Для читателей из РФ это покажется дикостью (я так понимаю, в России продажа наркоты осуществляется только бесконтактно), но в Киеве «стационарные» точки – это реальность. В данном случае всё выглядело просто ужасно: лично мне в подъезд было заходить страшно. Наркодилеров, проживавших в злосчастной квартире, было двое: Ольга – женщина лет 45-ти и ее молодой муж. Когда-то Ольга была рядовым наркоманом, потом вроде слезла с иглы, но с начала 2000-х начала фарцевать героином. Как это выглядело со стороны? В «их» квартиру (на первом этаже) постоянно ломился поток клиентуры. «Клиент» звонил в дверь, его впускали вовнутрь, минут через десять он выходил и шёл восвояси. В квартиру пускали строго по одному человеку: если одновременно приходило несколько клиентов, запускали одного, а остальные ждали своей очереди прямо в подъезде, стоя на лестничной площадке, сидя на ступеньках и пр. В основном эта публика выглядела отвратительно: это касается и одежды, и общего физического состояния. Возможно, на этой точке цены были чуть ниже, чем в целом по рынку, потому что поток клиентуры был очень плотным. Насколько я себя помню, когда приходил к бабушке в гости, шанс столкнуться с нариком в подъезде были примерно 25-30%. То есть, если не каждый третий, то каждый четвертый раз я лицом к лицу сталкивался с этой публикой: кто-то выходил-заходил из злополучной квартиры, кто-то ожидал своей очереди. Из «хорошего» нужно отметить то, что за все эти годы ни одной криминальной истории именно в этом подъезде с торчками не случилось. То есть, ни к кому они не преставали, никого не грабили и все такое. Они могли подняться на четвертый-пятый этаж и там «проставиться», в подъезде могло быть насрано, могли валяться шприцы и всё такое, но физически нарики никого не трогали, квартиры не обносили. На протяжении всего времени, пока на первом этаже действовал этот притон, жильцы подъезда с ним боролись. Отдельные активисты развили многолетнюю деятельность по написанию жалоб во все возможные инстанции. Ничего не помогло. Иногда в нарко-квартиру приезжала милиция (после 2015 г. – полиция), но ничего не предприняв, уезжала.
Вторая проблема была связана с непосредственным соседом: прямо на «нашей» лестничной площадке, в смежной квартире жил (и живет) полубомж. Деталей его жизни не знаю, но это очень бедный мужчина лет шестидесяти, который занимается сбором бутылок, макулатуры и все такое. Он особо не бухает, не буянит, не водит «коллег» к себе домой. Но он очень-очень бедный и живет в крайней антисанитарии. И по всему подъезду из его квартиры расползаются тараканы. Клопов он пока не завел, но тараканов очень много: травить он их не хочет, с другими жильцами на контакт не идет. Когда мама организовала ремонт в квартире, она отдельно озаботилась тем, чтобы рабочие заделали все видимые щели, дырочки и пр. На вентиляционное отверстие была приделана очень мелка сетка. Ничего не помогло. Откуда-то в квартиру постоянно проникали тараканы. Тогда мама связалась со специалистом по травле насекомых, и он предоставил свои услуги по дезинфекции помещения. Он чем-то обработал всю квартиру, сказал сутки в нее не заходить. На первых порах это подействовало: насекомые исчезли. Однако «специалист» объяснил, что предоставляет гарантию только на три месяца. В квартире больше насекомых нет, но если в подъезде такая ситуация, и есть квартира, в которой их много, то миграции насекомых не избежать. То есть, они будут залазить в нашу квартиру и дохнуть (не размножаясь), но заползать будут постоянно. Для полного «искоренения» нужно продезинфицировать весь подъезд. Отмечу, что проблема с тараканами имеется именно в «нашем» подъезде, - в остальной части дома ее нет.
А еще мама была категорически против сдачи арендаторам с домашними животными и детьми. Она очень любит и кошек, и собак, и маленьких детей, но в данном случае она побоялась за новый ремонт.
Вот с такими проблемками мама подошла к этапу сдачи квартиры.
Володя в данную ситуацию вник, но от квартиры не отказался. Касательно наркоманов он сказал: буду искать тех, кого такие соседи не отпугнут. А относительно тараканов – «ну сейчас же их в квартире нет, верно? Появятся – будем что-то думать». Володя оценил мамину квартирку как «хороший вариант» и взялся за дело. Первых клиентов он нашёл через два месяца после начала активного поиска, - это уже было лето 2018 г. Мама «поглядывала» за процессом сдачи, - смотрела на сайтах недвижимости объявление о сдаче собственной квартиры, а также иногда названивала Володе. Он говорил, что люди на просмотр приходят, но в итоге предпочитают другие варианты.
Так или иначе, арендаторы были найдены. Это оказалась молодая пара – практически студенты. Он – киевлянин, она – приезжая. До этого они жили у свёкров, в этом же районе, но решили куда-нибудь съехать и начать самостоятельную жизнь. Наркоманы их не смутили (!), - «нам пофиг» - сказали наши первые постояльцы. На тараканов не жаловались. Квартиру они снимали примерно один год, и оказались попросту замечательными арендаторами. Ни одной просрочки платежей, никаких замечаний, требований. Мама раз в месяц приезжала взять плату, снять показания счётчиков (за коммуналку она платила сама) и осмотреть квартиру. За год претензии арендаторов свелись к просьбе купить в квартиру новый холодильник (предыдущий сломался), и на этом всё. Но летом 2019 г. девушка ушла от парня, и он отказался от дальнейшей аренды. В один из месяцев он сказал маме, что теперь он «холостяк», квартира ему больше не нужна, он живет в ней последний (оплаченный) месяц и съезжает.
Что ж, - мама звонит «нашему» риелтору – Володе, - просит найти новых постояльцев. И Володя с энтузиазмом берется за работу.
Следующего постояльца риелтор нашел через месяц. Им оказался молодой человек лет тридцати, который работал в строительной сфере. Строящаяся высотка, в возведении которой он принимал участие, находилась в этом же районе, и он искал жилье поблизости (чтобы ходить на работу пешком). В дальнейшем он сказал маме, что сначала пытался искать жилье самостоятельно, но все объявления, по которым он звонил, оказались туфтой. При осмотре «кандидатов» обнаруживалось, что в объявлении были подложные фотографии, и на самом деле квартиры могли быть даже не той планировки, которая заявлялась. В общем, после того, как «наш» арендатор несколько раз подряд напоролся на недобросовестных людей, он решил обратиться в агентство недвижимости, и таким образом связался с Володей (то есть, «нашим» риелтором).
Арендатора всё устроило, - наркоманы его также не отпугнули (он сказал «а где их нет?»), на тараканов он не жаловался. Он заплатил денюжку, и все стало, как прежде. Мама приезжала раз в месяц для оплаты и осмотра квартиры, с его стороны никаких жалоб, проблем и чего-то такого не было. Единственный нюанс: он попросил купить новую микроволновку, потому что прежняя перестала работать.
Но через несколько месяцев у него появилась «невеста». Он связался с мамой и поинтересовался, можно ли они будут жить в арендованной квартире вдвоем с сожительницей. Мама была не против, - на тех же условиях (за прежнюю цену). Следующие полгода они прожили в маминой квартире вместе, и для нее это были немного нервные полгода. Сначала арендатор пожаловался на наркоманов в подъезде: его «невеста» их боится и просит что-то предпринять. Мама объяснила ситуацию и то, что что-то существенно сделать не получится. Сошлись на том, что наш арендатор стал «сопровождать» свою сожительницу до квартиры: одна она в подъезд не заходила. Далее арендатор попросил заменить электрочайник – его «невеста» пожаловалась, что он дольше положенного кипятит воду. Купили новый. И всё время, пока наши арендаторы жили парой, от них поступали подобные замечания-претензии. Потом мы узнали, что постояльцы всё-таки держали в квартире кошку, а также у них периодически жила тёща (в квартире три спальных места: раскладной диван на двоих и раскладное кресло). Мама всё это терпела, потому что считала, что сдать квартиру с соседями-наркоманами – это сверх задача, и была благодарна риелтору за то, что он вообще кого-то нашёл. Но в итоге эта пара разругалась, девушка съехала, и все стало по-прежнему. Постоялец жил в этой квартире и во время пандемии ковида, - что также стало большим плюсом, потому что в тот период многие приезжие выехали из Киева, и рынок аренды просел. Но наш постоялец – «строитель» остался, время шло, он ежемесячно пересылал плату, и всё было хорошо.
Но вот настал февраль 2022 г. – в Киев пришла война, гражданская жизнь в городе остановилась. Наш постоялец до мая уехал в родное село – пережил эти военные месяцы там. При этом ежемесячно пересылал плату (хороший арендатор) за проживание: он сказал, что квартира ему еще нужна, и как только стройки в городе возобновятся, он сразу же вернётся. И мирная жизнь более-менее наладилась уже к маю-июню. Наш арендатор вернулся на съемную квартиру, и прожил в ней еще полгода. Но вот под конец 2022 г. он сказал, что проживает в квартире последний месяц и съезжает. Строительная компания, в которой он работал, прекратила активную деятельность, работы для него нет никакой. И вообще сказал, что для строителей в Киеве работы особо нет, и он и уезжает в родное село.
Что ж, - мама опять звонит «нашему» риелтору Володе, чтобы он нашёл новых постояльцев. Володя сообщил, что на рынке аренды жилья в Киеве – очень сильный обвал, и лично у него на одного желающего снять квартиру тридцать желающих ее сдать. Но все же он еще раз «взял в оборот» нашу хрущёвочку.
За несколько последующих месяцев было пару предложений – но мама от них отказалась. Одним желающим оказалась женщина, с которой было два маленьких ребёнка. Володя сказал, что за неё заплатит фирма, в которой она работает, и вообще это надежный вариант. Но мама не захотела связываться с детьми: если что, у нее не хватит духу выгонять таких постояльцев.
За это время случилось одно хорошее событие: наркопритон в «нашем» подъезде всё-таки разогнали. Соседи сказали, что в один из дней в этой «наркоманской» квартире было необыкновенное столпотворение людей, грандиозная драка с выбитыми окнами и дверью. Кто это был – полиция или же дилеры-конкуренты, неясно. Но всё же наркопритон прекратил своё существование. Но сосед-бомжик всё еще проживает в той же соседней квартире, тараканы всё также терроризируют дом.
Арендатор всё же нашелся, - уже к середине 2023 г. Это была женщина средних лет с маленькой собачкой. Мама согласилась и на собаку в арендованной квартире, и на скидку – квартира «ушла» за 5,000 грн. в месяц (при том, что курс гривны во время войны сильно просел). Это было ниже рынка, но не сильно.
После заключения сделки, когда Володя и мама уже вышли из сданной в аренду квартиры, «наш риелтор» ей сказал: «дорожите этим постояльцем (женщиной с собачкой), поскольку я не уверен, что в случае чего смогу найти еще одного. Рынок аренды в Киеве глубоко на дне: те, кто готов платить за арендованную квартиру перебирают вариантами и могут выбрать за небольшие деньги очень хорошее жилье».
Итого: за всё время сдачи квартиры моя мама сотрудничала только с одним риелтором (который работает в агентстве недвижимости), и осталась очень довольна. Она не заплатила ему вообще ничего, - что особенно приятно. Со своей стороны, риелтор (Володя) принёс ну очень много пользы, - в том числе подобрал платежеспособных арендаторов при крайне непростых условиях сдачи. Во всём он был ну очень хорош – пунктуальность, грамотность, коммуникабельность и пр., - всё это было при нём.
В общем, риэлтерские услуги – это вполне себе услуги, и риелторы приносят вполне себе ощутимую пользу. Мама не потратила на сдачу и общение с потенциальными клиентами ни одной минуты своего времени и не одной нервной клетки.
Всем риелторам – спасибо!)