Как потерять землю из-за несовершенства законодательства⁠⁠1

Для ЛЛ: длинный и нудный пост о том, как чувак потерял земельный участок и деньги из-за несовершенства работы Росреестра.

У нас в России немного странная ситуация с регистрацией прав на недвижимость.

Очень грустная история приключилась с одним гражданином. Назовем его для краткости "ответчик".

Ответчик купил для своей мамы на ее имя два смежных земельных участка в СНТ недалеко от города у одного пенсионера. Право собственности, как и полагается, зарегистрировал через Росреестр в ЕГРН.

Участок был в запустении - порос бурьяном. Никаких строений, только покосившийся забор.

Ответчик обновил забор, начал выравнивать землю под небольшой домик.

Через короткое время он обнаружил на заборе своего участка большой баннер "Продам". И номер телефона. Позвонил по номеру, чтобы уточнить, не попутал ли ничего автор баннера. По телефону ему ответили, что ничего не знают о новом собственнике участка и предложили выметаться оттуда.

Через две недели мама ответчика получила по почте требование судебного пристава-исполнителя остановить постройку домика и два исковых заявления, одно от гражданина К. и одно от гражданки С. (истцы). Истцы требовали признать недействительным договор купли-продажи и еще с десяток разных документов (свидетельства о государственной регистрации права и т.п.).

В суде ответчик узнал следующую увлекательную историю.

Земельный участок в 1992 году был выделен гражданке N (первая собственница) администрацией района под огородничество, с выдачей свидетельства о праве собственности без определения границ земельного участка.

Напомню, что ЕГРП появился только в 1997 году.

Потом на той же территории в 1996 году образовалось садовое общество и гражданке N предложили сдать ее свидетельство о собственности и оформить взамен аренду земельного участка. Связано это было с тем, что в 1993 году администрация района признала, что участки под огородничество были выданы с нарушением ст. 68 Земельного кодекса РСФСР, и издала постановление со строчкой "выданные свидетельства на право собственности на землю под огородничество считать утратившими силу, согласно прилагаемого списка". В списке была фамилия гражданки N. Опубликовано постановление было в местной газете, которую гражданка N не читала.

Тем временем, те же самые участки на территории садового общества раздали работникам некоего завода, с выдачей свидетельств о праве собственности без определения границ земельного участка. Среди работников этого завода был отец гражданина К. и гражданки С. (истцов).

Гражданке N. в конце 1996 года родители истцов мягко намекнули, что участок ей больше не принадлежит. И стали, с ее слов, использовать участок под садоводство.

Шли годы. Родители истцов умерли, перед этим передав земельный участок детям. Детям участок особо был не нужен и был заброшен. В ЕГРП никто его не оформил.

В 2012 году к гражданке N пришел ее друг - гражданин Ш., и предложил ей что-то намутить с участком. Взял у нее доверенность и пошел в Росреестр с заявлением об уточнении границ земельного участка (провел межевание), а дальше - с заявлением о регистрации договора купли-продажи между ним и гражданкой N, с приложением свидетельства гражданки N на право собственности и постановления администрации района от 1992 года. При этом он утаил, что свидетельство утратило силу на основании постановления от 1993 года, а Росреестр данную историю не проверил, т.к. не обязан.

В 2013 году гражданину Ш. Росреестром было выдано свидетельство о праве собственности на указанный участок, который он чуть позже поделил на два равных участка.

Здесь ненадолго передохнём и уточним ситуацию. Гражданин Ш. теперь имеет поставленные на кадастровый учет земельные участки с определенными в кадастре границами, а также записи в ЕГРН о праве собственности на данные земельные участки. Государство проверило все документы и признало его собственником указанных участков, подтвердив, в том числе, их границы.

Но при этом, где-то далеко-далеко живут истцы, у которых есть свидетельства о праве собственности на тот же самый земельный участок. При этом у них в свидетельствах границы не определены, в ЕГРП их права не зарегистрированы, т.е. права собственности у них нет. Такое право возникает с момента его государственной регистрации, что прямо написано в законе.

По факту, у истцов на тот момент были ваучеры на некий земельный участок площадью 2000 кв.м., который расположен примерно где-то там в СНТ, но где - непонятно.

Через несколько лет гражданин Ш. продал данные участки ответчику, а еще через полгода случился вышеозначенный суд.

В суд были приглашены представители Управления Росреестра и администрации района. Администрация подтвердила, что публиковала постановление со строчкой "выданные свидетельства на право собственности на землю под огородничество считать утратившими силу, согласно прилагаемого списка", однако газетной подшивки нигде не сохранилось. Также администрация подтвердила, что выдала те же земельные участки истцам.

Также была проведена землеустроительная экспертиза, которая подтвердила, что участок истцов и участки ответчика - это один и тот же земельный участок. Каким образом? Да просто на основании указания в свидетельстве о праве собственности истцов на адрес участка "Земельный участок №... на территории СНТ ".....". И еще некой древней "схемы СНТ" с номерами участков, которую дал завод. И все.

Дальше суд пишет, что продажа земельного участка гражданкой N гражданину Ш. не породила правовых последствий, поскольку участок ей не принадлежал, и признает договор купли-продажи ничтожным, а право собственности гражданки N, гражданина Ш. и мамы ответчика - отсутствующим.

Теперь мораль. Мог ли ответчик предотвратить такое развитие событий? Мое мнение - не мог. Он доверял записи в ЕГРН, где были отражены границы земельных участков и их собственник. Даже если бы он исследовал документы всей цепочки собственников - как бы он узнал об отмене постановления администрации района от 1992 года? В Консультанте данного постановления нет, как нет его и вообще где-либо в публичном доступе.

Взыщет ли он деньги с гражданина Ш.? Получит судебное решение о взыскании и будет получать раз в месяц часть от пенсии Ш.

Является ли запись в ЕГРН неоспоримым доказательством того, что объект недвижимости свободен от прав и притязаний третьих лиц? НЕТ.

Зачем нам нужен такой ЕГРН? Непонятно.

А что по справедливости? Вины Росреестра вроде как нет, т.к. он не уполномочен проверять сделки кроме как по критерию формального соответствия закону. Вина гражданки N. - наверное, есть, но ведь она могла и не знать об отмене постановления от 1992г., т.к. ее уведомили об утрате права собственности только через газету. Вина администрации - наверное, есть, следовало озаботиться публикацией своих постановлений и доведением их хотя бы до государственных органов. Вина Ш. - безусловно, но он тоже мог не знать об отмене постановления от 1992г. Вина ответчика? Не вижу его вины ни в чем, но пострадал по факту главным образом он.

А как вам такой прикол. Это специальный бонус для тех, кто АСИЛИЛ этот текст: через 2 года после завершения этого дела было внесено изменение в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Чего ж вы раньше-то не внесли этот абзац??? Он ведь ровно про это, про презумпцию достоверности данных из ЕГРН. Иначе зачем реестр вообще нужен?