Идея приложения-заменителя застройщика (долевое строительство)
Привет, пикабу!
Закину идею приложения, призванного заменить функцию застройщика (девелопера) в долевом строительстве. Идея не претендует на уникальность, конечность, полную адекватность реалиям и возможность гладко вписаться в существующую систему строительного бизнеса. В первую очередь, это пища для размышления для всех, кому это может быть интересно.
Может быть, в конце-концов эта идея найдёт заинтересованного кодера-программиста, который начнёт воплощать её в жизнь :)
***
В РФ строительство многоквартирного жилья во многих случаях происходит по схеме: есть инвестор/ы, есть компания-застройщик (инвестор и застройщик могут быть одним целым). Они выкупают участки городской и загородной земли, заказывают проект, строят на этой земле жилые дома. В это строительство приглашают вложиться всех желающих - купить в строящемся доме квартиру или нежилое помещение, это называется "долевое строительство". Чем-то напоминает кикстартер - тебе предлагают относительно дёшево купить ещё несуществующее пространство.
В конечном итоге, после продажи всех квартир и помещений, инвестор и застройщик мало того, что отбивают свои вложения - они получают чистую прибыль со всего этого предприятия. А строительство, итогово, всё равно ведётся на деньги дольщиков, которые оплачивают и сам процесс строительства, и работу застройщика, и маржу застройщика и инвестора.
От этого:
- растёт окончательная стоимость жилья
- дольшик покупает то жильё, которое предлагает ему застройщик, а не то, которое действительно нужно дольщику
- во всей этой схеме застройщик для дольщика - царь и бог (несмотря на кипу законов и норм, которые призваны защищать права дольщика), что по всей стране выливается в противостояние, суды, "обманутых дольщиков" и т.д.
- медленно формируется чувство ответственности за построенное таким образом жильё
Я считаю, что посреднические функции застройщика может выполнять алгоритмизированное приложение, а функцию инвестора - сами дольщики. В советских терминах - это будет строительным кооперативом.
Как это может быть:
- дольщик задаёт параметры квартиры (помещения), которая ему нужна (анонимно): количество помещений, их площадь, этаж, высота потолков, материал отделки фасада квартиры, конфигурацию окон, требования по инженерке и т.д.
- дольщик указывает желаемую стоимость квартиры (при этом приложение даёт рекомендацию по стоимости, основанную на параметрах пользователя и средней стоимости м2 на рынке новостроек в регионе (городе)
- всем дольщикам выводится таблица-схема с указанием параметров желаемой квартиры каждого дольщика (всё еще анонимно)
- исходя из количества дольщиков и параметров их квартир даётся оценка необходимой площади участка (по нормам СП, Строительных Правил, или региональным нормативам)
- дольщики предлагают желаемые участки для застройки (например, через карту Росреестра), или приложение ищет их самостоятельно (но это, наверное, сложнее)
- дольщики выбирают интересные им участки, и переносят в них свою квартиру. 1 квартира может находиться на всех возможных участках. Как только на участок набирается необходимое количество квартир (по параметру стомости участка и предполагаемого строительства, или по параметру допустимой плотности застройки на этом участке, или ещё по каким-то параметрам), дольщику необходимо подтвердить этот участок, или отказаться от него. Если отказался - квартира из участка выпадает, и так до тех пор, пока все квартиры на участке не будут подтверждены
- после этого, видимо, необходима деанонимизация дольщиков (а может пока рано), потому что на этом этапе уже необходимо покупать участок
- ТЗ дольщиков данного участка направляется в проектную мастерскую (выбирается дольщиками, или выбирается приложением, или в приложении регистрируются проектировщики, которые могут общаться с дольщиками и рекламировать себя выбрать их). В мастерской делается эскизный проект будущего дома. Оплата проекта - из денег дольщиков, внесённых в приложение (или по формуле в зависимости от метража квартиры, или по цене проектировщика)
- проект публикуется в приложении, где проектировщик получает замечания, доделывает их, и в итоге каждый дольщик должен этот проект утвердить
- утверждённый проект отправляется на утверждение муниципального совета по строительству (градостроительного совета). Если проект не утверждён - проект доделывается и переделывается проектировщиком. Если утверждён - то:
- делается полный проект дома, направляется проектировщиком на экспертизы, вновь на градсовет, получается разрешение на строительство
- дольщики выбирают подрядную организацию (подрядчики так же могут быть или представлены в приложении, или приглашены дольщиками) на основе составленной сметы, сроков строительства, нечисловых параметров (репутация подрядчика, отзывы). Утверждение договора с подрядной организацией, перечисление денег (поэтапно), начало строительства.
Дальнейший ход событий пока не прописан, так как уже есть ряд важных вопросов, от решения которых зависят следующие этапы взаимодействия дольщиков, приложения, подрядчика:
- будет ли приложение уполномоченным дольщиками субъектом для ведения всей бюрократии, или этим субъектом будет инициативная группа дольщиков, использующая приложение как инструмент взаимодействия?
- как вся эта схема будет облачена в привычных юридических и бюрократических терминах, понятиях?
- как монетизировать это приложение? И надо ли?
В зависимости от решения этих вопросов следующие этапы будут иметь тот или иной вид. Ну и без решения этих вопросов нельзя двигаться дальше - к собственно процессу строительства, ввода дома в эксплуатацию.
Надеюсь, что кому-нибудь в итоге это будет интересно :)