Недвижимая пираМММида. Жильё в Таиланде⁠⁠

Дисклеймер: всё, что написано ниже - личное мнение Васи, вы можете быть с ним не согласны

Думаю, вы, как и я, регулярно видите рекламу "Новый кондо/вилла/иной сорт недвиги с инвестиционной привлекательностью! Доходность 8-10% годовых! Всё делает управляющая компания, вам остаётся только получать бабло на свой банковский счёт!"

И в целом, я понимаю, что чисто по менталитету для россиян "недвижка = стабильность" и доход, т.к в 00-ые у нас был бум стоимости жилья, а свои квадратные метры - это не только возможность заработать на росте цены, но и пассивный доход от сдачи в аренду. Почему же люди не бегут вкладывать в жильё у моря, когда цены более чем оптимальные, а условия такие "вкусные"?

Немного статистики: за 2023 год россиянами куплено ~1200 домов и квартир, оказавшись на втором месте после китайцев (6,6 тыс. объектов, что составляет 46% от всей проданной иностранцам недвижимости).

Основная цель покупки в 2023г. - для сдачи в аренду и отдыха (56,22%, данные взяты с tranio и rbc)

Но если вы пожили в Тае, то можете увидеть, как "ушатывается" кондо за 10 лет существования. За время поисков нового жилья, мы рассмотрели много вариантов от "ему ~10 лет" до "сдали в 2022". За пару лет кондо потихоньку теряют свой лоск и шик, вылезают косяки, исправить которые невозможно ввиду допущенных ошибок на этапе строительства. Ну и высокая влажность берёт своё. И если в России хрущёвка - это ещё неплохой вариант, а сталинка - чуть ли не лакшери за свои деньги, не смотря на их возраст, то кондоминиум за 15 лет превращается во что-то жуткое.

На Second Road мы нашли кондик рядом с Riviera - в 8 этажей, где было плохо всё. В коридорах стены чуть ли не осыпались от влажности, тренажёрка... лучше бы её не было, бассейн по размерам сравним с лужей, мебель вздутая от влаги, стены в потёках. Подобное было и на севере Паттайи + ещё и бассейн не обслуживался. Ценник у обоих 8.000 бат/месяц. Да вспомнить хоть Atlantis — живущим в pool view на первом этаже можно только посочувствовать, у них сгнили перегородки с балкона, ржавчина разъедала кондиционеры и стиралки, а стены крошились у основания.

В Seven Seas Côte d'Azur уже разваливаются мостики.

Наш Lumpini - тоже не конфетка. Да, за ним следят, но если вы посмотрите на беседки у бассейна — там чуть ли не сквозные дыры от ржавчины в металлоконструкции толщиной с рельсу! На потолки между корпусами лучше не смотреть, их красят в который раз, чтобы скрыть потёки. У нас в комнате также есть такой "рисунок".

В общем, с качеством разобрались.

Теперь про управление и сдачу в аренду.

Я не знаю, на каких условиях это осуществляется, но могу сказать следующее - предложение значительно превышает спрос. Надеяться, что купишь квартиру, будешь работать 9 месяцев на родине и получать на пассиве бабосик с аренды твоего жилья - минимальная. Чтобы так делать, нужно найти долгосрочного арендатора на год, что уже подразумевает не жить зимой в своей квартире. Или надеяться, что среди кучи предоставленных вариантов выберут именно твою квартиру, когда в этом же кондо пустует ~80% площадей.

Зимой, дай небо, наш Lumpini был заполнен на 45%. Из чего следует, что сдать квартиру и вернуть её стоимость за 10-12 лет (при доходе 8-10% годовых) просто нереально. А в каком состоянии будет кондо через эти 10-12 лет... Сами же не захотите туда заселяться.

Сейчас в Lumpini 1br сдаются по 10-12к бат/месяц (в зависимости от квадратуры) на долгосрок в юристик-офисе. Но когда мы пришли с предложением продлить наш контракт ещё на год за 8к бат/месяц, нам сразу сказали "ДА!", потому что иначе неизвестно, сколько эта квартира будет стоять пустой. Для понимания — у нас на этаже заселены 3-4 квартиры из 26.

Вишенкой на торте является закон, по которому вложение в недвижимость Таиланда не даёт право на получение гражданства.

Вот и выходит, что реклама "Купи недвигу в Тае и получай на пассиве 8%" красивая, но полный пизёж.

Однако китайцы её скупают, но у них на это свои причины ввиду чрезмерно перегретого рынка с такими же высокими ценами, как и их небоскрёбы.