751

Я сдаю квартиры посуточно...

Так уж получилось, что я уже девятый год занимаюсь сдачей квартир посуточно. Возможно здесь кому-то будет интересен мой опыт. Задавайте вопросы, в следующих частях я на них отвечу.

Традиционно в первой части авторы пишут о том, как они начали заниматься тем, о чем пишут, я же хотел об этом чуть позже, если будет интересно.


В данный момент у меня примерно десяток квартир в управлении. Это значит, что я их арендую, грубо говоря, покупаю оптом, а продаю в розницу.


Насколько это выгодно? Ну, в целом, выгодно. Получается при относительно небольших трудозатратах раза в три больше средней зарплаты. Почему трудозатраты относительно небольшие? Потому что процесс за годы отстроился, я сейчас веду только управленческий учет, работаю с системами бронирования, да обзваниваю гостей и отвечаю на звонки. Их (звонков) немного, десятка полтора в день. Есть администратор, которая управляет уборщицами, мастерами для мелкого ремонта квартир, взаимодействует с консьержами домов, где квартиры. В общем, выполняет всю ту работу, которой мне не хочется заниматься. Я больше про деньги, клиентов, маркетинг.


Системы бронирования. 90% клиентов приходят из букинга. Остальные из аирбнб, с сайта или самотеком. Есть и постоянные. Если будет интересно, могу рассказать, как работают букинг и аирбнб со стороы отеля. Меня частенько спрашивают, можно ли доверять рейтингу отеля на букинге? И да и нет. Отели могут накручивать себе рейтинг, отзывы, но это муторно и небезопасно (букинг крайне жестко с этим борется), но, тем не менее, высокие рейтинги и хорошие отзывы привлекают клиентов и поэтому многие этим занимаются. Но если отель большой и отзывов много, то, как правило, рейтинг честный, потому что большое количество негативных отзывов компенсировать нужно еще большим количеством хороших, а это практически нереально. Так что, если отзывов за апартаменты в букинге меньше 100-150 верить рейтингу не стоит. В аирбнб все еще серьезней – там нельзя накрутить отзывы, так что все честно. Правда. И аирбнб для гостей как правило дешевле за те же квартиры, чем они же на букинге, так как у букинга конская комиссия до 20%, а у аирбнб сильно меньше. И кинуть клиента, который в аирбнб забронировал себе квартиру, хозяину сильно сложнее, нежели в букинге, штрафы у аирбнб просто отпадные.


Арендодатели. Сейчас-то повезло с ними, многолетняя селекция, так сказать. Но были те еще кадры. Первым делом вспомнился следователь прокуратуры, не помню в каком звании. Сдавал мне три квартиры, которые были оформлены на родственников. Сразу понятно стало, как работает прокуратура. Потом уволился (или уволили), разорвал со мной договора и стал заниматься тем же самым 


Клиенты. О, это песня и тут рассказов на много частей. Например трансвестит-проститутка, которая разными именами представлялась, но у меня в телефоне сохранена как «Кира-пиздец». Звонит мне как-то парень и манерным тоном интересуется доступностью квартир на месяц. Квартира в нужном районе была свободна, цена устроила, забронировал. Разве что оказалось, что это не парень, а: «вы что, я девушка!». Ну ладно, думаю, девушка так девушка, хотя голос мужской. Приехала, заплатила сразу за месяц, никаких скидок, то есть очень выгодный клиент. Консьержи мне правда тут же сообщают, что это не девушка. А переодетый парень – здоровенный кадык. Но я уже ничему не удивляюсь, деньги отдал и ладно. А с ночи начался треш. Мужики к ней/ему в квартиру по очереди ходили примерно каждые полчаса. Часов с 10 вечера и часов до 6 утра. По утру у меня уже был полный отчет во сколько, сколько штук и так далее. Понятное дело, проблемы нам не нужны, мало ли, полицию соседи вызовут, или отношения с арендодателем испорчу, а они сильно важнее сиюминутных хороших денег. Звоню этому Кире, извиняюсь, прошу съехать, вернем оплату и все такое. Что там дальше началось… Феерическая истерика. И он в общем-то и не скрывал, чем занимается. И что поменять адрес он не может, реклама уже дана (WTF???), клиенты извещены и все такое. Как я понял, он из москвы собирает потенциальных клиентов как-то на каких-то специализированных ресурсах, потом приезжает на пару недель – месяц в какой-нибудь город на просторах нашей великой и необъятной и удовлетворяет, так сказать, клиентуру. Я в положение не вошел. Угрозы эффекта не вызымели, мы договорились, что переедет через пару ней. Деньги вернул. Он много раз еще через некоторое время звонил, хотел под разными именами у меня забронировать, видимо место очень ему удобное было. Пару раз даже прорывался, видимо бронировали для него другие люди. Но консьержи всегда на стреме и ему приходилось через пару-тройку дней переезжать.


Еще историй есть у меня. Так же как и внутренней кухни. Вы спрашивайте, я отвечу.

Дубликаты не найдены

+17
Занимаюсь тем же. Небольшой город на 200 тысяч населения. Две квартиры. Дешевая и дорогая. Обе не мои. Вчера дешевую разнесли в пух и прах, самое ценное не пострадало, ходили ногами по кровати, бутылок от бухла куча. Треш. Ключи не вернули, ушли незакрыв. Целый день все отмывал. Потерь в имуществе на 1500. За полгода первый и такой жёсткий негативный опыт. Удаётся выбивать из квартир сумму эквивалентную моей основной зарплате.
раскрыть ветку 35
+5
Жесть, гребные люмпены, а взыскать реально?
раскрыть ветку 9
+1
Бутылки и следы от ног..... Встречаются шприцы , кровь на полотенце. За ключами ,в обмен на паспорт, (он был в залоге) ездили к каким-то наркам в местный гетто район потом. Да, встречал ещё тех, кто спокойно сдает квартиры взрослым мужикам, которые приходят на квартиру с малолетками... По их мнению, "деньги не пахнут". А все предложения дать норм рекламу отклонялись.... Вообще, автора приятно почитать) хорошо дела ведёт.
+1
Ох, и я с вами. Работаем вдвоем, сдаем и посуточно, и помесячно две квартиры, третью потеряли после того, как ее разнесли, ужасов было много. Периодически кто-нибудь приносит в одну из квартир клопов, и тоже начинаются ужасы. Периодически кто-то решает остаться еще на пару дней и не платить, и хрен выгонишь. В общем, та еще работа :D Но это единственный источник заработка в моей семье, и надо сказать, на жизнь хватает.
Самые адекватные люди, кстати, это командировочные и цыгане. Самые неадекватные - украинцы. Один умудрился включить в ванной горячую воду на полную и уехать, оставив открытой дверь.
раскрыть ветку 15
0
Как вы нашли арендодателей? Чем привлекли их?
раскрыть ветку 6
-1

Здравствуйте!

Моя компания разрабатывает новый сервис для арендодателей.

Мы начали работать над проектом недавно, и пока нам нечего предложить или показать, но мы хотим быть уверены, что создаем по настоящему полезный продукт.

Нам не просто понять как выглядит ситуация сдачи квартиры с точки зрения арендодателя.

Вы знаете специфику лучше, чем кто-либо, и могли бы помочь нам избежать целого ряда ошибок.

Найдется у Вас время для короткой беседы в ближайшие пару дней?

Буду очень признательна, если вы поделитесь своим опытом.

+29
Погоди, то есть ты берешь квартиру в аренду на год, грубо говоря, и пересдаешь её посуточно. Но как к этому относятся владельцы квартир??? Ты когда договор с ними подписываешь, там же четко пункт есть, что в квартире будет проживать только арендатор.
раскрыть ветку 21
+39

Я с владельцами подписываю собственный договор. Все владельцы в курсе. Да, есть такие, которые именно таким как я сдают. Потому что, на самом деле, для них это лучше. Квартира всегда в идеальном состоянии, все целое, плачу всегда в срок, иду на встречу и так далее.

раскрыть ветку 19
+1
Можно прописать, что возможна сдача в субаренду. Вопрос только цены
+16
Такой вопрос, постоялец на память забрал телевизор, посуду и прочее, что будете делать? Пожары, потопы были? Через авито сдаёте, яндекс директ?
раскрыть ветку 4
+27

Телевизор один раз разбили. Постоялец после моей претензии перевел половину стоимости, хотя и отпирался, что это не он. Вообще бой и износ закладывается в стоимость аренды, без этого увы, никак. Посуду и прочее не забирали ни разу. Бьют постоянно, покупаю по мере надобности в икее однотипную. Полотенца потихоньку воруют, но это общемировая проблема в отелях. Пожаров к счастью не было, а вот потопы были. Гости затопили жильцов снизу по пьяни и свалили, а один раз меня затопили. В первом случае отдал 25 штук. Ну да, убыток, но такое, к счастью, редко бывает.

Авито - клоака и самое дно посуточной аренды. Только букинг и аирбнб. До этого была реклама в гугле и яндексе. Но стала выходить очень дорого, поэтому от нее отказался.

Вообще треш всякий случается. ФСБ задержал шпиона как-то. Ну по крайней мере мне так они сказали. В следующем посте расскажу.

раскрыть ветку 3
+11

Было бы интересно почитать о том,

как работают букинг и аирбнб со стороы отеля
раскрыть ветку 11
+27

работаю программистом в Букинге в Амстердаме, могу на технические вопросы ответить

раскрыть ветку 9
+7

В следующем посте расскажу обязательно

+7
Ооо нужный человек подъехал. Подписался.
+5

Пилите. Лигу посуточников авось создадим, да и баек тоже прилично поднакопилось уже

раскрыть ветку 2
0

Даёшь лигу посуточников и невыдуманнве истории! Тоже есть, что вспомнить-рассказать!

раскрыть ветку 1
+7

Пока сауна привет отели XD

+3

Хотелось бы узнать поподробней про рейтинг на букине. Так получилось, что после бронирования хозяин квартиры в назначенное время не вышел на связь, телефон был не доступен, прождали 2 часа, заселиться так и не смогли. Отмена бронирования хозяином была установлена платная, отменили в итоге бесплатно через администрацию, хотели написать негативный отзыв, но оказалось что оценку можно поставить только если в квартире жил. Есть ли какой-то способ понизить рейтинг такому арендодателю и принимает ли администрация дополнительные меры по таким заявкам?

раскрыть ветку 1
+3

Чем выше ваш внутренний рейтинг у букинга, тем выше ваше место в поисковой выдаче. На этот рейтинг влияет количество бронирований (поэтому я мимо букинга и не провожу клиентов), количество хороших отзывов, размер комиссии, уоличество мест размещения, объем заполнения страницы. В общем довольно много факторов.

Скидки у меня 10% постоянным клиентам букинга, 10% если бронируешь более чем на одни сутки и 20-30% в последний день, чтобы простоя квартир не было. Скидки могут суммироваться.

В вашей ситуации да, упоротый хозяин. Но нужно было не отменять, а попросить букинг принять меры. Они бы вам подобрали другое место размещения, можно и подороже, а разницу оплатил бы хозяин, который вас кинул. Вам букинг бы просто вернул деньги.

+6
Никогда не понимал, чем квартиры посуточно лучше гостиниц. Только если в качестве траходрома на час, и то сомнительно. Цена практически та же, но рисков и гемора значительно меньше.
раскрыть ветку 14
+12

Многим не нравятся гостиницы - куча народа туда-сюда ходят, смотрят. Люди хотят жить в квартире. Такие есть и их много И респектабельных таких гостей тоже много. Траходром на час - не мой вариант, поскольку платить нужно минимум за сутки.

+6
Вдвоем выгоднее квартира. Фен, стиралка, гладилка, плита, посуда.
+3

Когда в командировке и надолго, то квартира предпочтительней гостиницы. Больше свободы, можно приготовить поесть самому, потому что местная кухня надоедает и хочется чего то домашнего.

+1
Цена и местоположение
раскрыть ветку 9
+1
Мы приезжаем обычно недели на три, на месяц никто квартиру, кроме как посуточно не сдает. Плюс возможность самим готовить - 3-4 недели в ресторанах влетают в копеечку, если в отеле жить.
+2
Спасибо огромное!! Всегда приятно читать интересные жизненные опыты, написанные правильным русским языком с кучей ответов-комментов.

Жду продолжения 4,5,6... и до бесконечности )

Удачи в вашем бизнесе!
раскрыть ветку 1
-1
Спасибо!
+2
Спасибо за исчерпывающий ответ. Вдруг окажусь в Ростове- попробую найти .☺
+2
Квартиры все однушки или студии?
раскрыть ветку 5
+3

однушки, двушки, трешки, некоторые однушки сделаны студиями.

раскрыть ветку 4
+1

Я сдаю как раз на авито. Из арендодателей могу отвечать только за себя, а вот арендаторы вменяемые попадались. У меня правило 3-х звонков. Если мне из-за них трижды попадает, то они съезжают. Отношения с соседями, отсутствие проблем с полицией, как вы пишете, дороже сиюминутных денег.

+1

Ох, буквально полгода назад задумывался о таком варианте.)
Какой контингент обычно приезжает? Меня беспокоили вечные тусовки и пьянки -> уборка, разбор компенсации -> большие затраты времени.


В среднем на сколько снимают? По большей части ровно сутки или чаще больше?


Как происходит подготовка квартиры к следующему жильцу? Возьмем простой пример, жилец съезжает в 12, уборка квартиры максимум час. Следующий жилец уже не ровно на сутки.
Если нанимать уборщицу, то она не сможет прибираться в одно время выезда( в 12-13 часов) в двух-трех и более квартирах за день

Вообще спасибо что делитесь, очень интересно будет почитать)

раскрыть ветку 3
0

Скажите, а сколько Вы платите уборщицам? Зависит ли оплата от того, на сколько дней была снята квартира, сколько человек жило, в какое время нужно было их встретить и проводить и пр? Спасибо!

раскрыть ветку 1
0

пьянки-тусовки это иногда бывает, но это редкость. Люди в основном приезжают жить. Летом по дороге на курорты, в осенне-зимне-весенний период основной контингент командировочные

+1

Интересное обсуждение, много нового для себя узнала. Буду теперь совершенствовать какие-то моменты при сдаче квартир в аренду. По началу рассматривали с мужем сдачу квартиры в аренду как доп заработок. Сделали неплохой ремонт, квартирка небольшая, уютная, чистая и теплая. Спросом пользуется на раз-два. Начали с этого. Сейчас сдаем посуточно сразу 3 квартиры. Реклама - соц сети, авито, визитки, некоторые форумы. Категорически не сдаем квартиры для проведения праздников. Даже если гости порядочные, имущество от порчи не застраховано, увы, а ремонты у нас везде не из дешевых.

раскрыть ветку 1
0

Не сочтите за снобизм, но вы используете самые маргинальные и наименее прибыльные источники клиентов. Авито - это просто помойка в плане клиентов.  Букинг и Аир - попробуйте.

+1

Ув. Автор. Переодически возникает необходимость в снятии квартиры на сутке в своем городе, думал, что уже набил руку в этом деле и знаю как подобрать хороший вариант...но увы это не так.

Основываясь на собственном опыте, можете так сказать дать инструкцию, как правильно выбрать и снять квартиру посуточно.

раскрыть ветку 1
+3

А я писал. Если грубо: рейтинг выше 8 баллов и больше сотни отзывов. Если что то не так, или не соответствует заявленному - сразу звоните в поддержку букинга. они хозяевам быстро мозги вправят

+1

День добрый.

Сам в монтажной организации работаю вахтовым методом и снимаем для рабочих и инженеров квартиры на срок от нескольких месяцев до 2-3 лет. Такие варианты, как у вас, на такой срок для нас дорого, в хостелах свои минусы. Снимаем в основном квартиры в состоянии ниже среднего по ценам выше среднего. Большинство хозяев услышав, что будут жить работяги,  отказывают, а остальные начинают ломить цену. Интересует вопрос на сколько востребованы в Ростове квартиры в нише альтернативы хостелам со сроком сдачи от 1 месяца. Может что-то знаете на этот счет и можете подсказать? Вот для примера я знаю в Липецке есть большой меткомбинат и довольно много других пром. объектов на которых работают подрядчики из других городов и потому спрос там на такое жилье есть. Хотелось бы понять, как с этим дело обстоит в Ростове.

раскрыть ветку 4
0

Многие как вы делают и знаю примеры когда без проблем находили квартиры для рабочих. Правда с залогом, оплатой последнего месяца

раскрыть ветку 3
+1
Сдаю посуточно домик под Питером. За полгода у нас через Букинг было около 60 гостей, которые оставили 10 отзывов. И почему этим отзывам не нужно доверять?

У Букинга и Airbnb 15% комиссия, но Букинг берет ее с гостиницы, а Airbnb большую часть с гостя. 20% у Букинга получается если пользоваться их услугами по продвижению
раскрыть ветку 1
+1

Все так. Но риск нарваться на мошенников тем выше, чем ниже количество отзывов. И наоборот. Хотя при любых раскладах никто не застрахован. Нарисовать некоторое количество отзывов реально, большое - нереально. Комментарий был об этом.

Насчет комиссии вы правы тоже. Но при большом количестве объектов при стандартной комиссии объект размещения будет не на первой странице. Я игрался с разными стратегиями, выгоднее платить повышенную комиссию и получать больше гостей.

+1

Пили, буде интересно

+1
Какова должна быть заполняемость квартиры в месяц, что бы она отбивалась? Своих личных квартир для сдачи как я понимаю у Вас нет?
раскрыть ветку 7
+2

Свои есть. Плановая заполняемость (это стандарт рынка) 60% без скидок. Если скидки , то заполняемость должна быть выше.

раскрыть ветку 6
+1
А ценовая категория за сутки съема? На потрахаться на 3 часа часто снимают?
раскрыть ветку 15
+3

Вот почасовая аренда - категорически нет. Вернее клиент может снять хоть на час, но оплата как за сутки. У меня правило - жилье сдается для проживания. Корпоративы, празднования нового года, сборы/выкуп невесты - идут лесом. Во первых это лишние проблемы, во вторых беспокойство для соседей и небезопасно для внутреннего убранства квартир.

раскрыть ветку 14
0

Согласна, что после таких кутежей ущерб-то может и покроется залогом, но осадок и вопросы к нашим людям остаются ( Хоть я всего полтора года сдаю квартиры, но теперь только на длительный срок, там все же стабильнее и спокойнее. Выставляю в основном на авито. Сейчас неплохо сделали, что запросы отображаются на карте. Пользователям должно быть удобнее выбирать, хотя сама еще не пробовала

0
Комментарий удален. Причина: рекламные комментарии запрещены
раскрыть ветку 1
-1
@moderator реклама
0
Какие инструменты используете для контроля бизнеса?
раскрыть ветку 18
+1

веду управленческий учет, все приходы, траты. Каждый месяц анализирую основные показатели, процент заполнения, средняя цена суток и так далее. Если что, принимаю меры.

раскрыть ветку 17
0

И что думаете о RealtyCalendar? СтОит ли с ними связываться?

раскрыть ветку 3
0

Да, если у вас реклама на разных площадках с онлайн бронированием. Закрывает даты на всех площадках.

раскрыть ветку 1
-1
Даже не знаю что это
0

ИНтересно, подписалась.

Вопрос: квартиры, сдаваемые под B&B, по закону должны иметь отдельный выход, т.е. постояльцы би энд би не должны ходить по тем же лестницам, что и жильцы дома. К тому же их надо переводить из жилого в нежилой фонд. В случае посуточной сдачи таких требований нет?

раскрыть ветку 4
+4

У нас нет завтраков, так что это не B&B, это Service Apartments. Госдума уже который год хочет регламентировать нашу деятельность (читай запретить), но пока, к счастью, руки не дошли. Если они смогут принять тот бред, что был в проекте закона, то, конечно же, заниматься этим я не буду.

Нужно сказать, что главный враг посуточников - крупные отели, у которых такой бизнес отнимает хлеб. Поэтому на уровне государство периодически лоббируются разного рода запретительные проекты законов под эгидой заботы о клиентах.

раскрыть ветку 3
0

а какая заполняемость квартир в несезон?

раскрыть ветку 1
+2

60-80%, все зависит от уровня скидок

0

Скажите пожалуйста как решается вопрос с налогом у букинга? Вы как физ.лицо сдаете или ИП/юр.лицо? Я буду как физ.лицо сдавать.

раскрыть ветку 1
-1

я ИП, поэтому налогов нет. Если вы физлицо, букинг с вас возьмет налог. Откройте ИП и делов то

0

Уважаемые коллеги))) подскажите, в какой программе вы ведете учет приездов-отьездов? В простом календаре как-то сложно. Есть ли спец программы?

раскрыть ветку 6
0

RealtyCalendar и им подобные.

0

есть, но я не веду. На самом деле 95% клиентов идет у меня с букинга, поэтому пользуюсь их системой. Некоторые бронирования с аирбнб просто имею ввиду. Ну а остальных в экселе.

раскрыть ветку 4
0

@xysterss,  подскажите, пожалуйста, сколько в среднем выходит аренда квартир, которые вы пересдаете ?

раскрыть ветку 1
-1

ну конкретных цифр я обычно не разглашаю

0

Еще вопрос, так запрет вводят или нет в итоге на сдачу жилья в жилых домах? Как будете выходить из этой ситуации? Спасибо.

раскрыть ветку 1
-1

Пока окончательного решения не принято, но думаю введут.Тогда прекращу этим заниматься. Не вижу возможности работать под черным флагом.

0
HMS системами синхронизироваными с экстранетами пользуешься? Какой удобней? Есть опыт?
раскрыть ветку 12
-1

Нет, не пользуюсь, квартир немного, пока не испытываю необходимости

раскрыть ветку 11
0

Коллега, а как вы осуществляете приемку квартиры? Написали ли вы для себя какой-нибудь перечень проверок?

раскрыть ветку 5
0

А честно говоря, никак. Гости уезжаю, оставляют ключи консьержу и уходят. Проблем не было. Строго говоря, в квартире-то ничего ценного и нет, что стоило бы украсть. Полотенцы потихоньку тырят и все.

раскрыть ветку 4
0

Букинг полная лажа, деньги ждать 1.5 месяца + комиссия у них не маленькая, получается, что клиенты живут у вас в долг, это что ж за бизнес такой? А бизнес только у Букинга, они и деньги ваши поморозят, покрутят и комиссию себе оставят. И ещё мне не нравится, что ты не можешь сам давать подтверждение гостям по брони. Кого впихнули, того и заселяй. Лично я сдаю свою квартиру и мне не все равно кто будет в ней жить. Само собой Букингу лишь бы оплатили, а ты заселяй кого прикажут, крутись ужом и расхлёбывай. Такое хамло отмороженное один раз забронировало, в переписке хамить начал. Наотрез отказалась заселять, звонили с Букинга, пугали компенсацией разницы в поиске другого жилья,отказалась категорически и компенсировать и заселять, уладили, оказалось есть все таки такая возможность. Моё резюме Букинг - ОТСТОЙ! Airbnb тоже тухло, ни одного гостя за месяц, зато без конца шлют правила, условия, предупреждают о штрафах и рекомендуют снизить цену до смешного мизера, но очень настойчиво рекомендуют. С какой такой стати я должна работать за фантики, если Airbnb не в состоянии свой сайт раскрутить и пытается на чужой шее прокатиться. Только авито, и спец. сайты непосредственно нашего города! Ну расклейка и растяжки иногда.

раскрыть ветку 1
0

Я все проходил. Растяжки в вашем городе? А смысл? Вам же нужно, что бы о вас узнали те кто в ваш город едут, поэтому реклама в вашем городе не работает. Авито - помойка, много маргиналов и трахальщиков, такие клиенты не интересны. Реклама в яндексе и гугле - дорого. Продвижение и СЕО оптимизация - дорого и малоэффективно. В сухом остатке - только букинг и АИРбнб. У меня клиенты бронируют без оплаты и оплачивают налом при заезде - деньги в букинге не морозятся. Клиентам я бывает и отказываю. В букинг жалуется примерно каждый десятый лишь. Проще иногда оплатить лишнюю комиссию, нежели заселять проблемных клиентов. С аира идет раз в 10 клиентов меньше, но зато все гости на ЧМ были оттуда по предоплате.

0

Добрый день. Подскажите алгоритм получения комиссии (10%)  за продажу клиентов коллегам (конкурентам).

раскрыть ветку 1
-1
Добрый день! Да просто по договоренности.
0
Консьерж не возмущается, если вызываешь блядь на вечер?
раскрыть ветку 1
+1

если все тихо и никому не мешает, то нет.

0
@xysterss как можно с Вами связаться?
раскрыть ветку 7
-1

Зачем?

раскрыть ветку 6
0

Здравствуйте, не нашла как выведете финансовую бухгалтерию по посуточной аренде. В Excel? Что включаете? Каждая квартира отдельно?

раскрыть ветку 2