Рынок жилья России: кто будет покупать?⁠⁠

Критический анализ: демография, долги, блокировки, налоги

Главный вопрос: кому продавать 120 млн кв.м ежегодно?

Правительство ставит амбициозную цель — вводить по 120 млн кв.м жилья ежегодно к 2030 году. Но возникает простой вопрос: кто это всё купит?

Разберём шесть фундаментальных проблем, которые ставят под сомнение саму возможность «восстановления рынка».

Проблема №1: Демографическая яма

Население сокращается — это факт

Население России:

• 2020: 146,7 млн

• 2023: 146,2 млн

• 2024: 146,0 млн

• Динамика: −0,5%

Естественная убыль:

• 2020: 702 тыс.

• 2023: 495 тыс.

• 2024: 596 тыс. (ухудшение на 20%)

Рождаемость:

• 2020: 1,43 млн

• 2023: 1,26 млн

• 2024: 1,22 млн

• Динамика: −15%

Коэффициент рождаемости:

• 2020: 1,50

• 2023: 1,41

• 2024: ~1,38

• Для воспроизводства нужен 2,1 — в России в 1,5 раза ниже

Прогноз на будущее — пессимистичный

По данным Института народнохозяйственного прогнозирования РАН:

• 2024: 146 млн человек

• 2030: ~142 млн человек

• 2046: ~139 млн человек (прогноз Росстата)

• 2050: 135–145 млн человек (в зависимости от сценария)

Россия будет терять примерно 400 000 человек ежегодно в базовом сценарии.

Что это означает для рынка жилья?

1. Меньше покупателей — физически становится меньше людей, которые могут покупать жильё

2. Старение населения — пенсионеры не берут ипотеку на 25 лет

3. Меньше семей с детьми — а это основная целевая аудитория семейной ипотеки

4. Демографическая яма 90-х — сейчас в активном возрасте поколение, рождённое в провальные 1990-е

Минздрав прогнозирует рост числа рождений только после 2027-2030 года, когда увеличится число женщин репродуктивного возраста. Но это отложенный спрос на 15-20 лет вперёд, а не на сегодня.

Проблема №2: Закредитованность — люди уже набрали долгов

Масштаб проблемы

• Число заёмщиков: 50 млн человек (40% населения старше 16 лет)

• Общий долг населения: 35-38 трлн рублей

• Ипотечных заёмщиков: 10,2 млн человек

• Заёмщиков с 3+ кредитами: ~15 млн человек

• Просрочка по ипотеке: 95 млрд руб. (+60% за год)

• Доля дохода на кредиты (у 50% заёмщиков): более 50%

Ипотечники в долговой ловушке

• 46% ипотечников имеют ещё один или более кредитов

• 6,2% взяли потребкредит на первоначальный взнос

• Средний срок ипотеки вырос с 18 до 22,5 лет

• Средний размер кредита — 4,3 млн рублей

При ставке 25-28% ежемесячный платёж по ипотеке в 5 млн рублей составляет около 120 000 рублей. Средняя зарплата по России — около 75 000 рублей.

ЦБ ограничивает кредитование

Банк России ввёл жёсткие ограничения на выдачу кредитов заёмщикам с показателем долговой нагрузки выше 50%. Результат:

• Доля отказов по кредитам достигла 80%

• Число заёмщиков с 3+ кредитами сократилось на 500 000 за квартал

• Банки режут лимиты, сокращают сроки

Вывод: Те, кто хотел и мог взять ипотеку — уже взяли. Новых платёжеспособных заёмщиков становится меньше.

Проблема №3: Блокировки интернета — удар по онлайн-заработкам

YouTube фактически заблокирован

С июля 2024 года власти начали замедлять YouTube. К декабрю 2024 года:

• Трафик YouTube упал до 20% от нормы

• До замедления аудитория составляла 55,4 млн человек в день

• Активная аудитория сократилась на 30 млн человек

• 36% россиян теперь используют VPN (рост на 13% за год)

• С июля 2025 года удалено ~25 VPN-приложений из App Store и Google Play

Удар по блогерам и фрилансерам

Доходы блогеров:

• Средние и крупные блогеры потеряли до 50% доходов из-за блокировок

• Доходы блогеров-ИП упали на 57% за год

• Доходы самозанятых блогеров снизились на 43%

• Google AdSense полностью отключен для российских аккаунтов (с августа 2024)

Примеры:

• Катя Адушкина (6 млн подписчиков) — доходы упали с 4 млн до 1 млн руб./мес.

• Didenok Team — недополученная выручка 100-200 млн руб./мес.

• Охваты в Instagram упали на 40% после блокировки

Кого это затрагивает?

• Блогеры и инфлюенсеры — миллионы человек

• Фрилансеры на международных платформах

• Онлайн-преподаватели и репетиторы

• IT-специалисты на удалёнке с иностранными клиентами

• Продавцы на международных маркетплейсах

Все эти люди — потенциальные покупатели жилья, которые теряют доходы.

Проблема №4: Рост налогов и сборов — меньше денег на руках

Налоговая реформа 2025 — прогрессивная шкала НДФЛ

Было (до 2025):

• 13% — до 5 млн руб./год

• 15% — свыше 5 млн руб./год

Стало (с 2025):

• 13% — до 2,4 млн руб./год

• 15% — от 2,4 до 5 млн руб./год

• 18% — от 5 до 20 млн руб./год

• 20% — от 20 до 50 млн руб./год

• 22% — свыше 50 млн руб./год

Порог повышенного налога снизился с 5 млн до 2,4 млн рублей — теперь больше людей платят 15%+.

Другие налоговые изменения 2025

• Налог на прибыль компаний: повышен с 20% до 25%

• УСН + НДС: предприниматели на упрощёнке теперь платят НДС

• Туристический налог — новый сбор с 2025 года

• Транснефть — налог повышен до 40%

Утилизационный сбор — удар по автомобилям

Рост утильсбора 2024-2025:

• Октябрь 2024: повышение на 70-85%

• Январь 2025: плановая индексация

• Август 2025: новая формула расчёта

• Декабрь 2025: отмена льгот для физлиц

Примеры роста:

• Электромобили: с 32 600 до 667 400 руб. (+20x)

• Авто 1-2 литра: с 300 600 до 556 200 руб. (+85%)

• Авто 2-3 литра: с 281 600 до 1 562 800 руб. (+455%)

С декабря 2025 физлица платят по коммерческим ставкам — льготы в 3 400–5 200 руб. отменены для авто мощнее 160 л.с.

Как это влияет на рынок жилья?

1. Меньше располагаемых доходов — больше уходит на налоги

2. Автомобиль или квартира — при таких ценах на авто выбор очевиден

3. Бизнес платит больше — меньше возможностей для роста зарплат

4. Инфляция издержек — всё это перекладывается в цены

Проблема №5: Рынок уже затоварен

Нераспроданное жильё бьёт рекорды

Нераспроданное жильё:

• Начало 2024: 69 млн кв.м

• Февраль 2025: 77,7 млн кв.м (+12%)

Доля от строящегося:

• Начало 2024: 60%

• Февраль 2025: 68% (+8 п.п.)

Непродано к моменту сдачи:

• Начало 2024: 20%

• Февраль 2025: 26% (+6 п.п.)

Продажи рухнули

• 2024 год: продажи новостроек упали на 18-22%

• 2025 год: за 9 месяцев продажи ещё −18% к 2024 году

• В некоторых регионах падение достигает 30-46%

«Рассрочки» — это не продажи

Застройщики массово продают квартиры в рассрочку на 2-3 года. Но по сути это не продажи — покупатель не заплатил, квартира не выкуплена. Если ставки не снизятся, эти квартиры вернутся на рынок.

По оценке IRN.RU: «Квартиры, проданные по схеме "купи сейчас — плати потом", на самом деле не проданы».

Реальный прогноз строительства — не 120, а 90 млн кв.м (Проблема №6)

Официальные прогнозы падения

Прогноз НОСТРОЙ:

• 2025: 102 млн кв.м

• 2026: 106 млн кв.м

• 2027: 102 млн кв.м

• 2028: 98 млн кв.м

• 2029: 96 млн кв.м

• 2030: 90 млн кв.м

Прогноз Дом.РФ (пессимистичный):

• 2025: 100 млн кв.м

• 2026: 95-100 млн кв.м

• 2027: 85-90 млн кв.м

• 2028: 80-85 млн кв.м

Уже происходит

• Выдача разрешений на строительство −22% за 5 месяцев 2025 года

• Вице-премьер Хуснуллин: «Я вижу серьёзную, такую нехорошую тенденцию, что останавливаются новые проекты»

• Замминистра Стасишин: «Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда»

Почему застройщики не строят?

1. Проектное финансирование под 23-25% годовых — нерентабельно

2. Продажи упали — эскроу-счета не наполняются

3. 77 млн кв.м нераспроданного — зачем строить ещё?

4. Банки отказывают в новых кредитных линиях

Что будет на самом деле? Три сценария

Сценарий 1: Оптимистичный (вероятность 20%)

Условия: ключевая ставка падает до 12% к концу 2026 года, запускается новая льготная программа

• Рынок оживает в 2027-2028 годах

• Цены растут на 10-12% в год из-за дефицита предложения

• Застройщики разгоняют стройку

Проблема: даже при оживлении — кто покупатели? Демография не изменится, закредитованность не исчезнет.

Сценарий 2: Базовый (вероятность 50%)

Условия: ключевая ставка 15-17% до 2027 года, семейная ипотека сохраняется

• Стагнация на 3-5 лет

• Цены растут на уровне инфляции (6-8%)

• Объёмы строительства падают до 90-95 млн кв.м

• Часть застройщиков банкротится или поглощается

Рынок сжимается до платёжеспособного спроса: семьи с детьми (семейная ипотека), покупатели за наличные, инвесторы.

Сценарий 3: Пессимистичный (вероятность 30%)

Условия: ключевая ставка 18-21% до 2028 года, усиление кризиса

• Массовые банкротства застройщиков

• Цены на новостройки падают на 10-20% (в реальном выражении)

• Объёмы строительства падают до 70-80 млн кв.м

• Появляются новые недострои

• Вторичка обесценивается

Кто реально будет покупать жильё?

Потенциальные покупатели 2025-2030

Семьи с детьми до 6 лет:

• Численность: ~5 млн семей

• Доступ к ипотеке: Семейная 6%

• Потенциал: Высокий (основной спрос)

IT-специалисты:

• Численность: ~1,5 млн человек

• Доступ к ипотеке: Программа закрыта

• Потенциал: Снижается (часть уехала, доходы под давлением)

Блогеры и фрилансеры:

• Численность: миллионы человек

• Ситуация: Доходы упали на 50%+

• Потенциал: Резко упал

Дальневосточники:

• Численность: ~8 млн человек

• Доступ к ипотеке: ДВ-ипотека 2%

• Потенциал: Низкий (регион)

Покупатели за наличные:

• Доля: ~10-15% сделок

• Доступ к ипотеке: Не нужна

• Потенциал: Стабильный

Инвесторы:

• Тренд: сокращается

• Доступ к ипотеке: Нерентабельно

• Потенциал: Падает (депозиты выгоднее)

Рыночная ипотека 25%+:

• Доступ: теоретически все

• Реальность: Практически нет желающих

• Потенциал: Околонулевой

Математика спроса

• Семейная ипотека: ~300-400 тыс. кредитов в год (при лимитах)

• Покупки за наличные: ~150-200 тыс. сделок

• Прочие льготные программы: ~50-100 тыс.

• Итого: ~500-700 тыс. сделок в год максимум

При средней площади 50 кв.м это 25-35 млн кв.м реального спроса на новостройки.

Строится же 45-50 млн кв.м многоквартирных домов ежегодно — разрыв в 15-20 млн кв.м.

Выводы: честный взгляд на рынок

Что правда:

1. Демографическая яма — население сокращается, покупателей физически меньше

2. Закредитованность — 50 млн человек уже в долгах, новых заёмщиков мало

3. Блокировки интернета — миллионы людей теряют онлайн-доходы

4. Рост налогов — прогрессивная шкала НДФЛ, новые сборы, утильсбор

5. Рынок затоварен — 77,7 млн кв.м непроданного жилья

6. Строительство падает — разрешения −22%, новые проекты не запускаются

7. Рыночная ипотека мертва — ставки 25-28% недоступны

Совокупный эффект:

Все эти факторы усиливают друг друга:

• Население сокращается → меньше покупателей

• Блокировки → падают доходы онлайн-работников

• Налоги растут → меньше денег на руках

• Закредитованность → нет возможности взять ипотеку

• Высокие ставки → рыночная ипотека недоступна

Результат: сужение платёжеспособного спроса до узкой прослойки — семьи с детьми по семейной ипотеке + покупатели за наличные.

Что скорее всего произойдёт:

• 2025-2026: стагнация, медленное снижение реальных цен, рост нераспроданных остатков

• 2027: резкое падение объёмов ввода (на 20-30%), возможный дефицит в отдельных сегментах

• 2028-2030: новое равновесие на более низком уровне (90-100 млн кв.м в год)

Восстановление возможно, но:

• Только при ставке ниже 12% (не раньше 2027-2028)

• Только при сохранении/расширении льготных программ

• Только с новым поколением покупателей (2030+)

• При этом демографические ограничения никуда не денутся

Источники

Демография

1. Росстат — естественная убыль 2024 — https://www.rbc.ru/economics/21/02/2025/67b8aa619a79477c802b...

2. Коммерсант — демография 2024 — https://www.kommersant.ru/doc/7533665

3. Независимая газета — прогноз ИНП РАН — https://www.ng.ru/economics/2024-07-07/1_9043_tendency.html

4. Интерфакс — население 2025 — https://www.interfax.ru/russia/1005747

Закредитованность

1. ЦБ РФ — закредитованность — https://www.cbr.ru/press/event/?id=23582

2. РБК — 50 млн заёмщиков — https://www.rbc.ru/finances/02/04/2024/660c0a9e9a79473d5dc5b...

3. Известия — долги населения — https://iz.ru/2006110/2025-12-11/dolgi-naseleniia-po-kredita...

4. РБК — регионы по закредитованности — https://www.rbc.ru/finances/30/04/2025/6810c81e9a79476dc7c8c...

5. Т-Журнал — статистика кредитов — https://t-j.ru/credit-stat/

Рынок недвижимости

1. НН.ру — кризис 2025 — https://www.nn.ru/text/realty/2025/11/14/76119862/

2. РИА Недвижимость — кризисы рынка — https://realty.ria.ru/20250306/rynok-2003253808.html

3. Forbes — банкротства застройщиков — https://www.forbes.ru/biznes/529639-bankrotstva-i-obval-cen-...

4. IRN.RU — прогноз 2025-2026 — https://www.irn.ru/forecast/

5. Деловой Петербург — риски застройщиков — https://www.dp.ru/a/2025/06/26/krupnie-zastrojshhiki-popali

Прогнозы строительства

1. ЕРЗ.РФ — падение на 30% к 2027 — https://erzrf.ru/news/k-2027-godu-obyem-vvoda-zhilya-v-rossi...

2. Финмаркет — дефицит 30 млн кв.м — https://www.finmarket.ru/main/article/6380001

3. РБК — прогноз Дом.РФ — https://rbcrealty.ru/news/680110599a7947eb1a0ad258

4. РБК — цены к 2030 — https://realty.rbc.ru/news/685d776d9a7947f97f6f652b

5. Т-Журнал — прогноз строительства — https://t-j.ru/news/decrease-house/

Доходы и доступность

1. ЕРЗ.РФ — реальные доходы — https://erzrf.ru/news/rosstat-realnyye-raspolagayemyye-dokho...

2. Институт экономики города — доступность жилья — https://urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news...

3. Т-Журнал — доступность жилья — https://t-j.ru/estate-itogi/

Блокировки интернета и доходы блогеров

1. Carnegie — блокировка YouTube — https://carnegieendowment.org/russia-eurasia/politika/2025/0...

2. Forbes — YouTube и блогеры — https://www.forbes.ru/tekhnologii/528210-truba-zamedlennogo-...

3. CNews — доходы блогеров — https://www.cnews.ru/news/line/2025-03-20_dohod_rossijskih_b...

4. Snob — падение доходов блогеров на 50% — https://snob.ru/news/dokhody-rossiiskikh-blogerov-za-god-sni...

5. VC.ru — блогеры о доходах — https://vc.ru/social/469819-ohvaty-padayut-rossiiskie-socset...

Налоговая реформа 2025

1. РБК — прогрессивная шкала НДФЛ — https://www.rbc.ru/economics/01/01/2025/676c10ce9a79473ee564...

2. Гарант — налоги 2025 — https://www.garant.ru/article/1737897/

3. КонсультантПлюс — налоговая реформа — https://www.consultant.ru/news/400/

4. 1С:БУХ — повышение НДФЛ — https://buh.ru/articles/povyshenie-ndfl-s-2025-goda-v-vopros...

Утилизационный сбор

1. Гарант — утильсбор декабрь 2025 — https://www.garant.ru/article/1901763/

2. РБК Приморье — утильсбор — https://prim.rbc.ru/prim/28/11/2025/69269c3d9a79476382c5a86c

3. Главбух — утильсбор ставки — https://www.26-2.ru/art/357929-utilizatsiony-sbor-1-oktyabry...

4. Favorit Motors — утильсбор 2025 — https://favorit-motors.ru/articles/finansovye-i-yuridicheski...