Три оценки рыночной стоимости квартиры в деле Долиной
Мы уже знаем финал: Верховный суд выступил в защиту добросовестного покупателя и отменил решения нижестоящих судов. Но в опубликованном Определении ВС РФ спрятано много историй, которых официально никто не разбирал.
Одна из них - про три оценки рыночной стоимости спорной квартиры — и про разницу почти в 100 миллионов рублей.
Из Определения следует, что были проведены три независимые оценки рыночной стоимости квартиры на дату 20 июня 2024 года (дата заключения договора купли-продажи):
Первая оценка была проведена в день заключения сделки 20 августа 2024 года. Оцененная стоимость: 124 893 000 рублей
Эта оценка была представлена в судебном разбирательстве в качестве доказательства того, что договор купли-продажи был заключён по справедливой рыночной цене. В связи с чем была снижена цена сделки сторона ответчика поясняла (отсутствие у дома двора и детской площадки, а также машино-места в собственности продавца). Фактически сделка была совершена по цене 112 миллионов рублей, что ниже оценённой стоимости на примерно 12,9 млн. рублей.
Вторая оценка — Заключение специалиста ООО «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований «Судебный эксперт» (февраль 2025)
Дата заключения: 18 февраля 2025 года по заказу Долиной Л.А. в ходе рассмотрения ее иска о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оцененная стоимость: 205 559 000 рублей (в Определении ВС РФ указано ошибочно как "205 559 00 руб." — очевидно, не хватает нуля в конце).
Это заключение специалиста было подготовлено по инициативе стороны истица для использования в качестве доказательства в гражданском судопроизводстве. Оценка призвана подтвердить, что квартира была продана по существенно заниженной цене — на 93,6 млн. рублей (или на 45,5%) ниже её действительной рыночной стоимости.
Третья оценка — Судебная строительно-техническая экспертиза в уголовном деле (февраль 2025) Дата заключения: 26 февраля 2025 года
Проведена: ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» Проведена в ходе расследования уголовного дела по обвинению в мошенничестве (часть 4 статьи 159 УК РФ) Оцененная стоимость: 138 033 919 рублей
Эта экспертиза была проведена в рамках уголовного расследования без заказа какой-либо из сторон гражданского дела.
ВС РФ не давал оценку представленным в дело доказательствам, хотя привел их в своем судебном решении, однако столь существенная разница в оценке рыночной стоимости квартиры вызывает вопросы.