Как сдать комнату в коммуналке?⁠⁠

Дорогие друзья, прошу совета (лига юристов).

Разговор далее пойдет про коммунальную квартиру и ее жителей.

Моя мама владеет долей в коммунальной квартире под Питером (комната 16 квм). Так получилось, что более 20 лет она там не проживала, но оплачивала жкх. И сейчас живем за 1000 км в Архангельской области. За это время сменилось много соседей. Многие из них занимали и наши 16 квадратов. В 2014 году мы приехали и …офигели. В комнате срач, на окнах пленка, в центре восседал с сигаретой в зубах «бухарик-царек». Был недоволен нашему приезду. И…. понеслась война….. Мы сделали ремонт, навели порядок.

Думали будем сдавать, чтоб хотя бы отбить ремонт и коммуналку. Какие были наивные мы.

Вот уже почти 6 лет он нам не разрешает ее сдавать. Мало того, в квартире есть третья комната, которая принадлежит администрации поселка, но он не пускает и представителей администрации (это отдельная история).

В этом году я плюнул на его хотелки, подал объявление (за образец взял подобную историю с пикабу). Рассказал честно, что соседи против и будут чинить препятствия. Нашлась семейная пара в безвыходной ситуации, которая согласилась за символическую сумму жить.

Не прошло и месяца, сосед прислал письмо (приложу ниже), в котором оклеветал моих жильцов, прикинулся бедной овечкой и пожелал сам снимать.

Прошу, подскажите, что делать? Можно ли обойти обязательное условие сдачи долевой собственности - согласие соседей? Можно ли с моими жильцами заключить договор, что они не снимают, а просто присматривают за комнатой? Если он подаст в суд, мы однозначно проиграем? Они готовы жить на любых условиях. А мне и их жалко, и соседа поставить на место хочется. Комната дорога маме как память о студенческих годах. На продажу выставлял, с такими соседями никто не соглашается жить.

Может кто посоветует хороших юристов или «хороших соседей»? (конечно, не за бесплатно).