О доле в недвижимости «по-родственному»⁠⁠

На прием за юридической консультацией пришла пожилая женщина слегка за 80 со следующей проблемой начавшейся 5 лет тому назад: ее сын для достройки своего дома решил продать квартиру, принадлежащую в долях ему, его дочери и несовершеннолетнему сыну. Продать долю несовершеннолетнего возможно только после одобрения органами опеки и попечительства с приобретением доли не меньше в квадратуре и стоимости.

Выделять долю в строящемся доме, сын старушки не хотел, так как на сей счет был хитрый план по разделу дома на два объекта недвижимости с последующей реализацией одного из выделенных – и себе жилье есть и денег заработать.

Поэтому гражданка «продала» ½ долю в своей однокомнатной квартире за формальную цену в 500 000 рублей (стоимость квартиры 2 млн.) своему внуку, что позволило сыну обратившейся продать свою квартиру и достроить дом.

Далее сын хоть денег матери и не дал, предложил жить в купленной с использованием ипотеки 2-х комнатной квартире, которую оформил на себя. В однокомнатную квартиру переселили внучку.

Через несколько лет старушке стало тяжко жить одной в большой квартире, убирать сложно, да и коммуналка повыше. А приходя в «гости» в свою однокомнатную квартиру видела, что внучка квартиру откровенно, простите, «засирает», да и долг за коммунальные платежи копит.

Вернуть все вспять невозможно – сын против - если мать вернуть в ее квартиру, то придется дочь пускать в новую двухкомнатную, а не сильно хочется – непутевая дочь. А так, не сегодня, так завтра старушка мать преставится и всем хорошо - дочь в квартире, сын в 2-х комнатной квартире, сам в доме, а второй продал и деньгами разжился.

За защитой прав — в суд.

У нас правовое агентство и юридические услуги мы оказываем за деньги, но в некоторых ситуациях – сложное и интересное дело и безденежный доверитель – мы беремся за символический гонорар.

Правовую позицию мы выработали хоть и не железобетонную, но последовательную:

1. Срок исковой давности мы с негодованием отметаем, в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения;

2. Сама сделка фиктивная, заключалась для проведения совершенно иной сделки – ст. 170 Гражданского кодекса РФ — притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна;

3. Денежный след отсутствует – сделка по «продаже» ½ доли предшествовала продаже квартиры с долей несовершеннолетнего;

4. Обратившаяся в почтенном возрасте, собраны справки о слабых слухе и зрении.

Можно оспаривать по двум основаниям – как притворную сделку и сделку с введением в заблуждение стороны.

В судебное заседание лучше выходить с юристом

В судебное заседание ответчик явился сам и это была двойная ошибка – в том, что пришел, и в том, что пришел без юриста. В отсутствие ответчика мы бы остались со своими доводами один на один с судьей.

Юрист, как защитник, мог бы построить глухую оборону и отвечать на все вопросы – вот, договор, по условиям доля продана – деньги получены, вот подписи сторон.

Видя такой расклад, наш сотрудник сменил стратегию с озвучивания сухих фактов на разыгрывание «мыльной оперы» в зале суда. Слово было представлено истице, которая с чувством, с тактом и расстановкой, а так же отсылкой ко временам, когда трава была зеленее, а свет был ярче, пожурила сына, что «нельзя так с мамой поступать».

Это сработало – ответчик начал оправдываться, что никого не обманывал и вообще «дело междусобойное и нечего было сор из избы выносить»

Видя, что момент настал, представитель спросил – «то есть на семейном совет вы решили для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  это так оформить?»

Ответ – «да».

Представитель в сторону судьи — « сделка, прикрывающая другую сделку»

И пока не опомнился ответчик, вопрос – «Что же вы так с мамой поступили – она пошла вам на встречу, а вы ей взамен ничего?» ( спроси представитель – « а почему денег взамен не дали?» ответчик ответил бы, что давал, вот, и в договоре это указано).

На что ответчик стал горячиться – «Что значит ничего не сделал, я квартиру в ипотеку купил двухкомнатную и мама там живет»

Представитель – «то есть вы деньги направили на приобретение квартиры с использованием ипотечного займа?»

Ответчик проглотил наживку – «Да»

Тут уже от своих мыслей очнулась судья – «А вы квартиру на маму оформили?»

Ответчик еще не понимая – «Нет, я же ипотеку плачу, на меня и оформили, в банке так сказали»

Дело было уже выиграно.

После вступления в силу решения, мы вышли за компенсацией расходов на оказанные юридические услуги.

Пост скриптум

Рекомендации юриста

В данном случае гражданке следовало:

1. заключить договор купли-продажи доли в квартире с отсрочкой платежа;

2. Указать реальную стоимость доли;

3. Раз в год подписывать соглашение о продлении отсрочки еще на 1 год.

Такая правовая позиция гарантированно защитила бы права доверительницы, да и родственники вели себя более чутко и отзывчиво.

Отсюда вывод – консультация юриста до принятия решения дешевле и бережет нервы.

Опубликовано в нашем сообществе Вконтакте и в группе в Одноклассниках