Ипотека в Сбербанке. Возможности досрочного погашения
Прочитал пост (ссыль) про ипотеку, и хотел бы рассказать о несколько иной точке зрения на кредитование.
Кратко:
Ипотека (как и кредит) – это деньги, выданные банком в долг, и деньги по проценту, взымающиеся банком за пользование этим долгом. В российских банках есть возможность досрочного погашения долга и, соответственно, чем меньше долг – тем меньше сумма по процентам.
Подробнее:
Тот же самый пример из вышеуказанного поста, вся сумма – 4000к, первоначальный – 800к, сумма по ипотеке – 3200к. Нас интересует 3200к, т.к. это основной долг на 10 лет (120 месяцев). Считаем, что ставка по кредиту – 12% и человек покупает вторичку (выгодней при определенных условиях, если надо напишу подробней), ниже процент на вторичку, мне кажется, маловероятен. Ипотеку мы берем условно в июле 2017 года. Вид платежа – аннуитетный.
Получается, что у человека есть ~46к в месяц для ежемесячного платежа.
Теперь давайте предположим, что человек берет ипотеку по тем же самым условиям, но не на 10 лет, а на 30 (360 месяцев). Максимальная ставка по ипотеке в РФ, насколько я знаю, 14,5%, но мне такое не встречалось.
Получается, что у человека есть возможность закинуть 12995 в первом месяце досрочно. Насколько мне известно, Сбербанк предлагает 2 варианта: изменение суммы ежемесячного платежа и уменьшение срока кредита. Мне лично Сбербанк предложил только один вариант – уменьшение суммы ежемесячного платежа. Соответственно, следующий ежемесячный платеж составит приблизительно 32787 (на 128 рублей меньше), а следующий досрочный платеж – 13123 (на 128 рублей больше). Потом 32647 – ежемесячный, и 13264 – досрочный. И так далее. Сумма, которую взимает банк за пользование его деньгами будет все меньше и меньше.
Что же в итоге? Если взять 45911 – за константу, которую может в месяц гасить человек, то мы получим, что на погашение всего долга уйдет 11 лет и переплата по кредиту составит приблизительно 2 298 935 (что почти равнозначно кредиту на 10 лет с учетом погрешности эксель-файла, с помощью которого я считал).
Смысл данного примера в том, что 33к комфортнее платить, чем 46к и, в случае чего, 33к наскрести легче. Ну и зарплата у человека тоже, в основном, не стоит на месте.
Как показывают цифры: чем больше человек может вносить досрочные платежи в начале, тем выгоднее для него ипотека. Мне кажется, что если гасить в соотношении 1 ежемесячный платеж + 3 ежемесячных платежа как досрочный, то процентов по кредиту заплатится меньше, главное в начале поднапрячься.