548

Болгария: что будет с ценами на курортную недвижимость

Болгария: что будет с ценами на курортную недвижимость Болгария, Недвижимость за рубежом, Цены на недвижимость в Болгари, Длиннопост

Вопрос цены, сегодняшний и на перспективу, волнует всех, кто подумывает о покупке курортной недвижимости в Болгарии. Поделюсь своими оценками, которые делаю на основе 10 лет жизни в Болгарии и активной работы на этом рынке.


Сегодня болгарский рынок курортной недвижимости находится в глубоком кризисе, который начался в 2010-м году. Причины кризиса:


1. Перезастройка

Первые крупные проекты начали реализовываться в 2003-м году. Доходность тогда составляла более 100% годовых для застройщиков и до 2000% для инвесторов-спекулянтов. В числе нулей не ошибся, пример с подробным расчетом приведу в одном из следующих рассказов. Соответственно, при такой доходности к 2008 году масштабы строительства  были гигантскими. Цены достигали 3000 евро за м2 на первой линии и 800..1200 на 4-5 линиях.  Коррумпированное государство не регулировало рынок, согласовывались любые, самые абсурдные проекты. Предложение к 2008 году уже сильно превышало спрос, а после кризиса 2009 года цены "дрогнули" и с 2010 года покатились вниз.


2. Проблемы у покупателей

Сначала был кризис 2009 года, когда в принципе число покупателей сильно снизилось, многим стало не покупки до апартаментов за границей. Потом в 2012 году наступил настоящий кошмар. А именно, целому ряду категорий покупателей из России не рекомендовали иметь недвижимость и отдыхать за границей - полицейским, военным, госслужащим. Учитывая, что покупатели из России составляли 70-80% клиентов, ограничение для самой платежеспособной их части было ощутимым для болгарского рынка. В 2013 году большая часть полностью распроданных комплексов стояли летом полупустые - покупатели не приезжали, ввиду наложенных ограничений. Соответственно, резко снизились продажи, а с ними и цены. К 2014 году падение цены по многим объектам было более, чем в два раза. Цена 400...600 евро/м2 стала обычной.


3. Падение курса рубля в 2014 году

То, что рынок болгарской курортной недвижимости был ориентирован почти целиком на российского клиента, привело к дальнейшему падению после резкого изменения курса рубля к евро /а значит и к леву/ в 2014 году. Цена апартаментов в рублях выросла одномоментно в 2 раза и более, что еще раз резко снизило число покупателей. Апартаменты, купленные в 2008 году за 150.000 евро в 2015-2016 можно было продать максимум за 50.000 - в три раза дешевле. К 2018 году цена еще более снизилась, найти покупателя с бюджетом 50.000 евро и выше сегодня в принципе трудно. 


Сегодня на цену давят, помимо перечисленного выше, следующие факторы:


- строительство после 2010 года продолжалось, массовое! Бестолковые местные застройщики просто не могли остановиться, не понимая, что рынка для них больше нет. При этом строили на банковские кредиты, потому сегодня так много проблем у покупателей с ипотекой, неожиданно "всплывающей" после сделки.


- гигантское предложение на рынке вторички. Те, кому отдыхать за границей "не рекомендовано" естественно стали продавать свои апартамены. Плюс массово стали продавать те, кто столкнулся с финансовыми проблемами в последние годы. То есть, на немногочисленных сегодняшних покупателей обрушивается поток предложений как нового строительства, так и вторички. Естественно, что царит демпинг и цены на минимуме, часто под себестоимость строительства /застройщикам уже не до прибыли, вернуть бы кредит/.  

Болгария: что будет с ценами на курортную недвижимость Болгария, Недвижимость за рубежом, Цены на недвижимость в Болгари, Длиннопост

Перспектива


Главная проблема этого рынка в отсутствии платежеспособного клиента. Россиянам сейчас не до недвижимости в Болгарии, плюс много негативных отзывов также отталкивают потенциальных покупателей. Украинцам тоже не до Болгарии.  И перспективы резкого улучшения в обозримом будущем нет ни на том, ни на другом направлении.  А немцам, голландцам и прочим "буржуям" Болгария не интересна - у них рядом Хорватия и Словения, в легкой автомобильной досягаемости и ориентированные на немцев, тогда как Болгария ориентирована на русскоязычного покупателя.


Потому перспективы восстановления уровня цен хотя бы 2012-2013 годов  на ближайшие годы нет, слишком много пустующих квадратных метров и желающих что-то продать.


Покупать сегодня в качестве инвестиции смысла нет. Покупать для себя - да, если оно вам нужно. Главное, что следует оценивать при покупке - перспектива обслуживания комплекса. Если такой перспективы нет, покупать ни в коем случае нельзя, какой бы привлекательной не была цена. Так же, как нет никакого смысла покупать сегодня новое строительство. Но это другая тема, для отдельного рассказа.


Подписывайтесь, чтобы не пропустить продолжение.

Дубликаты не найдены

+56

Я успел свой домик продать в 2012. Правда чел выставил условие 20% оплата биткоинами. Я согласился ибо нужны были деньги срочно.

Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку 6
+14

А с битками что сделал, продал в прошлом декабре ? 😁

раскрыть ветку 5
+16

Нее, позже, когда он упал в половину,блять.

Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку 4
+19

В 2012г. решили  с мужем прикупить недвижимость в Болгарии, чтобы на пенсии там жить у моря.

Поехали. Остановились в Варне. И с помощью одной конторы по недвиге осмотрели многое от Варны до Бургаса. Поехали специально в декабре, чтобы все минусы были налицо. Сразу скажу - не понравилось. Комплексы зимой стоят почти пустые. Близлежащие магазины и заведения закрываются на зиму. За всем нужно ехать далеко.

Центрального отопления практически нигде нет. Жильё отапливается электричеством, а это очень дорого.  Инфраструктура даже в Варне убогая. Дороги в городе разбитые.

Население бедное, много слоняющихся без дела безработных мужиков. И да, цыгане...

В общем, так себе...

Не знаю, может сейчас что-то изменилось, но на Болгарии мы поставили крест.

раскрыть ветку 5
+11

Изменилось там все. Стало хуже. 😀

+6

Дерьмо это Болгария, нищета и уныние. Смысла там что то покупать нет.

раскрыть ветку 2
+1

Ну так там где комфорт, достаток и рай на земле там и квартиры стоят не по одному миллиону долларов. А недорого хату можно купить в жопе мира вроде Болгарии.

раскрыть ветку 1
+1

я вот лучше бы купил квартиру в Питере))

+10

А что там продолжать-то? И ежу понятно, что с недвигой там полная жопа, которая в ближайшие годы будет только углубляться. У кого она там есть, надо пытаться продать хоть за что-нибудь, а у кого есть деньги - в ту страну даже близко не соваться.

Продам гараж.

раскрыть ветку 21
+5

Мне кажется или в России тоже предложение превышает спрос? Особенно в Подмосковье.

раскрыть ветку 20
+6
В регионах превышает, в Саратове сейчас столько по настроили за последний год, перед тем как закон по долевому участия отменили. И все стоят пустые, чуть не микрорайны целые. Потому что денег нет, в Подмосковье наоборот, строиться все и продаётся, все сюда бегут с регионов.
раскрыть ветку 10
+2

и цены падают???

раскрыть ветку 8
+3

@AkselFrank, спасибо за пост, интересно) А не владеешь ли ситуацией по Египту? Вообще был бы очень интересен сравнительный анализ по Египту, Турции, Болгарии, возможно еще каким-то недорогим странам. Не сможешь ли сделать такое?

раскрыть ветку 14
+8

По Египту могу сказать, что там ни в коем случае и никогда не нужно ничего покупать.

раскрыть ветку 13
+13

Пирамиду можно? Вроде долговечное жилье)))

раскрыть ветку 1
+1

из-за военно-политической ситуации? )

раскрыть ветку 1
0

Хочу поспорить с Вами -насчет перспективы. Сейчас главные покупатели - это болгары, которые работают за границей. Вот они сейчас поголовно скупают, плюс низкие проценты по ипотеке - 2-3% годовых с возможностью рефинансировать.
Поэтому текст Ваш немного однобокий.

раскрыть ветку 1
0

а по Грузии? у меня после поездки туда мечта теперь прикупить там квартиру) студия в доме в лесу 600тр

раскрыть ветку 6
+5
плюс много негативных отзывов также отталкивают потенциальных покупателей. А что за отзывы? По поводу чего?
раскрыть ветку 34
+52

Мы ездили прошлым летом в Болгарию на отдых, исплевались все. Плюсы закончились только красотой отеля и близостью к морю. Остальное - еда, отношение, обслуживание, бассейны, напитки, даже аля-карт ресторан это было отвратительно. Работают там цыгане, тырят всё, что плохо лежит, из урн для мусора выгребают голыми руками всё говно, потом этими же руками, видимо, прибираются в номерах. Воруют в номерах за день до выезда, зная, что полицию вызывать не будут. Делают вид, что по русски не понимают. Да много чего ещё было. Можно целый пост писать на эту тему со всеми подробностями.

раскрыть ветку 6
+21
Я тя плюсану, ибо ты очень сдержанно описАл тот пиздец, что творится в курортной зоне.
+7

Пили, люблю про всяких братушек-хуюшек подобное читать. Неокрепшие умы должны знать правду

+3
Отдыхали в этом году, у нас и близко таких проблем не было. Остались очень довольны своим отелем, особенно питанием. Из минусов только само чёрное море.
раскрыть ветку 1
0
Ничего себе! А я собирался...
0

Аналогично. Отдыхал в Болгарии в 2008. Думал, если понравится, то куплю апартаменты (тогда еще это модно было). Но не понравилось! Настолько, что ехать туда еще раз категорически не хочется.

+7

Я могу предложить, что хаотичная застройка привела к инфраструктурным проблемам. То есть, дома лепятся друг к другу без какой-либо схемы и учета реалий, в результате - перенаселение (в сезон), давка, ситуация когда с балкона номера видно другой балкон в паре метров.

Кроме того, болгары не очень хорошо заботятся о пляжах, а так же мухлюют с их распределением. По закону отношение платных/бесплатных пляжей должно быть 50/50, но подсчет идет по длине береговой линии. В результате, там где пляж шире - он платный, а к бесплатному уходит тонкая полоска песка.

раскрыть ветку 3
+8
К этому добавь ещё и качество строительства. Про него много кошмаров рассказывают.
И не зря.

В 2015 году когда тусил на Солнечном берегу и ждал в машине жену (пошла в магазин), вдруг услышал грохот через дорогу. Со вполне приличного с виду небольшого отеля, с одной из внешних стен обвалилось несколько крупных кусков облицовки (что за материал не скажу) и всё это рухнуло вниз.
Если бы там стояли люди (это была лицевая часть здания, недалеко от входа), то с большой вероятностью приключилась бы жесть и смерть. Но благо было 6:30 утра и никого внизу не стояло.

И про такой строительный пиздец в Болгарии люди могут рассказывать часами. Такое впечатление, что там вообще в этой сфере нет нихуя контроля (исключая крупные или дорогие отели, где сами собственники зачастую заинтересованы в надлежащем качестве исполнения).
Поэтому покупать хаты в аппартаментах, мини-отелях и.т.д очень опасно.
раскрыть ветку 2
+13

Болгария вымирает. Молодежь валит на север в Европу, как только получит паспорт.

Плодятся только цыгане.

Сами болгары уже бьют тревогу, так как лет через 50 страна станет новой Венгрией.

EU уничтожило сельское хозяйство и промышленность БГ квотами.


п.с. Недвижимость в БГ активно покупали немцы и англичане. И вот как раз они сейчас валят вовсе не от курса рубля, а потому что в стране пиздец.

раскрыть ветку 19
+4

Немцы не покупали. Англичане да, они были первыми, кто начал покупать в Болгарии. Но у них это отработанная схема, заходят на новый рынок, пока дешево. Потом ждут роста цены. и сливают. Англичане уже в 2007-2008 в большинстве поуходили.

раскрыть ветку 4
+2

А с Венгрией-то что не так? Я думал там лучше, чем в Болгарии.

раскрыть ветку 6
0

А Болгария разве не Европа?

раскрыть ветку 6
+1

Общая атмосфера, низкое качество отдыха, отношение местного населения, очень низкое качество строительства, низкое качество обслуживания, отсутствие общего плана застройки курортных зон, "перенаселение" и т.п.

раскрыть ветку 2
+1

Развилка была в 2001-2002 годах, все могло сложиться иначе. Но коррупция победила, а на страну всем было насрать, лишь бы побыстрее и побольше хапнуть. Вот и устроили из побережья дешевую перезастроенную  "зону отдыха".

0
Ничего себе!!! Даже подумать не мог. .. Довели страну.
+3
"Полицейские, военные и госслужащие - самая платежеспособная часть населения." Скорее щами светят больше всех,
+1

На последней фотке - "Форт Нокс"?

раскрыть ветку 2
+2

Да, и на первой тоже. Это пример хорошего бизнеса и нормальных комплексов. К сожалению, довольно редкий.

+1

Да

0
А можно попросить ссылки на аналоги авито,иолько болгарские?
Ткь ввроде нельзя скидывать,почта silya.2013(собака)mail.ru
0
А чего у нас в 12-м то случилось ? По-моему, запрет на выезд случился позднее, 14-м. После Крыма жеж.
раскрыть ветку 1
+1

Нет, еще в  2012 начал действовать. Тогда их просто еще не на Крым, а на Сочи ориентировали 

0

>При этом строили на банковские кредиты, потому сегодня так много проблем у покупателей с ипотекой, неожиданно "всплывающей" после сделки.


А как ипотека застройщика относится к покупателю апартаментов?

раскрыть ветку 1
+4

Ипотека переходит на покупателя /без его ведома, разумеется/ и банк забирает квартиру.  Если покупатель человек неопытный, такое вполне осуществимо.

0

За такие деньги лучше купить в Испании.

раскрыть ветку 15
0

Так там такая-же жопа рисуется.

раскрыть ветку 14
0
А там что не так?
раскрыть ветку 10
-1

Так я же не с целью спекуляции на недвижимости.

раскрыть ветку 2
0

А что по ценам сейчас?

раскрыть ветку 1
0

Апартаменты с видом на море, 110 м2, 1 линия, цена в 2011 была 180.000 евро. Сейчас такие 55-60 тысяч. Это если из дорогого сегмента. А в целом, цены в диапазоне 300..800 евро/м2. За 600..800 евро/м2 можно купить отличные апартаменты в комплексе с нормальным обслуживанием, которые раньше стоили минимум 1200.

-1

Посмотрел почем аппартаменты в Болгарии, в городах у моря.


Блять, до слез обидно. В своем ебаном(нет) Крыму недвижимость прилично дороже!

раскрыть ветку 6
0

Потому что в Крыму намного лучше, чем в Болгарии. Люди вкладывают деньги туда, где есть развитие. В Крыму оно есть. А Болгария в задницу катится очень давно и упорно.

раскрыть ветку 5
+1

Пардон, конечно.

Но тут, в Крыму развития нет. От слова совсем.

раскрыть ветку 2
0

Крым это вонючая помойка, была, есть и будет.

раскрыть ветку 1
-4

Прочитал по диагонали, похоже на частное мнение, причем не привязаное к действительности. Что я вижу находясь в болгарском Несебре- квартиры продают но вдалеке от моря ( примерно 1 -1,5 км), все что ближе- раскуплено. Цена за квадрат с отделкой и мебелью- примерно 550 евро. Покупают сами болгары, россияне, может еще кто...не знаю.

раскрыть ветку 17
+2

Да куча плакатов в 5-10 минутах хоть я от моря. Продам, sale и так далее. Плюс в окошках агентств, что на проспекте Несебр. И не дорого, 30-50 тыр евро за 40-50 квадратов.

раскрыть ветку 2
0

Плакаты? Около маленького жанет парочка, где далян акротир есть плакат, и в конце квартала Черное море.  Чтото цена у Вас высоковата. 23-35 ты евро за 40-50 кв.

раскрыть ветку 1
+1

Если розница 550 евро/м2 с отделкой и мебелью, это уже не бизнес. Себестоимость строительства никто не отменял, даже в Болгарии. Те, кто по дурости не прекратил строительство лет 7-8 назад, сейчас "сливают" по себестоимости.

раскрыть ветку 12
0

Эта цена была и до кризиса. Я брал 7-8 лет назад за 550, скйчас таже цена. Так что селяв ...

раскрыть ветку 4
-2

а кто вам сказал про такую цену себестоимости?

раскрыть ветку 6
0

В Несебыре полно квартир. Как и на всем побережье. И с видом на море тоже. Сам по себе бе Несебыр дорогой из-за туристов и ЮНЕСКО. А так то же море, та же фигня. И ещё, если висит объявление, что продается за миллион, это не значит, что очередь из покупателей на миллион. В итоге продавец может отдать за полцены.

Похожие посты
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: