Прочитал 100500 постов про офигевших риэлторов. Попробую рассказать, как это работает в США.
1. Рассказываю на основании собственного опыта (покупал квартиру в Чикаго в 2013, сдавал в 2016) и опыта друзей-знакомых. Исследований не проводил, с риэлторами не советовался. Многое могу не знать.
2. Цифры буду приводить в долларах или переводить в рубли по условному курсу 1:50. Если видите, что суммы очень высокие, имейте в виду разницу между средней зарплатой в РФ и США и делите... не знаю, на сколько, пусть на 3.
3. Начнем с продажи-покупки. Покупатель не платит никогда. Если сделка не состоялась, не платит никто. Никаких авансов и оплаты за старание. Платит только продавец своему агенту после завершения сделки. За что работает агент покупателя? Агент продавца с ним делится, обычно 50:50.
4. Вознаграждение довольно высокое. 5-6% от стоимости жилья. Стоимость покупки где-то от 100 тыс. вечнозеленых (средней паршивости 1-bedroom, т.е. полуторка, 60-70 кв.м. общей площади) до 1 миллиона (домина с 5-6 спальнями, но это не Билл Гейтс такие покупает, а upper middle class, какой-нибудь зубной врач или крутой программист в банке, у меня такие знакомые есть. UPD: меня справедливо поправили. Такой дом стоил миллион 10 лет назад, сейчас скорее 2 млн). В рос. рублях это от 5 до 50 млн. Как продается более дешевое жилье, я не знаю, вполне возможно, что и напрямую без риэлторов. Как среднее возьмем 10 млн. То есть одна сделка - это в среднем 5 к$ / 250 круб агенту продавца и столько же агенту покупателя. Закрыв 2-3 средних сделки в месяц, или 5-6 дешевых, или одну с миллионным домом, можно довольно кучеряво жить. Есть за что стараться.
5. Что за эту сумму имеет продавец.
5.1. Правильную оценку дома (или квартиры, дальше буду говорить то так, то так). Можно посмотреть среднее по больнице на сайтах типа RedFin или Zillow, но если там не продается несколько квартир прямо в вашем доме, цифра будет очень приблизительной. К какой школе относится дом, разрешена ли в нем сдача в аренду, стиральные машины, животные, есть ли гараж под домом или парковка, даже куда выходят окна - есть тысяча нюансов, каждый может изменить цену процентов на 5-10, опытный риэлтор эти нюансы знает, и вот его работа уже окупилась. Агенту выгодно правильно оценить квартиру: если он поставит слишком высокую цену, то долго не продаст, если слишком низкую - его вознаграждение будет меньше.
5.2. Предпродажная подготовка. Правильно сделанные фотографии, уборка, расстановка мебели могут сделать дом привлекательнее. При продаже большого дорогого дома иногда выгодно сделать косметический ремонт. Иногда агент даже завозит свою мебель (берет напрокат), чтобы дом выгодно смотрелся.
5.3. Организация просмотров и все контакты с покупателями. Если продавец сам в доме не живет (там живут арендаторы, это квартира умершей бабушки и т.п.), он может вообще не знать, кто, когда и сколько раз ее смотрит. Агент в итоге передает ему готовый offer - официальное предложение от покупателя: куплю за столько-то. Или несколько предложений от разных покупателей, и продавец выбирает лучшее. Но если продавец хочет, может общаться со всеми покупателями напрямую, их никто не скрывает. Нет смысла: цена сделки все равно будет в итоговом документе, вознаграждение агента тоже - стандартные 5%. Перехитрить продавца, взять с покупателя больше и разницу положить в карман не получится.
5.4. Конечно, подготовка всех документов. Договор стандартный, можно скачать в интернете, но к нему миллион всяких уточнений. Если попробовать договориться с покупателем за спиной агента и явиться на closing (подписание сделки) без риэторов с обеих сторон, контролирующий чиновник очень удивится. Скорее всего, постарается найти агента, которого хотели кинуть, он их всех знает.
6. Что от своего агента имеет покупатель. Заметьте, покупатель за всё это не платит.
6.1. Помощь с поиском предложений на сайтах. Именно помощь и не обязательную. Я, например, искал подходящие квартиры сам и передавал агенту, он уже договаривался о просмотрах. Агент тут полезен, чтобы опустить с небес на землю, сказать, что за эти деньги в этом районе ничего не найдется, а вот не хотите ли посмотреть другой район, он не хуже. Тут надо держать ухо востро, агент заинтересован в том, чтобы продать подороже и побыстрее, а жить в доме вам. Но все предложения доступны на открытых сайтах, интернет есть, смотрите.
6.2. Проверка квартиры на легальность продажи.
6.3. Контакты с агентом продавца и организация просмотров.
6.4. Агент приводит оценщика (appraisal). Это человек с государственной лицензией, который оценит квартиру по определенному алгоритму. Скорее всего вы заплатите дороже этой оценки, но по крайней мере будете знать, что продавец с риэлтором не сговорились и не обманули вас в два раза. С другой стороны, оценщик следит, чтобы покупатель с продавцом не надули государство, заплатив налоги только с части стоимости, а другую часть передав наличными.
6.5. Агент приводит инспектора, который проверяет качество стен, коммуникаций, электросети и прочего, нет ли подводных камней. Если инспектор что-то нашел, можно отказаться от покупки или требовать скидку.
6.6. Агент приводит mortgage broker - человека, который проверит вашу кредитную историю и найдет банк с наилучшим процентом ипотеки.
6.7. Агент будет за вас торговаться с продавцом, точнее с агентом продавца. Я при покупке квартиры сбил цену на 8 тыс. $, т.е. на больше, чем составило вознаграждение обоих риэлторов.
6.8. Опять же оформление документов.
7. Сдача в аренду. Тут обычно риэлтор один, работает одновременно на домовладельца и арендатора. Берет со сдатчика стоимость одного месяца аренды. Главный плюс от риэлтора - он найдет арендатора быстрее, чем вы сами, квартира не будет стоять пустой. Плюс проверит репутацию арендатора, кредитную историю и рекомендации предыдущих арендодателей. Мне риэлтор уже через неделю привел семью монголов, я бы сам на них в жизни не вышел, как и они на меня. Им же сразу и сдал, проблем с ними почти не было. Плюс риэлтор добавил какие-то нюансы в типовой договор (конкретно - у меня был газовый камин, но не работал, добавили фразу "камин не включать, штраф $1000"). Плюс показал сайт для перечисления квартплаты - мы с монголом там зарегистрировались, у него деньги автоматически снимались со счета каждый месяц, мне через неделю автоматически приходили, никаких проблем с оплатой.
В общем, риэлторы, как и любой механизм, полезны, если ими правильно пользоваться, и доставляют проблемы, если пользоваться неправильно.