Ответ на пост «Как в России берётся ипотека»⁠⁠

¡ВНИМАНИЕ! Много букв и использованы некоторые англицизмы!

В моем прошлом посте, который вызвал оживленное обсуждение (чего я не ожидала), меня попросили написать о процессе оформления ипотеки и покупки дома в Америке. А тут еще увидела этот пост, и подумала, а почему бы, собственно, и нет?

Для начала, прежде чем искать дом, вам нужно получить предварительное одобрение по ипотеке (pre approval) с суммой, в пределах которой вы можете искать дом. Это можно сделать разными способами. Способ первый - это лично связываться с разными банками и смотреть, на какую сумму они могли бы вам одобрить ипотеку и под какой процент. На данный момент годовой процент колеблется около 6%. Способ второй - обратиться в компанию к лендеру (я реально не в курсе, как это по-русски), который сам посчитает предварительную сумму и сам найдет наилучший банк под наилучший процент. Опять же, лендеры бывают разные: некоторые скрупулезно высчитывают все до последнего доллара, а есть и такие, которые дадут сумму приблизительно, и тогда вы можете быть неприятно удивлены, если вы подписали контракт на какой-либо дом.

Для получения pre approval у вас попросят копии/фото расчетных листов (чеков) с работы за последний месяц, подтверждающие ваш доход, копии/фото последних двух налоговых деклараций со всеми сопроводительными документами, а так же проверят вашу кредитную историю.

Желательно удостовериться, чтобы баланс на всех кредитных картах был погашен, о просрочках платежей нет и речи. В течение одного-двух дней вам дадут одобренную сумму с предположительным процентом. Нужно помнить, что сумма остается предварительной до момента, когда вы пойдете на контракт с продавцом, так же как и годовой процент. Если вам понравился определенный дом, всегда лучше перепроверить его с лендером, так как размер одобренной суммы может также варьироваться от дома к дому.

Итак, готово! Ваш pre approval действителен в течение 3 месяцев, и самое главное теперь воздержаться от ЛЮБЫХ изменений в ваших доходах, кредитной истории и состоянии кредитных карт. Наша риелтор рассказывала ситуацию, произошедшую с одними из ее покупателей: они так воодушевились грядущей покупкой дома, что после получения предварительного одобрения забили кредитную карточку до максимума покупкой новой мебели, и когда они пошли на контракт с продавцом, сумма, одобренная банком, стала гораздо меньше. Сделка не состоялась.


На данный момент есть несколько типов заемов, самый распространенный называется conventional, для этого типа заема необходим первоначальный взнос (down payment) в размере минимум 5% от стоимости дома. Так же есть заем FHA, при котором возможен меньший первоначальный взнос и не очень высокий кредитный балл (кредитная история). Однако, не все продавцы захотят продать вам дом при наличии FHA заема.

Теперь время искать дом. Большинство ищут дом с агентом, некоторые могут смотреть дома без агента через Redfin или Zillow (сайты для аренды и покупки жилья). Однако, если вы захотите посмотреть дом, вам нужно будет согласовать время с риелтором продавцов, особенно если дом жилой. Обычно это можно сделать через сам сайт, но с вами на осмотре будет присутствовать агент, который откроет и покажет дом (во всяком случае, так можно сделать на Redfin). Самих продавцов вы не увидите, особенно если дом уже пустой. С агентом смотреть дома гораздо проще, плюс вам не придется разбираться в правилах подачи офера на дом, если он вам понравился. Офер - это предварительный контракт, составленный вами или вашим агентом, обговаривающим детали сделки. Если продавцов устраивают условия, они подписывают контракт, таким образом, дом уходит под договор.

До окончательного завершения сделки и получения ключей от дома у вас есть 4-5 недель, в течение которых подтверждается сумма вашего заема, проводится инспекция дома (если вы ее захотели, это обговаривается в контракте), и банк проверяет, действительно ли этот дом оценивается в сумму, за которую вы хотите его купить.

Инспекция предпочтительна для покупателей, но не очень выгодна для продавца, так как инспектор проверяет состояние дома от фундамента до крыши, каждую лампочку, розетку, стены и наличие плесени/трещин, включая сантехнику и канализацию. Если вдруг в доме есть проблемы, которые для вас критичны, и продавец не хочет их исправлять/снижать цену, вы можете разорвать сделку без потерь с вашей стороны. Поэтому продавцы любят получать оферы с отмененной инспекцией.

Также есть такая деталь, как earnest deposit, это депозит, который переводится на специальный счет в течение 2-3 дней с момента принятия офера, и подтверждает серьезность намерений покупателя. Он может быть любого размера, но чем он больше, тем больше вы понравитесь продавцу. При успешном завершении сделки, этот депозит идет в счет вашего первоначального взноса (down payment).

Проблема в том, что этот earnest deposit вы можете потерять. Если вы решили разорвать сделку по желанию вашей левой пятки без веских на то причин (результаты инспекции считаются веской причиной), или вдруг банк не одобрил вам ту сумму на которую вы рассчитывали, а вы в офере отменили financing contingency (условие, защищающее вас при подобной ситуации, если это условие не отменено, вы не теряете свой депозит), то можете попрощаться с вашим депозитом. Именно поэтому отсутствие таких пунктов как инспекция и loan financing contingency (я не нашла, как это по-русски), а также существенный earnest deposit сделает ваш офер крайне привлекательным в глазах продавца, но менее безопасным для вас.

Без инспекции вы покупаете кота в мешке, и если после покупки внезапно протекла крыша или сломалась канализационная труба - это теперь ваши проблемы.

Стоит отметить, что зачастую на один дом, особенно если он неплохой по нынешним меркам, приходит на данный момент до 10 оферов, а в то же время год назад их число могло превосходить 30. Сейчас ситуация чуть спокойнее из-за повышения процента с 4 до 6, но конкуренция все равно есть.

К тому же, не спешите отдавать все ваши накопления в счет минимального первоначального платежа, ведь вам еще нужно будет заплатить за закрытие сделки, что составляет от 3 до 5 процентов от стоимости дома. Легенда гласит, что когда-то за это можно было просить платить продавцов, но сейчас они не особо идут на подобную сделку. Разве что рынок мертвый, вы единственный покупатель за последние 2-3 месяца и вариантов больше нет. В противном случае, готовьте ваши франклины, господа.

Если же сошлись звезды, и ваш офер был выбран из десятка других, вы с честью выдержали следующие четыре недели и вам все одобрили, то вы подписываете сделку и получаете ключи. Хорошая новость: ваш первый платеж по ипотеке будет аж через месяц, а иногда и через два. Если вы закрыли сделку в начале февраля-середине-конце февраля, ваш первый платеж будет в начале апреля.

Надеюсь, это было полезно, и меня не растерзают в клочья в очередной раз за использование англицизмов ;)