Лига Недвижимости

В последнее время в России всё чаще встречаются случаи, когда собственник теряет квартиру после её сдачи в аренду. Переход на электронный документооборот упростил жизнь мошенникам. Привожу реальный судебный пример, который наглядно показывает риски для даже самого осторожного владельца недвижимости.

Мужчина купил квартиру в новостройке, но уехал в другой город по работе. Управление имуществом он поручил матери, которая раньше работала риэлтором. Она предложила сдавать квартиру, чтобы получать доход, и сын согласился.

Сначала арендаторы платили и соблюдали договор. Однако один из жильцов прекратил платить, перестал выходить на связь и исчез. Мать собственника пришла на квартиру, чтобы разобраться, и там её встретила незнакомая женщина, заявившая, что она - новый собственник. Женщина предъявила электронные документы о праве собственности.

Проверив выписку из ЕГРН, мужчина обнаружил, что квартира официально продана: новый собственник внесён в реестр. Выяснилось, что бывший арендатор, используя поддельный паспорт на имя хозяина, оформил фиктивную сделку за 2,4 млн рублей, получил деньги наличными и скрылся.

Собственник обратился в полицию и подал в суд требование признать сделку недействительной и вернуть право собственности.

Покупательница, считавшая себя добросовестным приобретателем, подала встречный иск и утверждала, что действовала честно. Суд первой инстанции признал её добросовестной и частично переложил ответственность на собственника, однако права владельца были частично восстановлены.

В апелляции сделку признали недействительной: суд усмотрел убедительные доказательства подделки подписи. При этом покупательницу сохранили в статусе добросовестного приобретателя; если она не сумеет взыскать причитающуюся сумму с мошенника, государство обязано компенсировать ей убытки из бюджета.

После многочисленных судебных разбирательств владелец вернул право собственности, но процесс занял почти два года. Суд установил, что он утратил имущество не по своей воле, что соответствует положениям статьи 302 ГК РФ. Дело велось под номером № 88-2945/2022.

Выводы и рекомендации

- Не доверяйте недвижимость чужим людям без контроля: регулярно проверяйте выписку из ЕГРН.

- Подумайте о внесении в Росреестр запрета (обременения) на совершение сделок без личного участия собственника.

- Будьте аккуратны с доверенностями и контролируйте, кто имеет доступ к документам на квартиру.

Этот случай подчёркивает: простая сдача жилья в аренду при отсутствии надлежащих мер защиты может привести к потере недвижимости.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Долго ведутся споры в юридической среде: распространяется ли трехлетний срок исковой давности на давние задолженности по взносам на капитальный ремонт многоквартирных домов?

Общеизвестно, что по старым кредитам исковая давность составляет три года - если банк или коллекторы не подали в суд, через этот срок требования обычно «сгорают». Такое же правило действует и для коммунальных платежей: законом установлен трехлетний предел для предъявления исков о взыскании задолженностей за жилищно-коммунальные услуги. Без этого предела коммунальщики могли бы требовать уплаты долгов, накопленных десятилетиями, в том числе и от наследников.

Но можно ли заставить собственника платить старые накопленные взносы на капитальный ремонт? На практике выясняется, что можно - и в этой ситуации трехлетний срок исковой давности не всегда работает. Ключевое различие в том, что требовать оплату можно и вне судебного порядка.

Как это объяснил суд

Недавно Первый кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор по такому факту. Владелица квартиры длительное время не оплачивала взносы на капремонт, утверждая, что квитанций с начислениями ей не приходило. В августе 2021 года ей направили платёжное требование, где значилась задолженность за семь лет в размере 41 806 рублей - якобы с октября 2014 по август 2021 года.

Зная о трехлетнем сроке исковой давности, женщина обратилась в Фонд капитального ремонта с просьбой пересчитать долг и зачесть только три последних года. Фонд отказал и снова потребовал погасить задолженность за семь лет.

Далее дело дошло до районного суда, который отказал заявительнице. Суд указал, что отсутствие выставленных платёжных документов не освобождает собственника от обязанности содержать принадлежащее ему имущество и оплачивать связанные с этим расходы. Апелляция решение поддержала (см. постановление Первого КСОЮ №88-20701/2022).

Судьи пояснили, что правило о сроке исковой давности применяется при взыскании долгов через суд - когда должник выступает в роли ответчика. Закон не даёт должнику право по собственной инициативе просить суд сократить задолженность до периода, подпадающего под исковую давность. Следовательно, требование вернуть долг за семь или даже семнадцать лет при добровольной претензии со стороны фонда - с точки зрения судов - не противоречит правовым нормам, пока дело не доведено до принудительного взыскания в судебном порядке.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Да-да - судебные приставы выселили на улицу женщину с двумя несовершеннолетними детьми и продали её единственное жильё на торгах. Впоследствии суды признали, что при исполнении были допущены существенные нарушения.

Женщина оказалась в тяжёлом финансовом положении и накопила долг - около 320 тысяч рублей (перед банком и за ЖКУ).

Исполнительная служба инициировала реализацию квартиры на аукционе. Эта квартира была единственным местом жительства матери и детей и не была залогом банка. По закону единственное неипотечное жильё подлежит защите от изъятия.

Квартира была продана на торгах: реальная рыночная оценка - примерно 2,3 млн руб., фактическая продажа - за 1,6 млн руб. Вырученные средства поступили на счёт ФССП и пошли на погашение долга и расходов аукциона; оставшиеся около 990 тысяч рублей были возвращены женщине. Однако сама она и дети в результате оказались без крыши над головой.

В июне 2020 года новый собственник вступил в права, но бывшая владелица с детьми отказывалась съезжать, так как у неё не было другой жилплощади.

Судебные разбирательства

Новый собственник обратился в суд с иском о выселении; женщина подала встречный иск о признании торгов недействительными. Она утверждала, что действия приставов незаконны, поскольку изъятие единственного неипотечного жилья запрещено, а также указывала на занижение начальной (рыночной) стоимости квартиры при продаже.

Суд первой инстанции встал на сторону женщины: несмотря на добросовестность покупателя, приобретение квартиры было следствием нарушений со стороны приставов, поэтому квартира должна была остаться у прежней владелицы, а покупатель мог требовать возмещения убытков от ФССП.

Приставы обжаловали решение. В апелляции было установлено, что незадолго до торгов женщина продала другую квартиру, в результате чего оставшаяся квартира стала её единственным жильём уже к моменту исполнительных действий. Приставы полагали, что это сводит на нет защиту имущественного иммунитета. Апелляционный суд постановил, что квартира остаётся у женщины, но она обязана вернуть покупателю полученные от продажи средства (то есть покупатель может взыскать деньги с неё), а не требовать компенсации от ФССП. Кассационная инстанция подтвердила это решение.

Суд при этом отметил, что на момент продажи квартира действительно являлась единственным местом проживания семьи, а продажа другой недвижимости не была достаточным основанием для нарушения их прав. Также установлено, что женщина не участвовала лично в организации аукциона - торги проводила коммерческая фирма, привлечённая ФССП.

Судебные приставы (Федеральная служба судебных приставов, ФССП) были признаны ответственными за возмещение покупателю средств, потраченных на приобретение квартиры. Верховный суд отменил все предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение (Решение ВС по делу №16‑КГ22‑31‑К4).

При повторном рассмотрении Волгоградский областной суд вынес окончательное решение в пользу женщины: квартиру подлежит возврату, а ФССП обязана выплатить покупателю 1,6 млн рублей (Решение Волгоградского облсуда по делу №33‑884/2023). Дело вновь подчеркнуло важность строгого соблюдения законодательства и защиты прав граждан в трудных жизненных обстоятельствах.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Если долго не ездить на свою дачу, то иногда можно столкнуться с очень серьезными последствиями. К примеру, даже если мусор на участок свозили другие, отвечать в итоге придется владельцу. Недавнее дело в Якутии хорошо это показывает.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Много лет назад пожилая гражданка Б. получила в наследство от матери дачный участок в пригороде Якутска. Но возраст, здоровье и нелюбовь к огородничеству привели к тому, что участком она не пользовалась и не знала, что там происходит.

А происходило следующее: сначала на участок кто-то вывалил остатки досок, потом добавились ржавые профлисты, позже — куски железобетонных колец.

Со временем садоводы со всего поселка начали свозить туда бытовые отходы, сухую траву, ветки, старую мебель и ненужные вещи. Постепенно участок Б. превратился в свалку, которой пользовалась вся округа.

Нашелся и один неравнодушный сосед, возмущенный происходящим. Он пожаловался в муниципалитет. Прибывшая комиссия экологического надзора зафиксировала несанкционированное размещение отходов.

Материалы передали в региональное министерство экологии, которое подало на пенсионерку в суд, потребовав взыскать с нее 832 тысячи рублей — именно так чиновники оценили ущерб, причиненный почвам.

Что решили суды?

Представители министерства настаивали: по закону именно собственник отвечает за надлежащее состояние участка. Согласно ст. 42 Земельного кодекса, участок должен использоваться по назначению и без вреда для окружающей среды.

А суд отметил: неважно, что мусор вываливали другие — за состояние земли отвечает ее владелец. Б. должна была принять меры для предотвращения свалки, но этого не сделала, а значит, обязана возместить ущерб.

В суде Б. просила снизить сумму до 80 тысяч рублей, ссылаясь на тяжелое материальное положение (из доходов только пенсия) и то, что участок она уже расчистила. Чиновники не возражали.

Но суд посчитал снижение в десять раз чрезмерным и постановил взыскать с Б. 300 тысяч рублей в пользу регионального министерства экологии.

Пенсионерка пыталась оспорить решение, но апелляция оставила сумму без изменений (Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) по делу N 33-2589/2025).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********