Лига Недвижимости

Получается теперь у человека нет ни квартиры, ни накопленных на её покупку денег. И что удивительное - суд сказал, что покупатель сам виноват в том, что стал бомжом!

Покупая квартиру или любую другую недвижимость, человек сталкивается сразу с двумя крупными рисками. Во-первых, суд может признать сделку недействительной, если обнаружатся серьезные нарушения. Во-вторых, даже если сделку отменят, шансы получить обратно уплаченные за жильё деньги могут оказаться ничтожно малы.

Проблема не ограничивается стандартной ситуацией, когда долги отсуживают с продавца, у которого просто нечего взыскать: у него нет ни денег, ни имущества, и решение суда остается невыполнимым.

На практике встречаются более драматические случаи. Бывает и так, что суд принимает решение изъять у покупателя квартиру, поскольку сделка недействительна, но при этом отказывает в возврате денег, которые были уплачены за жилье. Как такое возможно? Иллюстрирую примером из судебной практики.

Женщина приобрела квартиру. В договоре прописали цену сделки в 1 миллион рублей, а оплату провели до подписания документов. Продавец даже предоставила расписку, подтверждающую, что получила всю сумму.

Договор купли-продажи успешно прошёл регистрацию в Росреестре, и покупатель стала полноправным собственником, что подтвердилось записью в ЕГРН.

Через несколько месяцев прежняя хозяйка квартиры подала иск, чтобы признать сделку ничтожной. Свои требования она объясняла тем, что при подписании договора не могла осознавать происходящее из-за серьёзных проблем со здоровьем.

И действительно, по закону даже полностью дееспособный человек, который на момент подписания договора из-за состояния здоровья не способен оценивать свои действия или руководить ими, может требовать признания сделки недействительной (статья 177 ГК РФ).

Суд назначил медицинскую экспертизу, чтобы выяснить, как влияют заболевания на состояние истца. Эксперты установили, что диагноз лишал женщину способности понимать последствия собственных поступков.

При этом медицинские проблемы затрагивали ее сознание как до, так и после заключения сделки, включая момент написания расписки о получении денежных средств. Исходя из заключения специалистов, суд аннулировал договор купли-продажи и вернул квартиру бывшей владелице.

А деньги? Однако встречное требование покупательницы о возврате денег суд отклонил, так как, кроме расписки, других доказательств передачи средств предоставлено не было. Сама расписка признана ничтожной вместе с договором, так как продавец составляла документ, находясь в заблуждении.

В апелляции несостоявшаяся покупательница квартиры настаивала, что продавец выглядела психически здоровой: получала пенсию, пользовалась картой, компьютером, активно общалась в интернете, сама предложила сделку. Но эти доводы не смогли перевесить результаты экспертизы, и вернуть деньги за помещение новой хозяйке не вышло (№ 8Г-22343/2021, Восьмой КСОЮ).

Чтобы не оказаться в подобной неприятной ситуации, рекомендуется при любых сомнениях относительно психического состояния продавца настаивать на полном психиатрическом обследовании, поскольку справки от психиатра зачастую бывают формальными.

Кроме того, не стоит недооценивать опасность передачи крупных сумм продавцу наличными и под расписку. Намного безопаснее использовать безналичный расчет, позволяющий в дальнейшем подтвердить сам факт оплаты.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Почему товарищ @Uriskonsult не является экспертом по кредитам и долгам? И почему не стоит следовать его советам, дабы не попасть в глупую ситуацию.

1. Вместо юридической оценки он просто постит статьи, написанные изнасилованными журналистами. Искаженные журналистами моменты не правит, что с точки зрения юриста полный непрофессионализм.

2. Посты дикий кликбейт. Как правило их содержание соотвествует заголовку лишь отчасти.

Вот берем к примеру это пост.

Главный герой этой истории волгоградец, который после смерти своей матери в 2021 году официально вступил в права наследника и получил в собственность её квартиру.

Однако вместе с недвижимостью на плечи мужчины легло ещё одно бремя — задолженность по кредитной карте, изначальный размер которой составлял 160 тысяч рублей. А так как он был единственным наследником, обязанность по его погашению перешла к нему в полном соответствии с законом.

Тут вроде все верно. Сумма задолженности правда непонятно откуда взята, пусть будет со слов. Но суд действительно установил ,что гражданин несет обязательства по долгам наследодателя в пределах стоимости унаследованного имущества. Ст. 1175 ГК РФ

Гражданин, по его словам, добросовестно относился к своим новым обязательствам: он начал постепенно отдавать накопленный долг, регулярно вносил платежи и, за два года, почти наполовину сократил сумму задолженности.

Тут ТС пишет дикий бред с точки зрения юриста. ч. 12 ст. 30 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" говорит нам: Срок для добровольного исполнения составляет пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства либо с момента доставки извещения о размещении информации о возбуждении исполнительного производства в банке данных

Гражданину стало известно о долгах еще в 2021 году, при этом никаких мер к своевременному погашению долга он не принял. Более того, он даже коммуналку не оплачивал.

Если он не мог оплатить долг сразу, он мог обратиться в суд за рассрочкой исполнения ( ст. 37 229-ФЗ), этого он так же не сделал. Так что никакого "добросовестного исполнения новых обязательств" не было. Представьте, что кто-то занял у вас в долг до конца недели 100 000 рублей, а отдает по 1000 рублей раз месяц 4 года. Нормальная ситуация? Он добросовестный заемщик? С точки зрения @Uriskonsult, добросовестный.

При этом ни банк, ни приставы поначалу не выражали к нему особых претензий

Только вот аресты на счета накладывали, а так, никаких претензий :).

При этом раз сумма так и не была взыскана, гражданин активно уклонялся от погашения долга, не пользуясь банковскими счетами.

По словам мужчины, никто заранее не уведомлял его ни о планах по аресту недвижимости, ни о предстоящей продаже квартиры через аукцион. Ни писем на бумаге, ни телефонных звонков, ни каких-либо уведомлений по смс не поступало.

Ключевое здесь - по словам. А джентльменам у нас принято верить на слово. Вот присылают ему заказное письмо на указанный им адрес, а он его берет и не получает. И все, никаких писем ему не поступало.

Мужчина уверен, что это было сделано преднамеренно, чтобы не дать ему шанса своевременно отреагировать и предотвратить потерю жилья.

3 года ему не хватило, чтобы отреагировать. А само предложение сформулировано так, как будто человека жилья лишили, хотя в этой квартире он не жил.

Особое возмущение вызвал человек, который стал новым владельцем квартиры: им оказался бывший сотрудник службы судебных приставов.

Победная заявка на аукционе была минимальной — порядка 2,5 миллионов рублей, хотя рыночная стоимость аналогичных объектов в районе составляла минимум 4 миллиона.

Итак - квартира продавалась с публичных торгов. На электронной площадке. Там мог участвовать любой человек, за исключением должника, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работников указанных организаций, должностных лиц органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также членов семей соответствующих физических лиц. (ст. 449.1 ГК РФ). То есть бывший судебный пристав (уже 10 лет как бывший) мог принимать в них участие. Однако ТС выделяет этот момент жирным шрифтом - смотрите какой гад квартиру купил.

Далее стоимость. Квартира - этот однушка 30 метров на 1 этаже хрущевки. Без ремонта. Самый дешевый вариант на рынке. Оценена оценщиком в 2 950 000. Типичная стоимость такой квартиры на начало 2023 года. Но за эту стоимость ее никто не купил. https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/2300001421000000002...

Никто не стал участвовать в первых торгах. Купили только после снижения цены на повторных торгах (ст. 92 229-ФЗ) до 2 507 500 рублей. https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/2300001421000000002....

Эта разница, по мнению пострадавшего гражданина, выглядит подозрительно и наводит на мысли о возможном сговоре между приставами и участниками торгов.

Это не разница, а рыночная цена. Приставы не продают имущество. Приставы не могут повлиять на участников торгов, запретив им в них участвовать. Информация о торгаз размещается на официальном сайте проведения торгов, на сайте местного Росимущества, в местных СМИ. Как пристав смог ограничить доступ к этой информации всем желающим?

Сейчас пострадавший от рук приставов гражданин не намерен сдаваться. Он уже подал обращения в различные инстанции - Следственный комитет, прокуратуру, администрацию города и собирает по крупицам все возможные доказательства недобросовестности приставов.

То есть гражданин обращается не в суд, о признании торгов недействительными, а пишет жалобы в другие органы. Значит в суде явной перспективы нет. Более того, с момента событий прошло уже два года и никаких последствий не наступило, что говорит о том, что инстанции в которые жаловался гражданин не нашли никаких нарушений в действиях приставов.

В итоге весь пост @Uriskonsult, просто реклама своего телеграмм канала, путем размещения кликбейтной истории.

Был у мужчины долг и была квартира. Теперь кварты нет - она принадлежит судебному бывшему приставу исполнителю. Удачно прикупил он её на торгах под руководством своего друга - действующего пристава.

В одном из районов Волгограда развернулась запутанная и во многом тревожная история, связанная с вопросами наследства, долговых обязательств и не совсем прозрачных действий сотрудников государственных органов.

Она стала предметом пристального внимания не только местных жителей, но и ряда средств массовой информации.

Главный герой этой истории волгоградец, который после смерти своей матери в 2021 году официально вступил в права наследника и получил в собственность её квартиру.

Однако вместе с недвижимостью на плечи мужчины легло ещё одно бремя — задолженность по кредитной карте. А так как он был единственным наследником, обязанность по его погашению перешла к нему в полном соответствии с законом.

— В 2021 году мне досталась в наследство от матери однокомнатная квартира в центре, — рассказывает Андрей. — Долг в 80 тысяч тоже перешел на меня. При этом я занимался своими текущими долгами, до этого руки всё никак не доходили. Сам я жил и живу в частном доме. А эта квартира стоит пустая. Рассчитывал, что когда-нибудь перееду туда, а нынешнее жилье оставлю сыну.

При этом ни банк, ни приставы поначалу не выражали к нему особых претензий, и мужчина был уверен, что с течением времени успешно расправится с долговым «наследством».

Однако в июне 2023 года произошёл неожиданный поворот событий. Однажды утром Андрей, как обычно, зашёл проверить баланс своего банковского счёта и с удивлением обнаружил несколько зачислений крупных денежных сумм: сначала поступил перевод в размере одного миллиона рублей, а вскоре добавилась ещё одна сумма - около полутора миллионов.

Испугавшись, что ситуация связана с мошенничеством, он сразу обратился в банк и только тогда понял: эти деньги - выручка от продажи его собственной квартиры, которую, как выяснилось позднее, реализовали на торгах судебные приставы.

По словам мужчины, никто заранее не уведомлял его ни о планах по аресту недвижимости, ни о предстоящей продаже квартиры через аукцион. Ни писем на бумаге, ни телефонных звонков, ни каких-либо уведомлений по смс не поступало.

Позже он случайно обнаружил одно единственное электронное уведомление на портале Госуслуг, которым ранее даже не пользовался.

Мужчина уверен, что это было сделано преднамеренно, чтобы не дать ему шанса своевременно отреагировать и предотвратить потерю жилья.

Особое возмущение вызвал человек, который стал новым владельцем квартиры: им оказался бывший сотрудник службы судебных приставов.

Победная заявка на аукционе была минимальной — порядка 2,5 миллионов рублей, хотя рыночная стоимость аналогичных объектов в районе составляла минимум 4 миллиона.

Эта разница, по мнению пострадавшего гражданина, выглядит подозрительно и наводит на мысли о возможном сговоре между приставами и участниками торгов.

Гражданин полагает, что если бы был должным образом уведомлён о грядущих шагах, он бы сумел вовремя оспорить арест, внести необходимую сумму или как минимум подключить юристов для защиты своих прав.

Сейчас пострадавший от рук приставов гражданин не намерен сдаваться. Он уже подал обращения в различные инстанции - Следственный комитет, прокуратуру, администрацию города и собирает по крупицам все возможные доказательства недобросовестности приставов.

Его поддерживают знакомые, соседи, журналисты; случай получил огласку в ряде крупных медиа.

Мужчина намерен довести дело до конца, добившись справедливого пересмотра продажи квартиры или, по крайней мере, компенсации понесённых убытков.

Ситуацией уже занялась прокуратура, отмечая, что подобные истории с быстрой продажей недвижимости из-за сравнительно небольших сумм и возможным участием бывших сотрудников ФССП требуют особого внимания.

Юристы отмечают, что на деле подобные ситуации встречаются всё чаще: из-за формальных процедур и отсутствия полноценного оповещения люди оказываются лишены последнего жилья из-за относительно незначительных задолженностей, а имущество часто уходит с торгов по цене ниже рыночной.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.