Лига Недвижимости

Публикация из серии "наболевшее". Недавно продавал квартиру. Покупатели использовали личные средства и материнский капитал (МСК). Казалось бы, ситуация типичная - ничем не удивишь. Но на практике все оказалось не так просто.

Напомню базу: что можно делать с маткапиталом?

Закон разрешает направить средства МСК на улучшение жилищных условий - это может быть:

• погашение ипотеки

• оплата первоначального взноса

• покупка квартиры или дома с участком

После приобретения жилья обязательным условием является выделение долей всем членам семьи, включая детей. На деле все выглядит так: в 90% случаев МСК идет на ипотеку. Пока кредит не закрыт, жилье в залоге у банка, а значит, выделить детские доли невозможно (за редким исключением - Сбербанк в этом плане более лоялен).

А теперь - в чем суть моей боли?

В законе №256-ФЗ "О материнском капитале" нет четкого механизма, как именно нужно выделять доли. Ни формул, ни инструкций, ни минимальных процентов. Только общие формулировки.

Цитата из п. 4 ст. 10 закона:

Лицо, получившее сертификат, и его супруг (супруга) обязаны оформить жилье, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ не применяются.

Разбираем по пунктам:

• Квартира оформляется в общую собственность: получателя, супруга и детей

• Размер долей определяется по соглашению

• При этом норма о минимуме в 6 кв.м. на человека - не применяется

Но и тут не все гладко. Опека или прокуратура могут потребовать выделить детям по 6 кв.м., даже если по закону это не обязательно. И никакие пропорции их не волнуют.

Вроде бы все понятно. Но как всегда, дьявол кроется в деталях.

Юридический ребус: СК, ГК или ЖК?

Смотрим, что говорит Гражданский кодекс (ст. 244):

• Если доли не определены - это совместная собственность (как у супругов)

• Если определены - долевая

Семейный кодекс (ст. 33) утверждает, что:

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

При выделении долей родителям (маме и папе) - у них действует режим совместной собственности, либо можно предусмотреть иной режим собственности, но только брачным договором.

Или согласно п.3 ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, сочетающий элементы разных типов соглашений, если это не противоречит их сути. Т.е., договор купли-продажи, заключенный в нотариальном виде, может включать условия, характерные для брачного договора (например, изменение режима собственности супругов).

Но тот же семейный кодекс (ст. 36) утверждает:

• Все, что получено безвозмездно (а МСК - именно такая выплата), считается личной собственностью

Выходит, если на покупку использован МСК, то и родителям должны выделяться долевые доли, а не совместная собственность. Логика - есть. Законодательная ясность - увы, нет.

Кому верить?

• Росреестр (по горячей линии): детям - доли, родителям - совместная собственность

• СФР (бывший ПФР): всем - строго долевая собственность

Если оформить "по версии Росреестра", сделку могут приостановить. СФР может и вовсе не перевести деньги продавцу, пока доли не перераспределят. Кто крайний? Вы, как покупатель или продавец.

Как делаю я, чтобы все прошло гладко

Допустим:

• Квартира стоит 8 000 000 рублей

• МСК - 690 000 рублей

• Площадь - 40 кв.м.

• В семье - мама, папа и двое детей

Пошаговый расчет:

1. 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 рублей (определили стоимость 1 кв.м.)

2. На МСК покупается: 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м. (сколько квадратных метров куплено за счет средств МСК)

3. Доли между 4 членами семьи: 3,45 / 4 = 0,8625 кв.м. (сколько квадратных метров положено каждому члену семьи купленных на МСК)

4. В долях: 0,8625 * 10 000 = 8 625 / 400 000 (переводим квадратные метры купленные за счет средств МСК в простую дробь - долю, право собственности на которую должен получить каждый член семьи)

5. Остаток (365 500 / 400 000) (этот остаток долей подлежит оформлению в общую совместную собственность супругов)

Итог в договоре:

• Ребенок 1: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Ребенок 2: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Мама: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Папа: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Остаток 365 500 / 400 000 - совместная собственность родителей

Важно! Согласно определению ВС РФ №5-КАД22-35-К2 от 21.09.2022 - нотариус не обязателен, договор купли-продажи квартиры с использованием средств МСК и одновременным выделением долей в долевую собственность всем членам семьи и выделением совместной собственности родителям можно оформить в простой письменной форме!

Вывод (и немного эмоций)

Закон о маткапитале живет уже почти 19 лет, а ясной инструкции, как правильно выделять доли, до сих пор нет. На практике - сплошная лотерея. В одном регионе прокатит одно, в другом - потребуют другое.

Может, все-таки пришло время собрать всю судебную практику, закрыть юридические противоречия и выпустить понятную методичку? Чтобы семьи не скакали между Росреестром, СФР, опекой и застройщиком с круглыми глазами и калькулятором в руках?

P.S.

Покупаете квартиру с использованием МСК? Приготовьтесь к головной боли с долями. Но если хотите пройти путь без стресса - вы знаете, что можете обратиться к риелтору.

Вот есть допустим человек. Гражданство России есть, квартир в наследство не имеется, на свою еще не накопил. Единственный вариант пока - аренда.

По идее, насколько я слышала, отсутствие регистрации не должно как-то мешать. Но по факту практически везде просят хотя бы временную. А уж для кредитов некоторые банки без постоянной даже счет не откроют (для ипотеки получается тоже наверняка без хотя бы временной регистрации никак). Я узнавала.

Казалось бы, сделай тогда временную пока и живи. Но из того что я видела, 99% арендодателей категорически против даже обсуждать возможность сделать временную прописку жильцу.

Получается, если у человека нет родственников или знакомых, которые могли бы сделать регистрацию, то единственный вариант не быть по документам бомжом, хоть ты и снимаешь квартиру, это фиктивная прописка за деньги? Что гугл говорит нелегально и грозит штрафами.

Почему вообще регистрация с одной стороны пережиток прошлого, а сдругой требуется на каждом шагу? Как должны легально делать временную регистрацию люди без своего жилья, если арендодатели почти всегда сдают квартиру без возможности прописки, а за деньги в другом месте ее делать по закону вроде как нельзя?

Жили спокойно, ан нет - надо внести изменения в нашу жизнь. Речь идет о людях, которые живут в многоквартирных домах.

В прошлом году Президент РФ подписал ряд законов, вносящих изменения в Жилищный кодекс РФ. Особенно важные перемены коснутся владельцев квартир в многоквартирных домах. Новые поправки вступают в силу с 1 июня 2025 года. Ключевые изменения:

1. Решения по общему имуществу

Теперь решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимаются большинством голосов всех собственников, если иное не установлено законом.

Это означает, что, к примеру, для установки кондиционера или спутниковой антенны на фасаде дома достаточно простого большинства голосов на общем собрании.

Как было раньше?

Ранее Верховный суд РФ разъяснял: собственники могут использовать общее имущество только с согласия других собственников. Однако конкретное количество необходимых голосов не было закреплено в законе. Из-за этой неопределённости в судах по всей стране регулярно возникали споры.

Передача общего имущества третьим лицам (не собственникам помещений в доме) теперь возможна только при поддержке не менее двух третей голосов на общем собрании.

Если из-за действий (или бездействия) конкретного собственника возникают дополнительные расходы по содержанию общего имущества, именно этот собственник должен их возмещать. Это новшество поможет решить проблему оплаты сверхнормативного потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. Раньше затраты покрывали все собственники, вне зависимости от того, кто был виноват в перерасходе.

Теперь, если будет доказано, что перерасход ресурсов произошёл по вине конкретных жильцов (например, из-за неучтённого потребления или несвоевременной передачи показаний счетчиков), именно с них можно взыскать расходы сверх нормы.

2. Назначение администратора общего собрания

С 1 июня для проведения общего собрания собственников многоквартирного дома потребуется назначить администратора - ответственное лицо, которое сможет использовать ГИС ЖКХ и другие информационные системы для организации заочного голосования.

Администратором может быть только инициатор собрания - один из собственников или управляющая организация. Это дополнительное бюрократическое требование увеличит организационные формальности при проведении собраний.

3. Ограничения на смену управляющей компании

Жилищный кодекс теперь устанавливает новые ограничения: расторгнуть договор с управляющей организацией можно будет только по истечении одного года с момента его заключения (путём принятия решения на общем собрании).

Исключение - если собрание решит изменить способ управления домом (например, создать ТСЖ) или если суд подтвердит, что управляющая компания нарушает условия договора.

На практике судебные разбирательства по таким вопросам обычно затягиваются, и годичный срок тоже пройдёт.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.