Лига Недвижимости

Все вы наверняка слышали об этой истории. В конце марта суд вынес решение в пользу Долиной, заставив покупателя вернуть квартиру, которую там продала под влиянием мошенников. Под новостями немало писали комментариев в стиле «ну это же Долина, как могло быть иначе». Хотя решение еще не опубликовано, один подписчик поделился копией — и я изложу, на чем суд основывал свое решение, а также разберу, как было бы в любом другом случае.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

В августе 2024 года гражданка Долина стала жертвой классической мошеннической схемы с «безопасным счетом».

Ей позвонил неизвестный, представился сотрудником правоохранительных органов и убедил, что ее сбережения под угрозой. Деньги, якобы, нужно было срочно перевести на «безопасный» счет — что артистка и сделала.

Позже мошенник сообщил, что теперь в опасности ее квартира — мошенники, по его словам, могут переоформить ее на себя. Чтобы «предотвратить это», нужно срочно продать недвижимость. Долиной объяснили, что сделка будет фиктивной, и на деле квартира останется у нее.

Долина выставила на продажу свою пятикомнатную квартиру в московском районе Хамовники. Покупатель нашелся быстро. Чтобы ускорить сделку, артистка сделала значительную скидку: изначально квартира стоила 130 миллионов рублей (уже сильно ниже рыночной цены), а в итоге ушла за 119 миллионов.

Получив деньги, Долина передала их «сотруднице Финмониторинга». А позже поняла, что стала жертвой мошенников.

Однако покупательница — некая гражданка Лурье — уже оформила квартиру на себя и подала иск в суд о выселении Долиной. Артистка подала встречный иск о признании сделки недействительной и обратилась в полицию.

Что решил суд?

Факт того, что Долина стала жертвой мошенников, не оспаривался. Это подтверждается материалами уголовного дела, в рамках которого она признана потерпевшей.

В ходе следствия была проведена экспертиза, которая установила: хотя Лариса Долина полностью дееспособна, в момент совершения сделки она находилась под влиянием обмана третьих лиц.

Согласно статье 179 ГК РФ, сделку, совершенную под влиянием обмана, можно признать недействительной только в том случае, если вторая сторона знала или должна была знать об этом.

Покупательница Лурье настаивала, что действовала добросовестно, не была связана с мошенниками и не знала о происходящем. Она утверждала, что просто увидела выгодное предложение и поспешила купить квартиру.

Однако суд посчитал, что признаки недобросовестности все же есть.

Во-первых, изначально квартира продавалась на треть ниже рыночной стоимости — что крайне нетипично для люксовой недвижимости в Хамовниках. Во-вторых, Долина согласилась скинуть еще 10% цены, лишь бы ускорить сделку — что также должно было насторожить покупателя.

Суд пришел к выводу, что Лурье должна была заподозрить неладное, но взяла на себя риски. Ее поведение не может считаться полностью добросовестным.

В итоге сделка была признана недействительной. Лурье обязали вернуть квартиру Долиной, а артистка, в свою очередь, должна вернуть 119 миллионов рублей, которые ранее уже передала мошенникам (Решение Хамовнического районного суда по делу N 02-0387/2025 (еще официально не опубликовано)).

А как было бы в другом деле?

Ранее я уже рассказывал о похожих делах, в которых истцами были обычные пенсионерки. Они тоже стали жертвами мошенников и продали квартиры под влиянием обмана, после чего подали иски к покупателям (Определение Пятого КСОЮ по делу N 88-26137/2024, Определение Воронежского областного суда по делу N 33-3429/2024).

Но там суды встали на сторону покупателей: цена была рыночной, а сами продавцы не спешили с продажей. Суд посчитал, что у покупателей не было оснований подозревать обман.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Оказывается теперь это практикуется и подобные судебные споры уже идут в нескольких регионах страны.

Введение электронных документов вместо бумажных свидетельств о собственности упрощает процесс регистрации прав, но также и облегчает действия злоумышленникам.

Главный герой этой запутанной истории оказался в крайне сложной ситуации, когда его собственная квартира оказалась в руках совершенно постороннего человека.

Мужчина купил квартиру в новостройке, но необходимость профессионального развития потребовала его переезда в другой город. Чтобы квартира не пустовала и приносила доход, он решил передать управление ей своей матери. Обладая опытом работы риэлтором, она предложила сдавать квартиру в аренду. Такой вариант позволял не только сохранить квартиру в исправном состоянии, но и получать регулярный финансовый доход. Сын, посчитав это разумным, согласился на её предложение.

Первое время всё шло гладко: были найдены аккуратные арендаторы, которые своевременно вносили плату и следовали условиям договора.

Однако спустя несколько месяцев один из арендаторов внезапно исчез, никого не предупредив. Мало того, он перестал оплачивать аренду и не отвечал на звонки. Это обстоятельство вызвало у матери владельца серьезное беспокойство. Она решила лично отправиться в квартиру, чтобы лучше понять, что же там произошло.

Она никак не ожидала, что её там встретит незнакомая женщина и тем более заявит, что теперь именно она является законной владелицей квартиры. Женщина продемонстрировала электронные документы, подтверждающие её права собственности, и это стало настоящим шоком для матери владельца. В панике она немедленно связалась с сыном, который до этого момента даже не подозревал, что произошли какие-то изменения в статусе его недвижимости.

Сын, поражённый услышанным, заказал выписку из ЕГРН, чтобы лично убедиться в правдивости слов незнакомки. К своему крайнему разочарованию, он обнаружил, что его квартира действительно официально зарегистрирована на нового владельца, что лишило его права собственности.

Понимая серьезность ситуации, мужчина обратился в полицию. Там выяснилось, что вся афера была разработана его бывшим арендатором. Этот человек при помощи фальшивого паспорта на имя настоящего владельца сумел найти покупателя, желающего оплатить сделку наличными. Подделав подпись владельца, мошенник осуществил фиктивную продажу квартиры за 2,4 миллиона рублей и исчез, оставив бывшего владельца в полном отчаянии.

А как же мебель? А ее просто горе-квартиранты сначала вынесли на улицу, а затем она пропала - растащили.

Не оставляя надежды вернуть своё жильё, мужчина подал иск в суд с целью признания сделки недействительной. Однако на его пути встала женщина, считавшая себя добросовестной покупательницей, не подозревавшей об обмане. Она подала встречный иск, в котором утверждала, что сам владелец виноват в случившемся, так как не обеспечил должного контроля над своей недвижимостью.

Суд первой инстанции встал на сторону покупательницы, признавая её добросовестным приобретателем, и поддержал сделку.

Во время апелляционного рассмотрения сделки по продаже недвижимого имущества было вынесено важное и ключевое решение. Судебные органы, проведя тщательное изучение предоставленных материалов, пришли к выводу о недействительности сделки. Такое решение опиралось на обнаруженные существенные доказательства подделки подписи, что само по себе является серьёзным нарушением. Этот факт показал всю глубину мошеннической схемы, направленной на обман добросовестных лиц.

Покупательница, которая приобрела квартиру, была признана добросовестной приобретательницей. Это означало, что она действовала в рамках закона и не знала о противоправных действиях. Однако, если ей не удастся вернуть утраченные средства непосредственно от мошенника, государству придётся взять на себя обязательства по возмещению её финансовых потерь из средств федерального бюджета.

На протяжении почти двух лет мужчина сражался в судебных инстанциях за возвращение своего законного права собственности на квартиру. Это был длительный и изнурительный процесс, включавший многочисленные судебные заседания, сбор дополнительных доказательств и преодоление бюрократических проволочек.

Суд, в конечном итоге, постановил, что утрата собственности произошла без участия и согласия владельца, тем самым подтвердив его право на квартиру )(дело № 88-2945/2022 Мосгорсуд).

А как же мебель? Придётся покупать новую.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Cлышaли блaгyю вecть? C 1 aпpeля, нe бyдyт бpaть HДC 20% c ycлyг cтpoитeля чacтнoгo дoмa, ecли в cxeмe yчacтвyeт pocтoвщик. Дaвaйтe cpaвним зaтpaты нa cтpoитeльcтвo дoмa c pocтoвщикoм и бeз нeгo.

Cxeмa cтpoитeльcтвe дoмa c участием pocтoвщика:

1. Зaкaзчик зaключaeт дoгoвop co cтpoитeлeм

2. Зaкaзчик зaнocит pocтoвщикy 13 млн нa cчeт эcкpoy пoд 0%

3. Cтpoитeль бepeт y pocтoвщикa кpeдит 10 млн пoд 30%

4. Cтpoитeль cтpoит дoм и плaтит ccyдный пpoцeнт pocтoвщикy

5. Чepeз гoд cтpoитeль cдaeт дoм зaкaзчикy

6. Зaкaзчик cooбщaeт pocтoвщикy, чтo дoм гoтoв

7. Pocтoвщик пepeвoдит зacтpoйщикy 13 млн co cчeтa эcкpoy

Peзyльтaты cxeмы:

Зaкaзчик зaмopaживaeт 13 млн нa гoд пoд 0% и пoлyчaeт дoм. Cтpoитeль cтpoит дoм и пoлyчaeт чepeз гoд 13 млн. Pocтoвщик пoлyчaeт 3 млн, нe пpинocя никaкoй пoльзы (пapaзитиpyя).

Cxeмa cтpoитeльcтвa дoмa бeз pocтoвщикa:

1. Зaкaзчик зaключaeт дoгoвop co cтpoитeлeм нa 10 млн.

2. Cтpoитeль cдaeт дoм пoэтaпнo

3. Зaкaзчик oплaчивaeт кaждый этaп

4. Чepeз гoд зaкaзчик пoлyчaeт дoм

Peзyльтaты cxeмы:

Зaкaзчик дepжит нa вклaдax 10 млн, пoлyчaя дoxoд 20%. Зaкaзчик cнижaeт cyммy нa вклaдax пoэтaпнo. Pocтoвщик плaтит зaкaзчикy пpoцeнт пo вклaдaм (пpимepнo 1 млн зa гoд). Зaкaзчик пoлyчaeт дoм пo цeнe, нижe 10 млн (пpимepнo зa 9 млн). Cтpoитeль пoлyчaeт 10 млн пoэтaпнo.

Итoгo:

Cxeмa c yчacтиeм пapaзитa-pocтoвщикa пpивoдит к yдopoжaнию дoмa нa 30%. Kaчecтвo и cкopocть cтpoитeльcтвa дoмa нe мeняютcя. Ecтecтвeннo, нaceлeниe PФ нe гopит жeлaниeм кopмить пapaзитoв. Пoэтoмy, пoтpeбoвaлacь cмaзкa в видe oтмeны HДC.

Пoчeмy пpaвящeмy клaccy вaжнo yчacтиe pocтoвщикoв в cтpoитeльcтвe дoмoв?

Пoтoмy, чтo пpaвящий клacc (чинoвники) влaдeют пoчти вceй pocтoвщичecкoй cиcтeмoй PФ, cocтoящeй из Cбepбaнкa, BTБ, PCXБ, ГПБ, Дoм.PФ и т.д. Пpaвящий клacc зaбoтитcя o cвoиx pocтoвщикax. Kpyтит тaм cвoи дeньги. Зaщищaeт oт pиcкoв. Дapит тpиллиoны бюджeтныx дeнeг пo cxeмe "льгoтнoй" ипoтeки. Пoвышaeт цeнy зaлoжeннoй нeдвижимocти. Зaгoняeт нaceлeниe в кpeдиты, oтбиpaя y нeгo дoxoды чepeз нaлoги, aкцизы, тapифы и пpoчиe пoбopы. Пpoдaeт pocтoвщикaм гocyдapcтвeнный дoлг пoд выcoкий пpoцeнт. B oбщeм, yxaживaeт зa ними, кaк мoжeт.

Oткyдa тaкaя любoвь?

Пo cyти, pocтoвщичecкaя cиcтeмa пpaвящeгo клacca кoнвepтиpyeт coбиpaeмый c бизнeca и нaceлeния ccyдный пpoцeнт в бeзpиcкoвый пpoцeнт пo вклaдaм. Пpи этoм, ocнoвнyю cyммy вклaдoв кoнтpoлиpyeт нeбoльшaя гpyппa вклaдчикoв (около 1 млн человек), имeющиx мoтив, cpeдcтвa и вoзмoжнocти для пoддepжки сложившейся cиcтeмы. Peзyльтaт нaлицo. Cиcтeмa пpoцвeтaeт, пepepacпpeдeляя дeньги oт бoльшинcтвa к мeньшинcтвy, нe coздaвaя пo пyти никaкoй пoльзы для экoнoмики PФ.

Удaчи))

-------------------------------------

🌐 t.me/stobks - собираю осколки правды

В период пандемии обратился ко мне знакомой адвокат, с просьбой помочь в одном гражданском деле, так как сам он бывший следователь и в цивильном праве не очень уверенно ориентируется.

Обратился к нему за помощью Николай, у которого мошенники отжали квартиру.

Сам Николай из обеспеченной семьи, его мама очень хорошо зарабатывала, на 16-летие подарила Николаю двухкомнатную квартиру в московском район Санкт-Петербурга, на совершеннолетие дорогую иномарку, все чтобы сын спокойно учился и стал человеком. Но Николай воспользовался возможностями иначе, сомнительные кампании, алкоголь, легкие наркотики, машину разбил, празднуя 19-летие, с университета отчислили за неуспеваемость после первого курса, а в 20 лет он уже наблюдался у нарколога с диагнозом алкоголизм.

К тридцати годам у Николая умерла мама, а с ним остались привычки. Мама после себя оставила две квартиры, и приличную сумму денег, бизнес еще при жизни мама переоформила на партнеров.

Вместе с деньгами у Николая появился дорогой алкоголь, походы в дорогие заведения, и новые друзья, которым от Николая нужно было только одно – деньги, впрочем, такие друзья у него были всегда.

И вот одна новая знакомая Николая – Маша, предложила ему устроится на солидную должность в крупной компании, якобы у неё есть связи, при этом Николаю нужно будет только светить лицом и ничего не делать, а за это он будет отдавать ей 50% от полумиллионной зарплаты.

Естественно, Николай согласился, а через пару дней для трудоустройства потребовалась нотариальная доверенность, которую они сделали у ближайшего нотариуса, еще через пару дней Маша попросила у Николая документы, подтверждающие его состоятельность, для «проверки службой безопасности на предмет отсутствия мотивации для воровства»,  мамина квартира для этого подходила больше, так как стоила дороже, Николай отдал договор купли-продажи, а также Николай расписался с указанием ФИО на трех пустых листах, для ускорения процесса трудоустройства, естественно, все происходило совсем в нетрезвом состоянии.

Естественно, ни через пару дней, ни через неделю Маша не объявилась, на работу Николая никто так и не пригласил, через месяц у Николая наступило просветление, и он решил посоветоваться с соседом – тем самым адвокатом.

Адвокат заставил Николая получить справку из ЕГРН, из которой стало понятно, что Николай больше не является собственником маминой квартиры.

Оказалось, что неделю назад Маша переоформила по доверенности, которая оказалась с правом на распоряжение всем имуществом, данную квартиру на некого Сергея.

Николай с адвокатом отзывают указанную доверенность и идут писать заявление на Марию за мошенничество, но Маша приносит расписку, что Николай получил от нее деньги за продажу квартиры, следователь делает копию расписки, прикладывает ее  к объяснениям Маши, и отправляет Николая в суд, так как усматривается гражданско-правовой спор.

Составляем исковое заявление, в котором указываем, что у Николая намерения продать квартиру не было, доверенность он выдал под влиянием обмана, денег не получал, и вообще страдает алкоголизмом и в момент выдачи доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими, в подтверждение последнего довода прикладываем заключения специалиста - психофизиологическое обследование Николая и медицинские документы. Просим доверенность признать недействительной, вернуть квартиру.

В суд приходят представители Марии и нового собственника. Позиция Марии – Николай попросил продать квартиру, она продала, деньги ему вернула, вот копия расписки. Позиция нового собственника – доверенность действовала, деньгу уплатил, квартира моя, нотариус проверял состояние Николая.

Заявляем о подлоге доказательства – расписки, просим предоставить оригинал для проведения исследования, кроме того, просим провести стационарную комплексную психолого-психиатрическую экспертизу.

В итоге эксперты приходят к выводу, что у Николая имеются признаки инфантильного расстройства личности, которые лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими при оформлении доверенности.

Оригинал расписки Мария потеряла. В итоге суд пришел к выводу, что мы не смогли доказать наличие обмана при выдаче доверенности, но в виду того, что Николай не осознавал значение своих действий, признал доверенность недействительной, вернул квартиру Николаю, и указал, что раз передача денег Марией не доказана (нет оригинала расписки), то и обязанности возвращать эти деньги у Николая тоже нет.

Ответчики подали жалобу, которая осталась без удовлетворения.

Николай написал заявление в полицию еще раз, но уголовное дело не возбуждали, адвокат писал несколько жалоб, дело возвращали на доппроверку, но в какой-то момент у Николая пропал интерес шевелить это дело.

Исправился ли Николай – нет; был ли в сговоре покупатель - скорее да, дела к Марии о взыскании уплаченной суммы на сайте суда нет; в доле ли нотариус - скорее нет, просто спустя рукава подошла к делу; полиция, как обычно – сотруднику проще замылить дело, чем проводить работу, с неясной перспективой.

Казалось бы ну остеклили вы балкон 10 лет назад - и что теперь? А теперь будет штраф и требование балкон расстеклить. А если это не сделать - то снова штраф. И так до бесконечности. Но есть из этого правила и исключение. Кое-кому всё же повезет и его минуют штрафы.

Ну вот еще совсем недавно владельцы квартир довольно успешно могли отстаивать в судах свои права на остекление балконов, особенно если удавалось доказать, что такие изменения не угрожали безопасности жильцов и не сказывались на устойчивости и прочности строительной конструкции всего здания. Эти аргументы использовались для убеждения судей в правомерности подобных действий, направленных на улучшение условий проживания. Но в 2025 году все поменялось!

Причина в том, что совсем недавно произошли значительные изменения в подходе к этому вопросу. Верховный суд Российской Федерации ввел новый стандарт правового регулирования, который требует получения согласия всех собственников многоквартирного дома при любых изменениях, касающихся общего имущества здания. Это правило, изложенное в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, было подтверждено решением Верховного суда от 28 марта 2023 года под номером 5-КГ22-150-К2.

На фоне этих нововведений судебная практика в отношении споров о демонтаже остекленных балконов значительно изменилась. В результате, владельцы, которые ранее могли полагаться на успешное разрешение споров в свою пользу, теперь сталкиваются с гораздо более жесткими требованиями. Судьи заявляют - сами застеклили, никого не спросили - демонтируйте и платите штраф!

Уже в 2024 году кассационные суды по всей стране начали отменять решения, позволявшие сохранить остекление балконов. Причины, по которым это происходит, включают следующее:

• Любое остекление балкона, которое крепится к фасаду здания и имеет козырек, рассматривается как использование владельцем квартиры общего имущества дома. Даже если эта конструкция кажется незначительной, она считается изменением общего облика и структуры здания.

• Балконная плита зачастую тоже рассматривается как часть общедомового имущества. Это означает, что любые изменения, включая монтаж остекления, также подпадают под категорию использования общего имущества без соответствующего согласия остальных собственников.

Если собрание собственников квартир не принимало решений о согласии с такими изменениями (которые были сделаны в прежние годы), остекление балкона признается незаконным, и владельцы обязаны его демонтировать. Такие решения находят подтверждение в практике судов, например, в делах, рассмотренных Первым и Шестым кассационными судами.

Таким образом, владельцам жилплощади с остекленными балконами, чьи изначальные проекты не предусматривали таких изменений, стоит быть особенно осторожными. На них может быть наложено судебное обязательство о возвращении балкона к его первоначальному виду. Обратиться с жалобой в суд или в жилинспекцию может как председатель ТСЖ, управляющая домом компания, так и просто недовольный сосед по дому!

Помимо этого, суды часто назначают выплату штрафных санкций владельцам за каждый день задержки выполнения решения о демонтаже. Такие санкции могут существенно увеличить финансовую нагрузку на владельцев, особенно если учесть необходимость оплатить все судебные издержки, включая стоимость экспертиз и госпошлин, а также затраты на юридическое представительство.

Тем не менее, есть несколько способов защитить свое остекление в суде. Это возможно, если удается подтвердить хотя бы одно из следующих условий:

- Балкон был остеклен до 1 марта 2005 года, времени, когда Жилищный кодекс РФ вступил в силу с требованием получения согласия собственников на использование общего имущества. Необходимо доказать, что согласование с местной администрацией было получено до этой даты, поскольку даже в те времена существовало такое требование, подчеркивающее законность изменений.

Если с момента, когда балкон был остеклен, прошло более трех лет (по статье 196 ГК РФ), и исковая давность истекла. В некоторых случаях, как, например, если балкон был остеклен в 2006 году, доказать это можно по документации того времени. Вам понадобится договор с монтажниками или чеки на покупку рам и стекол. Что, впрочем, мало у кого сохранилось.

- В изначальной проектной документации здания были предусмотрены остекленные балконы, а собственник просто обновил их до более современного состояния. Это является основанием для защиты своих прав в суде, подтвержденное обзорами судебной практики.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.