Юризм

В сентябре 2024 года в 214-ФЗ внесли такие изменения, что теперь застройщик может отделаться малой кровью, даже если сдал вам откровенно кривую квартиру. Объясняю, почему юррынок трясет, как на волнах, и как в этой ситуации не потерять свои деньги.

Добрый день. Меня зовут Иван Белых. Я судебный юрист, раньше работал главным юристом у крупного застройщика в Москве, МО и Петербурге (название компании называть не буду — не очень этично). Параллельно вел частную практику, специализируюсь на спорах по защите прав потребителей (дела с застройщиками, подрядчиками, страховщиками, автосалонами, по услугам и т.д.), а также по заливам и взысканию долгов. Через мои руки (когда работал на застройщика) прошло больше 500 дел — знаю, как работает система изнутри и снаружи, как судьи принимают решения и почему иногда судебные эксперты откровенно показывают малые суммы по своим экспертизам.

Недавно в закон №214-ФЗ внесли изменения причем довольно серьезные. По сути, сдвинулся сам баланс в договорных отношениях между застройщиком и дольщиком. Теперь некоторые "любимые" механики защиты интересов покупателей больше не работают. Или работают не так.

Разберу, что поменялось, что делать, и почему теперь в этой теме не выживет каждый второй "представитель", которые на волне хайпа брали 20–50% от взысканной суммы.

📝 Что изменилось по закону №214-ФЗ?

С сентября 2024 г. по март 2025 г. начали действовать поправки, которые сильно ударили по ответственности застройщиков:

• Штрафы и неустойки урезаны.

• Исключена обязанность соблюдать строительные нормы.

• Введены “стандарты отделки” вместо обязательных требований к качеству.

• Главное: ответственность застройщика ограничена 3% от цены договора.

К счастью, суды применяют это ограничение только к основному требованию —к компенсации стоимости устранения дефектов. Остальные требования пока остаются без ограничения, несмотря на буквальный текст закона. За это — спасибо судам.

⚖️ Что происходит на рынке?

В чатах компаний, которые раньше массово предлагали "сопровождение под ключ", сейчас паника:

• кто-то временно свернул деятельность;

• кто-то перешел к рекламе ремонтов вместо юрпомощи, вводя людей в заблуждение, что обязательно нужно делать ремонт через их компании и далее исковое к застройщику с чеками (прибыль все-таки всем нужна);

• кто-то просто довольствуется копейками по сравнению с тем, что было раньше:

• кто-то просто нагнетает всю обстановку и не понимает что делать, руководствуясь указаниями судей, которым политику партии сообщили сверху

Система сама начала отфильтровывать тех, кто работал по шаблону: претензия, иск, 1-2 заседания, 20-50% от взысканного. Это была не работа, а поток.

💰 Можно ли всё сделать самому?

Да. И это несложно:

• написать претензию (по шаблону).

• подать иск (написать аналогично по шаблону).

• посетить пару заседаний, не переживая, что застройщик будет оспаривать судебную экспертизу (мало кому это интересно, да и чтобы ее оспорить нужно время, что у застройщиков, как правило, в дефиците + понимание не только процессуальных норм, но и строительных, а также умение правильно донести информацию до суда и допросить эксперта).

• получить решение, исполнительный лист, который передать приставам, ответчику или в банк на исполнение.

Большинство “представителей” делали ровно это — но за 100–300 тыс. руб. комиссии (а то и больше).

Кстати, пример одного из дел с моим участием, где судебная экспертиза была оспорена и в итоге сумма основного требования уменьшилась в 4 раза по сравнению с той, какая была изначально (это не ПИК и Самолёт, но тоже довольно крупный игрок на рынке):

🔍 Как быть сейчас?

1. Покупали квартиру по ДКП, а не ДДУ?

Успокойтесь. На договор купли-продажи (ДКП) 214-ФЗ не распространяется. Работают нормы ГК РФ и ЗоЗПП. Ограничения по 3% здесь не применяются.

2. Приемка квартиры была до 31.12.2024?

Поздравляю — на вас не распространяются ограничения. Даже если принимали квартиру одни, без специалиста, но с составлением акта с перечнем дефектов. Главное — дата приемки. С неё у застройщика возникает обязанность устранить недостатки.

3. А если не оформили акт с дефектами при приемке?

Не беда. Закон (ст. 10, 12 ЗоЗПП + практика ВС РФ) требует от продавца самостоятельно уведомить вас о всех недостатках. Вы не обязаны быть инженером или строителем, чтобы знать все допуски по отделке и стройке, знать куда смотреть. Застройщик обязан был показать, где что не так, так как для него такие дефекты очевидны. Не показал — отвечает.

4. Приемка — уже в 2025 году?

Здесь сложнее. Да, действует ограничение в 3%. Но если удастся доказать, что застройщик намеренно тянул с передачей, можно признать действия недобросовестными и обойти ограничение. Это реальный путь.

Либо, вся надежда на Конституционный суд. Иного пути пока нет. Суд может признать внесенные поправки несоразмерными — особенно если сопоставить интересы бизнеса и граждан. И в итоге обязать законодателя внести изменения в закон, распространив его действие только на отношения, где договор был заключен с 2025 г.

5. Что думает Минстрой?

Минстрой в своём разъяснении (<Письмо> Минстроя России от 28.03.2025 № 18103-НС/02 <О применении части 4 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве>) изложил следующую позицию (чтобы дополнительно защитить застройщика):

важно не когда вы приняли квартиру, а когда вынесено судебное решение. Поскольку по мнению Минстроя, ссылаясь на пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ (права и обязанности могут возникать из решений судов), по решению суда возникают новые права и обязанности по денежным требованиям (взыскание расходов на устранение недостатков). И если это решение — уже в 2025 г., то ограничение 3% применяется всегда (даже, если приёмка было в 2022, 2023).

На основе данного разъяснения сейчас работают все судьи, спустили сверху — значит нужно исполнять, иначе будет испорчена статистика, пойдут вопросы от квалификационной коллегии судей с вопросом профпригодности для вынесения решений и вершения правосудия.

❗Данное разъяснение не верно и вот почему:

Если договорные отношения уже есть (вы подписали договор и начала реализовываться договорная программа с предусмотренными правами и обязанностями), суд не создает новые обязательства, а лишь подтверждает ваше право требовать от застройщика выплаты денег или устранения дефектов в натуре силами застройщика, в т.ч. проверяет правильность указанных в иске денежных сумм. Так как изначально, подписывая договор, на застройщика возлагается обязанность построить и передать качественный объект недвижимости, соответствующий строительным нормам или договорным требованиям, а также обязанность по устранению выявленных недостатков при приёмке квартиры и устранению дефектов в период гарантийного срока, т.е. все права и обязанности закладываются изначально в договоре (суд ничего нового в договорные отношения не привносит как того требует пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ)

А значит, ограничение в 3% не должно применяться к делам, где приемка была до 2025.

В данной части как можно заметить имеется попытка спасти застройщиков от требований дольщиков. Даже в такой форме, будучи противоречащей ГК РФ. Переживать не стоит, при грамотной аргументации в иске и в судебном заседании суд (в настоящий момент в апелляции или кассации - первую инстанцию в расчёт не берём) не будет учитывать данную позицию.

🛠 Что можно требовать уже сейчас?

Как и ранее – денежные средства на устранение дефектов (как на основе чеков, квитанций и т.д. – фактически понесенные убытки), так и убытки, которые будут понесены в будущем.

Также одной из альтернатив, чтобы обязать застройщика полностью все устранить, не вкладывая своих средств можно требовать в добровольном и судебном порядке устранение дефектов за счёт застройщика. Подтвердить их можно актом осмотра (для данной категории дел калькуляция стоимости ремонта не нужна = не нужна и досудебная экспертиза, главное зафиксировать сами дефекты, чтобы застройщик понял что нужно устранить. Зафиксировать их можно в акте осмотра, который составлялся при приёмке. Если его нет, тогда необходима экспертиза).

Если дело дойдет до суда, то обязательно требовать назначения судебной неустойки (астрент), на случай, если застройщик не устранит всё вовремя.

👉 Это не обычная неустойка, которая сейчас под мораторием. Астрент взыскивается за неисполнение решения суда, а не за нарушение закона. Поэтому мораторий на него не распространяется.

👉 Еще одна альтернатива раздробить иск, где можно придумать разные связки вплоть до выхода за пределы 3% от стоимости квартиры. Благо из ч. 4 ст. 10 ФЗ №214 не следует, что совокупный размер расходов на устранение недостатков по всем искам должен составлять 3% от стоимости квартиры (речь идёт про один иск). НО! Придётся потратить время

💡 Итоги

• Изменения в законе — это не катастрофа, а новая реальность.

• Паника у “специалистов по шаблонам” — не повод паниковать вам.

• Правовая защита осталась, просто теперь она требует чуть больше вникания в закон и судебную практику.

Если вы готовы немного разобраться — справитесь сами. Если нет — выбирайте представителя с умом. И не за 20-50% от выигрыша, а то на ремонт ничего не останется.

✉️ Готов обсудить спорные ситуации в комментариях или ответить на вопросы

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-чат, где я лично отвечаю на вопросы по спорам с застройщиками, страховыми, подрядчиками, автосалонами, некачественным товарам/услугам и заливам. Обсуждаем изменения в законах и судебной практике

**********

Защититься от взыскания компенсации

Помню, как-то раз пришла к нашему производству одна американская компания с претензией за нарушение прав на дизайн.

Мол, наши краскопульты до боли похожи на их краскопульты. А боль такая неуемная, что успокоить ее могут лишь 15 миллионов компенсации, желательно здесь и сейчас.

Патента на промобразец у них не было. Вся позиция строилась на авторских правах.

Дело мы в итоге выиграли, подробности рассказывал на Пикабу в прошлом посте. Американцам отказали в полном объеме (это еще в 2021 году было, если что). Только вот потом мы еще взяли и запатентовали свой дизайн как промышленный образец.

По сути, наличие патента дает гарантию, что ты не нарушаешь чужие права на этот дизайн. Даже если к тебе кто-то придет, ты такой:

«Ничего не знаю, у меня есть патент на промобразец. Так что я действую, обоснованно полагаясь на решение госоргана о выдаче патента, гуляйте»

Взыскать компенсацию с нарушителя

Есть у нас одна компания, делают классные аксессуары для автомобилей. Разработали они свой дизайн номерных рамок и вовремя его запатентовали.

Спустя некоторое время дизайн спёрли конкуренты. Как обычно: заказ-Китай-ввоз и вот уже в интернете продаются похожие рамки, только подешевле и откровенная паль. Качество поганое, отзывы плохие.

Ну что. Мы прошлись с претензиями и исками по продавцам контрафакта.

Понятное дело, сначала был гнев и отрицание — «как так, а ниче тот факт что это просто рамки, а чо в смысле дизайн можно запатентовать». Можно. Потом была стадия принятия — решения в суде.

Великих миллионов тут не было. 300 тысяч тут, 300 там, еще 100 там — и вот уже никто паль не продает, продажи и репутацию не портит.

Заблокировать нарушителей на маркетплейсе

Жил-был один производитель косметики. Делал шампуни в красивых флаконах.

Тут на маркетплейсе появляются реселлеры, конкуренты. Заказали они у китайцев похожие флаконы, внутрь свою жижечку заливают и возят к нам на ежевичный маркетплейс.

Производитель на это смотрит месяц, другой. График продаж NOT STONKS, продажи падают. Посмотрел-посмотрел — и заблокировал карточки конкурентов.

Почему так? А потому что нарушение интеллектуальных прав — это основание для блокировки карточки и утилизации товара.

Тот же ВБ, например, не только блокирует нарушителей, но еще и уничтожает товар. Причем за счет самого нарушителя, не бесплатно.

Подтвердить мировую новизну и оригинальность

Представьте ситуацию: вы наняли дизайнера, он для вас что-то разработал-нарисовал.

Вопрос: а как убедиться, что дизайнер действительно нарисовал оригинальную работу, а не спёр дизайн у другой компании, которая завтра придет с претензиями?

Авторские права тут не помогут. Решение только одно — патент на промобразец.

Дело в том, что когда Роспатент проводит экспертизу, проверяют новизну и оригинальность. Патент выдают только если с этим всё ок. Если такое же или слишком похожее решение уже есть — в выдаче патента откажут.

Получается, патент на промобразец — это гарантия оригинальности дизайна. Причем оригинальности не просто российской, а мировой.

Что по моей практике патентуют чаще всего

Вот самые популярные сферы для патентования дизайна по моему опыту:

• приборы и устройства;

• одежда, обувь и украшения;

• мебель, элементы интерьера и даже сам интерьер;

• упаковки — флаконы, коробки, контейнеры;

• этикетки и их части — развертки, паттерны, орнаменты;

• игрушки и спортивное оборудование;

• транспорт: машины, прицепы и все оборудование к ним;

• архитектурные решения: здания, киоски, павильоны;

• шрифты, интерфейсы программ и сайтов.

Так выглядят запатентованный промобразец в реестре Роспатента:

Как понять, нужен ли вам патент на промобразец

Ну тут три простых вопроса:

1. вы вложили в этот дизайн силы, время, деньги?

2. этот дизайн помогает вам зарабатывать?

3. если кто-то из конкурентов начнет использовать очень похожий дизайн — это будет для вас критично?

Если ответы на эти вопросы — «да», то стоит присмотреться к патентованию промобразца.

Главное не затягивайте: в отличие от товарных знаков, запатентовать промобразец можно только при условии, что заявка была подана не позже года с даты публикации дизайна.

Если в принципе тема авторских прав «ваша» — у меня есть небольшой телеграм-канал «Клуб правообладателей».

Там мои рабочие заметки для предпринимателей и авторов о том, как грамотно пользоваться авторскими правами, товарными знаками и патентами — чтобы зарабатывать деньги и не терять их на компенсациях и штрафах. Рекламы нет, канал маленький, зато уютный — заходите, если интересно.

Недавно написал и опубликовал в канале небольшую методичку «Как теряют миллионы на компенсациях и штрафах».

Как говорится, без смс и регистраций собрал просто в табличку типичные ошибки, на которых теряют деньги, и расписал, что по моей практике стоит делать заранее, чтобы не влететь. Гляньте, возможно пригодится.

И вот несколько моих прошлых пикабу-разборов судов в тему:

Как доказать, что ты — автор. Исчерпывающая подборка бесплатных реально работающих инструментов

15 миллионов рублей за нарушение прав на дизайн: как американская компания против нашей судилась

Они зарегистрировали на себя наше название, а потом потребовали с нас 4 000 000 рублей, угрожая судом и полицией. Вот что было дальше