В сентябре 2024 года в 214-ФЗ внесли такие изменения, что теперь застройщик может отделаться малой кровью, даже если сдал вам откровенно кривую квартиру. Объясняю, почему юррынок трясет, как на волнах, и как в этой ситуации не потерять свои деньги.

Добрый день. Меня зовут Иван Белых. Я судебный юрист, раньше работал главным юристом у крупного застройщика в Москве, МО и Петербурге (название компании называть не буду — не очень этично). Параллельно вел частную практику, специализируюсь на спорах по защите прав потребителей (дела с застройщиками, подрядчиками, страховщиками, автосалонами, по услугам и т.д.), а также по заливам и взысканию долгов. Через мои руки (когда работал на застройщика) прошло больше 500 дел — знаю, как работает система изнутри и снаружи, как судьи принимают решения и почему иногда судебные эксперты откровенно показывают малые суммы по своим экспертизам.

Недавно в закон №214-ФЗ внесли изменения причем довольно серьезные. По сути, сдвинулся сам баланс в договорных отношениях между застройщиком и дольщиком. Теперь некоторые "любимые" механики защиты интересов покупателей больше не работают. Или работают не так.

Разберу, что поменялось, что делать, и почему теперь в этой теме не выживет каждый второй "представитель", которые на волне хайпа брали 20–50% от взысканной суммы.

📝 Что изменилось по закону №214-ФЗ?

С сентября 2024 г. по март 2025 г. начали действовать поправки, которые сильно ударили по ответственности застройщиков:

• Штрафы и неустойки урезаны.

• Исключена обязанность соблюдать строительные нормы.

• Введены “стандарты отделки” вместо обязательных требований к качеству.

• Главное: ответственность застройщика ограничена 3% от цены договора.

К счастью, суды применяют это ограничение только к основному требованию —к компенсации стоимости устранения дефектов. Остальные требования пока остаются без ограничения, несмотря на буквальный текст закона. За это — спасибо судам.

⚖️ Что происходит на рынке?

В чатах компаний, которые раньше массово предлагали "сопровождение под ключ", сейчас паника:

• кто-то временно свернул деятельность;

• кто-то перешел к рекламе ремонтов вместо юрпомощи, вводя людей в заблуждение, что обязательно нужно делать ремонт через их компании и далее исковое к застройщику с чеками (прибыль все-таки всем нужна);

• кто-то просто довольствуется копейками по сравнению с тем, что было раньше:

• кто-то просто нагнетает всю обстановку и не понимает что делать, руководствуясь указаниями судей, которым политику партии сообщили сверху

Система сама начала отфильтровывать тех, кто работал по шаблону: претензия, иск, 1-2 заседания, 20-50% от взысканного. Это была не работа, а поток.

💰 Можно ли всё сделать самому?

Да. И это несложно:

• написать претензию (по шаблону).

• подать иск (написать аналогично по шаблону).

• посетить пару заседаний, не переживая, что застройщик будет оспаривать судебную экспертизу (мало кому это интересно, да и чтобы ее оспорить нужно время, что у застройщиков, как правило, в дефиците + понимание не только процессуальных норм, но и строительных, а также умение правильно донести информацию до суда и допросить эксперта).

• получить решение, исполнительный лист, который передать приставам, ответчику или в банк на исполнение.

Большинство “представителей” делали ровно это — но за 100–300 тыс. руб. комиссии (а то и больше).

Кстати, пример одного из дел с моим участием, где судебная экспертиза была оспорена и в итоге сумма основного требования уменьшилась в 4 раза по сравнению с той, какая была изначально (это не ПИК и Самолёт, но тоже довольно крупный игрок на рынке):

🔍 Как быть сейчас?

1. Покупали квартиру по ДКП, а не ДДУ?

Успокойтесь. На договор купли-продажи (ДКП) 214-ФЗ не распространяется. Работают нормы ГК РФ и ЗоЗПП. Ограничения по 3% здесь не применяются.

2. Приемка квартиры была до 31.12.2024?

Поздравляю — на вас не распространяются ограничения. Даже если принимали квартиру одни, без специалиста, но с составлением акта с перечнем дефектов. Главное — дата приемки. С неё у застройщика возникает обязанность устранить недостатки.

3. А если не оформили акт с дефектами при приемке?

Не беда. Закон (ст. 10, 12 ЗоЗПП + практика ВС РФ) требует от продавца самостоятельно уведомить вас о всех недостатках. Вы не обязаны быть инженером или строителем, чтобы знать все допуски по отделке и стройке, знать куда смотреть. Застройщик обязан был показать, где что не так, так как для него такие дефекты очевидны. Не показал — отвечает.

4. Приемка — уже в 2025 году?

Здесь сложнее. Да, действует ограничение в 3%. Но если удастся доказать, что застройщик намеренно тянул с передачей, можно признать действия недобросовестными и обойти ограничение. Это реальный путь.

Либо, вся надежда на Конституционный суд. Иного пути пока нет. Суд может признать внесенные поправки несоразмерными — особенно если сопоставить интересы бизнеса и граждан. И в итоге обязать законодателя внести изменения в закон, распространив его действие только на отношения, где договор был заключен с 2025 г.

5. Что думает Минстрой?

Минстрой в своём разъяснении (<Письмо> Минстроя России от 28.03.2025 № 18103-НС/02 <О применении части 4 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве>) изложил следующую позицию (чтобы дополнительно защитить застройщика):

важно не когда вы приняли квартиру, а когда вынесено судебное решение. Поскольку по мнению Минстроя, ссылаясь на пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ (права и обязанности могут возникать из решений судов), по решению суда возникают новые права и обязанности по денежным требованиям (взыскание расходов на устранение недостатков). И если это решение — уже в 2025 г., то ограничение 3% применяется всегда (даже, если приёмка было в 2022, 2023).

На основе данного разъяснения сейчас работают все судьи, спустили сверху — значит нужно исполнять, иначе будет испорчена статистика, пойдут вопросы от квалификационной коллегии судей с вопросом профпригодности для вынесения решений и вершения правосудия.

❗Данное разъяснение не верно и вот почему:

Если договорные отношения уже есть (вы подписали договор и начала реализовываться договорная программа с предусмотренными правами и обязанностями), суд не создает новые обязательства, а лишь подтверждает ваше право требовать от застройщика выплаты денег или устранения дефектов в натуре силами застройщика, в т.ч. проверяет правильность указанных в иске денежных сумм. Так как изначально, подписывая договор, на застройщика возлагается обязанность построить и передать качественный объект недвижимости, соответствующий строительным нормам или договорным требованиям, а также обязанность по устранению выявленных недостатков при приёмке квартиры и устранению дефектов в период гарантийного срока, т.е. все права и обязанности закладываются изначально в договоре (суд ничего нового в договорные отношения не привносит как того требует пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ)

А значит, ограничение в 3% не должно применяться к делам, где приемка была до 2025.

В данной части как можно заметить имеется попытка спасти застройщиков от требований дольщиков. Даже в такой форме, будучи противоречащей ГК РФ. Переживать не стоит, при грамотной аргументации в иске и в судебном заседании суд (в настоящий момент в апелляции или кассации - первую инстанцию в расчёт не берём) не будет учитывать данную позицию.

🛠 Что можно требовать уже сейчас?

Как и ранее – денежные средства на устранение дефектов (как на основе чеков, квитанций и т.д. – фактически понесенные убытки), так и убытки, которые будут понесены в будущем.

Также одной из альтернатив, чтобы обязать застройщика полностью все устранить, не вкладывая своих средств можно требовать в добровольном и судебном порядке устранение дефектов за счёт застройщика. Подтвердить их можно актом осмотра (для данной категории дел калькуляция стоимости ремонта не нужна = не нужна и досудебная экспертиза, главное зафиксировать сами дефекты, чтобы застройщик понял что нужно устранить. Зафиксировать их можно в акте осмотра, который составлялся при приёмке. Если его нет, тогда необходима экспертиза).

Если дело дойдет до суда, то обязательно требовать назначения судебной неустойки (астрент), на случай, если застройщик не устранит всё вовремя.

👉 Это не обычная неустойка, которая сейчас под мораторием. Астрент взыскивается за неисполнение решения суда, а не за нарушение закона. Поэтому мораторий на него не распространяется.

👉 Еще одна альтернатива раздробить иск, где можно придумать разные связки вплоть до выхода за пределы 3% от стоимости квартиры. Благо из ч. 4 ст. 10 ФЗ №214 не следует, что совокупный размер расходов на устранение недостатков по всем искам должен составлять 3% от стоимости квартиры (речь идёт про один иск). НО! Придётся потратить время

💡 Итоги

• Изменения в законе — это не катастрофа, а новая реальность.

• Паника у “специалистов по шаблонам” — не повод паниковать вам.

• Правовая защита осталась, просто теперь она требует чуть больше вникания в закон и судебную практику.

Если вы готовы немного разобраться — справитесь сами. Если нет — выбирайте представителя с умом. И не за 20-50% от выигрыша, а то на ремонт ничего не останется.

✉️ Готов обсудить спорные ситуации в комментариях или ответить на вопросы

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-чат, где я лично отвечаю на вопросы по спорам с застройщиками, страховыми, подрядчиками, автосалонами, некачественным товарам/услугам и заливам. Обсуждаем изменения в законах и судебной практике

**********

Предыдущие обзоры: Полипласт, ЯТЭК, Роделен, Селигдар, Кокс, Дельта Лизинг. Дальше — больше, не пропустите.

Объём выпуска — 1 млрд. 3 года. Ориентир купона: до 27% (YTM до 30,6%). С офертой call, без амортизации. Купоны ежемесячные. Рейтинг BBB от Эксперт РА (ноябрь 2024).

Элит Строй — материнская компания для специализированных застройщиков, входящих в ГК Страна Девелопмент. Группа работает в Тюмени, Москве, СПб, Екатеринбурге и Новосибирске. Строит с 2006 года, с 2022 года входит в список системообразующих застройщиков РФ. В портфеле — ЖК сегменты премиум, бизнес и комфорт. По данным на 1 мая 2025 года, Элит Строй занимает 10 место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ.

• Выпуск: Элит Строй БО-01

• Объём: 1 млрд

• Начало размещения: 27 мая (сбор заявок до 21 мая)

• Срок: 3 года

• Купонная доходность: до 27%

• Выплаты: 12 раз в год

• Оферта: call через 1,5 года

• Амортизация: нет

• Для квалов: нет

Почему Элит Строй? Оно разве не только для элиты?

Нет, всем доступно, даже неквалам. Нужно только желание и подать заявку на размещении, ну либо уже на вторичном рынке купить дороже или дешевле. Элитные, как и все строители, имеют много рисков, так что купон готовы предложить довольно интересный. Правда вот долгов у них и так огого.

Выручка за 2024 год составила 54,8 млрд рублей (+27,7% г/г). Валовая прибыль выросла на 32% — до 25,4 млрд. Чистая прибыль выросла на 48% — до 4,1 млрд.

Финансовые расходы выросли почти вдвое — до 19,2 млрд. Спасибо долгам и расходам на их содержание. Компания живёт не по средствам и достигла показателя Чистый долг/EBITDA 5. Годом ранее было около 3. Общий долг вырос с 74,8 до 179,1 млрд. Соотношение Долг/капитал выросло с 5,66 до 12,75. Но большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Лишь бы сроки не затягивались. Ну и не забываем, что на эскроу-счетах деньги есть. Это новосёлы готовятся жить в новых квартирах.

Зато дома красивые строят. И маржинальность неплохая, даже хорошая. Валовая маржа 46,4%, операционная маржа 33,1%. Показатель маржинальности по EBITDA около 30%. Что происходит? Компания агрессивно наращивает проектный портфель за счёт долгов, а ключевая ставка снижаться не собирается. Не знаю, какую погоду сделает выпуск всего на 1 млрд, но call-оферта намекает на то, что через полтора года компания попробует взять денег подешевле.

По расчётам Эксперт РА, отношение долга, за исключением объёма проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA будет в диапазоне 2,5-3,0 в 2025 году и менее 2,5х в 2026 году, а показатель EBITDA/процентные платежи поднимется до уровня 2 в 2025–2026.

Интересный выпуск, но явно под диверсификацию. Хуже всего тут даже не ЧД/EBITDA, а процентная нагрузка. У Группы много земли и проектов на 1+ млн квадратных метров. Покупателю облигаций застройщика свечка, которую нужно ставить за снижение ключа, в подарок. Я, кстати, участвую, немного совсем.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.

💬 В апреле погрузка составила 92,9 млн тонн (-8,6% г/г, в марте — 97,7 млн тонн), 11 месяцев подряд погрузки ниже 100 млн тонн, в апреле продолжился обвал и это при низкой базе прошлого года. Напомню вам, что последний раз положительная динамика была показана в сентябре 2023 г. (100,9 млн тонн, +0,2% г/г), как итог — 19 месяцев подряд снижения.

💬 Погрузка за 2025 г. составляет 370,6 млн тонн (-6,8% г/г), продолжаем двигаться в одном направлении по цифрам с кризисным 2009 годом (даже в ковид было лучше).

Теперь переходим к самому интересному, а именно к погружаемому сырью (взял основное):

🗄 Каменный уголь — 26,4 млн тонн (-6,7% г/г)

🗄 Нефть и нефтепродукты — 16,1 млн тонн (-5,8% г/г)

🗄 Железная руда — 9,1 млн тонн (0% г/г)

🗄 Чёрные металлы — 4,5 млн тонн (-18,2% г/г)

🗄 Химические и минеральные удобрения — 5,7 млн тонн (+3,6% г/г)

🗄 Лесные грузы — 2,4 млн тонн (0% г/г)

🗄 Зерна — 1,7 млн тонн (-39,3% г/г)

🗄 Строительных грузов — 8,8 млн тонн (-16,2% г/г)

➕ В недавнем разборе за 2024 г. про ФосАгро (удобрения) писал, главное для компании, что ЭП с 2025 г. исчезает, и это сэкономит порядка +30₽ млрд, также цены на удобрения растут, поставки по РЖД увеличиваются. Сама компания будет отдавать предпочтение гашению задолженности, а не ее рефинансированию (то есть в 2025 г. FCF будет идти на долги, а не дивиденды), поэтому в выплате финальных дивидендов в долг за 2024 г. целесообразности 0, при такой долговой нагрузки.

0️⃣ Лесные грузы в нуле, но разве из-за этого исчезнут долги Сегежи? С такой ставкой и доп. эмиссия не спасёт.

➖ Главный груз РЖД в минусе, угольщикам (Распадская, Мечел) не помогает даже обнуление экспортных пошлин (государство пристально следит за кризисом в угольной промышленности). Всё же санкции, рост тарифов перевозки (южное направление убыточное) и снижение цен сырьё бьёт по заработку компаний.

➖ РФ в 2024 г. 6 месяцев не придерживалась плана сокращения, в марте 2025 г. добыла нефти — 8,963 млн б/с (-10 тыс. б/с м/м), в 2025 г. происходит компенсация по добыче за ранее превышенные квоты, но по сути уже вышли на плато по добыче. В июне страны ОПЕК+ увеличили квоты на 411 тыс. б/с (это с учётом повышения добычи в апреле и мае, в мае РФ должна добывать уже 9 млн б/с), но январские санкции снизили потенциал поставок.

➖ Чёрные металлы и цветные продолжают своё падение на дно, по данным WSA в марте выпуск стали в РФ падает 12 месяцев подряд, было выпущено 6,2 млн тонн (-3,2% г/г). Отрицательный FCF ММК за I кв. 2025 г. намекает на продолжающийся кризис в металлургической отрасли, Северсталь уже два квартала подряд с отрицательным FCF и не рекомендует дивиденды за I кв. 2025 г. Проблемы металлургов всё те же (строительная активность замедлилась, цена на сталь продолжает снижаться, новые налоги и перестроение логистики).

➖ В зерне "шикарнейший" минус из-за слабой урожайности.

➖ Строительные грузы полетели вниз из-за того, что завершилась массовая льготная ипотека и видоизменилась семейная. У ЛСР за I кв. 2025 г. доля заключённых новых контрактов с участием ипотечных средств составила 46%, доля сделок в рассрочку — 42% (в рассрочку продают гораздо дороже жильё, маржа до сих пор на высоком уровне). Тем самым застройщики пытаются меньше строить, чтобы ограничить предложение и нормализовать спрос.

📌 Роль ВПК и поставки по ж/д первоочерёдные, поэтому некоторые перевозки могут страдать из-за этого, но проблемы происходят и в самой компании (нехватка локомотивов, комплектующих и персонала), но она отмалчивается, не предпринимая никаких к этому действий.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor