Добрый день дорогие читатели, на выходных я получил от вас много вопросов по теме покупки земельного участка. Поэтому хотел бы вкратце объяснить вам, какие именно документы вам необходимо проверить перед непосредственным заключением договора купли продажи.
Документы подтверждающие право собственности продавца земельный участок. Это могут быть:
- До 2016 года выдавалось свидетельство о регистрации права собственности
- C 2016 выдаётся выписка из ЕГРН
Кадастровый план территории. Он позволит вам границы земельного участка и границы соседних земельных участков.
Правоустанавливающие документы на данный земельный участок, это может быть:
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Договор мены
- Судебное решение
- Свидетельство или акт о приватизации
- Документы наследования
Межевой план, на нём отражаются границы вашего участка. Каким специалистом было проведено межевание, согласны ли соседи земельного участка с установленными границами.
Градостроительный план. Важный документ для определения что можно строить на земельном участке, где можно строить, где нельзя, какие виды разрешённого использования на ЗУ.
Топографический план. Не всегда он есть у собственника ЗУ. Даёт полные данные по ЗУ, такие как: постройки на ЗУ, коммуникации, высоты, деревья и т.п.
К земельному участку могут прилагаться и другие документы, я лишь хотел рассказать вам о тех, которые вам 100 % необходимо проверить перед покупкой.
Основные риски и причины, по которым уже заключённый и даже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости, могут признать недействительным и аннулировать его:
Продавец или его супруга объявили себя банкротами.
При признании физического лица банкротом – арбитражный управляющий может оспорить в судебном порядке все сделки, совершённые должником за 3 года до признания его банкротом и все сделки после признания. Тоже самое это касается и супруга/супруги должника.
Главная опасность и рычаг давления арбитражного управляющего – это продажа должником имущества по заниженной стоимости.
Если квартира продана по рыночной цене, то риск признания сделки недействительной становится на много меньше.
Доверенность, по которой продавец продаёт недвижимое имущество, представляя интересы собственника – недействительна.
Дело в том, что при таких сделках всегда существует реальный риск того, что собственник жилья отзовёт доверенность прямо перед сделкой. В таком случае у его доверенного лица не будет полномочий на осуществления никаких действий от имени собственника. Поэтому лучше всего заключать договор на прямую с собственником жилья.
Продавец является психически нездоровым или недееспособным.
Нередко встречаются случаи, когда продавец является пожилым человеком и уже не в состоянии осознавать, что именно он делает. Даже если продавец не состоит на учёте в психиатрической клинике, и не ограничен в дееспособности, но его признают таковым после совершения сделки, его законный опекун может оспорить данную сделку. Однако ему придётся доказывать, что на момент совершения сделки, состояние продавца уже не позволяло ему совершать подобные сделки. Что бы минимизировать такие риски, лучше всего оформлять сделку в нотариальной форме, нотариус обязан удостоверится в том, что продавец осознаёт все условия проведения такой купли-продажи.
Нарушение преимущественного право покупки.
Тут уже скорее речь о продаже доли в праве собственности, например комнаты в коммуналке. Согласно закону продавец обязан сначала предложить приобрести его долю остальным долевым собственникам, а уже после третьему лицу. Если этого не сделать или продать третьему лицу дешевле, чем предлагалось остальным, сделку можно оспорить.
Отсутствие согласия супруга/супруги на совершение сделки.
При продажи любого совместно нажитого имущества в период брака, супруг/супруга обязаны получить согласие другого супруга на совершение такой сделки. Даже если они уже в разводе, и имущество записано полностью на одного из них, если она приобретено в период брака, без такого согласия не обойтись. В противном случае, такую сделку можно легко оспорить в судебном порядке.
Обманутый/введённый в заблуждение продавец.
Если вскроется что продавец совершал сделку находясь обманутым или был введён в существенное заблуждение. Сделку признают недействительной
Мошеннические действия.
Случай, когда квартиру пытаются продать не собственники жилья, предварительно подделав документы. Обычно они стараются как можно быстрее продать квартиру по заниженной стоимости. Если квартиру продали без ведома собственника, сделку признают недействительной в судебном порядке.
P.S. Если вы проводите сделку с недвижимостью, не поскупитесь оформить её в нотариальной форме и привлечь юриста для её оформления. Никакие расходы не стоят рисков остаться и без денег, и без квартиры.
Какая компактная няшность! Всегда любил такие жилые решения, как "квартира в 20-футовом контейнере". Я бы с удовольствием пожил в таком пространстве, только непонятно, куда срать.
Это статья поможет понять механизм приобретения в собственность земельных участков, взятых в аренду у государства и муниципальных образований. Отвечаю на вопросы читателей в Telegram и ВКонтакте.
Согласно законодательству Российской Федерации, лицо, построивший капитальное дом на арендованном им участке с категорией земель – земли населённых пунктов, и видом разрешённого использования – под ИЖС или дачное строительство, имеет приоритетное право выкупа арендованной земли по льготной цене. В разных субъектах Российской Федерации разный процент выкупной цены земли под жилым домом. Выкупная цена земельного участка, составляет процентное соотношение от её кадастровой стоимости. Если говорить простыми словами, то арендатор участка, построивший на нём жилой дом, может выкупить данный участок по цене ниже её кадастровой стоимости. Однако существует ряд сложностей при приобретении земли таким способом:
Стоит подробно рассчитать время, за которое вы планируете построить жилой дом на арендованном участке + время, за которое вы сможете переоформить арендованный участок земли в свою собственность. Если строительство займёт много времени, вы скорее не с экономите, а наоборот, потратите больше, чем если бы изначально приобретали данный земельный участок.
Самым важным и обязательным условием для льготного выкупа земельного участка является наличие на нём полностью построенного и зарегистрированного жилого дома. Это обязательно должно быть капитальным строением, построить сарайчик и рассчитывать на выкуп земли не стоит.
На построенный дом должны быть оформлены согласно Градостроительному Кодексу все необходимые документы, начиная с ГПЗУ и разрешения на строительство и заканчивая официальной регистрацией жилой недвижимости с присвоением кадастрового номера.
Самым большим риском при оформлении арендованного земельного участка в собственность является отсутствие какого-либо документа на построенный жилой дом. В этом случае возникает риск признания такого дома незаконной постройкой, и как следствие - оспаривания приватизации земельного участка.
Как показывает судебная практика, далеко не всем собственникам, приватизировавшим земельный участок, удалось доказать в суде, что их дома являются недвижимым имуществом и дают право на льготный выкуп земли. Поэтому важно очень внимательно относиться к правильному оформлению всех документов, а в случае непонимания как это сделать – обратиться к земельному юристу.
На самом деле безумно приятно читать такие посты, но тут будет скорее отзыв на вашу работу.
Во-первых, отдельное спасибо за консультации в телеграмме. Если бы не вы - я бы еще на моменте вопросов с фундаментом забила бы и сваи стояли на расстоянии в три метра (что, как выяснилось, наблюдалось и на объектах других клиентов).
Для справки, вот так выглядел фундамент в изначальном договоре:
Свайное поле "До"
А вот так строители пытались сэкономить на парочке свай
Свайное поле "После долгих экономических расчетов"
И это был, наверное, самый основной и первый вопрос, который нужно было решить в процессе строительства, ибо при косяке со сваями - дальше были бы одни проблемы.
На первом тех.надзоре я не смогла присутствовать лично, но при этом все прошло спокойно и без моего участия, а в последствии я получила очень подробный отчет о состоянии дома и косяках.
А вот второй тех.надзор - просто мое почтение)
Начнем с того, что Илья - не только домостроитель со строительным образованием и обширным опытом, но и потрясающий собеседник) Если бы мне после 5 (или более?) проведенных совместно часов в машине предложили еще послушать его подкаст - я бы не отказалась, хотя я и не очень люблю сам формат подкастов.
Что же я приобрела по итогам надзора:
Спокойствие за дом, разъяснение всех моих вопросов по доделкам/ремонту/каркасу/окнам и остальным техническим моментам.
Дикое желание варить варенье из кабачков, а также некоторые знания в селекции и нюансах скрещивания кабачков и тыкв
Краткий курс жизни и воспитания животных (только планирую их завести, и это реально было важно для меня)
Тест-драйв лучшей пиццерии в Малоярославце
Поэтому рекомендую @Agrocult не только как проверенного аудитора построенных и строящихся домов, но и как шикарного собеседника со вкусным чаем и тысячей историй)
Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться на весёлые истории о технологиях российского загородного домостроения! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников, о чём и пишу на Пикабу.
В этот раз я поведаю вам про строительный контроль для @RussionCyberGirl, которая обратилась ко мне 9 месяцев назад, обрадовав тем, что её подрядчик не приложил к проекту дома КР (конструктивное решение, сборочная схема объекта), а деньги ему она уже перечислила. Историю нашего знакомства я кратко описал в посте Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?. Но обо всём по порядку. Поехали!
Агрокульт готовится к выезду на объект.
Началось с новости, что проекта как такового нет, подрядчик проваливал сроки сдачи этапов один за одним, но после трёх месяцев эпических клятв, что вот-вот всё будет готово, меня пустили на производство, где удалось посмотреть на модули строящегося дома в состоянии готовности тёплого контура, поговорить с бригадиром, главным инженером и даже взглянуть на КР, который был выполнен под нашим постоянным прессингом, т.к. изначально нам говорили, что "мы всегда так строим и всё знаем, никаких КР у нас нет".
Из переписки с менеджментом подрядчика.
Надо сказать, к тому моменту моя заказчица уже несколько напряглась, т.к. денег подрядчику было уплачено немало, а результата мы не наблюдали.
И вот - едем! На производстве мне понравилось - одновременно собираются три-четыре дома, работы ведутся в большом ангаре, с кран-балкой, материалы качественные - древесина камерной сушки, на плёнках и скотчах не экономят. Сам каркас модулей собран с соблюдением СП и современных требований к энергоэффективности. Но обнаружился один значимый дефект - в проекте дома использовались большие стеклопакеты и по дизайну предполагались "окна в пол", а они оказались под полом. Кроме того, что сами окна были установлены стёклами ниже будущего чистового пола и без подоконного профиля, выяснилось, что нарушен ГОСТ по монтажу окон, который предписывает использовать, помимо монтажной пены, не менее 6 металлических кронштейнов, либо конструкционных саморезов, которые должны обеспечить крепление окна к проёму. Учитывая вес и размеры стеклопакетов, лепить их только на пену очень опрометчиво - при погрузке модуля краном они могли бы покинуть свои уютные проёмы и отправиться в полёт, покончив жизнь РОСКОМНАДЗОРом .
Этот вопрос я поднял сразу же, попросив пригласить главного инженера и прораба. Они согласились, менеджер при мне сделал отметку о необходимости исправления дефекта. Расставались на позитивной ноте. После чего я выслал заказчице отчёт с детальным описанием дефекта и рекомендациям по его устранению. Через некоторое время мы получили официальный ответ.
В общем, окна были переделаны и дальше начался долгий процесс кормления завтраками на тему перевоза модулей на участок и их установки. Свайный фундамент закрутили быстро и хорошо. А к фактической готовности дома не подошли до сих пор. Что конечно же полностью уничтожает смысл применения каркасной модульной технологии, которая предполагает быстрое, энергоэффективное и недорогое строительство.
Устав ждать точную дату сдачи дома, заказчица поставила задачу - выдвинуться на место событий и понять, что мешает строителям закончить работы по чистовой отделке и каково состояние дома на текущий момент. Мы выдвинулись в Калугу, попутно вспоминая, что именно в этом городе на переезде пьяный мужик пнул экспресс "Иван Паристый", на котором я ехал из Москвы в Брянск (как потом выяснилось, после Калуги мы ехали вместе с его ногой).
До этого я видел дом на производстве лишь в виде набора модулей, без дверей и без отделки. Но то, что я видел ранее внушало некоторую уверенность, что в целом всё будет хорошо. Единственное, что меня беспокоило - высокая вероятность болезни модульных домов, продувания по стыкам модулей. Забегая вперёд скажу, что всё обошлось. Но не без нюансов.
На входной и террасной ПВХ-дверях установлены обычные замки, вместо многозапорных. То есть, по периметру проёма нет ответных планок, а на двери нет цапф (роликов-зацепов), которые обеспечивали бы плотный прижим двери к раме.
Результаты не заставили себя ждать в виде U-образного продувания с нехилым потоком воздуха внизу.
Также, нас порадовали несколько оригинальных идей, воплощённых отделочниками в дизайне дома. Например, вот такое интересное решение для горловины канализационного стояка. Её просто аккуратно врезали в отделку, не задумываясь о том, как будет подключаться сливная труба или гофра унитаза.
Или вот такие водорозетки. Которые не только усложняют подключение, но и создают опасность утечки в перекрытие - при плохой герметизации или дефекте резьбы течь будет незаметна, т.к. произойдёт за отделкой.
Зато в остальном - по результатам тепловизионного обследования можно сделать выводы о качественной пароизоляции дома, отсутствии иных продуваний, кроме проблемных дверей. Углы дома, стык пола и стен, стык потолка и стен - не продуваются и не имеют перепадов температур более 2 градусов по отношению к остальному помещению. Сваи фундамента закручены с шагом 1,5 метра (при минимальном расстоянии, определённом в СП 24.13330.2021 "Свайные фундаменты" в 1 метр, а максимальном, рекомендуемом производителями свай, 3 метра). Обвязка и черновые полы обработаны антисептическими пропитками и собраны без нареканий. Противомышиные сетки установлены без малейшего провисания или замина. Окна установлены по ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам", надо сказать, что не без волшебного пенделя от вашего покорного слуги, но тем не менее - на 90% проверяемых мною объектах монтажный шов вместо трёх слоёв имеет один, монтажную пену.
Какие-то нюансы по мелочи - устранимы. А вот недополученное лето в собственном доме компенсировать сложно. Но @RussionCyberGirl полна оптимизма и строит планы на будущее. Начнёт с ремонта дверей для их надёжного прижима. Кстати, она крутой спец по электронике, преподаватель, схемотехник и иногда на досуге взламывает спутники на хакатонах :))) Вот ссылка на её YouTube-аккаунт Айтишник из деревни, кстати там же лежит заснятый ею ролик про обследование дома.
Короче, всё было бы круто, если бы не одно "но..." Дом в таком виде мы ожидали в мае. А увидели в ноябре. Вспоминается история про то, как Студия Артемия Лебедева взялась делать сайт Тинькофф-Банку. После года разработки Олег сказал, что пожалуй студии стоит поменять свой слоган: "Долго. Дорого. О#уенно." на "Дорого и о#уенно долго." Этого можно было избежать, если бы я увидел договор на строительство дома до его подписания и перераспределил график платежей выгодным для заказчицы способом. Но тут уж пришлось работать с тем, что имеем. И в целом, мы сделали всё, что возможно из того, что было.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Нужна помощь для консультации. Есть мысли превратить дачу в круглогодичный дом. Для этого хочу увеличить площадь дома с 38 квадратов, сделав пристройку к дому. Дом был жилой круглогодично, но последние 10 лет, ка умер отец, приезжаем только на лето. Материал дома-- шлакозаливной с дранкой и штукатуркой поверх.
На новой пристройке мысли разместить кухню, туалет и новый вход в дом. Текущий дом 1952 года постройки. Фундамент под основной частью дома - кирпич с цементом типа ленточного- проходит по всему периметру дома, а веранда (12м2) имеет столбчатый фундамент также из кирпича с цементом. Фактически веранда имеет всего 2 опоры по краям.
Есть еще сложность связанная с верхними грунтовыми водами. Веранда имеет к крайней точке входа двери перепад по отношению к уровню пола дома в 7 см. Грунт: глинисто-пучинистый. По периметру дома ранее были прорыты отводы для воды, но сейчас все забилось землей и сровнялось.
Не могу понять, какой фундамент выбрать для пристройки, поскольку не строитель совсем. Прозванивал специалистов по фундаменту, но странное впечатление. Называют цену без выезда на объект, без фото, просто по площади. Да и если честно, не хотят возиться с частниками. Хотят больших заказов на 5000 квадратов фундамента. Единственное, что меня "испугало", один человек мне сказал, что какой бы фундамент я не поставил, будет постоянный перекос между основным домом и пристройкой особенно зимой, когда дом начинает "гулять".
Собственно вопрос.
Есть ли шансы превратить дом в круглогодичный и самое главное- какой фундамент выбрать для пристройки. Сваи под каркасник, столбчатый из бетона или ленточный? Первоначально были мысли сделать пристройку из газобетона, но меня наверное, справедливо осадил человек, сказав, что будет постоянные зимние проблемы. Проьба подсказать, есть ли сейчас решения, которые позволят нивелировать вопрос "гуляния" дома для пристройки и какой все же фундамент выбрать.
Миллионов не скопил, чтобы заменить старый фундамент на новый и сделать единый для дома и пристройки. Регион- Приморский край, г. Владивосток.
Есть кусок земли в Лен. обл. на 30га прямоугольной формы в 200км от Санкт-Петербурга. С одной стороны в пешей доступности (5 минут) жд станция, от Питера 3-4 часа на электричке (450р+ билет). С другой стороны - нормальная асфальтированная дорога, на карте нарисована жирным, основная в местных краях, на машине доехать без проблем. В данный момент - земля сельхоз назначения и на ней поля. Электричество недавно подвели, стоит трансформатор. Воды сейчас нет, но если нужно можно сделать пробурив скважину. На участке рек/прудов нет, Ладога в ~10км. До настоящего момента использовалась для выращивания сена и кормовой пшеницы, какую-то копейку приносила. В теории можно поменять назначение, разбить на участки, построить дома и т.д., но в ближайшее время по-крупному в это вкладываться интереса нет.
Вобщем, если у кого-то есть идеи которыми они хотят поделиться как сделать чтобы эта земля приносила что-то, буду рад ознакомиться. Если получится заработать, пошлю на карту пару-тройку рублей в благодарность.