Привет, дорогие подписчики! Ну и все интересующиеся темой загородного домостроения - заходите. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию и строитель каркасных домов, пишу здесь о своём профессиональном опыте. Сегодня будет короткий пост про цены.
Канал БDD Group сделал большой ролик с анализом цен на строительство загородных домов в преддверии нового строительного сезона. Ролик длится час, в течение всего этого периода они забивают табличку, где считают стоимость домов по разным технологиям.
Понятно, что осилить часовое видео сможет не каждый, поэтому я сделал для вас выжимку из финальной таблицы. В таблице указаны технология строительства, цена за м2 в 2023 и 2024 годах, площадь дома, цена с черновой отделкой и цена с чистовой отделкой по их мнению.
Сводная таблица цен на строительство загородных домов
И что же мы здесь видим? Каркасный дом оказался дешевле газосиликатного на 22 000 рублей за м2. Самым дешёвым оказался дом из SIP-панелей. Ну и естественно, дырявые щеледома из бруса и бревна, не соответствующие современным нормам теплосопротивления, тут как тут, в сегменте околокаркасных цен.
На мой взгляд есть с чем поспорить, но в целом общее впечатление получить можно. Кому интересно, всю таблицу можно скачать у авторов ролика, ссылка в описании к видео.
Конечные цифры изумляют - каркасный дом 150 м2 в чистовой отделке с коммуникациями у них вышел 15 160 000 рублей, то есть с 53 000 за м2 цена выросла до 100 000 за м2.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Ситуация, конечно, неоднозначная - компенсацию предлагают, но жильцы с ней не согласны. И даже не сразу поймешь, кто и прав. С ситуацией, аналогичной этой, в 2007 году столкнулась моя семья. Тогда в Омске решили, наконец, снести бараки напротив Аграрного университета (пешком - час до центра, на автобусе около 15 минут). В каждом стоящем доме находилось до 4 квартир, построено это было до революции. Но в тот период это, по разным данным, были коровники или конюшни, которые позже переделали под жилье. К квартирам прилагались места в сараях и огороды разного размера. «По умолчанию» были электричество и холодная вода, которая перемерзала зимой - надо было ходить на колонку. Отопление печное. В «жирные» нулевые те, кто был побогаче, стали активно обустраивать свои участки. Кто-то делал возле дома лаундж-зону с надувным бассейном, цветником и гриль-зоной. Кто-то часть огорода отвел под парковочное место, кто-то поставил у себя гараж. Некоторые возвели личные бани, охочие до подсобного хозяйства построили курятники и крольчатники. Но особым шиком было обустройство квартиры и расширение жилого пространства - пристраивались комнаты, веранды и кладовки, ставились котлы для нагрева воды, устраивались теплые домашние туалеты. Утеплялся водопровод - таскать воду с колонки не хотелось никому. Естественно, документально это никак не оформлялось - пристроил лишнюю комнату к дому и молодец, а платить за перепланировку никто не хотел. Когда дома пошли под снос, те, кто жил получше, встали в позу: за последние годы они вложили в свое жилье немало, место лакомое, при перепродаже за свои часть дома и землю можно в 3-5 раз больше получить, чем предлагают в компенсации. Да и рассчитывают ее не из фактического размера части дома с пристроенными комнатами, кладовками и сенями, а из документального и получалось, что денег хватало не на имеющуюся четырех, а то и пятикомнатную квартиру почти в центре, а на однушку или двушку подальше. Кто-то требовал «справедливую», по его мнению, компенсацию, кто-то предлагал дать ему две или три квартиры, чтобы всем детям потом хватило. Моя семья, хоть и жила не хуже других, сразу ухватилась за шанс переехать в благоустроенную квартиру. Кто не имел больших денег, тоже съехал - без необходимости колоть дрова зимой и таскать воду с колонки жить гораздо комфортнее. Те, кто считался обеспеченными, остались - их было меньше половины от обитателей тех бараков. А потом грянул кризис 2008 и тема со сносом ушла в прошлое. Кто не успел договориться и переехать, остался в бараках. Свободные квартиры сдали в аренду. Квартиранты не особенно заботились о жилье, и дома стали стремительно ветшать. Начались пожары в сараях, где хранили уголь и дрова на зиму и жить стало куда сложнее. Это произошло 17 лет назад. Недавно я видела свежее фото своего бывшего дома. В крыше дыра, забора нет, но, говорят, в паре квартир до сих пор живут люди. А некоторые из тех, кто хотел «справедливую» компенсацию, остались почти ни с чем. Продать свою «фазенду» в полуубитом доме они не могут хотя бы за сумму, аналогичную компенсации в то время - покупателей нет, а имеющиеся жить в полуразваливающихся бараках не хотят.
Все рассуждают о компенсациях, метраже и расположении новой квартиры и так далее, но большинство не сталкивалось с этим в живую. Помимо того, что как в исходном посте тебя выселяют против твоей воли так, что по деньгам или недвижимости ты в минусе, реальность на деле еще хуже:
Чтобы получить новое жилье надо его дождаться, а со старого вас уже выселили. Куда? В так называемый маневренный фонд. Даже в Москве это далеко не хоромы, а в регионах это максимально ушатанные социальные коммуналки, где твоим соседом может оказаться не такой же бедолага как и ты, а вполне себе местный маргинал.
Метраж маневренного фонда выдают по нормам на человека. Ты жил один в трёшке? Вот тебе комната в коммуналке. Одна. И никого не волнует куда ты денешь все свои вещи и мебель из трёшки и где она будет годами дожидаться положенного тебе жилья.
Месторасположение этой комнаты не обязано соблюдать те же правила что и для новых квартир. Ее могут дать очень далеко от вашего предыдущего места жительства.
Если вы очень пожилой человек и отдадите богу душу находясь в ожидании нового жилья, коротая свои дни в маневренном фонде, то ваши наследники получат космических размеров геморрой, чтобы получить и поделить квартиру которой грубо говоря еще нет.
Итог: даже с адекватным возмещением ваш переезд может сломать всю вашу размеренную жизнь и полностью вывести из зоны комфорта. Так что подходит это только для тех, кому нужен жёсткий мотивационный тренинг.
Расскажу о своей лично истории выкупа квартиры Брусникой. Естественно в рамках подробностей, которые могу огласить.
Итак, была комната в бараке. Если кому интересно как он выглядит: погуглите (сюда почему то фото не могу вставить) Екатеринбург, ул.Энергостроителей 6, 6а, 8, 8а.
В бараке давным давно был отключен газ, ванная работала только как душ, туалет работал, но все это было в жутком состоянии. Всего по одной точке на 21 комнату, хотя по количеству комнат могу и ошибиться-некоторые были давно не пригодны для проживания прямо совсем. Про маленьких друзей типа тараканов даже не будем, спасибо клопы появлялись не часто. Контингент там в общей массе проживал соответственный, как говорится ни дня без веселья.
Работы по расселению этой красоты велись еще с 2009 года, к сожалению, застройщик, который тогда занимался этим обанкротился и в силу разных городских проблем, Брусника смогла заняться расселением только в 2010 году.
Надо сказать, что парочка соседних бараков была еще хуже-они были деревянные с падающими балконами и грозящей провалиться крышей. Двухэтажки рядом в основном тоже не отличались красотой и надежностью, правда там было несколько блочных, те были неплохи.
У всего этого была пара огромных плюсов: месторасположение-центр города-до главной площади пешком минут 7-10 и большие зеленые дворы. Правда в этих же дворах летом постоянно бухали местные алкаши, поэтому плюс часто превращался в минус. Ходить там по темноте тоже не рекомендовалось кстати.
Значит-комната. Небольшая комната, удобства в коридоре, как выше писала. Вышла на меня Брусника с предложением. Я залезла на местный сайт, посоветовалась со знакомыми риэлторами, немного поторговалась и согласилась. Вобщем по стоимости я получила за эту комнату больше, чем за аналогичные комнаты в соседних двухкомнатных квартира в домах улучшенной планировки 80-х годов. То есть общим итогом по стоимости получалась комната большей площадью в соседнем доме, ремонт и переезд.
Надо сказать, что я была готова к судам, спорам и всяким неприятностям, но ничего этого не было! Мне не пришлось даже делать свою оценку комнаты! При этом администрация города, которая вроде бы делала оценку, оценила мою комнату ровно по стоимости комнаты в соседнем доме аналогичной площади, но я эту оценку не видела, поэтому точно не знаю, так или нет. Конечно, я общалась с местными и хочу сказать, что все эти вопли в сторону Брусники издают те, кто рассчитывал к примеру вместо комнаты получить однокомнатную в соседнем новом доме, при этом также слышала что насчет однокомнатной в районе похуже вполне можно было договориться.
Честно, я считаю вполне справедливым получение вместо комнаты или квартирв в подобном доме, комнату или квартиру в соседних улучшенках!
Написала, все как есть. Пруфы предоставить не могу к сожалению. На вопросы отвечу если интересно.
Такое ощущение, что в коментах одни боты или представители застройщиков. Застройщик хочет заработать деньги, снести дом помешьше и построить побольше, с большим количеством квартир и, ественственно, с большим ценником на дорогой земле. У человека есть в условном центре условные Х метража. Ему нравится тут жить. Без разницы какой у него ремонт, клоповник или сусальное золото на стенах. У него есть недвижимость на этой територии в Х метров. Застройщик зарабатывает с постойки этого дома. И это застройщику нужно договориться с жильцом, потому что он хочет забрать недвижку у владельца, с намеринием поднять бабла. Логично, что без разницы что он строит он должен давать на выбор а) Квартиру в новом доме в этом месте такого же метража б) Квартиру или цену квартиры в этом районе такого же метража
Почему кто-то вообще решили, что это жильци ахуевшие, когда им предлагают такой же метраж, но в хуево-кукуево, где вообще по другому строится цена за жилье? Это как в питере заберут мою условную квартиру 100 метров на крестовском и дадут 100 метров в мурино. Разницу чувствуете? И даже если у меня внутри квартиры клоповник и наркоманы - существует разница в цене "места", где стоит сам дом.
Жители квартала за Макаровским мостом города Екатеринбург оказались перед выбором: либо брать ипотеку и переезжать в новое жилье, либо остаться на улице. В такие условия их загнал девелопер «Брусника», который собрался застраивать этот участок по программе утвержденной губернатором Свердловской области Куйвашевым Евгением комплексного развития территорий.
Сотни жильцов екатеринбургского квартала грозят протестами, на квартиру идентичной площади придется брать ипотеку. Тут девелопер постарался на славу, конечно, не без согласия властей города, несогласные жители живут в нечеловеческих условиях: неизвестные срезали в расселяемом доме все батареи. По словам жильцов, для выкупа земли под КРТ нужны сформированные участки. Но их нет. «Брусника» парирует: девелопер выкупает не землю, а помещения. Так теперь не ясно для кого эта программа была разработана?
Жильцы даже жаловались в городскую администрацию, но там не помогли.
«По всем вопросам, связанным с расселением, нас переадресовывают к девелоперу «Бруснике». Сами представители горадминистрации в переговорах не участвуют. А в „Бруснике“ нам говорят: жалуйтесь хоть Путину, мы будем делать так, как считаем нужным. Они и главой следственного комитета Александром Бастрыкиным, который уже вмешался, пренебрегают», — рассказала одна из жительниц.
Жители уточняют: пока застройщик разбирается с каждым поодиночке, но скоро они объединятся и начнут вместе противостоять выселению. По закону о КРТ, гражданин должен улучшать свои жилусловия при выселении из старого жилья по программе, а не ухудшать!!!
Привет, дорогие подписчики, а также все, кто интересуется загородным домостроением! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородной недвижимости, строительным контролем и строительством каркасных домов.
Вчера мне в телеграм стукнулся подписчик с необычной задачей - посмотреть на технологию строительства одной чешской компании. Т.к. я прожил в Чехии немало зим и более-менее читаю по-чешски, это оказалось не только простой, но и увлекательной задачей, в процессе которой я узнал много интересного про уровень чешского каркасного домостроения, чем и делюсь с вами.
Итак, первым делом я скачал буклет чешской строительной компании с их сайта и посмотрел на самый простой одноэтажник с общей площадью 104 м2, жилой 88 м2.
На картинке он выглядел так
Простой и лаконичный дизайн в виде прямоугольника под двускаткой, всё как я люблю. Да ещё и крытой керамической черепицей. Фундамент - УШП толщиной 250 мм. И всё это дело имеет такую планировку:
Переводить не стал, тут и так всё понятно
В общем-то неплохую, но есть нюансы. Например, мне не нравится, что санузел и техпомещение разделены входной дверью - это затруднит и удорожит прокладку коммуникаций. Я бы двинул санузел вправо, а дверь технического помещения перенёс на торец. Таким образом все коммуникации пошли бы по одной стене, по короткому маршруту. То, как техпомещение влезло в кухню-гостиную тоже не очень радует, но суть не про это. Не ради планировок мы сюда пришли.
Посмотрим на пирог стены.
Впечатляет, но вызывает вопросы.
Написал аналоги наших материалов, т.к. по сути они ничем не отличаются от указанных чехами. Итак, первое, что восхищает - это внешняя отделка МДВП толщиной 100 мм, с последующей штукатуркой. Такая плита в России будет стоить 2 500 за м2. Площадь стен дома более 100 м2. Это хороший вариант гидроветрозащиты, шумоизоляции и дополнительной теплоизоляции, добавляющий 1,4 (м²•˚С)/Вт, что примерно сравнимо с теплосопротивлением стены щеледома из бруса толщиной 250 мм. Неплохо, но дорого. Минвата обходится куда дешевле.
Затем идут сосновые стойки каркаса, обвязка которых выполнена из лиственничного LVL-бруса. Зачем это сделано - для меня загадка. Я бы мог понять, что весь каркас собрали из композита. Но делать две доски в стене дорогими, а остальные обычными довольно странно. Больше похоже на запихивание технологий ради технологий.
Каркас утеплён 160 мм минваты между стойками, затем обшит OSB-плитами 18 мм, после чего перекрёстно утеплён ещё 40 мм минваты. И финально обшит сначала гипсоволокнистым листом, а затем гипсокартоном 12,5 мм толщиной.
Эта комбинация мне тоже непонятна - ГВЛ 1200х2500 стоит 800 рублей. Гипсокартон такого же размера - 350 рублей. Зачем платить больше, если можно выполнить обшивку гипсокартоном перекрёстно, в два слоя? Возможно, чехи что-то знают.
Но, давайте посмотрим на теплосопротивление стен.
Это энергоэффективно и экономично в обслуживании.
Очень здорово. Каркасная технология от Агрокульта. На примере свежепостроенного дома - отстаёт на 2 единицы. Примерно, как брус 250 мм от нас. Для тех, кто не понимает цифр и графиков, скажу, что норма сопротивления теплопередаче для Подмосковья (или Ленобласти, они близки по значению) составляет 3,2 (м²•˚С)/Вт. Мы, у которых случаются морозы до минус 40, в стандартной конфигурации утепляемся на 3,53 (м²•˚С)/Вт. Чехи, у которых зимой редко когда выпадает снег, а минус 10 - трагедия, делают 5,46 (м²•˚С)/Вт.
Можем ли мы построить как чехи? Можем. Только давайте сначала посмотрим, сколько у чехов стоит этот дом. Упс... - 15 500 000 рублей на наши деньги. А сколько у нас будет стоить дом подобной планировки, но в нашей комплектации? Примерно 6 000 000 рублей, если заменить УШП на забивные сваи, а керамическую черепицу на металлическую. Теперь давайте спросим у чехов, сколько в среднем они тратят на оплату энергоносителей зимой? От 30 000 рублей в месяц.
Вот, в общем и ответ - дома по-чешски, как и дома по-фински, российскому покупателю просто не нужны. Экономически нецелесообразно строить дом с энергоэффективностью A+, вкладывая миллионы, когда ты можешь просто открутить газовый вентиль посильнее или разориться на дополнительные расходы в виде 3 000 рублей за электричество.
А там, за границей, давно уже начали декарбонизацию, ввели код ECO Green и утепляются так, чтобы потреблять и платить поменьше.
Короче говоря. Разглядывая каталог чешской компании я понял, что строить дома как чехи - реально. Но в России покупателей на них будет очень мало.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
И так, участок куплен. Ищем застройщика/подрядчика/исполнителя. По специфике своей работы, я не желал работать с "частниками". Поэтому искали ООО/ИП с какой-то историей. Это очень сложно, технология строительства, мягко сказать, не популярная и нет стабильных компаний на рынке. Мы общались с такими фирмами, как: ПапаКарло, ВундерВуд Это те которых можно отметить, что строят довольно ответственно, а вторые точно качественно. Но первые нам не подошли по срокам, они были заняты на ближайшие полгода, а вторые не подошли по цене. У них примерно выходил дом в 55000руб/м2 по пятну застройки и это в черновой отделке без инженерки, без террасы. Остальные, кого мы смотрели, строят откровенное гавно, извините за выражение. Насмотрелись мы таких бракоделов, что на одних у меня терпение кончилось и я просто посередине показа извинился, сказал что нам надо подумать, позвал супругу и мы уехали.
После всех мук выбора, мы остановились на компании у которой заказали изготовление каркаса. Компания называется ЛесПромСтрой, люди очень заинтересованные, действительно хотели и разобрались вместе с нами в постройке. Я, честно скажу, не самый приятный человек, и наверное дотошный "душный" клиент, но меня вытерпели и отвечали на все мои вопросы, а так же исполняли "хотелки". В общем, меня они устроили в качестве сервиса и клиентоориентированности. Что касается качества, то время покажет. Пока коробка в теплом контуре стоит с августа месяца, особых претензий нет. Пока рано выявлять недостатки, в доме мы ни разу полноценно не ночевали. Я сплю на мансарде с конвектором. Мне довольно комфортно, хоть и веет холодом от стен.
Куплен каркас за 325 000,00 руб. Обработка огнебиозащитой. 1-2 сорт хвойной древесины (сосна). Осмечен остальной материал, требуемые для стройки, и стоимость работ до стадии "теплый контур". Сумма составила 1 460 275,20 руб Закуплены ершенные гвозди, для сборки каркаса - 30 248,00 руб Закручены сваи - 75 000,00 руб Заказаны окна - 232 500,00 руб Установлен септик с дренажным колодцем - 113 100,00 руб Пробурена скважина с установкой кессона - 114 000,00 руб Подключено электричество - 115 000,00 руб Ранее писал, что куплен участок за 578 800,00 руб Куплена кухня 118 000,00 руб Куплена техника на кухню - 72 000,00 руб Теплый пол - 30 000,00 руб Плитка на пол и стены в санузел - 17 000,00 руб Инсталляция с унитазом - 9 000,00 руб Ванна с каркасом - 7 000,00 руб Фанера для поднятия пола и утеплитель - 25 000,00 руб Фонарь на столб для освещения, кабель для завода в дом и т.д. - 8 000,00 руб Электрика в дом (кабель, розетки, труба) - 35 000,00 руб
Итог на сегодня: 3 357 923,20 руб
PS По просьбам нуждающихся, убрал рекламу из поста. Как много нытиков вокруг. Я главное провел титанический труд, потратил несколько месяцев на поиск строительной компании. Ездил по области смотрел объекты, изучал СП, СНИП, ГОСТ и др. документы относящиеся к стройке. А люди просто..."нам не нужен твой опыт". Это всё реклама. Ну ок....мы сами с усами