Самые распространённые причины признания договора купли-продажи недвижимости – недействительным⁠⁠

Основные риски и причины, по которым уже заключённый и даже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости, могут признать недействительным и аннулировать его:

• Продавец или его супруга объявили себя банкротами.

  При признании физического лица банкротом – арбитражный управляющий может оспорить в судебном порядке все сделки, совершённые должником за 3 года до признания его банкротом и все сделки после признания. Тоже самое это касается и супруга/супруги должника.

• Главная опасность и рычаг давления арбитражного управляющего – это продажа должником имущества по заниженной стоимости.

  Если квартира продана по рыночной цене, то риск признания сделки недействительной становится на много меньше.

• Доверенность, по которой продавец продаёт недвижимое имущество, представляя интересы собственника – недействительна.

  Дело в том, что при таких сделках всегда существует реальный риск того, что собственник жилья отзовёт доверенность прямо перед сделкой. В таком случае у его доверенного лица не будет полномочий на осуществления никаких действий от имени собственника. Поэтому лучше всего заключать договор на прямую с собственником жилья.

• Продавец является психически нездоровым или недееспособным.

  Нередко встречаются случаи, когда продавец является пожилым человеком и уже не в состоянии осознавать, что именно он делает. Даже если продавец не состоит на учёте в психиатрической клинике, и не ограничен в дееспособности, но его признают таковым после совершения сделки, его законный опекун может оспорить данную сделку. Однако ему придётся доказывать, что на момент совершения сделки, состояние продавца уже не позволяло ему совершать подобные сделки. Что бы минимизировать такие риски, лучше всего оформлять сделку в нотариальной форме, нотариус обязан удостоверится в том, что продавец осознаёт все условия проведения такой купли-продажи.

• Нарушение преимущественного право покупки.

  Тут уже скорее речь о продаже доли в праве собственности, например комнаты в коммуналке. Согласно закону продавец обязан сначала предложить приобрести его долю остальным долевым собственникам, а уже после третьему лицу. Если этого не сделать или продать третьему лицу дешевле, чем предлагалось остальным, сделку можно оспорить.

• Отсутствие согласия супруга/супруги на совершение сделки.

  При продажи любого совместно нажитого имущества в период брака, супруг/супруга обязаны получить согласие другого супруга на совершение такой сделки. Даже если они уже в разводе, и имущество записано полностью на одного из них, если она приобретено в период брака, без такого согласия не обойтись. В противном случае, такую сделку можно легко оспорить в судебном порядке.

• Обманутый/введённый в заблуждение продавец.

  Если вскроется что продавец совершал сделку находясь обманутым или был введён в существенное заблуждение. Сделку признают недействительной

• Мошеннические действия.

  Случай, когда квартиру пытаются продать не собственники жилья, предварительно подделав документы. Обычно они стараются как можно быстрее продать квартиру по заниженной стоимости. Если квартиру продали без ведома собственника, сделку признают недействительной в судебном порядке.

P.S. Если вы проводите сделку с недвижимостью, не поскупитесь оформить её в нотариальной форме и привлечь юриста для её оформления. Никакие расходы не стоят рисков остаться и без денег, и без квартиры.

Отвечаю на вопросы в своем Telegram-канале и ВКонтакте.