В последнее время часто спрашивают про договор ренты: стоит ли его заключать, какие подводные камни, чем рискуют обе стороны?
Сначала немного теории. Цитирую ст.601 Гражданского кодекса РФ (куда ж без него, родимого):
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)..
Самый распространенный вариант ренты - это содержание одинокого старика в обмен на его жилье. Я остановлюсь именно на нем.
Для удобства, чтобы не злоупотреблять канцелярщиной, я буду вместо "получателя ренты" использовать термин "старик", но это условность, т.к. рентополучаетелм может быть и старушка, и человек в полном расцвете сил.
Схема рабочая, применяемая, но, как и везде, есть ряд нюансов, которые обязательно стоит учесть перед тем, как принимать решение о заключении такого договора.
Итак, вам подвернулся вариант присмотреть за одиноким стариком или старушкой "за квартиру".
Вы обрадовались - это отличный вариант приобретения в собственность жилья.
Ведь при заключенияи договора ренты квартира переходит в собственность плательщика ренты не когда-нибудь потом, а сразу
После того, как первая радость пройдет, сядьте, выдохните и проверьте ряд моментов.
1. Как давно жилье в собственности у старика? Больше трех лет? Меньше трех лет?
Проверяется это выпиской из ЕГРН о переходе прав собственности. Выписку можно получить через Росреестр или МФЦ. Почему это важно? Три года - срок оспаривания сделок. Если у старика квартира в собственности меньше трех лет, значит, не истекла исковая давность, и сделка, которая явилась основанием для приобретения права собственности на жилье, теоретически может быть оспорена.
Из выписки вы увидите, является ли старик единственным собственником и не обременено ли приобретаемое жилье. Например, не находится ли оно в залоге у банка или под арестом.
Очень нелишне будет проверить, нет ли задолженности по ЖКУ, и если есть, каков ее размер.
2. Проверка долгов получателя ренты.
Очень важный пункт. Никто не сможет вам гарантировать добросовестность старичка или старушки, тем не менее, известны ситуации, когда старики пользовались помощью плательщика ренты, а через какое-то время в судебном порядке расторгали договор в судебном порядке и получали свою квартиру назад.
Чтобы этот риск как-то минимизировать, нужно:
- проверить старика по базе исполнительных производств вот здесь: https://fssp.gov.ru/
- проверить старика по картотеке арбитражных дел, не ведется ли в отношении него банкротное производство, вот здесь: https://kad.arbitr.ru/
- проверить старика по картотеке судебных делопроизводств в районном (городском) суде и по судебному участку мировых судей по его месту жительства.
В первую очередь вас интересует наличие высуженной задолженности ( если она есть, нужно понимать, велика ли сумма).
Если заведено банкротное дело или в базе исполнительных производств сумма задолженности составляет несколько сотен тысяч - связываться не стоит, поскольку теоретически квартиру могут и отобрать.
Ну и, безусловно, если найдется дело с участием старичка о расторжении договора ренты - это тоже серьезный повод задуматься, не ждет ли вас та же участь.
3. Проверка дееспособности получателя ренты.
Тут ничего нового - старая добрая справка из Психоневрологического лиспансера, состоит ли получатель ренты на учете или нет.
Договор ренты удостоверяется нотариально, и нотариус также проверяет дееспособность получателя ренты.
Ну что ж, на сделку вы решились. Договор заключили.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Как подстраховаться от расторжения?
Фиксировать выплаты.
Если договором предусмотрено, что вы выплачиваете определенную сумму - значит, фиксируйте перечисление/передачу этой суммы. Банкровским переводом на карту? Отлично. А если у старичка или старушки банковской карты нет? Альтернатива - перечисление на сберкнижку, передача денег под расписку (да, расписки должны быть составлены собственноручно получателем денег, с указанием даты, суммы, указанием, что деньги получены по договору ренты и составляться должны при каждой передаче. Дважды в месяц по договору? Значит, две расписки в месяц.
Собирать чеки.
Купили дедушке новые валенки? Чек.
Продуктов на неделю купили? Чек.
Бытовую химию? Чек.
На чеках хорошо бы, чтобы старик расписался. Чтобы, при возникновении конфликтной ситуации, он не сказал, что знать не знал и видеть не видел этих продуктов, это вы себе что-то купили, и чек подложили.
Почему все это важно?
Потому, что частью 2 ст.605 Гражданского кодекса РФ установлено, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Так что если старичок подаст в суд иск о расторжении договора ренты в связи с неисполнением вами его условий, то именно вам нужно будет доказывать, что вы свои обязательства выполняли. Тут -то и пригодятся и чеки с подписями, и расписки, и банковские переводы.
Ну и конечно, нужно помнить, пост - это лишь общие рекомендации. Каждая ситуация - индивидуальна, требует проработки с учетом конкретных обстоятельств и условий, и позволяет минимизировать риски, но не гарантирует, что эти риски не возникнут.