Лига Недвижимости

Причём забрали у пенсионерки её единственное жилье. И Верховный суд не помог, так как судьи посчитали, что в своих бедах пожилая женщина виновата сама.

Вот такая судебная история. Пожилой одинокой женщине срочно понадобились деньги. Банки отказали ей в выдаче кредитных денег. Тогда знакомые порекомендовали женщине обратиться к одной гражданке, которая предоставляла суммы в долг под проценты.

Когда пенсионерка пришла встретилась с частным кредитором, так рассказала, что да - действительно выдает частные кредиты.

На радостях, пенсионерка согласилась оформить займ на 100 тысяч рублей. В замен женщина-ростовщик предложила оформить в залог квартиру. Отдадите деньги с процентами - залог снимется - пояснила она.

Пенсионерка подписала бумаги и получила необходимую сумму. Ее даже не насторожил тот факт, что в качестве залога был подписан договор купли-продажи квартиры. (кредитор уверяла, что так принято, и даже в Росреестре приняли документы). Мол - все в порядке...

Спустя две недели ей позвонила эта же женщина и заявила, что нужно срочно вернуть долг с набежавшими процентами (вышло уже 240 тысяч), иначе квартиру реализуют.

Женщина погасила часть долга, затем заплатила ещё и еще, но в итоге получила уведомление о выселении. Оказалось, что квартира уже была перепродана.

Тогда она подала иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Вначале все шло хорошо и Советский районный суд г. Красноярска, рассматривая спор, указал, что при совершении сделки купли-продажи принадлежащей истцу квартиры была обманута третьим лицом. Суд вынес решение в пользу пенсионерки.

Однако в итоге отменить сделку не получилось - ей не удалось убедить уже Верховный суд РФ в наличии обмана, ведь по всем документам она добровольно реализовала квартиру и получила за нее всю сумму (Определение ВС РФ по делу № 53-КГ18-38). Судей не смутила ни заниженная стоимость квартиры, ни возраст пострадавшей стороны.

Важно знать: залог недвижимости не оформляется через договор купли-продажи, и просто так отменить такую сделку нельзя.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Иногда даже самая «чистая» на первый взгляд сделка с квартирой может обернуться настоящей катастрофой — спустя годы. Именно так случилось с героем этой истории: он приобрел квартиру в Москве, законно прожил в ней 5 лет, а потом внезапно получил иск от города о выселении.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

В 2018 году гражданин Б. обратился в одно из московских риелторских агентств, чтобы подобрать трехкомнатную квартиру. Подходящий вариант нашелся быстро — просторная «трешка» в Головинском районе.

Продавец пояснил, что купил квартиру у некой женщины, которая ранее получила ее в наследство от матери. Документы были в порядке, квартира — с единственным переходом права, наследство оформлено шесть лет назад. Никаких подозрений сделка не вызывала.

Б. оформил покупку и спокойно прожил с семьей в квартире пять лет. Но в 2023 году его ждала неожиданность — в почтовом ящике он нашел повестку: Департамент имущества Москвы подал в суд, требуя признать его право собственности недействительным и выселить всю семью.

Что решили суды?

Как выяснилось, в 2011 году умер одинокий мужчина, оставивший ту самую квартиру. Наследников не было, и квартира должна была перейти городу. Однако вскоре объявилась дальняя родственница, оформившая наследство — как позже выяснилось, по поддельным документам.

Через шесть лет она продала квартиру, а спустя еще год новый владелец перепродал ее Б.

Чиновники утверждали: раз первая сделка — мошенническая, значит, и все последующие недействительны. Квартира, по их мнению, принадлежит городу.

Суд первой инстанции поддержал позицию чиновников и постановил выселить Б., лишив его права собственности. Апелляция это решение подтвердила.

Позже, из-за болезни, Б. пропустил срок обжалования, определение вступило в силу — и вскоре его семью выселили. Оспорить в кассации не удалось.

Что сказал Верховный суд?

Департамент уже не в первый раз пытается выселить людей квартир спустя много лет, но этот случай рекордный — иск был подан спустя 12 лет после смерти собственника.

Но чиновники сами тоже нарушили закон. Региональный регламент прямо предписывает оформлять выморочные квартиры максимум в течение года с момента открытия наследства. Департамент этого не сделал и благополучно забыл про квартиру на 12 лет.

А если чиновники не озаботились своевременным оформлением выморочного имущества, то впоследствии теряют право требовать этого через суд у добросовестного приобретателя, даже если в деле фигурировало мошенничество.

В итоге дело направили на пересмотр, в результате которого суд отказал Департаменту в иске и признал Б. добросовестным приобретателем квартиры (Определение Верховного суда по делу N 5-КГ24-118-К2, Решение Головинского районного суда Москвы по делу N 02-0944/2025).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

1.  Документы на недвижимость

И это НЕ ТОЛЬКО выписка из ЕГРН, но и договор купли-продажи, уведомление о планируемом строительстве, технический и межевой план. И важно иметь полный пакет документов, чтобы вы могли распоряжаться своим имуществом без ограничений: продавать, дарить, закладывать в банк.

2.  Наличие ограничений

Проверить наличие арестов и запретов можно через выписку из ЕГРН. Проверить наличие дела о банкротстве продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

3.  Межевание участка

Проверьте совпадают ли границы реальными с теми, что указаны в документах. Даже если межевание сделано, его надо проверять, потому что участок может быть сдвинут относительно забора. Для этого надо проверить наличие координат границ в ЕГРН; убедиться в отсутствии наложений с соседними участками,

4.  Наличие особых зон с ограничениями на строительство

Не менее важно проверять, не входит ли участок или его часть в охранную зону.  Эта информация указана в градостроительном план земельного участка (ГПЗУ). Выписка выдаётся из правил землепользования и застройки, которые фиксируют регламенты использования земли.

5.  Использование

Проанализируйте, сможете ли вы использовать этот участок по назначению. Например, разрешено ли здесь строительство, нет ли ограничений и обременений.

6.  Будущее участка

Смотрите генплан: именно там вы узнаете о будущем вашего участка! Его могут изъять для нужд города, использовать для строительства инфраструктуры. И это всё будет отражено в генплане.

7.  Согласие третьих лиц

При покупке недвижимости, приобретенной в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга продавца

8.  Мнение экспертов

Обращайтесь к специалистам в области недвижимости – кадастровым инженерам, чтобы они указали на все нюансы объекта и помогли вам выгодно вложить ваши средства. Причём иные специалисты об этом не смогут сказать.

Мы сдали квартиру двум людям, а оказалось, что там уже прописано пятеро. Как такое возможно? Действительно ли сейчас любой арендатор может зарегистрировать (прописать) в съёмной квартире своих детей без согласия собственника? После публикации моей прошлой статьи по этой теме я получил много вопросов: так ли это на самом деле и как работает это нововведение на практике? Давайте разберёмся подробнее.

Собственников такие новости, безусловно, пугают. Все знают, что принудительно снять с регистрации детей, особенно несовершеннолетних, гораздо сложнее, чем взрослых - это связано с дополнительной социальной защитой. А вот для арендаторов это отличная возможность: теперь, снимая квартиру, к примеру, в Москве, родители вправе зарегистрировать по этому адресу своих детей и благодаря прописке выбрать детский сад, школу и поликлинику по месту жительства. Это действительно удобно.

Согласно новым правилам аренды жилья, арендаторы получили законное право регистрировать своих несовершеннолетних детей в съёмной квартире. Это нововведение стало значимым изменением, вызвавшим удивление и даже тревогу у многих владельцев недвижимости.

Теперь собственники могут столкнуться с тем, что в их квартире официально зарегистрированы не только арендатор и его семья, но и все их несовершеннолетние дети (до достижения 18 лет). Поэтому арендодатель теперь должен учитывать не только финансовые, но и социальные последствия сдачи жилья.

Важно понимать: выписать ребёнка из квартиры против воли родителей возможно только через суд. При этом в деле участвуют органы опеки, которые всегда будут защищать интересы несовершеннолетних. Если у семьи нет другого жилья, суд может ввести отсрочку выселения и попросить собственника подождать ещё месяц-два, а иногда и дольше, пока арендаторы подыщут новое жильё.

Конечно, наниматели обязаны платить за проживание весь дополнительный срок, однако если денег у семьи не окажется, взыскать долг - уже проблема собственника: придётся обращаться в суд и ждать работы судебных приставов, а перспективы возврата денег здесь весьма неопределённые, особенно если речь о малообеспеченной семье.

На первый взгляд такие изменения кажутся ошеломляющими, но это прямой результат последних корректировок законодательства. Всё чаще возникают судебные споры, в которых основной вопрос - защита прав зарегистрированных в съёмном жилье детей.

Как именно изменилась регистрация?

С недавних пор вступили в силу обновлённые нормы, регулирующие порядок регистрации граждан РФ по месту жительства. Теперь существенно изменились требования к регистрации детей как на временной, так и на постоянной основе. Новые правила позволяют регистрировать несовершеннолетних по месту жительства их родителей без согласия владельца квартиры.

Если раньше такое возможно было только для детей до 14 лет, то теперь это разрешено для всех несовершеннолетних до 18 лет. Закон логично исходит из того, что детям нужно где-то жить, и главным гарантом их прав становятся родители.

В итоге права семей с детьми становятся более защищёнными, а права собственников - менее. Это объясняется социальной функцией законодательства: государство защищает наиболее уязвимую категорию граждан - детей и их родителей, в то время как собственники недвижимости выступают как представители бизнеса, извлекающие прибыль из сдачи жилья.

Таким образом, если собственник сдаёт жильё в аренду, арендаторы имеют законное право зарегистрировать по этому адресу своих детей. Процедура регистрации абсолютно легальна и может быть оспорена только через суд, что требует значительных временных и материальных затрат. Кроме того, теперь собственник может даже не знать о регистрации детей арендаторов в своей квартире, так как его согласие для этого больше не требуется.

Выселение детей, прописанных по месту аренды, становится для собственника гораздо более сложной задачей. По суду выселить несовершеннолетних до окончания срока договора аренды невозможно без согласия их родителей. Законодательство делает прекращение регистрации детей в арендуемой квартире значительно более запутанным и длительным процессом по сравнению с выселением взрослых арендаторов.

Также законом чётко определён ограниченный перечень оснований, по которым наймодатель вправе досрочно расторгнуть договор найма (аренды) квартиры: к ним относятся длительная неуплата платы за жильё и причинение серьёзного ущерба имуществу. По иным причинам досрочно разорвать договор нельзя. Но даже при наличии таких оснований выселить арендаторов возможно только по решению суда, что предполагает дополнительные временные и финансовые издержки для собственника.

Некоторые полагают, что новые правила касаются только официальных договоров аренды и не распространяются на случаи, когда жильё сдаётся неофициально, без заключения письменного договора. Однако в такой ситуации остаются свои риски: неформальная (незарегистрированная) сдача жилья может привести к налоговым штрафам за незаконную предпринимательскую деятельность.

Жалобы со стороны арендаторов или соседей могут стать поводом для проверки.

С 2025 года планируется ужесточение контроля за регистрацией граждан по месту проживания и существенное увеличение штрафов за нарушение требований к регистрации. Оформление временной регистрации становится обязательной процедурой, а её игнорирование повлечёт за собой значительно большие штрафы.

Также необходимо знать: теперь налоги за сдачу квартиры могут начисляться не только на основании документов, но и по свидетельским показаниям соседей или других жильцов.

Таким образом, государство усиливает контроль за всеми аспектами аренды жилья — как юридическими, так и финансовыми. Это направлено на более справедливую защиту прав собственников и арендаторов, а также на обеспечение жилищных прав несовершеннолетних детей, родители которых не имеют собственного жилья.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Продажа квартиры — ответственный процесс, и ваши опасения вполне обоснованы. Вот пошаговые рекомендации, которые помогут минимизировать риски и сохранить нервы:

---

### **1. Проверьте документы заранее**

- Убедитесь, что **все документы на квартиру** в порядке: свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, технический паспорт, отсутствие обременений (ипотека, аресты). Если есть сомнения, обратитесь к юристу.

- Если квартира в долевой собственности, получите **нотариальное согласие** всех совладельцев на продажу.

---

### **2. Выбирайте риэлтора осторожно**

- **Проверьте репутацию**: ищите отзывы, уточните наличие лицензии (для агентств — членство в РГР или СРО). Избегайте "частников" без опыта.

- **Уточните условия договора**: не подписывайте **эксклюзив** (исключительное право продажи) без крайней необходимости. Обычно достаточно простого договора на оказание услуг.

- **Фото квартиры** — это нормально: риэлторы делают снимки для своих каналов (сайт, соцсети). Но вы вправе:

- Присутствовать при съемке.

- Запретить выкладывать фото с вами или личными вещами.

- Указать, чтобы фото не дублировали ваше объявление (если вы продаете самостоятельно).

---

### **3. Контролируйте показы**

- **Риэлтор может приходить без клиента** для предварительного осмотра (чтобы оценить объект и дать рекомендации по цене). Но:

- Не пускайте в квартиру незнакомых людей без подтверждения их связи с агентством.

- Всегда присутствуйте на показах (даже с риэлтором), чтобы избежать краж или повреждений.

- Если клиенты приходят с риэлтором, убедитесь, что это **их представитель**, а не случайный посредник.

---

### **4. Безопасность переговоров**

- **Не раскрывайте лишнего**: не говорите о срочности продажи, финансовых проблемах и т.п. — это может снизить цену.

- **Используйте черновик договора купли-продажи** (можно скачать шаблон или попросить у юриста) для обсуждения условий заранее.

- **Задаток/аванс** принимайте только по расписке с указанием условий сделки. Идеально — через банковскую ячейку или аккредитив.

---

### **5. Проверка покупателя**

- Убедитесь, что покупатель **не связан с мошенниками**:

- Попросите паспортные данные и проверьте их через сервисы (например, на сайте ФНС).

- Если покупает юрлицо, проверьте фирму на сайте Федресурса.

- Если покупатель берет ипотеку, убедитесь, что банк одобрил сделку.

---

### **6. Финансовые нюансы**

- **Расчеты только через банк**: деньги переводятся на ваш счет после регистрации сделки в Росреестре. Избегайте наличных!

- **Расписки — не гарантия**: их сложно оспорить в суде. Лучше использовать **аккредитив** или **банковскую ячейку** с условием открытия после регистрации перехода права.

---

### **7. Регистрация сделки**

- **Присутствуйте лично** при подаче документов в Росреестр или МФЦ. Если используете доверенность, она должна быть заверена нотариусом.

- **Проверьте оплату госпошлины** и получите подтверждение передачи документов.

---

### **8. Если продаете без риэлтора**

- Разместите объявление на 2–3 площадках (ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость).

- Составьте понятное описание: укажите этаж, площадь, планировку, ремонт, инфраструктуру.

- Назначайте показы в удобное время и не в одиночку (попросите друга или родственника быть рядом).

---

### **Что делать с подозрительными риэлторами**

- Если агент настаивает на «эксклюзиве», требует деньги за «рекламу» или ведет себя навязчиво — это красный флаг. Прекращайте общение.

- Фразы-маркеры мошенников: «Мы сами найдем вам покупателя, вам ничего делать не надо», «Оплатите сейчас, а документы оформим позже».

---

### **Ваша ситуация**

- Риэлтор, которая звонила, вероятно, хочет добавить вашу квартиру в свою базу. Вы вправе отказать, если уже разместили объявление сами. Либо предложите сотрудничество на ваших условиях (например, без эксклюзива).

- Если решите работать с ней, попросите прислать ссылки на ее активные объявления и уточните, как она планирует продвигать ваш объект.

---

Главное: не торопитесь, все перепроверяйте и доверяйте только документам. Удачи с продажей! 🍀