Лига Недвижимости

История эта хорошо показывает, как даже давние сделки могут оказаться под прицелом в деле о банкротстве. Иногда управляющие пытаются признать недействительным даже то, что было подарено или продано много лет назад.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

В далеком 2013 году гражданка Б. получила в наследство в Москве долю в квартире. Спустя месяц она подарила эту долю своей двоюродной сестре.

Прошло семь лет. У Б. накопились долги по кредитам, и она решила подать на банкротство. Финансовый управляющий начал изучать ее сделки за прошлые годы — и дарение квартиры, пусть и давнее, вызвало у него интерес.

Он решил, что Б. заранее планировала банкротство и специально подарила долю, чтобы та не досталась кредиторам. Значит, сделку нужно отменить, долю вернуть и продать на торгах, а выручку направить на погашение долгов.

Что решили суды?

В суде управляющий утверждал: при заключении сделки Б. злоупотребила правами, ведь уже тогда у нее были долги перед пятью банками.

Кроме того, он считал сделку мнимой, предполагая, что фактически долей продолжала пользоваться сама Б.

Но первая инстанция и апелляция с этим не согласились. Суды указали: кредитные договоры были заключены еще до того, как Б. получила наследство, поэтому кредиторы не могли рассчитывать на удовлетворение требований именно за счет этого имущества.

Доводы о мнимости тоже не подтвердились — сестра жила в квартире, оплачивала коммунальные услуги и налоги.

Однако кассация неожиданно заподозрила, что злоупотребление все же имело место, и решила иначе: постановления нижестоящих судов были отменены, дело отправили на новое рассмотрение. Однако дело попало в Верховный суд.

Что сказал Верховный суд?

Мнимость договора управляющий не доказал. Двоюродная сестра действительно пользовалась квартирой и несла расходы, поэтому признать сделку недействительной по этому основанию нельзя.

Кроме того, злоупотребление при сделке можно установить только если умысел имели оба ее участника, и он был очевидным. Родственная связь сама по себе не доказывает, что сестра знала о долгах Б. или что имущество подарили, чтобы скрыть его от кредиторов.

В итоге Верховный суд отменил постановление кассации, а акты первой и апелляционной инстанций оставил в силе. Договор дарения признали действительным (Определение Верховного суда по делу N 18-КГ23-32-К4).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

В конце прошлого года Госдума приняла два закона, которые обязывают владельцев земельных участков ставить на учет все ранее незарегистрированные капитальные строения. Разберемся чуть подробнее.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что стоит знать о новом законе?

Федеральный закон от 29.10.2024 № 370-ФЗ внес поправки в Земельный кодекс и ряд других актов. Если раньше «дачная амнистия» распространялась только на садовые и жилые дома, то теперь под нее подпадают любые постройки, имеющие признаки капитальных строений.

Кроме того, принят еще один закон, который ввел для собственников штрафы за незарегистрированные хозпостройки, обладающие признаками капитальных объектов (ФЗ от 26.12.2024 № 487-ФЗ).

Формально законодательство выделяет два признака капитальных строений: наличие прочно связанного с землей фундамента и невозможность разобрать строение и перенести его на другое место без несоразмерного ущерба.

Однако в законе не уточнено, что именно понимается под «прочной связью с землей» и где проходит граница «несоразмерного ущерба».

Это создает риск: за незарегистрированное капитальное строение можно получить штраф, а налоговая вправе начислить налог задним числом. При этом формулировки закона не всегда позволяют четко отличить капитальные постройки от некапитальных.

Примеры из практики

В ряде дел суды учитывали следующие признаки некапитального строения.

1. Наличие разборных несущих или ограждающих конструкций. Если строение можно разобрать на элементы, перевезти и собрать заново, оно чаще всего признается некапитальным.

При этом суды опираются на критерий «несоразмерного ущерба», для чего в спорных случаях назначают экспертизу. Обычно несоразмерным ущербом считается ситуация, когда стоимость перемещения превышает 90% стоимости строительства (Постановления АС Московского округа № Ф05-17742/2023, № Ф05-6240/2024, № Ф05-35370/2023).

2. Отсутствие заглубленного или наличие мелкозаглубленного фундамента. Фундамент глубиной меньше расчетной глубины промерзания грунта капитальным не считается. Для примера: в Центральной России расчетная глубина — около 70 см. В Москве фундамент до 50 см не признается признаком капитального строения (Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП).

3. Отсутствие прочной связи с землей через фундамент. Например, если постройка крепится к фундаменту только через анкерные болты, это обычно не считается «прочной связью» (Постановление АС Московского округа от 10.12.2019 по делу № А41-5158/2019).

4. Отсутствие подключения к инженерным сетям. Как правило, если объект не подключен к сетям (кроме электроснабжения), он считается некапитальным. Но это лишь дополнительный признак, не определяющий сам по себе (Постановление Девятого ААС № 09АП-41737/2018-ГК).

5. Ограниченный срок эксплуатации. Для некапитальных объектов он обычно составляет 10–15 лет, что несравнимо меньше по сравнению с капитальными строениями.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Ситуации с соседями бывают разные — шум, запахи, парковка во дворе. Но иногда проблема может быть совсем необычной, например входная дверь. Разберем случай, когда жительнице Тамбова пришлось дойти до кассации, чтобы добиться от соседа ее переделки.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданка Б. проживала в одном из многоквартирных домов славного города Тамбова. Однажды ее сосед затеял глобальный ремонт и, помимо прочего, заменил входную дверь.

Дом был старый, панельный, и по проекту все двери открывались внутрь квартир. Но сосед установил новую дверь, которая открывалась наружу — и в открытом состоянии почти полностью перекрывала тамбур, загораживая проход к квартире Б.

Это причиняло неудобства и вызывало недовольство. Попытка поговорить с соседом ни к чему не привела — он лишь отмахнулся: «Не буду же я переделывать дверь из-за вашего недовольства».

Тогда Б. обратилась в суд, требуя обязать соседа либо убрать дверь, либо переставить петли, чтобы она открывалась внутрь.

Что решили суды?

В иске Б. ссылалась на два аргумента.

Во-первых, установка двери с открыванием в коридор противоречит проекту МКД, который был представлен суду: согласно документам, все входные двери должны открываться внутрь.

Во-вторых, до обращения в суд женщина направила запрос в МЧС. Ведомство дало заключение, что установленная дверь нарушает правила пожарной безопасности, так как в случае пожара может перекрыть единственный эвакуационный выход из ее квартиры.

Суд счел эти доводы убедительными и обязал соседа переделать дверь так, чтобы она не мешала. Попытки оспорить решение в апелляции и кассации успеха не принесли. В итоге дверь все же пришлось перевесить (Определение Второго КСОЮ по делу N 88-30651/2023).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Как известно, в жилом фонде действуют санитарные нормы, устанавливающие допустимый уровень шума. Чаще всего я пишу о спорах соседей, когда кто-то из жильцов нарушает тишину. Но бывают и другие истории — например, связанные с шумом от внутридомового оборудования.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Шум от лифта

По ночам в квартиру одного из жителей Благовещенска доносился громкий шум от работы лифта, мешая спать и отдыхать. Гражданин обратился в Роспотребнадзор, специалисты которого выехали на место и провели замеры.

Превышение допустимого уровня шума подтвердилось. Материалы передали в жилищную инспекцию, которая оштрафовала ТСЖ на 40 тысяч рублей и выдала предписание устранить нарушения.

ТСЖ попыталось оспорить штраф и предписание, считая, что не несет ответственности за работу лифта, так как товарищество было создано уже после ввода дома (и лифта) в эксплуатацию. Но проиграло все суды, вплоть до Верховного.

Суды указали: управляющая организация отвечает за исправную работу всего внутридомового имущества, в том числе лифтового оборудования, нарушающего санитарно-гигиенические условия проживания. ТСЖ могло отремонтировать лифт или обратиться к производителю по гарантии, но не сделало этого (Верховный суд, № 303-ЭС20-8006).

Шум от котельной

В одном из многоквартирных домов Ярославля в подвале была установлена собственная котельная. В какой-то момент шум и вибрация от нее стали беспокоить жителей первого этажа.

Один из жильцов обратился в суд, потребовав от УК устранить нарушения, выплатить компенсацию морального вреда и потребительский штраф.

Экспертиза подтвердила превышение уровня шума. Суд обязал УК провести работы по его снижению и выплатить истцу 22,5 тысячи рублей.

УК пыталась обжаловать решение, но все инстанции подтвердили: уровень шума необходимо снизить (Первый КСОЮ, № 88-26347/2022).

Шум от труб отопления

Несколько иная ситуация произошла в одном из МКД Москвы. Гражданин пожаловался в Роспотребнадзор на шум от труб отопления. Специалисты установили, что шум является конструкционным — он передается по конструкциям здания, в том числе трубам, но источник определить не удалось.

Роспотребнадзор разъяснил заявителю, что ему необходимо обратиться в жилищную инспекцию для проведения технической экспертизы.

Но вместо этого гражданин подал в суд, оспаривая ответ Роспотребнадзора.

Три инстанции его не поддержали: ведомство рассмотрело обращение по существу и дало ответ разъяснительного характера. Несогласие с ним само по себе не является основанием для удовлетворения иска (Второй КСОЮ, № 88а-18600/2022).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Как уже писала - редко беру квартиры в аренду. Только для своих клиентов. Но сейчас одна квартира пришла. Район спальный. Комиссия - с собственника (то есть - без агентских от арендатора) и уже второй день личка завалена сообщениями, и телефон не замолкает.
Списки поступивших опубликованы, студенты рванули в Москву.
Половина звонков содержит следующую информацию: мы приехали, вещи в камере хранения, хотим сегодня заселиться. Половина от второй половины: мы приезжаем/прилетаем завтра-послезавтра/в понедельник, и с вещами готовы заселиться.

Не знаю как у других агентов/собственников построена работа, но мои клиенты привыкли так:
- показываю квартиру, интересанты смотрят на квартиру, я смотрю на интересантов, разговариваем, выясняем разные важные друг для друга моменты, расходимся.
- спустя время собираю обратную связь: готовы ли снять.
- кандидатуры потенциальных нанимателей обсуждаются с собственником.
- составляется и согласовывается договор найма (дистанционно), производится обмен документами (нанимателей проверить хотя бы по базам розыска и судам), проверяют ли наниматели собственника - не знаю. Назначается дата и время встречи.
- встречаемся,. подписывается договор, передается квартира и ключи, производятся расчеты.
Очень редко все это происходит в один день, потому что собственники не просто так отдали мне ключи и право на показ - им не удобно мотаться на показы и они не могут сорваться и поскакать на договор, да и проверка занимает какое-то время.

Поэтому, дорогие родители, пожалуйста, закладывайте несколько дней на поиск квартиры. Лучше несколько дней пожить в гостинице или хостеле, но спокойно найти нормальную квартиру.

Второй момент: если люди не очень хорошо знают Москву, то может происходить дикий перекос по географии. Пример: Студент поступил в учебное заведение на Коптевском пер, а снимать квартиру родители собрались в Марьинском парке. Я спрашиваю: "Вы понимаете, что чаду нужно будет в одну сторону добираться полтора часа двумя пересадками? "
Ответ: "Ничего, поездит, зато без агентских".
Возможно, но не проще ли поискать поближе, что даст возможность сэкономить на проездах и на питании.
Кроме того, не многие обращают внимание на наземные виды транспорта. Конечно, метро - самый удобный и быстрый вариант. Но и автобусы сейчас вполне комфортный способ перемещения. При этом, квартиры чем ближе к метро - тем дороже. Но вполне возможно, что от удаленного уголка микрорайона Вашему чаду будет очень удобно добираться до места учебы.

Третий: в Москве чаще всего принята система оплаты такая: арендатор оплачивает ежемесячный платеж и переменную часть коммунальных услуг, которые возникли в связи с его проживанием: свет, вода, водоотведение (канализация), плюс интернет.
Замена фильтров - тоже за счет арендаторов.
Отопление по счетчикам бывает в основном в новых домах. Тогда эту переменную часть тоже возлагают на арендаторов. Обязательно уточняйте этот момент, чтобы не было потом сюрпризов.

Четвертый: если по фотографиям не хватает чего-то из мебели, не стесняйтесь спросить о возможности приобретения необходимого в счет арендной платы. Это нормально и многие соглашаются.

Пятый: пожалуйста, спокойно отнеситесь к допросу, который устраивают по телефону. И спокойно относитесь к отказам. Отказ в показе на этапе телефонного разговора - это экономия Вашего времени.
Если я сдаю квартиру, я уже представляю - какие моменты для собственника недопустимы.

Шестой: лучше звонить. Если пишите сообщение, то проще написать сразу мини-презентацию:
"Добрый день. Заинтересовались квартирой. Планируем проживать втроем: я, собака и попугай. Возраст - такой-то, занимаемся тем-то. Мы оттуда-то, гражданство такое-то. Вредные привычки такие-то.
Для нас важно то-то, то-то.
Удобно посмотреть тогда-то
Телефон для связи такой-то"
Это не потому что мы охренели, а потому что так будет быстрее и проще дать Вам ответ.

Чтобы в дальнейшем не заваливали спамом, можно завести одноразовую симку.

Седьмой: Я не знаю ни одного агентства в Москве, которое берет деньги за предоставление контактов. Поэтому, если у Вас требуют деньги за номер телефона собственника - с вероятностью 99,9% - это мошенники! Не ведитесь!

Восьмой: иногда, на показе, чтобы квартиру не сдали другому, просят внести задаток тысяч пять. Здесь хз что Вам посоветовать. Хотя бы берите расписку на эти деньги от того, кому их передали с прописанием условия возврата если договор найма не будет заключен. Но тогда и хотя бы быстро проверьте действительность паспорта человека, которому передаете деньги: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1755252471921

Вроде основные моменты осветила)

Легкой учебы Вашим студентам)

Вот вам история, которая звучит странно, но при этом абсолютно в рамках закона. Мужчина смог через суд оформить в наследство квартиру человека, с которым не был ни родственником, ни даже знаком лично. Как такое стало возможно — разбираемся.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданин Б. жил вполне себе обычной жизнью, но несколько лет назад его мать познакомилась с неким мужчиной, а позже переехала к нему жить. Брак они не регистрировали — просто жили вместе и вели общее хозяйство. В 2022 году мать уговорила сожителя прописать в квартире ее сына.

Однако вскоре собственник квартиры скончался. А через какое-то время умерла и мать Б. Выяснилось, что наследников у мужчины не было, и Б. тоже был единственным наследником матери.

Тогда Б. обратился в суд, чтобы признать квартиру своей. Местная администрация подала встречный иск, желая признать квартиру выморочной.

Что решил суд?

В иске Б. указал: его мать жила с умершим больше года и фактически была на его иждивении — она пенсионерка, и он полностью ее содержал. По закону (п. 2 ст. 1148 ГК РФ) это давало ей право наследовать имущество сожителя, даже если они не состояли в браке. Других наследников у умершего не было, значит, квартира могла перейти к матери Б.

Хотя к нотариусу она не обратилась, Б. доказал, что мать фактически приняла наследство — после смерти мужчины она проживала в квартире, платила за коммуналку, несла расходы на ее содержание. А по закону (ст. 1152 ГК РФ) этого достаточно, чтобы признать наследство принятым с момента смерти собственника.

А после ее смерти наследство фактически принял Б. сам, вселившись в квартиру и начав за нее платить.

Суд согласился с этой логикой: установил факт иждивения; признал, что мать приняла наследство; что Б. унаследовал квартиру после нее. Иск был удовлетворен, и мужчина стал полноправным собственником жилья (Решение Кириловского районного суда по делу N 2-43/2023). Решение никто не обжаловал, и оно вступило в силу.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********