Лига Недвижимости

Вопреки логики что чем дешевле ипотека и чем больше товара, цена должна снижаться, цены на новостройки с 2020 года взлетели, почти как ракета с Байконура.

Скорее всего кто-то подумает: "вот видите, рынок не работает" или "рыночек порешал", но это будут некорректные утверждения. В данном случае произошло нарушение работы рынка со стороны государства, которое за счёт налогов трудящихся решило помочь застройщикам/девелоперам. Это как раз черта административно-плановой экономики.

По итогу произошла синергия: в 2020 году часть людей пошла брать льготную ипотеку, а девелоперы увидев что ситуация не так плоха и льготная ипотека позволяет снизить ежемесячный платёж, благодаря чему большее число людей смогли позволить себе данную покупку, начали повышать цену. Люди увидев рост цен на квартиры, побежали ещё активнее, а девелоперы продолжили повышать цены и т.д. Всё это привело к тому что доступность жилься в стране начала понемногу снижаться.

Демография

почти каждый демограф или человек думающий что он разбирается в демографии утверждает, что для улучшении демографии нужно "давать"(давать возможность приобрести) людям жильё, что люди не размножаются потому что банально негде или нет места для ребёнка. Увы, данный тезис никак не подтверждается фактами.

"Свыше 1,5 млн российских семей улучшили жилищные условия с «Семейной ипотекой» с момента ее запуска в 2018 году." - пишет Домклик со ссылкой на Минфин РФ. В добавление к этому, за четыре года действия льготной ипотеки, было выдано 1,6 млн кредитов. Программа была самой популярной: на нее пришлось 55% от общего объема выдачи ипотеки с господдержкой.

По итогу, с 2018 по 2024 год гражданами было приобретено, по льготным программам, около 3млн. единиц жилья, что должно было способствовать, по мнению демографов, росту рождаемости.

Вот только данные показывают что количество рождений детей даже немного снизилось в период действия льготных программ по ипотеке.

Что характерно для современной науки вообще, и науке о демографии в частности, никакие советы именитых учёных и экспертов не приводит к улучшению результатов.

Строительная отрасль

Строительная отрасль в России столкнулась с серьезными трудностями: на фоне ослабления спроса застройщики отказываются от запуска новых проектов. Хотя некоторые застройщики типа ЛСР и Сетл-Групп(если мне не изменяет память) уже пару лет как снижают количество новых проектов. Сроки сдачи более 2000 домов сдвинуты на пол года вперёд, не даром мораторий на неустойки для застройщиков продлен до 31 декабря 2025 года, и может быть продлён дальше.

HeadHunter сообщает, что каждый второй застройщик хочет сократить штат до конца года. Всё совершенно логично: когда на рынке рост, компании расширяют штат работников, когда спад - сокращают.

Особняком в ряду застройщиков стоит Группа «Самолет», которая при выручке в 9млрд. рублей за 2024 год, имеет долги около 250млрд. рублей. Я бы сказал, что это возможно главный кандидат за звание "банкротство года".

Всего за январь-июнь 2025 г. застройщики реализовали 10,4 млн кв. м (-26% г/г). В регионах-лидерах по объёму строящегося жилья наибольший спад в продажах по итогам 6 мес. 2025 г. наблюдается в Краснодарском крае (-46% г/г), Новосибирской области (-42% г/г), Свердловской области (-39% г/г), а наименьший — в Москве и Московской области (по 14% г/г), а также в Ленинградской области (-12% г/г).

Надо понимать, что строительство одна из самых инерционных отраслей в экономике и ждать сиюминутного кризиса не стоит, процесс растянется на годы(сначала спада, а затем восстановления).

Бюджет

В 2024 году, на поддержку различных форм ипотечного кредитования было направленно более 1,1 трлн рублей, а в 2025 году на эти цели в законе о бюджете уже планируется порядка 1,25-1,3 трлн руб. И всё бы ничего, страна богатая, казна не обеднеет, но живём мы сейчас в не самые благоприятные времена и деньги стремительно заканчиваются.

По итогам первого полугодия дефицит федерального бюджета достиг 3,7 триллиона рублей, что составляет 1,7 процента от планируемого ВВП. И это при том, что изначально дефицит на весь 2025 год планировался таким, план выполнили и даже перевыполнили на 100%.

Понятно, что сумма в 1.3трлн. на фоне бюджета в 38.5трлн. рублей не самая большая, но она уже сопоставима с тратами на образование или здравоохранение, и что из этого приносит больше пользы обществу, я думаю, всем понятно.

Существует и моральная дилемма: почему одни граждане должны оплачивать ипотеку другим? А если учесть, что льготным кредитованием в значительной части пользовались в инвестиционных целях, то ситуация принимает абсурдный характер.

Так в Санкт-Петербурге доля квартир в новостройках, до 40 м2 составляет около 80%, в Москве ситуация получше - около 40%, но есть жилые помещения и до 9 м2. О какой жизни можно говорить даже в квартире 14 м2 мне не понятно.

Рассрочка

И если кажется что проблем у строительной отрасли и так достаточно, то смею вас огорчить, есть и ещё. За 2024 год, доля квартир проданных в рассрочку составило около 20%, на сумму 1.2трлн. рублей. Чем рассрочка отличается от ипотеки: в ипотеке платится первоначальный взнос, а далее 10-20-30 лет платится оставшаяся часть стоимости квартиры + проценты, при рассрочке так же есть первоначальный взнос, и к моменту передачи ключей покупатель должен выплатить всю оставшуюся сумму.

Большая часть выплат наступит в 2027-2028 годах, а частично уже в 2026. Почему люди стали брать рассрочку? Вероятно покупатели верят в вечный рост недвижимости и взяли квартиры в инвестиционных целях, т.е. продать подороже. Есть конечно и вариант, что снизят ключевую ставку и тогда можно будет взять кредит на погашение рассрочки, но всё это как-то сомнительно звучит.

Многие упорно отказываются понимать, что после покупки квартиры физ.лицом, первичка автоматически превращается во вторичку и конкурировать придется с другими гражданами, а не застройщиками. В Санкт-Петербурге, на данный момент, разница цен составляет около 30%, т.е. покупая за 10млн., на следующий день ваша недвижимость стоит уже 7млн.

Как люди планируют выходить из этой ситуации мне также не до конца понятно.

Итоги

В результате реализации чиновниками программ льготных ипотек были достигнуты, не в первый раз, выдающиеся результаты:

• снижение доступности жилья;

• ухудшение демографической обстановки;

• создание в целой отрасли экономики кризисных факторов;

• дополнительные триллионные расходы бюджета;

• создание предпосылок для массового дефолта физ.лиц по ипотечным обязательствам и рассрочкам.

Тех кто ждёт падения цен на недвижимость, скорее всего, огорчу, его может и не быть. Средний рост цен на новостройки в России составил +3.7%(Сбериндекс) и +2.3(ИРН), при инфляции около 10%, этот рост плавно переходит в -6.3% и -7.7% соответственно. Таким образом при сохранении тенденции, реальные цены на жильё будут подтачиваться инфляцией.

Телеграм: https://t.me/real_economics

В иске она потребовала признать сделку недействительной, а долю вернуть продавцу, чтобы можно было ее использовать для погашения долга.

Что сказал суд первой инстанции?

Сначала суд встал на сторону покупателя. Сделка была нотариальная, а значит — формально все законно. Суд указал, что нотариальное удостоверение подтверждает добросовестность сторон, и прямых доказательств того, что продавец намеренно продал имущество, нет. Поэтому в иске отказали.

Но бывшая жена с таким решением не согласилась — и пошла обжаловать.

А апелляция и кассация?

А вот апелляция все переиграла. Суд установил, что долг по алиментам действительно есть, что он копился годами и что продавец прекрасно понимал: его долю могут взыскать в счет погашения долга.

Но, вместо того чтобы продать ее и рассчитаться, он ее просто продал и потратил деньги. Суд посчитал это злоупотреблением правом. А сама сделка — направленной на сокрытие имущества.

В итоге суд признал договор недействительным. Квартиру надо вернуть. Деньги — тоже, но, как это часто бывает, вряд ли они у продавца остались.

Тут уже Б. пошел обжаловать в кассацию, но там ему отказали (Определение Первого КСОЮ по делу N 88-5827/2020).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

В файлах вы сможете найти данные о распроданности по жилым комплексам и средним ценам продажи за последний месяц.  👆🏻

Еженедельное обновление по продажам в новостройках (цены, распроданность) вы можете бесплатно скачивать в Excel по следующим регионам:

• Москва и Московская область

• Санкт-Петербург и Ленинградская область

• Краснодарский край

• Свердловская область

• Новосибирская область

Данные получены из DomAnalyticsBot по результатам анализа проектных деклараций строящихся домов.

А затем "Характеристики"

Здесь можно узнать средний доход, распределение соседей по возрасту, есть ли у них дети или автомобили.

Считаю что это неплохой способ удаленно проверить "обстановочку" дома и не тратить время на просмотр тех квартир, уровень жизни в которых не соответствует вашему. Правда данные там строятся только на основе аналитики о клиентах Сбера, т.е. картина может быть неполной.

Как вам такая фича?

Мой блог "Одни расходы" про то как оптимизировать повседневные расходы и находить выгодные предложения. Недавно писали как каркасная шумоизоляция спасла нас от шумных соседей.

Жильцы начали писать жалобы в Фонд капремонта — и выяснилось следующее. Оказалось, что фасад дома вообще не ремонтировали — только покрасили сверху.

Причем изначально, в 2019 году, в проекте ремонта восстановление фасада было предусмотрено. Но через два года, когда ремонт наконец начался, пункт о фасаде из проекта волшебным образом исчез. В ФКР это объяснили просто: на счете дома «не хватило денег». Жильцам, впрочем, предложили скинуться на ремонт фасада самим, и даже любезно рассчитали проект.

Жильцы, разумеется, скидываться не захотели — и обратились в суд, потребовав, чтобы ФКР провел капитальный ремонт фасада за свой счет.

Что решили суды?

Суд назначил экспертизу, которая установила: фасад находится в критично недопустимом (фактически — предаварийном) состоянии. Наблюдается неконтролируемое разрушение кирпичной кладки и цементирующих элементов стен.

Из-за вываливающихся кирпичей есть реальная угроза жизни и здоровью жильцов и прохожих. Для приведения фасада в нормальное состояние необходим неотложный капитальный ремонт.

Причем фасад находился в таком состоянии уже 9 лет, и необходимость ремонта была очевидна. Однако ФКР по непонятным причинам исключил его из проекта.

В суде представители ФКР снова настаивали, что «не хватило денег». Но суд встал на сторону жильцов и указал: недостаток средств не освобождает оператора от обязанности провести ремонт.

Закон прямо возлагает на Фонд капремонта обязанность обеспечить финансирование капитального ремонта — за счет любых не запрещённых законом источников. А где брать деньги — это уже задача самого Фонда. Жильцы в этом не виноваты и ремонт за свой счет делать не обязаны.

В итоге суд обязал ФКР провести ремонт фасада, а также назначил неустойку — 500 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда.

ФКР пытался оспорить это дважды — в апелляции и кассации, но нигде его не поддержали (Определение Третьего КСОЮ по делу N 88-21448/2022).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********