В 2020 году, президент России Владимир Путин предложил запустить специальную льготную программу ипотеки со ставкой 6,5% на покупку жилья в новостройках, чтобы поддержать россиян и стройотрасль. Если действующая с 2018 года семейная ипотека предполагала ограничения и заинтересованность покупателя жилья в рождении ребёнка, для продления льготного периода кредитования, то в условиях льготной ипотеки, 2020 года издания, нет требований к возрасту заемщика, его семейному положению и наличию детей.
И какие же результаты получила страна благодаря тщательно продуманному решению высокопрофессиональных чиновников? - Снижение благосостояния граждан и доступности жилья, катастрофа в демографии, проблемы в строительной отрасли и гигантские траты бюджета.
Вопреки логики что чем дешевле ипотека и чем больше товара, цена должна снижаться, цены на новостройки с 2020 года взлетели, почти как ракета с Байконура.
Скорее всего кто-то подумает: "вот видите, рынок не работает" или "рыночек порешал", но это будут некорректные утверждения. В данном случае произошло нарушение работы рынка со стороны государства, которое за счёт налогов трудящихся решило помочь застройщикам/девелоперам. Это как раз черта административно-плановой экономики.
По итогу произошла синергия: в 2020 году часть людей пошла брать льготную ипотеку, а девелоперы увидев что ситуация не так плоха и льготная ипотека позволяет снизить ежемесячный платёж, благодаря чему большее число людей смогли позволить себе данную покупку, начали повышать цену. Люди увидев рост цен на квартиры, побежали ещё активнее, а девелоперы продолжили повышать цены и т.д. Всё это привело к тому что доступность жилься в стране начала понемногу снижаться.
Демография
почти каждый демограф или человек думающий что он разбирается в демографии утверждает, что для улучшении демографии нужно "давать"(давать возможность приобрести) людям жильё, что люди не размножаются потому что банально негде или нет места для ребёнка. Увы, данный тезис никак не подтверждается фактами.
"Свыше 1,5 млн российских семей улучшили жилищные условия с «Семейной ипотекой» с момента ее запуска в 2018 году." - пишет Домклик со ссылкой на Минфин РФ. В добавление к этому, за четыре года действия льготной ипотеки, было выдано 1,6 млн кредитов. Программа была самой популярной: на нее пришлось 55% от общего объема выдачи ипотеки с господдержкой.
По итогу, с 2018 по 2024 год гражданами было приобретено, по льготным программам, около 3млн. единиц жилья, что должно было способствовать, по мнению демографов, росту рождаемости.
Вот только данные показывают что количество рождений детей даже немного снизилось в период действия льготных программ по ипотеке.
Что характерно для современной науки вообще, и науке о демографии в частности, никакие советы именитых учёных и экспертов не приводит к улучшению результатов.
Строительная отрасль
Строительная отрасль в России столкнулась с серьезными трудностями: на фоне ослабления спроса застройщики отказываются от запуска новых проектов. Хотя некоторые застройщики типа ЛСР и Сетл-Групп(если мне не изменяет память) уже пару лет как снижают количество новых проектов. Сроки сдачи более 2000 домов сдвинуты на пол года вперёд, не даром мораторий на неустойки для застройщиков продлен до 31 декабря 2025 года, и может быть продлён дальше.
HeadHunter сообщает, что каждый второй застройщик хочет сократить штат до конца года. Всё совершенно логично: когда на рынке рост, компании расширяют штат работников, когда спад - сокращают.
Особняком в ряду застройщиков стоит Группа «Самолет», которая при выручке в 9млрд. рублей за 2024 год, имеет долги около 250млрд. рублей. Я бы сказал, что это возможно главный кандидат за звание "банкротство года".
Всего за январь-июнь 2025 г. застройщики реализовали 10,4 млн кв. м (-26% г/г). В регионах-лидерах по объёму строящегося жилья наибольший спад в продажах по итогам 6 мес. 2025 г. наблюдается в Краснодарском крае (-46% г/г), Новосибирской области (-42% г/г), Свердловской области (-39% г/г), а наименьший — в Москве и Московской области (по 14% г/г), а также в Ленинградской области (-12% г/г).
Надо понимать, что строительство одна из самых инерционных отраслей в экономике и ждать сиюминутного кризиса не стоит, процесс растянется на годы(сначала спада, а затем восстановления).
Бюджет
В 2024 году, на поддержку различных форм ипотечного кредитования было направленно более 1,1 трлн рублей, а в 2025 году на эти цели в законе о бюджете уже планируется порядка 1,25-1,3 трлн руб. И всё бы ничего, страна богатая, казна не обеднеет, но живём мы сейчас в не самые благоприятные времена и деньги стремительно заканчиваются.
По итогам первого полугодия дефицит федерального бюджета достиг 3,7 триллиона рублей, что составляет 1,7 процента от планируемого ВВП. И это при том, что изначально дефицит на весь 2025 год планировался таким, план выполнили и даже перевыполнили на 100%.
Понятно, что сумма в 1.3трлн. на фоне бюджета в 38.5трлн. рублей не самая большая, но она уже сопоставима с тратами на образование или здравоохранение, и что из этого приносит больше пользы обществу, я думаю, всем понятно.
Существует и моральная дилемма: почему одни граждане должны оплачивать ипотеку другим? А если учесть, что льготным кредитованием в значительной части пользовались в инвестиционных целях, то ситуация принимает абсурдный характер.
Так в Санкт-Петербурге доля квартир в новостройках, до 40 м2 составляет около 80%, в Москве ситуация получше - около 40%, но есть жилые помещения и до 9 м2. О какой жизни можно говорить даже в квартире 14 м2 мне не понятно.
Рассрочка
И если кажется что проблем у строительной отрасли и так достаточно, то смею вас огорчить, есть и ещё. За 2024 год, доля квартир проданных в рассрочку составило около 20%, на сумму 1.2трлн. рублей. Чем рассрочка отличается от ипотеки: в ипотеке платится первоначальный взнос, а далее 10-20-30 лет платится оставшаяся часть стоимости квартиры + проценты, при рассрочке так же есть первоначальный взнос, и к моменту передачи ключей покупатель должен выплатить всю оставшуюся сумму.
Большая часть выплат наступит в 2027-2028 годах, а частично уже в 2026. Почему люди стали брать рассрочку? Вероятно покупатели верят в вечный рост недвижимости и взяли квартиры в инвестиционных целях, т.е. продать подороже. Есть конечно и вариант, что снизят ключевую ставку и тогда можно будет взять кредит на погашение рассрочки, но всё это как-то сомнительно звучит.
Многие упорно отказываются понимать, что после покупки квартиры физ.лицом, первичка автоматически превращается во вторичку и конкурировать придется с другими гражданами, а не застройщиками. В Санкт-Петербурге, на данный момент, разница цен составляет около 30%, т.е. покупая за 10млн., на следующий день ваша недвижимость стоит уже 7млн.
Как люди планируют выходить из этой ситуации мне также не до конца понятно.
Итоги
В результате реализации чиновниками программ льготных ипотек были достигнуты, не в первый раз, выдающиеся результаты:
снижение доступности жилья;
ухудшение демографической обстановки;
создание в целой отрасли экономики кризисных факторов;
дополнительные триллионные расходы бюджета;
создание предпосылок для массового дефолта физ.лиц по ипотечным обязательствам и рассрочкам.
Тех кто ждёт падения цен на недвижимость, скорее всего, огорчу, его может и не быть. Средний рост цен на новостройки в России составил +3.7%(Сбериндекс) и +2.3(ИРН), при инфляции около 10%, этот рост плавно переходит в -6.3% и -7.7% соответственно. Таким образом при сохранении тенденции, реальные цены на жильё будут подтачиваться инфляцией.
