Лига Недвижимости

По подсчетам аналитиков «Яндекс Аренды», медианный бюджет аренды у студентов, снимающих жилье в Москве и Подмосковье, составляет 57,9 тысячи рублей в месяц.

Ужас, да? Согласно данным Росстата, медианная заработная плата в России за апрель 2025 года составила 73,9 тысячи рублей. И даже несмотря на то, что за 2 года зарплата увеличилась в 1,4 раза, после оплаты квартиры на жизнь останется совсем немного...

Вернемся к исследованию. Те студенты, которые не имеют работы, снимают жилье благодаря финансовой поддержке от родителей и тратят на аренду в среднем 59 500 рублей. Чаще всего беззаботные ребята выбирают студии (42%) или двух- (26%) и трехкомнатные квартиры (21%), чтобы разделить арендную плату вместе с друзьями-соседями. А вот однушки такие учащиеся выбирают нечасто — всего лишь 11%.

Следующая категория студентов — те, которые совмещают учебу вместе с работой. Тут траты на долгосрочную аренду составляют 56 300 рублей. Самостоятельные учащиеся отдают предпочтение своему комфорту и выбирают в основном однокомнатные квартиры (58%).

«В среднем, по нашим данным, доля уже получающих доход студентов-арендаторов в Московском регионе составляет 58,8%. Большинство студентов в Московском регионе снимают квартиру не одни, а, например, с парнем, девушкой, супругом или супругой (46,1%) или друзьями (12%)», — рассказал руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

Чтобы дать образование ребенку в столице, придется дорого заплатить в прямом смысле этого слова. Делитесь своим опытом проживания в студенческие годы: была ли эта роскошная квартира на деньги родителей или комната в общаге с шумными соседями и тараканами?

Никаких денег авансом без договоров! Никаких «берите пока другие не купили»!
Да – в Краснодаре это еще встречается! Нет – так делать не надо!

Ваша первая задача — получить кадастровый номер участка. Именно по нему вы будете проводить всю проверку. Попросите у продавца кадастровый номер или выписку из ЕГРН.

Шаг 1: Проверка юридической чистоты (Выписка из ЕГРН)

Где заказать: Официальный сайт Росреестра, приложение «Госуслуги.Недвижимость», любой МФЦ.
Что заказывать: Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.
На что смотреть:

Раздел 1. «Основные характеристики»:

o  Категория земель: Должно быть указано «Земли населенных пунктов» или «Земли сельскохозяйственного назначения». С первой все проще.

o  Вид разрешенного использования (ВРИ): Ключевой момент! Ищем аббревиатуры: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство, но должно быть в черте населенного пункта), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество).

o  Важно: ИЖС — лучший вариант. Прописка, социальная инфраструктура, упрощенный порядок строительства. У ДНП/СНТ есть нюансы: часто сложнее с пропиской и подведением коммуникаций, могут быть дополнительные взносы.

Раздел 2. «Сведения о зарегистрированных правах»:

o  Собственник: Имя должно совпадать с паспортом продавца.

o  Обременения: Это красные флаги! Ипотека, арест, сервитут. Сначала продавец должен снять обременение.
Если что-то из этого есть — привлекайте юриста. Цена вопроса 20-40 т.р.
Не надо самостоятельно решать эти вопросы – скорее всего вас обманет продавец. Если есть другой вариант – покупайте другой участок. Хотите именно этот, но видите проблемы – зовите юриста.

Шаг 2: Проверка ограничений. Самое важное! (Выписка из ИСОГД)

Это то, о чем 90% покупателей не знают, а потом сожалеют.
Где заказать: Управление архитектуры и градостроительства вашего муниципального района (МФЦ или официальный сайт администрации). МФЦ проще всего.
Что заказывать: Выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Указывайте именно кадастровый номер участка.
На что смотреть: Вам нужен Раздел 5. «Сведения о градостроительном регламенте». Здесь ищете всё:

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, трубопроводов, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны заводов. Если участок попал в такую зону, строить может быть запрещено или сильно ограничено.

Красные линии: Убедитесь, что участок не наезжает на красные линии (линии улиц, дорог, проездов). Если дом уже стоит с нарушением — вас ждут огромные проблемы.

Территории объектов культурного наследия: Да, тот самый бюст Ленина, которого нет, но его охранная зона портит всем жизнь. Строить вы в охранной зоне не сможете.

Делают выписку долго, до 30 дней. Но это must have! Без нее покупать землю — играть в русскую рулетку.

Шаг 3: Проверка границ и доступа

Что делать: Закажите у кадастрового инженера «Акт согласования границ» или посмотрите план в выписке из ЕГРН. Границы должны быть установлены, а в акте должны быть подписи всех смежных собственников.
Зачем: Это исключает споры с соседями. Если границы не установлены, будьте готовы к межеванию за свой счет.
Этот пункт не строго обязателен, но когда покупаем «своим» - заставляю его делать.

Доступ к участку: Откройте публичную кадастровую карту. Посмотрите, как ваш участок соединен с дорогой общего пользования. Он должен либо непосредственно примыкать к дороге, либо должен быть юридически закрепленный сервитут (проход/проезд через соседний участок). Если доступ идет через чужую землю, а договоренности нет — вы можете оказаться в блокаде.

Шаг 4: Коммуникации. Суровая правда

Электричество: Самый больной вопрос. Не верьте словам «столб рядом, просто подключиться». Идите в местный филиал «Россетей», «ТНС энерго», «НЭСК» (что из ГП есть в вашем регионе) с планом участка и получайте технические условия (ТУ) на подключение. Это покажет вам реальную стоимость и возможность подключения. Иногда цена за киловатт может достигать миллионов рублей.
Вода, газ, канализация: Выясните, что есть доступ к городским сетям (чаще всего нет!). Чаще всего на участках все это организуется автономно: скважина, септик, газгольдер. Заранее прикиньте бюджет на это.

Шаг 5: Встреча с продавцом и проверка

Когда все документы проверены, встречайтесь с продавцом.

Сверьте паспорт с выпиской.

Изучите документ основания права на землю – чаще всего это договор купли продажи.

Не соглашайтесь занижать цену в договоре! Никогда! Если придется из-за проблем с ограничениями договор расторгать – сможете вернуть только то, что написано в договоре.

Уточните, почему продает. (Соседи-алкаши — веская причина спросить у других соседей, правда ли это).
Разговаривайте! Нудно задавайте одни и те же вопросы, переформулируя их. Мой совет – не нравится что-то в поведении продавца, просто развернитесь и уходите. Предложений на рынке сейчас очень много. Прислушивайтесь к своим ощущениям (да – это не совет юриста, но мой жизненный опыт показал, что это, наверное, самый важный критерий).

Попросите показать реальные границы участка на местности. Соответствуют ли они кадастровой карте?

Заключайте предварительный договор купли-продажи, где пропишите все условия и крупный задаток (только при наличии расписки!), который мотивирует продавца не передумать.

Шаг 6: Регистрация сделки

Мой совет – идите в банк. Сам все делаю через сервис «Безопасной сделки» Сбера. У других банков тоже есть аналоги.
Банк сам проверит еще раз документы. Ваши деньги положит на свой спецсчет, и деньги никуда не уйдут, пока вы не станете собственником участка.

Все.
А, не забываем согласие супруга продавца (если участок приобретался в браке).

Через несколько дней вы — собственник. Но собственник проверенного и чистого актива.

Удачной и безопасной покупки!

p.s. Коллеги – не надо меня дрючить за непрофессиональные термины и упрощенное изложение, эта информация для «простых граждан», и она как минимум достаточна, что бы избежать большинства рисков!

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства. Краснодарский край.

https://t.me/kp_imlegal

Звоню риелтору, сообщаю новость и прошу получить у продавца договор дарения, на что получаю истеричную тираду, что я ни хрена не понимаю, лезу не в свои дела, что квартиру продавцу подарил брат, покупателю ничего не грозит, так как это близкий родственник и ему будет сложно оспорить сделку, а я своими действиями срываю «хорошую сделку с приличным дисконтом», и вообще я не клиент, делать она ничего не будет, и уже не рабочее время, я совсем охренел звонить в 19 часов 05 минут.

Звоню клиенту, подключаем к разговору его дочь, в общих чертах обрисовываю ситуацию, дочь запрашивает договор дарения у продавца сама, и утром скидывает его мне.

Действительно, квартиру подарил брат. Начинаю проверять брата, оказывается, что на брате висит очень много долгов, и первые из них просужены чуть позже дарения квартиры, но самое главное, что в отношении брата физическим лицом подано заявление о банкротстве, заседание по которому будет в октябре.

Звоню клиенту и обрисовываю возможные ситуации, при этом в любом случае нужно понимать, единственное ли жилье это для брата или нет, для чего он должен предоставить выписку из ЕГРН обо всей недвижимости, когда-либо зарегистрированной на нём.

Ну и варианты:

1. Квартира - единственное жилье брата, тогда по действующей практике сделку не отменят, так как единственное жилье банкрота не может быть продано с торгов. Но никто не может дать стопроцентную гарантию, что завтра практика не развернется, и, например, будут считать, что раз должник добровольно отказался от жилья, то иммунитет на реализацию этого жилья исчезает.
   

2. Квартира - не единственное жилье, а так как дарение, по сути, уменьшает размер имущества банкрота, то такая сделка будет признана недействительной, сделка между сестрой и покупателем, с учетом наличия дисконта, также признается недействительной, как причинившая вред кредиторам. Квартира уходит с торгов, покупатель встает в конец очереди.
   

3. Договор дарения признают недействительным, сделка между сестрой и покупателем остается в силе, покупатель - добросовестный приобретатель, но так как покупатель на момент покупки квартиры была зарегистрирована в квартире, принадлежащей отцу, но так как от приватизации своей части она отказалась, то имеет право пожизненного проживания, и поэтому новая квартира не является единственным жильем. Квартира уходит с торгов, покупатель получает удовлетворение наравне с остальными кредиторами, но с учетом пропорции долгов.
   

4. Покупатель – добросовестный приобретатель, суд признает, что новая квартира - её единственное жилье, квартира уходит с торгов, вырученные средства в первую очередь идут покупателю в размере стоимости, указанной в договоре, продадут дешевле - получит меньше, а еще нужно будет отнять от стоимости продажи с торгов около 7%, которые получит управляющий.

Клиент и его дочь почти в один голос говорят: «Ну, нахер!» и решают искать дальше, уже без помощи риелтора.

Спустя двадцать минут мне звонит риелтор и начинает визжать в трубку, что я идиот, сорвал ей такую прекрасную сделку, что никто квартиру бы не отнял и вообще я сделал только хуже, так как у неё в договоре прописано, что в случае отказа от подобранного ею варианта клиент обязан оплатить полную стоимость услуг, и она обязательно пойдет в суд, взыщет эти 150 000 рублей и еще проценты. Я пожелал ей удачи и положил трубку, а затем составил претензию с уведомлением о расторжении договора, которую почтой отправила дочь клиента, а в случае, если продавец не вернет задаток, подадим иск к ней о взыскании этой суммы.

И вот мне искренне непонятно, как можно взять 150 000 за подбор квартиры и ни хрена вообще не сделать, да еще и создать покупателю проблемы на ровном месте. Я за гораздо меньшие деньги и проверку сделки проведу, и отчет клиенту отдам, который он потом как доказательство своей осмотрительности и добросовестности в суде может использовать, и то все время думаю, как бы сделать лучше, надежнее.  

Очень хочется, чтобы продавец задаток не вернула.

Телеграм канал не рекламирую, но начал активно вести, кому нужно, найдет.