Лига Недвижимости

Сегодня собственникам стало труднее выселить арендаторов, даже если заключён договор найма жилого помещения на короткий срок.

Почему так происходит?

Нередко ситуация выглядит так: срок договора истёк, а квартиранты не спешат съезжать. Это особенно часто бывает при договорах с условием автоматического продления.

Многие владельцы недвижимости предпочитают заключать договоры аренды сроком менее года. Это связано с тем, что договоры найма на срок от года и более требуют обязательной регистрации в ЕГРН, а также предоставления арендаторам преимущественного права на заключение нового договора и других гарантий (см. ст. 683 ГК РФ).

Поэтому обычно составляют краткосрочные договоры - например, на 11 месяцев - иногда с пунктом о продлении на тот же срок, если никто не возражает.

Однако в последнее время эта схема уже не так безопасна для собственников. Объясним почему.

Новое разъяснение Конституционного суда

Конституционный суд РФ недавно разъяснил порядок расторжения краткосрочных договоров аренды жилья (на срок до года) во внесудебном порядке: арендодатель может прекратить договор досрочно только по серьёзным основаниям, если они прямо указаны в договоре и связаны с нарушениями со стороны арендатора (например, большая задолженность, существенные нарушения правил проживания). Если таких оснований нет, арендодатель не может выселить арендатора до окончания срока без суда.

В случае необоснованного выселения арендатор сможет обратиться в суд за компенсацией и восстановлением права проживания.

Долгосрочные отношения и автоматическая пролонгация

Суд отметил, что если краткосрочный договор с условием автоматического продления фактически действует более 12 месяцев, то такие отношения признаются долгосрочными. Для таких договоров выселение возможно только по суду (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П).

Также Конституционный суд подтвердил: одностороннее досрочное расторжение долгосрочных договоров аренды жилья по желанию собственника вне суда не допускается (ст. 687 ГК РФ, ст. 40 Конституции РФ).

Что это значит для арендодателя?

Если в краткосрочном договоре есть пункт об автоматическом продлении, отношения могут быть признаны долгосрочными с соответствующими последствиями: вам потребуется обращаться в суд, чтобы выселить жильцов.

Рекомендации

Чтобы избежать сложностей, лучше заключать договор аренды жилья на срок менее года и не включать условие о пролонгации. Если вы хотите продлить отношения - заключайте новый краткосрочный договор.

Таким образом, вы сможете сохранить возможность внесудебного прекращения договора, как это подтвердил Конституционный суд.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

В ближайшее время в системе оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) ожидаются важные изменения, затрагивающие всех владельцев и нанимателей жилья. Новые правила закреплены в обновленных статьях 155 и 171 Жилищного кодекса Российской Федерации и вступят в силу с 1 марта 2026 года. Они коснутся как сроков выставления счетов, так и сроков оплаты коммунальных платежей.

Согласно новым требованиям, оплачивать счета за предоставленные коммунальные и жилищные услуги (например, за воду или отопление) нужно будет не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным периодом. То есть за услуги, полученные в июле, оплату необходимо внести до 15 августа.

Ранее сроки оплаты могли быть другими - их разрешалось устанавливать по решению общего собрания собственников или прописывать в договоре управления многоквартирным домом. Теперь законодательство устанавливает единый срок: 15-е число каждого месяца для всех без исключения.

Кроме того, теперь определен срок, в который управляющие организации, ТСЖ, ресурсоснабжающие компании и региональные операторы капитального ремонта обязаны направить платежные документы собственникам и арендаторам жилья - не позднее 5-го числа месяца. Таким образом, у потребителей будет минимум 10 дней, чтобы ознакомиться с квитанцией и оплатить услуги.

Также изменения касаются государственной информационной системы ЖКХ (ГИС ЖКХ). В системе будут публиковаться подробные сведения о вводе в эксплуатацию новых жилых домов (как многоквартирных, так и с блокированной застройкой), а также технические характеристики и актуальное состояние объектов недвижимости.

В дополнение к этому расширяется взаимодействие государственных структур через ГИС ЖКХ. Федеральная служба судебных приставов России (ФССП) получит возможность размещать в системе информацию о возбужденных исполнительных производствах, связанных с долгами по оплате ЖКУ. Это предусмотрено Федеральным законом от 24 июня 2025 года № 177-ФЗ. Такой обмен данными обеспечит всем участникам процесса - от жильцов и поставщиков услуг до государственных органов - оперативный доступ к достоверной информации о задолженностях и статусе платежей.

В целом цель этих изменений - повысить платежную дисциплину, снизить уровень задолженности за коммунальные услуги и сделать работу системы ЖКХ более прозрачной и удобной как для граждан, так и для обслуживающих организаций и государственных структур.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Хату себе по поддельным документам присвоил некий Шилов - подделал судебное решение по другому адресу и зарегал в россреестре в феврале 2019.
Затем через пару месяцев перепродал хату некоему Востокину - регистрация апрель 2019.
Затем Востокин через пару месяцев перепродал хату неким Коверникам, каковые взяли на хату ипоту, банк нихуя не смутило, росреестр тоже, права с обременением зареганы в июле 2019.

Коверники 5 лет платили ипотеку, выплатили, подали на снятие обременения в 2024.
В этот момент департамент городского имущества напрягся что его хата ходит по рукам (см начало исковой давности) и подал в суд.
Суд весной 2025 вынес решение сделку размотать назад на 3 шага, хату вернуть городу, Коверников выселить нахуй на теплотрассу.

https://судебныерешения.рф/85093204

Со всеми этими мошенниками, внезапными родственниками и т.п. такое чувство выход один - страховать "титул" и очень долго. А это где то 0,55% от стоимости хаты в год.