Лига Недвижимости

Поучительную историю пришлось рассматривать Первому КСОЮ: жильцы дома долгие годы боролись не только с неблагополучными соседями, но и с чиновниками, которые упорно не хотели решать проблему.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

В одном из многоквартирных домов Балашихи жила семейная пара, державшая в квартире несколько крупных собак. Вот только ухаживать за животными они толком не собирались: кормили нерегулярно, на улицу выводили редко.

В итоге весь подъезд оказался «на ушах» — круглосуточный лай, невыносимый запах, залитые мочой перекрытия. Попытки соседей поговорить с хозяевами не дали результата, и тогда жильцы начали массово писать жалобы во все возможные инстанции. Но не все так просто.

Управляющая компания помогать особо не спешила — максимум фиксировала акты о затоплениях квартир «предположительно мочой» с характерным запахом аммиака (желтые разводы на стенах, лужи на полу, течь с люстры и т. д.). Но отвечала одно и то же: полномочий повлиять на соседей у нее нет.

Роспотребнадзор прислал комиссию: та установила превышение концентрации аммиака в воздухе, неприятные запахи и шум даже в ночное время. Но и здесь финальный ответ был стандартный — Роспотреб не уполномочен решать проблему.

Жилинспекция и прокуратура отписались, что вопрос нужно решать через суд иском о выселении, но подать такой иск может только администрация.

Минсельхозпрод области прислал ветеринарную комиссию, но та нарушений вообще не нашла.

Администрация же ограничивалась актами и штрафами: хозяев собак штрафовали, давали сроки «устранить нарушения», они платили, но ничего не меняли. Шли месяцы и годы, цикл повторялся раз за разом. Устав от этой волокиты, соседи пошли в суд — но уже с иском не к собачникам, а к самой администрации.

Что решили суды?

В иске жильцы требовали признать бездействие администрации незаконным и обязать ее наконец принять меры по выселению.

Суд указал: нарушения прав соседей носили систематический характер. Но администрация вместо того, чтобы использовать свои полномочия, ограничивалась пустыми предупреждениями.

Согласно ст. 287.7 ГК РФ, если собственник систематически нарушает права и интересы соседей, администрация вправе вынести предупреждение. Если нарушения продолжаются — подать иск о продаже квартиры на публичных торгах. Деньги от такой продажи возвращаются собственнику за вычетом расходов.

Но администрация иск подавать не собиралась, предпочитая снова и снова давать предупреждения и штрафы. Проходили месяцы и годы, а ситуация не менялась.

В итоге суд признал бездействие администрации незаконным и обязал принять меры к выселению проблемных соседей.

Администрация пыталась оспорить решение, заявляя буквально следующее: «само по себе содержание животных, которые затапливают испражнениями квартиры, не может служить основанием для изъятия жилья».

Однако вышестоящие инстанции этот довод не приняли и оставили решение в силе (Определение Первого КСОЮ по делу N 88а-38103/2023).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Новое постановление Конституционного суда РФ от 27 мая 2024 года (№ 25-П) установило важный юридический ориентир для тех, кто сталкивается с вопросами наследования жилой недвижимости. Теперь факт регистрации по месту жительства в квартире наследодателя вновь может служить существенным доказательством фактического принятия наследства.

Как было раньше: от «прописки» к регистрации и к утрате её значения

До 1993 года в России действовала система прописки, пришедшая из советского времени. Прописка не только фиксировала место жительства человека, но и была напрямую связана с правом пользования жилплощадью. Без неё человек фактически не мог свободно переселиться или сменить жильё - требовалось разрешение властей.

После реформы жилищного и гражданского законодательства в 1990-е годы прописка была отменена, а вместо неё введена регистрация по месту жительства. Регистрация перестала определять правовой статус человека в отношении недвижимости и стала лишь способом учёта населения по месту проживания.

В своём Постановлении от 15 января 1998 г. № 2-П Конституционный суд прямо подчеркнул:

регистрация не влечёт возникновения или прекращения каких-либо гражданских прав и обязанностей, связанных с жилыми помещениями, и не может служить основанием для ограничения свободы выбора места жительства.

В судебной практике эту позицию начали применять буквально. При разрешении наследственных споров суды перестали рассматривать наличие регистрации наследника в квартире умершего как доказательство того, что он принял наследство фактически (ст. 1153 ГК РФ).

Почему это стало проблемой для наследников

По закону, чтобы стать собственником наследственного имущества, нужно в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя:

1. либо подать нотариусу заявление о принятии наследства;

2. либо начать фактически владеть и пользоваться имуществом (например, проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги, ремонтировать и т.д.).

Важно: если наследник пропустит срок и не докажет фактического принятия, имущество считается выморочным - не имеющим наследников. В таком случае собственником квартиры или дома становится государство или муниципалитет.

Из-за жёсткой позиции судов сама по себе регистрация в квартире умершего не считалась доказательством владения ею в качестве наследника. В результате даже те, кто жил там постоянно и был там зарегистрирован, нередко лишались жилья, если вовремя не оформили документы через нотариуса.

Конкретное дело, ставшее поводом для пересмотра позиции

Поводом для пересмотра подхода стало дело о квартире в Москве.

- Квартира принадлежала матери наследника (по завещанию).

- Мать умерла, так и не успев оформить в ЕГРН своё право собственности (такое бывает, если, например, жильё приватизировано, но свидетельство или выписка не получены).

- На день смерти мать была зарегистрирована в квартире.

- Сын продолжал в ней проживать и сохранял регистрацию. Он не сдавал жильё, не допускал других собственников, не совершал действий, указывающих на отказ от наследства.

Несмотря на это, квартира по документам оставалась без зарегистрированного собственника. Департамент городского имущества Москвы посчитал её выморочным жильём и заявил права от имени города.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону города - факт регистрации наследника не является подтверждением фактического принятия наследства.

Новая позиция Конституционного суда

27 мая 2024 года Конституционный суд РФ принял Постановление № 25-П, где указал:

- Регистрация по месту жительства не подменяет установленные законом формы принятия наследства - то есть нужно либо заявление нотариусу, либо фактическое принятие (ст. 1153 ГК РФ).

- Однако игнорировать факт регистрации нельзя.

- Если наследник продолжает проживать в квартире после смерти наследодателя, зарегистрирован в ней и не отказывается от имущества, это может свидетельствовать о его намерении принять наследство.

- Суд при рассмотрении споров обязан учитывать этот факт наряду с другими доказательствами.

По делу о московской квартире это означает, что решение будет пересмотрено, и вероятность признания права собственности за сыном - очень высока.

Значение для граждан и практики

Теперь регистрация при наследовании снова получает более серьёзный вес в суде. Это не автоматическая гарантия получения имущества, но существенное доказательство в пользу наследника, особенно если:

- прошло много лет с момента смерти наследодателя;

- нотариальное оформление пропущено;

- нет конфликтов с другими наследниками;

- есть документы и свидетели, подтверждающие проживание и пользование имуществом.

Это постановление изменяет судебную практику: теперь даже тем, кто не успел подать нотариусу заявление, будет проще доказать свои права, если они жили и были зарегистрированы в квартире умершего.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Не стоит забывать, что задержка отопительного сезона — это тоже нарушение прав потребителей. Даже если причина в авариях, это не освобождает ресурсоснабжающую организацию от ответственности. Один из таких случаев дошёл до суда.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

В 2021 году отопительный сезон в Тюмени должен был начаться 12 сентября, а к 17 сентября по плану тепло должны были дать и в многоквартирный дом, где жила гражданка Б.

Однако отопление появилось лишь на несколько часов, после чего снова пропало почти до 22 сентября. Потом его включили, но спустя короткое время отключили ещё на три дня.

В итоге Б., пенсионерка и инвалид, вынуждена была почти неделю мерзнуть в холодной квартире. Тогда она пожаловалась в прокуратуру, и прокурор от ее имени подал в суд иск к ресурсоснабжающей организации (РСО), потребовав 20 тысяч рублей компенсации морального вреда.

Что решили суды?

В иске прокурор указал: РСО как профессиональный поставщик обязана обеспечивать бесперебойное и своевременное теплоснабжение. Согласно п. 14 Приложения 1 к Правилам № 354, допустимая продолжительность перерывов отопления — не более 24 часов суммарно в течение месяца. В этом же случае перерыв составил 175 часов.

Представитель РСО возражал: перебои были связаны с авариями при запуске отопительного сезона. Продолжительность работ объяснялась нехваткой персонала и оборудования. Кроме того, по его словам, Б. сделали перерасчет, а доказательств моральных страданий она не представила.

Но суд с этими доводами не согласился. Было отмечено, что обязанность поддерживать сети в рабочем состоянии лежит на РСО, и именно в межотопительный период организация должна была подготовиться, чтобы избежать аварий. Сам факт устранения аварий не освобождает её от ответственности перед потребителями.

В итоге первая инстанция присудила Б. 3 000 рублей компенсации. РСО пыталась оспорить решение в апелляции и кассации, но результат оказался обратным — сумму только увеличили до 4 500 рублей (Определение Седьмого КСОЮ по делу N 88-16405/2022).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********