Советы по продаже квартиры + общие рекомендации
Про риэлторов на Пикабу очень много постов, здесь всё понятно.
Вы не представляете, сколько среди продавцов и покупателей наглых или безответственных людей.
Рынок недвижимости - в прямом смысле рынок, где вас хотят либо наебать, либо выебать.
Сегодня хочу написать не случаи в работе, они будут отдельными постами, а дать советы, которые вам помогут продать квартиру, а также общие советы по недвижимости покупателям.
Советы - банальные, но большинство забивает и пускает всё на самотёк, что вредит вам самим. Текста много, я старался.
1. Объявление
1.1. Рабочие площадки - Авито, Циан, Домклик. Яндекс.Недвижимость, по моему мнению - мертв.
Если в вашем регионе есть местные площадки - тоже их используйте.
Я не вижу смысла использовать все платные продвижения на площадках. У вас будут сотни просмотров, что поднимает надежду на скорейшую продажу. Но эти цифры не приводят к звонкам. Сейчас большинство покупателей ищут квартиру по карте, а не в общем списке квартир, и все эти выделенные объявления бесполезны.
1.2. Сделайте хорошие фотографии, каждая комната с 3-4 сторон, не используйте линзы с алиэкспресса формата "рыбий глаз". Если есть широкоугольная камера в телефоне - пользуйтесь. Фотографии лучше всего делать днём, потому что естественный свет не заменит ничего. Включите лампы, люстры. Уберите весь хлам и визуальный мусор из кадра. Сушилки, посуду, тряпки, грязные носки. Если есть дефекты в ремонте, порванные обои, пробитые двери и прочее - не прячьте это, чтобы у покупателя не было "Ожидание - реальность". Если у Вас дизайнерский дорогой ремонт, не скупитесь на профессионального фотографа. Стоит это недорого. Если телефон старенький с плохой камерой - попросите друга/родственника, пусть он сделает фото.
1.3. Добавьте второй фотографией планировку квартиры (!!!) Лучше - из технического или кадастрового паспорта, если есть. Если нет - закажите ПЛАТНУЮ выписку из ЕГРН через ГосУслуги, не бесплатную (!!!). У нас в Санкт-Петербурге они чаще всего приходят с планировкой квартиры в PDF файле, где можно приблизить планировку и использовать её в рекламе.
1.4. Добавьте в конце текста объявления информацию: количество собственников, сколько лет в собственности, на основании чего принадлежит, чтобы не отвечать каждому одно и тоже. Встречная (альтернативная) сделка или прямая продажа. Находится ли квартира в залоге банка. Если один из собственников ребенок, и для продажи требуется согласие опеки - это тоже укажите в рекламе. Так вы экономите своё время и чужое. Не будет лишних звонков.
Бывают случаи, когда об этом говорят уже на просмотре, и ваша ситуация по продаже просто может быть несовместима с ситуацией покупателя. Указывайте настоящую площадь из выписки ЕГРН, не нужно добавлять площадь балкона/лоджии, сейчас они не учитываются. Можете в тексте указать как преимущество - что у вас большой балкон.
1.5. Если вам поступает звонок от агента, не нужно сразу сбрасывать вызов. Многие всё таки покупают жильё с риэлтором. Вы поймёте по диалогу сразу. Адекватный агент сообщит, что ищет квартиру клиенту, клиент с наличкой/ипотекой/субсидией. Если предлагают услуги, которые вам не нужны - шлёте нахер.
Риск того, что он придёт один на просмотр, существует - тоже шлём нахер, разворачиваетесь и уходите. Не давайте фотографировать агентам вашу квартиру. Если покупатель просит сделать фото - лучше дать добро. Многие анализируют и сравнивают варианты уже дома.
1.5.1. Про агентов: если вы каждому агенту будете предлагать условие "Да, рекламируйте, приведёте клиента, я заплачу вам n денег", у вас будет 3-6 объявлений. Это бестолково, бесполезно, только отталкивает. По таким вариантам сразу видно, что квартира продаётся давно, наводит на мысли, что с ней что-то не так.
2) Дополнительно (не знаю, как назвать)
2.1. Если у вас квартира в плохом состоянии и вы в ней не живете, вынесите всю старую мебель. В 90% случаев никому не нужна кровать со старым матрасом, диван, которым 30 лет, никому не нужен сервант, который был дорог вашей бабушке. Оставьте стол/пару стульев, чтобы строительная бригада могла их использовать, не более.
Этот хлам делает хуже ваши фото в рекламе. Вас, скорее всего, попросят всё это вынести, поэтому сделайте это заранее.
2.1.1. При просмотрах квартиры под ремонт, когда она без лишней мебели и шкафов, квартира выглядит просторнее
2.2. Установите самые яркие лампочки в квартире (!!!), которые сможете найти. Часто просмотры происходят вечером. Банально, покупателю комфортнее смотреть квартиру не в полумраке. Лучше создаётся впечатление.
2.3. Если у вас есть насекомые, клопы или тараканы, не будьте мудаками. И такие квартиры продаются, но от вас требуется больше усилий. Насекомые - это ваша проблема, которая появилась при вас, не переносите этот геморрой на покупателей. Очень часто я нахожу ловушки от тараканов, следы мелка, или самих тараканов под раковиной, в сан.узле, а мне говорят: "да никогда тараканов не было!"
2.3.2. Вынесите ВСЁ из квартиры, снимите паркет, заказывайте услуги по потравке насекомых. Лучше 3 раза. 1 раз, следующий через неделю, второй через 2 недели. Квартира должна быть закрыта всё это время. У меня был такой случай, когда попросили продать квартиру, я зашёл и увидел все признаки наличия клопов. Продавцы последовали моему совету, отложили продажу на 3 месяца, всё вынесли, сняли обои, полы, обработали. И всем покупателям мы говорили, что у нас была такая проблема. В итоге квартира продавалась с "предчистовой" отделкой, и ушла за 2 недели. И ваша совесть будет чиста.
2.3.1. Покупателям: помимо просмотра самой квартиры, загляните с фонариком под раковину на кухне, за холодильник, плиту, под ванну. Если видите, что многие стыки обоев над потолком отклеены, видите чёрные точки у розеток - это чаще всего клопы. Попросите посмотреть диван, клопы прячутся в швах, поднимите его, если он раскладывается. Часто можно найти следы живности.
2.3.2. Покупателям: если вы вошли квартиру, и чувствуете сладковатый специфический запах, пользуйтесь пунктом 2.3.2. Этот запах чаще всего остаётся после потравки живности.
2.4. Не нужно пускать покупателей с фразой "Смотрите" и уходить на кухню пить кофе. Проведите экскурсию, обратите внимание на плюсы квартиры.
2.5. Сейчас долги по КУ, за исключением капитального ремонта, остаются на предыдущем собственнике. Но лучше о них сообщить, вам могут внести аванс больше обычного, 150-200 тысяч, под условие закрытия долгов. Для многих это важно, чтобы не объяснять сбытовым компаниям, что это не их долги.
2.6. Если вы решились приобретать квартиру в строящемся доме, не нужно искать квартиру у конкретного застройщика. Выберите 3-5 вариантов застройщиков и рассмотрите их предложения. Отдел продаж застройщика будет предлагать варианты, которые ему нужно продать, у них тоже есть планы продаж по конкретным ЖК. Если есть знакомый риэлтор - можете обратиться к нему, если он не берёт за это комиссию (застройщики платят сами за приведённого клиента, на вашу цену это не повлияет. Если нет агента - % с продажи уходит отделу продаж).
2.6.1. Обратите внимание, что есть агенты-мудаки (да все на Пикабу в курсе), которые могут склонять к варианту, за который ему заплатят бОльший % за вас, а не к тому, который вам подходит. Такие случаи я знаю.
2.6.2. Обязательно гуглите отзывы не только на ЖК, но и на застройщика. Если проект новый, и отзывов по нему нет, вы можете узнать все проблемы/задержку сроков по поиску о застройщике.
Посты о весёлых ситуациях с покупателями и продавцами - будут. Решил, что эта информация будет полезной. Буду рад, если они вам помогут.
Если у кого-то есть что добавить - добавляйте. Поможем кому-нибудь вместе.