Я у мамы архитектор...
Последние месяцы катаюсь по Москве, в поиске подходящей для покупки квартиры. На циане, нашел очередное объявление, которое в целом меня устроило и по цене и по состоянию квартиры, во всяком случае на на фото. Созвонились с риелтором, со стороны продавца (его телефон был указан в объявлении), договорились на просмотр. Риелтор сообщил, что семья, продающая квартиру, сейчас в ней живет и они же и будут мне квартиру показывать. Ну думаю и хорошо! Владельцы всё про квартиру свою знают. На вопросы ответить могут, в отличие от риелторов, которые чаще всего понятия не имеют, о том, что продают.
Приехал вечером, в будни, вся семья продавцов в сборе, мама, папа, дети. Начали осмотр. В целом все не плохо, ремонт свежий, материалы качественные. Видно, что для себя делали, а не под продажу, только планировка какая-то странная. Мне такая ещё не попадалась. Говорят, у нас дом по индивидуальному проекту построен.
Ок, говорю. План БТИ покажите пожалуйста. В вашем доме и в соседних, по истории продаж, такие же квартиры продавались, но только площадь у них меньше.
Помялись немного, переглянулись владельцы между собой, но план БТИ принесли.
Так и есть. В БТИ одна площадь в объявлении другая, больше. Говорю, как так получилось? Причем разница в 3м2. А взять их просто физически неоткуда, не к соседям же стену проламывать!
Они говорят мы небольшую перепланировку сделали. Добавили метров квартире! Как это, говорю? Мы посчитали, что нам на втором этаже воздушные короба и такого размера короба под стояки, как были, не нужны! Под нами же не жилое помещение, мед.центр! Им всё равно, а у нас плюс 3м2 к квартире, мы ещё один душ там, где короб был в санузле, сделали и кухню увеличили!
Я меня глаза на лоб лезут! Говорю, а вы эту перепланировку узаконивали? Вы снесли несколько перегородок. Ещё и проем, в несущей стене, на кухню судя по плану БТИ сделали, его ж надо сначала узаконить, прежде чем делать! И если проем в несущей стене и снос перегородок, ещё можно узаконить, то снос коробов никогда! Это ж даже не территория квартиры, а общедомовые коммуникации!
Неее говорят, не узаконивали! Мы у прораба строительной бригады, которая ремонт в квартире делала, спросили - мы вот так и так хотим, тут душ, тут проход на кухню, можете так сделать? Он говорит могу, чего ж нет. Какие еще согласования нужны? Нам и риелтор сказал, что узаконивать должен покупатель, а не мы, если ему надо, нам это не надо точно!
Ясно говорю… Спасибо, мне достаточно информации. До свидания.
Люди даже не понимают, какой гловняк себе создали или тем покупателям, которые возможно купят у них квартиру.
Нашел похожее объявление в соседнем доме. Чтоб вы оценили масштаб разрушений. Красным снесенные короба вентиляции и стояков. Фиолетовым несущие стены и перегородки. Это все то что было снесен этими мамкиными архитекторами.
Чем люди думали исполняя такое, не понятно…
Всякое конечно видел пока квартиры смотрел, но такое впервые.
Вариант планировки одноэтажного дома на 100кв.м. с террасой на 17кв.м
Доброго времени года! Сегодня ураганный ветер в Казани сметает крыши домов, а мы публикуем вариант планировки одноэтажного кирпичного дома площадью 100кв.м. с пристроенной террасой на 17кв.м. с выходом с кухни.
Нужен совет арендодателей с большим опытом
Доброго времени суток, уважаемые Пикабушники! Данный пост — это необходимость в консультации опытных арендодателей, желательно из Санкт-Петербурга.
Предыстория: выдалось мне пол года назад приобрести квартиру в районе Балтийской Жемчужины Санкт-Петербурга на улице Адмирала Трибуца с видом на Матисов канал, 1 комнатная, по плану БТИ: 33.78 м2, состояние квартиры было мягко говоря удручающее, жила женщина в годах (бабушка). фото и стартовые характеристики представлены ниже.
После сделки, сразу же захотелось сделать в этой квартире ремонт, и план был изначальный быстро всё сделать и сдать в аренду на длительный срок, с новыми полами, обоями, межкомнатными дверьми. По сути планировалась лёгкая косметика и замена мебели практически полностью всей, кроме кухни.
Планы изменились, хотим там жить.
В итоге: после того как были сняты старые обои, ламинат, разобран балкон (там была обшивка из ламината нижней части остекления панорамной лоджии, сделана видимо что бы женщина [предыдущий собственник], могла посещать балкон и не бояться высоты - пришло понимание, что видовые характеристики и местоположение вызывают желание переехать в эту квартиру, а другое свое, предыдущее жильё - сдать в аренду, не смотря на явную разницу в стоимости месячной в меньшую сторону по старой квартире, всё равно желание переезда преобладало. Бонусом, знакомый является дипломированным дизайнером, инженером-проектировщиком и было принято сделать в новой квартире дизайнерский дорогой ремонт.
Дизайнерский ремонт, вместо косметики.
В итоге, после полного перезамеров всех стен квартиры и перепланировки характеристики квартиры весьма сильно изменились. Оказалось, что изначальный план квартиры не совсем соответствует действительности и площадь лоджии оказалась на 4 кв. метра больше, и в целом квартира оказалась больше. По итогу получилась такая картина:
Увидев солидную цифру по метражу помещения, было решено сделать следующую планировку.
Затем была сделана визуализация, как полагается со всеми расчётами, замерами, и списком материалов, техники, сантехники, посидели пару дней со знакомым и получили просто шикарные дизайнерские характеристики.
Уже сделана полностью вся планировка, дело движется к завершению чистовой отделки. Заменено остекление на утепленное, заменен радиатор на дизайнерский, закуплена вся сантехника, плитка в санузел.
Видовые характеристики квартиры и параметры локации.
Вид с кухни и из гостиной вот такой.
В доме и рядом с ним есть абсолютно всё: Банки (ВТБ, Сбер), Почта России, Озон, Вайлдберрис, Яндекс пункт выдачи, три ресторана, много баров (не дешевого сегмента), Поликлиника (детская, взрослая) только построенная, две школы, два садика, ну и самое привлекательное - торговый комплекс который видно на фото выше, в котором представлено множество магазинов, фудкорт, imax кинотеатр. Залив в 500 метрах от дома (пешая доступность). По инфраструктуре - всё просто идеально.
Единственный, и для многих СУЩЕСТВЕННЫЙ минус - отсутствие метро. Конечно в перспективе станция метро появится прямо рядом с этим домом (метрах в 100 от парадной) - но мне кажется с текущими темпами строительства метро в СПб - полагаться на это - дело не благодарное и бессмысленное, Юго-запад Петербурга пока имеет в своём распоряжении 3 действующих станций метро. До ближайшей, по выделенной линии на трамвае ехать 20-30 минут. А так общественного транспорта навалом, всех видов (опять же, кроме метро).
В чём собственно дело спросите Вы?
В том, что опять же обстоятельства сложились так, что было решено по итогу всё таки сдать эту квартиру в виду иных обстоятельств, но только вот незадача. А как сдать квартиру, которая сделана грубо говоря под себя, с дорогой отделкой, дорогой техникой, в общем практически всё в этой квартире - премиум сегмента?
Проанализировав цены на однокомнатные квартиры рядом, найдено всего две квартиры со стоимостью 50 и 55 тысяч рублей, при наличии просто хорошего, но без вау эффекта Евроремонта, без явных изъянов. Квартир с внутренней отделкой и наполнением как у нас - вообще нет в аренде.
Хочется понять, будет ли смысл вообще в сдаче аренды такой квартиры, само собой за маленькую стоимость нет и я это понимаю, с другой стороны сдать нужно. Нужны Ваши советы, с учетом стоимости всего, какую цену можно смело ставить, будет ли на это спрос, и самое главное как уберечься от нерадивых арендаторов, которые очень сильно могут испортить квартиру? Селить ли с детьми, какие факторы могут помочь хотя бы частично уберечь квартиру от быстрого износа?
В голове крутится идея сдать очень за дорого (по меркам конкурентных объявлений в этой локации), но вопрос - готов ли Питер к ценам за однушку допустим 75 тысяч в месяц + последний месяц?
М*дак ли я, что сказала подруге, будто она не сама добилась успеха и ей стоит быть честной?
Перевод поста с сабреддита «Am I the asshole».
Моей подруге меньше 30 и она копит на приобретение четвёртого помещения для сдачи в аренду. Она этим очень гордится, и хотя не пихает эту информацию в лицо, любит отвечать на вопросы об этом и обязательно добавляет, что она мигрант, не закончила колледж, а теперь является собственницей нескольких квартир.
Дело в том, что её отец - доктор наук, и хотя изначально они переезжали относительно бедными, к её совершеннолетию у её родителей было достаточно, чтобы подарить ей дом. Она отремонтировала его, перепродала и с этого всё началось. Она не возвращала родителям эти деньги.
Также, хотя она не похожа на белую внешне, она приехала из страны второго мира (п/п а не третьего) и практически белая. Так что мне кажется нечестным, что она так себя рекламирует.
Я всё это осознала, когда она начала работать с женщинами, которые действительно мигранты, чёрные и азиатки, семьи которых не могут взять и подарить им дома. Она их обучает, говорит, что "понимает, каково это" и завела блог в запрещённой соцсети на эту тему.
Исправление: у неё в профиле висит флаг её родной страны, хотя она уехала оттуда в 4, и была богатой по местным меркам. Она не типичный мигрант - это похоже на белых из Южной Африки, которые говорят, что они афроамериканцы.
Я написала сообщение её блогу, где попросила быть честной на тему своего прошлого. Я думала, что написала с анонимного аккаунта, но она поняла, что это я, и обиделась. М*дак ли я?
П/П из комментов автора: подруга не даёт ученицам денег, но подсказывает, как купить и отремонтировать помещение. Помогает нанять рабочих со скидкой, которые работают только через неё. Потом забирает 25% от прибыли. Одна из учениц во время этого процесса жила в разваливающемся доме без воды, а деньги, предположительно, получила через гранты для меньшинств.
Факт дня
Почти каждую пятую квартиру требуется восстанавливать после арендаторов. 17-18% собственников заявили, что жильцы не соблюдают условия договора, где говорится о возмещении ущерба. В одном из трех таких случаев требуется косметический ремонт, а в одном из пяти – покупка новой бытовой техники. В среднем ущерб квартире составляет до 60 тысяч рублей.
Как мы сдали квартиру через риелторов
Вчера съехали жильцы. Мы сразу поехали в свободную квартиру. Поняли что нужен небольшой ремонт. Осмотрели фронт работ. Надо было поштукатурить стены, прилегающие к проёму санузла в коридоре, отделать проём двери в комнату, поклеить обои в зале и сделать натяжные потолки. Решили договориться со знакомым мастером. Мама обнаружила пропажу нового компьютерного столика, постельных принадлежностей - подушек и др., и часть посуды спёрли ещё. Короче, нас обворовали. Поэтому они и не пришли на сдачу квартиры. Мама говорит - ну и фиг бы с ними. Если будет потеря - пусть лучше она будет денежная. За годы сдачи прибыли квартира принесла больше, чем убытков. На кухне была гора пустых бутылок из-под алкоголя, я сложил бутылки в мешки и вынес на мусорку. Мама ещё ругалась ,что холодильник грязный. Такие дела вот.
Но до ремонта дело так и не дошло.
Позвонили риелторы из одного известного сетевого агенства. Сказали что у них есть клиенты, которые готовы снять квартиру в том виде, в котором она есть за 20000 руб.
Мы согласились. Приехали сегодня днем и сняли квартиру. Постояльцами оказались два молодых парня лет по 19. Сказали что студенты. Сразу отдали 20 тысяч и заехали.
Вечером позвонили соседи и сказали что в квартире стоит страшный шум и пахнет дымом. Также пообещали вызвать полицию. Мы вызвали такси и поехали в квартиру. Приехали, постучались. Дверь никто не открыл. Но в квартире стоит громкий шум, басы, музыка. И валит дым. Открыли своим ключом. Зашли и ужаснулись. Вся квартира была заплевана и залита пивом. Кругом бутылки, бычки, использованные презервативы. Все вещи разбросаны. В коридоре лежат голые без сознания какая-то девка в обнимку с парнем. Один мужик лежит в ванне весь заблеваный, еле дышит. Еще один в моче и калу лежит под рукомойником, храпит. На полу шприцы. На кухне в железной в раковине горел костёр из газет и книг. А в зале на всю мощность играли колонки, а эти два парня укуренные вхлам занимались гей-сексом. Один сидел на другом и громко стонал. Мы вызвали полицию. Сейчас составляют протокол. Соседи ругаются на нас. Постояльцев неадекватеые, под веществами не могут назвать имён, мычат, не понимают кто они и где они.
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Купить убитую квартиру, отремонтировать и перепродать. Можно ли на этом заработать?
На примере объявлений ЦИАН.
Беглый просмотр Циана показывает разницу порядка 15% между ценой бабушатника и евроремонта. Для однушки это 1,5-2 млн рублей, для двушки – 2,5-3. Делаем ремонт за 1-1,5 млн, разница – наша прибыль.
Но… дьявол в деталях:
1. Нужен свободный кэш. 2 млн на первоначальный взнос для ипотеки, 1-1,5 млн на сам ремонт. Для двушки или трёшки – умножайте на 2. Пока не закончили – деньги у вас заморожены, квартиру нельзя сдать или перепродать.
2. Вытекает из п.1: всё нужно делать быстро. На поиск объекта, покупку, ремонт и продажу не более полугода. Иначе доходность не сильно интереснее безгеморройного вклада.
3. Необходимо продумать максимально эффектный, ликвидный и недорогой формат ремонта. И тут много заморочек: от необходимости перепланировок до цвета стен. Конечно же, никаких арок, пьедесталов и других «дизайнерских решений».
4. Нужна проверенная и не занятая постоянно бригада ремонтников. Цена работ и стройматериалов имеют значение – вам нужно разбираться в тарифах и всё контролировать.
5. Добавляем стандартные нюансы работы со вторичкой: юридические проверки, риски обременений в виде маткапитала или наследников, расходы на риелторов как при покупке, так и при продаже квартиры.
Итого: заработать можно, но геморроя выше крыши. Это полноценный бизнес, почти работа – требует много времени, специфических знаний и свободных денег. Отлично подойдёт тем, кто имеет халявный доступ к ремонтникам или стройматериалам. Остальным лучше не мудрить и сосредоточиться на поиске недооцененных новостроек.
ВЗЯТО ЗДЕСЬ: https://t.me/nedvishestate/235