Ответ на пост «Комментировать, только портить»2
По логике Шарикова, в советское время была разнорядка 9-1, когда 9 квартир раздавали неказахам и только 1 казахам. Какие ещё примеры логики Шарикова вы знаете?
Продажа и покупка квартиры. Как я общался с риелтором
Мне надо было продать свою квартиру и купить новую. Больше и дороже.
Первое, что надо было сделать это найти риелтора. У меня и у друзей/знакомых/родственников риелтора такого, которого они бы мне рекомендовали не было. По опыту покупки прошлой квартиры с участием риелтора, я уже многое знал о их работе. Того, прошлого своего риелтора я вычеркнул первым из списка тех, с которым я бы хотел работать.
Поступил просто. На одном из ресурсов, на которых можно найти любых специалистов или самому разместить объявление о поиске специалистов на своих условиях, разместил объявление о поиске риелтора.
Указал, что риелтор мне нужен только под сделку и для проверки потенциально подобранных мной квартир. Другие услуги типа подбора квартиры, оценки, подбора кредита, поиска покупателей, продавцов, размещения объявлений и т.д. и т.п мне НЕ интересны, а значит должны быть вычеркнуты из стоимости услуги. Стоимость услуги фиксированная. НЕ % от стоимости объектов сделки.
Риелтор, который согласился на мои условия и стоимость, нашелся довольно быстро. Обговорили детали, риелтор показал своё портфолио, я сделал пару звонков по выбранным из его портфолио объектам, поговорил с его клиентами. Всё устроило. Заключили договор.
Объясню почему такие условия я предпочёл:
Объявления о продаже. Почему я его писал сам. 90% объявлений о продаже любой недвижимости на различных сайтах объявлений составлены максимально не грамотно, не информативно, не содержат нужной информации. Фото максимально убогие, часто низкого качества, не отображающие состояние квартиры, а часто и вообще отсутствуют. Описания содержат огромное количество ошибок. Объявления не содержат технического описания и даже плана квартиры. Очень часто встречаются ошибки, вставленные составителями умышленно, чтоб повысить за счет обмана потенциального клиента, привлекательность жилья. Ошибки обычно касаются площади, планировки и перепланировки, и состояния жилья. Часто бывают ошибки связанные с статусом квартиры, стоимостью, возможностью ипотеки, собственниками, количеством прописанных и т.д. Я хотел, чтоб моё объявление было максимально информативным, чтоб избежать контактов с людьми которые заинтересовались моей квартирой по ошибке. Таких объявлений с ошибками, сделанными по незнанию, глупости или умышленно очень много, вне зависимости от стоимости жилья и большинство из них составлены именно риелторами. Можете проверить сами. Те кто занимался поиском недвижимости, могут подтвердить.
Контент объявления о продаже. Делал фотографии и составлял описание своей квартиры я сам. Так как только я знаю её состояние и все технические подробности о ней. В моей квартире был капитальный ремонт, когда я её купил, у меня остались все документы по материалу и работам, в т.ч. план-схемы с промерами всех параметров квартиры. Так же, живя в данном районе достаточно долгое время, я знаю о нем все. И только я могу ответить на все вопросы потенциального покупателя. Опять же это из опыта общения с риелторами. По той квартире, которую продает риелтор, у него обычно минимум информации. Обычно, риелтор не может ответить даже на элементарные вопросы про квартиру. Стандартные ответы риелторов на вопросы, на которые у них нет ответов это: «Приезжайте и смотрите», «Уточню на просмотре у собственника».
Просмотр моей квартиры. Именно потому, что я сам разместил объявление и я в нем в указан, как контакт, я решаю, кто и когда приедет смотреть мою квартиру. Это будет только тогда, когда мне удобно, а не когда мой риелтор сможет мою квартиру представить покупателю. Да, появляется неудобство в виде звонков от других риелторов и агентств недвижимости, пытающихся мне продать свои услуги. Но таких отсеиваю сразу. Хотите посмотреть? Приезжайте с покупателем! Есть вопросы? Отвечу! Нужны дополнительные фото? Пришлю. Остальные - лесом! Из общего объема звонков, таких примерно половина. Даже несмотря на то, что в объявлении я указал, что у меня уже есть риелтор! Хотите размещать от своего имени мою недвижимость (риелтор или агентство) даже если это бесплатно НЕ разрешаю. Дубли объявлений на крупных ресурсах по продаже недвижимости, не одобренные продавцом, удаляются, а аккаунт такого риелтора может быть заблокирован. Они об этом знают. Так же пытаются предложить размещение\поиск по своим «секретным» базам недвижимости. Якобы это как-то ускорит продажу или покупку. Это тоже миф. Нет никаких секретных баз. Максимум что есть это сайты риелторских агентств, которые содержат объявления с объектами которые сейчас в работе. Но они же есть и на других общедоступных площадках объявлений о недвижимости.
Подбор недвижимости. Тут сложнее. Так как я и писал выше, 90% объявлений созданы так, чтоб квартиру не купили, пройдя мимо объявления. Поэтому список объектов составлял сам ориентируясь на информацию из отрытых источников. Например, имея адрес дома можно узнать многое о нем. Год постройки, материал, состояние, дату планового капитального ремонта, планы по строительству или сносу домов рядом, расстояние до ближайших школ, садов, больниц, общественного транспорта, магазинов и.д.. С помощью панорамы улицы, например, можно увидеть состояние дома, двора, улицы, количество припаркованных авто, состояние детских площадок и т.д. При условии, что панорамы свежие, конечно. Но в Москве они обновляются каждый год. Из тех же сайтов объявлений можно найти историю продаж в этом доме и цен. Можно оценить стоимость квартиры в рынке она или нет. Отзывы жильцов о районе ЖК или доме и вообще в открытых источниках информации много. Исходя из этого я и формировал список квартир которых хотел бы посмотреть.
Список потенциальных к покупке квартир. Тут есть важный и очень тонкий момент. Вы можете искать спокойно квартиру, если у вас есть уже покупатель на вашу и у вас подписан предварительный договор. В противном случае сделка может сорваться, продавец не захочет ждать, когда вы найдёте покупателя на свою недвижимостью. И тогда квартира, которая вам подошла, уйдёт в другие руки. В предварительном договоре приписывается обычно сумма штрафа, она обычно формальная и срок его действия. Я нашел покупателя, который дал мне достаточно времени, чтоб я нашел то, что хочу. Повезло. И сам искал квартиру со статусом «свободная продажа» без альтернативы. Так цепочка будет максимально короткой и не оборвётся.
Перед просмотром. Список квартир, которые меня устраивают, я отправлял риелтору. Он знает какие документы проверить по квартире. Тут уже нужен профи. Отсеивал примерно каждую третью. Это удобно, лишний раз не пришлось кататься. Нашел, то что хотел, достаточно быстро. И объявление, кстати, входило в те самые 90% криво оформленных. Со стороны продавца общался риелтор, очень ленивая и не умная дама. Общаясь с ней понял причину такого отношения, выразившуюся в её фразе «Кому надо, тот сам информацию найдёт». Продавец в другом городе, но на сделку приедет. Документы проверены. Предложил своему риелтору выбить скидку из риелтора продавца. Тот был не заинтересован в скидке, при встрече со мной, так как работал за процент. Мотивация для моего риелтора была 10% от скидки в плюс к тому, что прописано в договоре на его услуги. Скидку он выбил. Не знаю как, но хорошую. В результате, стоимость услуги его выросла в 3 раза. Мы это закрепили доп. Соглашением к договору.
Оформление и сделка. Сбор и подготовка документов заняла не много времени. У меня и у продавца все было на руках и подготовлено заранее. Это (наличие всех готовых документов на квартиру) кстати тоже большой плюс при продаже квартиры. Обе сделки оформляли в моём зарплатном банке, так как я на небольшую часть суммы оформил ипотеку, в т.ч. для подстраховки. Так как банк тоже проверяет все документы при ипотеке. Это является дополнительной подстраховкой их чистоты и правильности оформления. Все необходимые акты подписали в т.ч. по проверке счетчиков и отсутствии задолженностей по ЖКХ и разошлись довольные.
Тут часто обвиняют риелторов во всех грехах при продаже\покупке недвижимости. Моё мнение, с ними нужно правильно общаться и работать с профессионалами.
Но бывает, как и у тех, кто продал мне квартиру, лень и некомпетентность риелтора, позволили мне найти то, что я хотел. Уверен, если б она и/или владелец не поленились и оформили бы нормально объявление, квартира ушла бы раньше.До меня и без скидки.
Данный пост не является рекламой ничего. Поэтому в нем не будет ссылок, имён и названий. Просто делюсь опытом.
Показать полностью
