В сентябре 2024 года в 214-ФЗ внесли такие изменения, что теперь застройщик может отделаться малой кровью, даже если сдал вам откровенно кривую квартиру. Объясняю, почему юррынок трясет, как на волнах, и как в этой ситуации не потерять свои деньги.
Добрый день. Меня зовут Иван Белых. Я судебный юрист, раньше работал главным юристом у крупного застройщика в Москве, МО и Петербурге (название компании называть не буду — не очень этично). Параллельно вел частную практику, специализируюсь на спорах по защите прав потребителей (дела с застройщиками, подрядчиками, страховщиками, автосалонами, по услугам и т.д.), а также по заливам и взысканию долгов. Через мои руки (когда работал на застройщика) прошло больше 500 дел — знаю, как работает система изнутри и снаружи, как судьи принимают решения и почему иногда судебные эксперты откровенно показывают малые суммы по своим экспертизам.
Недавно в закон №214-ФЗ внесли изменения причем довольно серьезные. По сути, сдвинулся сам баланс в договорных отношениях между застройщиком и дольщиком. Теперь некоторые "любимые" механики защиты интересов покупателей больше не работают. Или работают не так.
Разберу, что поменялось, что делать, и почему теперь в этой теме не выживет каждый второй "представитель", которые на волне хайпа брали 20–50% от взысканной суммы.
📝 Что изменилось по закону №214-ФЗ?
С сентября 2024 г. по март 2025 г. начали действовать поправки, которые сильно ударили по ответственности застройщиков:
Штрафы и неустойки урезаны.
Исключена обязанность соблюдать строительные нормы.
Введены “стандарты отделки” вместо обязательных требований к качеству.
Главное: ответственность застройщика ограничена 3% от цены договора.
К счастью, суды применяют это ограничение только к основному требованию —к компенсации стоимости устранения дефектов. Остальные требования пока остаются без ограничения, несмотря на буквальный текст закона. За это — спасибо судам.
⚖️ Что происходит на рынке?
В чатах компаний, которые раньше массово предлагали "сопровождение под ключ", сейчас паника:
кто-то временно свернул деятельность;
кто-то перешел к рекламе ремонтов вместо юрпомощи, вводя людей в заблуждение, что обязательно нужно делать ремонт через их компании и далее исковое к застройщику с чеками (прибыль все-таки всем нужна);
кто-то просто довольствуется копейками по сравнению с тем, что было раньше:
кто-то просто нагнетает всю обстановку и не понимает что делать, руководствуясь указаниями судей, которым политику партии сообщили сверху
Система сама начала отфильтровывать тех, кто работал по шаблону: претензия, иск, 1-2 заседания, 20-50% от взысканного. Это была не работа, а поток.
💰 Можно ли всё сделать самому?
написать претензию (по шаблону).
подать иск (написать аналогично по шаблону).
посетить пару заседаний, не переживая, что застройщик будет оспаривать судебную экспертизу (мало кому это интересно, да и чтобы ее оспорить нужно время, что у застройщиков, как правило, в дефиците + понимание не только процессуальных норм, но и строительных, а также умение правильно донести информацию до суда и допросить эксперта).
получить решение, исполнительный лист, который передать приставам, ответчику или в банк на исполнение.
Большинство “представителей” делали ровно это — но за 100–300 тыс. руб. комиссии (а то и больше).
Кстати, пример одного из дел с моим участием, где судебная экспертиза была оспорена и в итоге сумма основного требования уменьшилась в 4 раза по сравнению с той, какая была изначально (это не ПИК и Самолёт, но тоже довольно крупный игрок на рынке):
1. Покупали квартиру по ДКП, а не ДДУ?
Успокойтесь. На договор купли-продажи (ДКП) 214-ФЗ не распространяется. Работают нормы ГК РФ и ЗоЗПП. Ограничения по 3% здесь не применяются.
2. Приемка квартиры была до 31.12.2024?
Поздравляю — на вас не распространяются ограничения. Даже если принимали квартиру одни, без специалиста, но с составлением акта с перечнем дефектов. Главное — дата приемки. С неё у застройщика возникает обязанность устранить недостатки.
3. А если не оформили акт с дефектами при приемке?
Не беда. Закон (ст. 10, 12 ЗоЗПП + практика ВС РФ) требует от продавца самостоятельно уведомить вас о всех недостатках. Вы не обязаны быть инженером или строителем, чтобы знать все допуски по отделке и стройке, знать куда смотреть. Застройщик обязан был показать, где что не так, так как для него такие дефекты очевидны. Не показал — отвечает.
4. Приемка — уже в 2025 году?
Здесь сложнее. Да, действует ограничение в 3%. Но если удастся доказать, что застройщик намеренно тянул с передачей, можно признать действия недобросовестными и обойти ограничение. Это реальный путь.
Либо, вся надежда на Конституционный суд. Иного пути пока нет. Суд может признать внесенные поправки несоразмерными — особенно если сопоставить интересы бизнеса и граждан. И в итоге обязать законодателя внести изменения в закон, распространив его действие только на отношения, где договор был заключен с 2025 г.
Минстрой в своём разъяснении (<Письмо> Минстроя России от 28.03.2025 № 18103-НС/02 <О применении части 4 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве>) изложил следующую позицию (чтобы дополнительно защитить застройщика):
важно не когда вы приняли квартиру, а когда вынесено судебное решение. Поскольку по мнению Минстроя, ссылаясь на пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ (права и обязанности могут возникать из решений судов), по решению суда возникают новые права и обязанности по денежным требованиям (взыскание расходов на устранение недостатков). И если это решение — уже в 2025 г., то ограничение 3% применяется всегда (даже, если приёмка было в 2022, 2023).
На основе данного разъяснения сейчас работают все судьи, спустили сверху — значит нужно исполнять, иначе будет испорчена статистика, пойдут вопросы от квалификационной коллегии судей с вопросом профпригодности для вынесения решений и вершения правосудия.
❗Данное разъяснение не верно и вот почему:
Если договорные отношения уже есть (вы подписали договор и начала реализовываться договорная программа с предусмотренными правами и обязанностями), суд не создает новые обязательства, а лишь подтверждает ваше право требовать от застройщика выплаты денег или устранения дефектов в натуре силами застройщика, в т.ч. проверяет правильность указанных в иске денежных сумм. Так как изначально, подписывая договор, на застройщика возлагается обязанность построить и передать качественный объект недвижимости, соответствующий строительным нормам или договорным требованиям, а также обязанность по устранению выявленных недостатков при приёмке квартиры и устранению дефектов в период гарантийного срока, т.е. все права и обязанности закладываются изначально в договоре (суд ничего нового в договорные отношения не привносит как того требует пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ)
А значит, ограничение в 3% не должно применяться к делам, где приемка была до 2025.
В данной части как можно заметить имеется попытка спасти застройщиков от требований дольщиков. Даже в такой форме, будучи противоречащей ГК РФ. Переживать не стоит, при грамотной аргументации в иске и в судебном заседании суд (в настоящий момент в апелляции или кассации - первую инстанцию в расчёт не берём) не будет учитывать данную позицию.
🛠 Что можно требовать уже сейчас?
Как и ранее – денежные средства на устранение дефектов (как на основе чеков, квитанций и т.д. – фактически понесенные убытки), так и убытки, которые будут понесены в будущем.
Также одной из альтернатив, чтобы обязать застройщика полностью все устранить, не вкладывая своих средств можно требовать в добровольном и судебном порядке устранение дефектов за счёт застройщика. Подтвердить их можно актом осмотра (для данной категории дел калькуляция стоимости ремонта не нужна = не нужна и досудебная экспертиза, главное зафиксировать сами дефекты, чтобы застройщик понял что нужно устранить. Зафиксировать их можно в акте осмотра, который составлялся при приёмке. Если его нет, тогда необходима экспертиза).
Если дело дойдет до суда, то обязательно требовать назначения судебной неустойки (астрент), на случай, если застройщик не устранит всё вовремя.
👉 Это не обычная неустойка, которая сейчас под мораторием. Астрент взыскивается за неисполнение решения суда, а не за нарушение закона. Поэтому мораторий на него не распространяется.
👉 Еще одна альтернатива раздробить иск, где можно придумать разные связки вплоть до выхода за пределы 3% от стоимости квартиры. Благо из ч. 4 ст. 10 ФЗ №214 не следует, что совокупный размер расходов на устранение недостатков по всем искам должен составлять 3% от стоимости квартиры (речь идёт про один иск). НО! Придётся потратить время
Изменения в законе — это не катастрофа, а новая реальность.
Паника у “специалистов по шаблонам” — не повод паниковать вам.
Правовая защита осталась, просто теперь она требует чуть больше вникания в закон и судебную практику.
Если вы готовы немного разобраться — справитесь сами. Если нет — выбирайте представителя с умом. И не за 20-50% от выигрыша, а то на ремонт ничего не останется.
✉️ Готов обсудить спорные ситуации в комментариях или ответить на вопросы
Приглашаю вас в мой ТГ-чат, где я лично отвечаю на вопросы по спорам с застройщиками, страховыми, подрядчиками, автосалонами, некачественным товарам/услугам и заливам. Обсуждаем изменения в законах и судебной практике
