Сегодня хотелось бы поделиться мыслями о риске (рыночном) и доходностью, и тем, как я сам пояснял понятие риска для друзей далеких от темы, но интересующихся. Надеюсь вам так же будет интересно и полезно. Погнали
Все слышали о том, что чем большую доходность мы хотим, тем больший риск мы должны принять. То есть всегда верно что большая доходность сопровождается большим риском. Типа, прими "риск", получишь больше бабла. Или нет. Но в среднем - да.
Как обычно преподносят график "риск - доходность"
Так вот - не ведитесь, ибо вам показывают не совсем то, и корреляции тут на самом деле нет. (по крайней мере такой, какую пытаются показать. Следите за руками: Риск, о котором идёт речь, это в основном множество различных исходов. Множество различных исходов финансового результата. То есть - на самом деле график должен быть корреляции доходности от различных исходов той же доходности... Чем говорить, лучше представлять в виде, как на графике ниже.
Заметьте, вероятность получить потери, гораздо выше чем получить прибыль. Но прибыль потенциально высокая.
Ну и какая тут корреляция? Второй график отрезвляет, правда? Значит ли он что инвестировать ненужно? Не в коем случае. Но нужно трезво подходить к вопросу, и понимать чем и что может грозить. В следующий раз попробуем совместить личную ситуацию инвестора и отношение к выбору инструментов (в том числе и ипотеки :-). Заодно и поговорим откуда берется "халявная" доходность при покупке недвижимости в ипотеку по сравнению с чистым "кешем" и почему кредит не всегда самый лучший способ).
P.S. Пост сделан в популяционных целях. Желающим подискутировать - добро пожаловать в комментарии.
В комментарии к предыдущему посту возник вопрос про то, что я арендовал и арендую сейчас. Ну что-ж, исправляю и добавляю. @Farital - привет. добавил про аренду. Спасибо за интерес.
По приезду в Ганновер я уже имел договор о временном жилье. Подписывался на 3 месяца, договаривалась фирма по размещению экспатов. Цены на услуги по сопровождению не знаю, ибо всё организовывал работодатель. Позже ко мне приехали жена и дочка, и (сюрприз) в данной квартире мы прожили почти 3 года (ибо за 3 месяца варианта лучше просто не нашли). Квартира площадью около 75 квадратов, "трёшка" - две спальни и гостиная, квартира с мебелью (что для Германии - скорее исключение).
Примерно в таком доме мы арендовали квартиру первые 3 года.
Дом 1913 года постройки (слегка модернизированный). Широченные лестничные пролеты, во дворе зелёный садик и пруд с мостиком и золотой рыбкой. Красота, да и только. Потолки высотой 3,2 метра. Двери - в принципе можно въехать всаднику на коне. Паркет.
Стоимость такой квартиры тогда было 1000-1200 Евро за месяц, включая коммунальные платежи кроме электричества (это в нормальном, не сильно отдалённом районе города). Сейчас примерно столько же. Подстава была одна - электрический водонагреватель. Эмигрант, помни, электрический водогрей- это камин, который нужно топить сотенными евровыми купюрами :-).
В общем - жильё огонь, но года через 2 романтика колониальной архитектуры становится обыденностью, и по классике начинаешь искать жильё покомфортней. Так случилось и у нас.
Примерно в доме такого плана мы сейчас живём. На фото - новый, у нас постарше но такого же типа.
Прибавление в семье, жена категорически задолбалась таскать коляску на 3 этаж, я заколебался оплачивать офигенные платёжки за электричество и поэтому мы начали усиленно искать новое жильё. (Спойлер - мы слегка подпортили паркет, депозит наш ушел на его ремонт.... Эх, я на него рассчитывал. Но всё справедливо, и с предыдущими арендодателями мы до сих пор отлично общаемся при встрече).
Требования к будущей квартире- никаких электронагревателей, относительно новый дом, лифт или первый (нулевой) этаж. Мы нашли. Всего за полгода. Быстро. Результат квартира как на фото выше.
На собеседование по квартире я ходил с дочерью в коляске, жена в это время сдавала на местные права (сдала). Я старался поразить арендодателя своей "харизмой", нагуглил его в LinkdInn, он оказался преподавателем в университете по смежной с моей специальностью. Я упомянул это в разговоре, мы нашли общие темы. Я думаю что именно это помогло мне выиграть конкурс на квартиру (так же то, что препод был с женой, тоже отличной женщиной, и ей понравилось то, что я с ребенком когда моя супруга сдаёт на права).
Квартира 80 квадратов, 2 спальни, 1 гостиная, 2 санузла, без мебели, но с кухней (это офигенно, ибо кухню мы бы тогда не потянули финансово, а без кухни с 2 детьми жизнь будет казаться одной большой коммунальной квартирой).
Такая квартира сейчас стоит 1300 евро в месяц (с коммуналкой), мы платим значительно ниже (ибо уже 5 лет нам не повышали квартплату). Первые 2 месяца спали с супругой на надувном матраце, ребенку конечно купили кровать до переезда, так что мы завидовали белой завистью.... Обставляли квартиру около полугода, по мере накопления финансов. Сразу совет - мебель из Poko по моему субъективному мнению - лучше не брать, ИКЕЯ - рулит.
Вот так и живём.... Я вот графоманить начал. Вообще я больше по финансам, но так сказать - интро/описание жизни автора.
Для создания атмосферы - фото осеннего Ганновера.
Здание оперы
Банковский квартал и улочки с Биржей - сама серьёзность
Фасады старинных зданий старательно сохраняют. Очень красиво. И очень приятно прогуляться.
Если есть вопросы или уточнения - добро пожаловать в комментарии.
Добрый день всем, особенно моим 7-ми подписчикам. Не знаю кто вы, но вы лучшие.
Мало кто в этом мире не сталкивался с квартирным вопросом. Сталкивался и я, хотелось бы поделится что и как было, как сейчас вижу покупку/покупки, и сделал бы что по другому сейчас. (Для ЛЛ: спойлер - скорее бы сделал так же).
Итак, родом я из Казахстана, город Жезказган. Понаехал в Калугу, Колыбель Космонавтики осваивать профессию инженера. Калуга на меня произвела хорошее впечатление, зелёный город, красота.
Театральная Площадь. Фото для передачи атмосферы которая встретила юного меня.
Первый курс, с общежитием как то не особо задалось, пришлось арендовать недвижимость первый раз. Снимал я комнату* (на самом деле - переделанный чулан) в квартире. Во второй комнате жили 2 парня арендатора, в другой - арендодатель бабушка - Божий Одуванчик (нет, это была ловушка). Финансы были на минимуме, выбирать не приходилось. Размер и стиль комнаты маме не сообщались, во избежание. В общем - у бабуси был бизнес. Берет деньги за месяц вперед, выживает за 2 недели. Со мной не получилось, мне просто было некуда идти в тот момент. Бабушка хвасталась тем, что в арендаторы берет только парней, ибо им совестно ругаться с бабусей, а девушки могут и нахуй послать. Через 2 недели я стал очень хорошо понимать этих девушек. Но менталитет казахстанцев не позволял мне это сделать. В общем - через месяц я съехал. ЛЮДИ, НЕ АРЕНДУЙТЕ У БАБУШЕК КОМНАТЫ, НЕ СОВЕРШАЙТЕ МОИХ ОШИБОК (если бабушка хорошая - то можно, но я предупредил. Бывает конечно по разному). Если пришлось и появились "симптомы" проблем - не ждите, ищите другой вариант. Лучше не будет, будет хуже.
Потом было общежитие от университета, оно ничем не примечательно.
Вот в этом дворике я и снимал комнату в 2-х комнатной квартире.
После университета я начал искать работу (постоянную) и комнату в аренду (аспирантам не положено общежитие). То, что мне предложили в моём заводе по деньгам меня не устроило (в смысле предложили маленькую зарплату, на которую если арендавать комнату, то покушать оставалось не на что). В итоге решил сменить сферу и стал работать в Билайн (привет ТП2!), параллельно грызя гранит науки в качестве аспиранта. Новая комната (на этот раз нормальная, не чулан :-) Аспирант жеж, почти ИЛИТА), и снова Здравствуй Аренда у Бабушки. Было обещано отсутствие беспокойства. Посетовали как так, предыдущая арендодатель себя вела нехорошо и т.д. ВНИМАНИЕ, ЭТО ОКАЗАЛАСЬ ОШИБКА (кто бы мог подумать). Тут я прожил 1 неделю, потом забрал деньги за оставшийся месяц и свалил. Почему? Опыт (недостаточный чтобы не вляпаться совсем, но достаточный чтобы свались как только появились первые сигналы). Знаете что не понравилось моей арендадательше? Поскольку днём я работал, вечером ходил на лекции, то учиться у меня оставалась только ночь. Внимание, её не понравилось что я чертил по ночам в своей комнате за закрытой дверью. Типа, компьютер шумит и ей мешает. Хм. Потом она решила зайти в мою комнату днем и отключить мой комп "чтобы не крутил свет" (стоял в режиме стенд бай). Да, комната закрывалась на ключ (как оказалось, ключ был не только у меня, но и у неё. Смысл в таком ключе?).
Снимал комнату в этом домике. Первый этаж. Суворова, до универа - рукой подать.
Далее было несколько попыток: Аренда комнаты у алкаша (как потом оказалось). Через 2 дня после вселения пришел снова за деньгами. Был послан нахуй (он чай не бабушка, его можно). Прожил опять месяц.
Далее снимал комнату в общежитии на Огарева. Жил достаточно долго. Но сосед из соседней комнаты начал пристраивать к своей комнате комнатку, отбирая общий коридор. Хозяйке было пофиг, с соседями ругаться не хотела. Начались странные предъявы от соседа по поводу графика дежурств в местах общего пользования (видимо меньше народу - больше кислороду. хозяйке опять пофиг). В общем, съехали.
Вот в такой общаге довелось пожить. В моём личной рейтинге - лучше чем комната в бабушатнике, но хуже чем квартира (даже убитая)
Потом длительное время снимали с родным братом квартиру на Кубяке. Улица Кибальчича. Квартира была средней убитости, почти без мебели. Но для меня и братишки это была отдельная квартира. Без выносящих мозгов бабушек, без соседей которые пытаются тебя выжить из комнаты в общежитии. В общем - это прям прогресс в комфорте. Те, кто вертит носом - вы просто не понимаете какой это кайф налить полную ванну воды, и отпариваться там пару часов. :-)) Хозяйка квартиры была самая адекватная из всех, кого я видел за всё время аренды. Нами она тоже была довольна. В те года (давненько это было, лет 15 назад что -ли) она нам рассказала про бизнес кейс с данной квартирой. Купила её она за 1,6 млн. Во время сдачи нам говорила что за год её квартира подорожала до 1,9 млн. Какова цена такой квартиры сейчас - вы тоже можете узнать легко (спойлер - около 2,5 млн). Имхо, по бизнес кейсу - хрущевки вышли так себе инвестицией. Надеюсь она её продала на пике цен, и купила новострой до подъёма цен.
Вот в таком доме я арендовал на Кубяка. Как понимаете, аспиранту доступно в основном жильё типа "Хрущёвка".
Потом у брата появились серьезные отношения, как и у меня. И мы решили разъехаться. Я снял квартиру на Малинниках. К тому времени я уже работал на автопроме, поэтому выбираться с того района по утрам на работу мне было не особо далеко. Дом был относительно новый, но прожил я там недолго. Ах, эти Синие Мосты! Вечная пробка там была, есть, и похоже будет всегда.
Потом мы поженились с моей женой, и стали жить вместе в её квартире.
Через некоторое время мы подкопили денег, и купили квартиру в Новостройке (в ипотеку, естесно). Сделали там ремонт, но переехать так и не успели. Родилась дочь, получилось вырасти в должности и получить позицию в Европе. Переехали, и вот уже почти 10 лет живём в Европе. Квартиру арендуем. Но теперь она больше и не похожа на те, которые я арендовал будучи неженатым. Ведь детям всегда хочется дать всё самое лучшее.
Как то раз, в окопах дискуссий на тему семейных финансов, мне отвечали несколько человек с противоположных сторон данного фронта. Одни, условно " мужик никому ничего не должен. Носки после 3 дней носки не воняют. Какие могут быть у жены собственные интересы? Нафига мне напрягаться, если потом может придётся делить?", вторые: "мужик должен квартиру, машину, быть красивым бизнесменом который меня слушается. О себе: пися, две сиси. Буду его вдохновлять "
На самом деле они стоят друг друга.
Что имеем в начале: Люди встречаются. Хотят создать семью. На данном этапе крайне желательно чтобы оба супруга имели похожие взгляды на жизнь и будущее. А так же на методы, которыми это самое будущее будет достигаться. Сейчас мы с вами разберем несколько ситуаций, которые будут касаться чисто финансов, любовь/морковь опустим.
1) У одного супруга есть недвижимость, у другого недвижимости добрачной нет. Брак. В Браке доходы общие, и делятся пополам. Тема про "я ОйТишник, зарабатываю 100500 в наносикунду, он ни дня не работала не катит. Видел на ком женишься - не ной. Доходы общие. Не нравится - разводись пока дети не пошли. Верно так же и обратное. "Живут пока у него/неё, года 2. Крайне желательно приобрести общую квартиру в ипотеку. ПРИ ЭТОМ НАЧАЛЬНУЮ Квартиру мужа/жены продавать ни в коем случае нельзя. Причина - люди меняются, разводятся, сходят с ума, болеют. Прямой интерес обоих супругов сейчас, чтобы в будущем тот человек что сейчас рядом не остался на улице.
2) У супругов у обоих есть добрачная невидимость, либо у обоих нет никакой недвижимости. Тогда - опционально. Желательно договариваться "на берегу". Иначе один будет вливаться всё в Virgin Galactic, вторая требовать заложить почку в кредит и купить таки квартиру с видом на Кремль али на крайний случай - Смольный.
Супруг, помни. Тот кто склоняет тебя брать кредит сейчас - верит в тебя. И верит что ты его обязательно выплатишь. А если нет - то у тебя есть еще 2 почки.
А что вы думаете о данном вопросе? Добро пожаловать в обсуждение.
В комментариям к одной из статей о недвижимости, одна Пикабушница молвила голосом риэлторским: "Скоро в России недвижимость неподъёмная будет совсем, как в этих ваших Европах. И придется всем арендовать, ибо в Европах позволить себе покупку могут не только лишь все, не каждый может это делать".
Хотелось бы рассказать о том, как происходит аренда от выбора арендатора, до прекращения контракта. Чисто на собственном опыте. Город Ганновер, Земля - Нижняя Саксония.
Ситуация в Росси с арендой и ценами в принципе всем известна, так что могу эту часть опустить. Желающим высказаться - добро пожаловать в комментарии.
1) Аренда в первый раз. Релакант будет искать квартиру долго. Вариант приехать и быстро (в течении месяца) найти (в крупном городе) - из области фантастики. Поэтому, идеально если снимите на первое время небольшую квартирку с относительно небольшой платой. Никакие документы/пособия без регистрации (привет Прописка! ) не сделать. Снять ниже рынка или хотя бы в рынке в первый раз вы не сможете. Арендодатель нормального объекта будет смотреть ваш кредитный рейтинг (так называемая Shufa), ваше место работы, и вообще на ваш профиль. Неплательщики это самая большая головная боль арендодателей, претендентов на квартиры "в рынке" выше крыши, так что вы для них - не вариант. Идеально чтобы вам до переезда подобрали квартиру (есть агентства). Да, будет стоить денег, и вариант будет "так себе", но поверьте - это лучше чем носится сломя голову по рынку самостоятельно, и все равно получить вариант который никому больше не подошел.
Что стоит выбирать - так это район, в котором хочется дальше жить. Это актуально для семей с детьми особенно (смена школы и садика это еще тот квест. Да и не нужен он). Не гонитесь за дешевизной.
Контракты бывают 2 типов - временный и постоянный. Лучше брать постоянный (на мой взгляд). Ибо поиск хорошей квартиры может затянуться. Мы сменили первое жилье через 2 года аренды. Нашли лучше и дешевле, в том же районе. Частник арендодатель предпочтительней фирмы. Ибо фирмы мониторят цены на жильё, и регулярно поднимают арендную плату. Юридически с ними бодаться практически бесполезно. Простой квартиры их не пугает (ибо по факту это не личные деньги того, кто с вами будет решать вопрос). Частники - напротив, не особенно поднимают цены. Ибо им судиться и согласовывать детали + рисковать потерей арендаторов ради лишних 70 евро в месяц - не вариант. В общем, мой вам совет - частники (если адекватные). Да, при аренде берут депозит - обычно 3 месяца арендной платы. Обязательно запланируйте это в бюджете!
2) Ситуации с арендой и преимущества аренды над покупкой:
Арендатор вправе потребовать обоснование подъема арендной платы. Основанием может быть инфляция в конкретной районе, ремонт в квартире и т.д.
Арендатор вправе (и чаще всего так и делает) снизить арендные платежи, если условия его проживания ухудшились по сравнению с контрактными (допустим, у вас сломался душ, и арендатор не чинит его некоторое время. Сломался гостевой туалет. Не работает часть светильников и т.д.).
Арендодатель не вправе вас выселить иначе чем по суду в случае если вы этого не желаете, и у вас постоянный контракт. Да, в том числе если вы не платите аренду. Особенно если вы с детьми. Делать так не советую, ибо противозаконно. И в конечном счёте всё равно выселят, а вы испортите свою историю. В Германии по закону жить намного проще, чем пытаться выгадать небольшую выгоду, и потом потерять больше.
В случае личного владения - проблемы с квартирой это ваши личные проблемы.
В случае "инвестиций в квартиру как арендный бизнес" - это ваши проблемы, а квартира не ваша :-) Вот такой оксюморон. Чтобы проиллюстрировать ситуацию, покажу свой случай: 1) Квартира арендуется почти 5 лет. за это время арендные платежи не были повышены ни разу. 3 недели назад у нас прорвала трубу, и мы в течении недели заливали соседей снизу.
Действия нашего Арендодателя: 1) Договорился с сантехниками (да, у сантехников запись на 3 недели вперед). В срочной ситуации - просто отрежут трубу (так было у нас) а ремонт будет недели через 4. По графигу. После одобрения от страховой компании. 2) Привёз и установил нам временный душ (мы не могли пользоваться ванной в ванной комнате). Он на фото.3) Предложил встретится и обсудить снижение арендных платежей из за перенесенных трудностей. Сколько скинет - пока не знаем, но около 20%, до того момента как проблема с ванной будет решена.
Вот такой душ был установлен нам через неделю. Стоимость около 1К Евро. Оплата полностью арендодателем.
3) Окончание контракта: Предупреждать стоит за 3 месяца. Желательно при этом иметь уже готовый контракт на новое жилье, либо контракт на покупку к данному времени. Квартиру продать могут вместе с квартирантами, кстати. Вашего разрешения на это не потребуется. Выселить вас относительно быстро и законно могут только если арендодатель либо член его семьи въезжает в эту квартиру для собственного проживания. Но лучше - не доводить до этого, и решать вопрос по человечески. Большинство арендодателей по моему опыту, и опыту друзей - адекватны. Фирмы - алчны :-)
Как сказали бы некоторые последователи Аяза Шабутдинова: "Аудитория растёт огромными темпами. 67% за 2 дня ". (с 3 до 5 подписчиков правда, но как говорят в этих ваших Бизнес, прости Господи, тренингах - "не стоит сильно погружаться в детали"). Спасибо вам за это.
Как сказал мой земляк (@bboollaatt - привет) в одном из предыдущих постов - "неплохо бы добавить пруфов". Ну, раз надо - значит надо. Будут.
В общем, гуляю я по просторам одного сайта, и натыкаюсь на статью чувака, даже на цикл статей, и понимаю я что он, ну как сказать, немножечко манипулирует. На примере данной манипуляции я и хотел бы показать аудитории что 1) Не стоит вестись на статьи "уважаемых авторов" даже на профильных ресурсах. Это не научные журналы, модерации там никакой. Левак гонят только так. Относитесь очень скептически! Пожалуйста! Это ваши личные деньги!
Ну да пошли. Сначала об авторе: О себе он не много ни мало пишет как о человеке с КОЛОССАЛЬНЫМ ОПЫТОМ инвестирования на рынке США. Если вы думаете что это Уорен Баффет, ну или Чарли Мангер решили пографоманить - то вы не угадали.
Поверим автору на слово.
Что предложил автор: А автор предложил бухнуть всю котлету в ОФЗ (и бухнул в 2 захода). 1 миллион в Ноябре 2022, второй в Январе 2023. Декларируемая цель - не заработать денег или сохранить покупательскую способность, а показать как можно создать поток денег от облигаций и акций. (ну, доказать что купоны будут приходить, наверное). Акции он покупает на купоны от облигаций.
Теперь внимание, что показывает автор в текущий момент:
Общий портфель болтается около нуля, им собственноручно выбранные акции чудесно обгоняют индекс Мосбиржи Полной Доходности.
Только вот индекс полной доходности нифига не падал на 20% почти в сентябре, а отличненько рос. Ниже график.
Настоящий индекс, а не график в excel построенный автором, пытающимся показать что его акции лучше чем индекс.
Коллегам в комментариях предлагаю посоревноваться и оценить, как автор смог добиться минимальной вариативности всего портфеля, где база - ОФЗ (разные), а индекс гособлигаций явно не растёт на фоне поднятия ставок :-)
В общем, в качестве заключения:
1) Если вам кажется что кто то врет и манипулирует, перепроверяйте.
2) Финансовые аналитики и консультанты скорее всего не смогут помочь вам заработать денег больше чем средняя по рынку.
3) Финансовый совет от налогового консультанта скорее всего будет более полезен чем совет от портфельного управляющего.
4) Финансовые и налоговые консультанты не работают бесплатно.
5) Настоящие специалисты не берут деньги в управление.
6) Если у вас нет встроенного фильтра на туфту в финансовых статьях - лучше не читайте совсем, ибо можете бессознательно повестись на манипуляции.
7) Эта статья тоже может оказаться манипуляцией. Настраивайте фильтр. Ибо классика вечна: "Каждый разведчик должен знать – никому нельзя верить, даже себе. А мне – можно".
Сегодня хотелось бы поговорить о рынке недвижимости как инвестиции. Начнём с недвижимости, а дальше пойдем по всему остальному (помня тезис - если ты потратил деньги на торт, на пельмени может уже не хватить)
Хотелось бы сравнить ситуацию в Германии и России. (Тут читатель, прежде чем жмякнуть минус - дочитай до конца. А потом добро пожаловать в комментарии).
Я буду говорить в основном о моих любимых городах России и Германии - Калуге (Россия) и Ганновере (Германия). Поэтому если что - сравниваю я цены Калуги и Ганновера, но индуцирую на всю Германию и Россию.
Итак, на основании моего опыта и сравнения, нахожу следующие различия.
1) цены - в средних зарплатах цена в России выше чем в Германии. (Процентов на 20). При этом в абсолютном значении цены в Германии значительно выше (примерно в 3 раза). 170-250 тыс евро (за квартиру вторичка 65 квадратов в Германии) прот6-7 миллионов рублец за 66 квадратов в Калуге.
2) Банковская ставка : в Германии сейчас ставка 3,8%, против 5-6% в России для льготников (да, бывают и ниже), и 13% для вторички в России (в Германии видимо скоро ещё вырастет, в России - возможно тоже). Кредит по % выгоднее в Германии. (3,8% против 6%).
3) Практическая невозможность закрыть кредит в Германии досрочно. Не более 5% в год превышения при закрытии. Соответственно, если ставки вдруг резко упали - не рефинансируешь особо выгодно.
4) Коммуналка в Германии выше чем в России. Германия - 230-300 евро за квартиру 80 квадратов, с отоплением и горячей водой. Свет -80 евро в месяц. В % к зарплате - сопоставимо. Будущие возможные траты - повышение налога на квартиры при переоценке (может быть очень сильным, если все такие будет введено) + зелёные инициативы о переводе к 2044 году домов на 60% отопление от возобновляемых источников (как это сделать - х.з. Но денег это будет стоить владельцам недвидимости очень много).
5) Аренда в Германии - в среднем выше чем в России. Но при этом при длительной аренде у частников цены обычно особо не повышают. Это позволяет отлично арендовать всю жизнь. Выгнать вас кстати не могут особо, даже если вы перестали платить. Поэтому иностранцам сдают неохотно - опасаются (небезосновательно). Все берут страховой взнос - 3 ежемесячных оплаты.
6) аренда в Германии - обязательно платите налоги. Россия - как совесть позволит (лучше - платить). При продаже жилья в Германии вы не платите налог на прибыль если прошло 3 года как вы сами пользуетесь квартирой, либо 10 лет если вы сдаёте её в наём. В России - соответственно 5 лет.
Выгодно ли покупать недвижимость в Германии или России- на мой взгляд, если вы берёте в Германии для себя жить - то можно купить, но лучше арендовать, и будьте готовы быть привязаным к этому месту надолго. Если берёте как арендный бизнес без кредита - невыгодно. Если берёте в кредит как арендный бизнес- подумайте 3 раза :-)
Россия - если брать для себя пожить - то за наличку думаю что стоит. Кредит если нет денег - возможно что стоит. Взаимоотношения с арендадателями в России - тот ещё квест (как и с арендаторами). Если берёте в кредит под аренду - ну вы блин даёте. Если считаете что имея 6 миллионов на руках можно их вложить в длинные ОФЗ, при этом купить квартиру за 10 миллионов по льготной ипотеке так, чтобы ОФЗ покрывали платёж - то почитайте книжку Золотой Ключик.
Для адептов мантры "недвижимость всегда растёт" - с прошлого года в Ганновере недвижимость подешевела на 15%. Московская недвижимость в валюте сейчас (после подорожания) стоит всё ещё на 40% дешевле 2008 года.
Если есть желание побеседовать - welcome в комментарии. В следующий раз расскажу об альтернативных способах потерять деньги и сон (ну, либо приобрести, тут уж от угла зрения зависит).
Добрый день всем, а особенно моим 3-м подписчикам. Не знаю кто вы, но помните что вы- лучшие. Спасибо вам за подписку.
Поскольку в моей арендной квартире сейчас происходит незапланированный ремонт санузлов (причины опишу позднее), а из моих 2-х туалетов к использованию пригодны ровно 0, пост будет достаточно короток, но содержателен. Идея возникла после прочтения данного комментария о том, как оказывается у нас скоро совсем будет как в Европе, и европейцы мол совсем не могут купить себе жильё, и поэтому снимают. Комментатор представился специалистом по недвижимости с опытом продаж в нескольких странах Европы. (#comment_285078764)
Ну что, давайте по порядку, начнём с моей Любимой Калуги:
Цены новостроек с льготной ипотекой (тут указываю минимум, ибо заморачиваться и кому либо что доказывать не хочу, просто знайте – реальность ещё выше) : Новострой 5,5 – 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 600 тыс. Ремонт: 1,5- 2 миллиона рублей. Для ровного счета возьмём на круг 7 миллионов рублей. Сдача – через 1 год. Зарплата в Калуге – 60 тыс рублей в месяц. Итого, квартира стоит 9,7 годовых средних зарплат.
Германия. Квартира соразмерной площади стоит 180 тыс евро. Налог и плата брокеру – 17 тыс евро. Квартира вторичка, но «живая», пуст для обновки – 20 тыс евро в Ремонт (кухня там, и т.д.). Средняя зарплата по региону – 2,5 тыс евро (чистыми). Получается 8,7 лет для оплаты данной квартиры. Итого, квартиры в Германии по средней зарплате на 10% ниже чем в Калуге. Средняя ставка кредита ипотеки в Германии сейчас -3,8%. Средняя ставка кредита в Калуге – очень зависит от «программы», но что то в районе от 3% до 6% при льготной, около 13% для олдовых вторичников. Причем для льготной программы постройки дома ещё нужно ждать.
Выводы предлагаю делать самим.
P.S. Всех мастеров ремонта не учитывающих затраты на ремонт кроме материалов, и «да там бесплатно по 2 часа после работы. Плитку положить после 2 роликов на ютуб, линолеум кинуть, а раковины и унитаз застройщик подарит» - просьба в комментарии. Ибо я манал после работы еще и по 2 часа пол года ебошить на стройке, да и еще и типа бесплатно. Ибо я найду гораздо более приятное времяпрепровождение.
