Весь охренительно длинный опус родительского поста, не читал и не планирую. Однако дорогие Пикабушники и Пикабушницы, поясние пожалуйста как так вышло что у риелтора еще хуев не полная панамка и имеется положительный рейтинг?
Или че, его все давно забанили и только я не успел?
Итак, на фоне снижения ставки рефинансирования на 1% - с 06.06.2025 она у нас 20% - действительно было бы актуально поделиться с Вами мнением: какая ипотечная ставка оживит рынок недвижимости?
В 2013 году я начал свой трудовой путь как риелтор/агент по недвижимости, читайте кому как нравится. В середине 2014 года я с партнером открыл агентство недвижимости "Информационный Центр Недвижимости" (кратко ИЦН). В сентябре 2015 года я уже открыл свое собственное агентство недвижимости "Пальмира", которое работает и существует и по сей день! Всё так же продаю квартиры в стройке, на вторичном рынке, загородную недвижимость, коммерческую недвижимость. Видел многое, прошёл многое - думаю, мне есть чем поделиться.
Какая же ипотечная ставка оживит рынок недвижимости?
Для ответа на этот вопрос давайте вернёмся и рассмотрим период с конца 2014 года по 2019 год.
Напомню: 22 декабря 2014 года назван как "черный четверг". В тот день произошёл резкий обвал национальной валюты. В обменниках и некоторых банках курс достигал до 80-90 рублей за доллар, евро - около 100. Ставка рефинансирования взлетела до 17,5%. В целом, надо сказать, что рынок недвижимости в 2014 году рос умеренными темпами до ноября-декабря 2014 года. Например, в январе 2014 года цена на вторичном рынке составляла 96.441 рублей за кв.м., а на первичном - 91.147 рублей за кв.м. К концу года - 103.023 и 98.019 соответственно. В процентном соотношении рост за год составил 6,8% на вторичке и 7,5% на первичке. По сути, рынок недвижимости в цифрах статистики к концу 2014 года просто не успел отреагировать на изменения по ставке и валюте.
У меня же, в агентстве, декабрь был ажиотажным (было приличное количество авансов): до 22 декабря 2014 приняли на все агентство авансов 8. 22 числа мы приняли 10 авансов. И до 30 декабря мы приняли еще 15 авансов. Всего приняли за декабрь 33, из них 24 мы закрыли в декабре и часть в январе. Остальные пришлось вернуть, т.к. продавцы, ссылавшиеся на резкое изменение валюты, отказывались продавать свои квартиры, либо хотели продать при условии покупки встречки (живые деньги на руки были не интересны). И ещё одна часть продавцов готова была продать, но за валюту, причём по цене обменников, а не ЦБ. В пересчёте по курсу обменника за однокомнатную квартиру 36 м2 цена составляла бы ~7 млн рублей, при условии , что до 22.12.2015 в среднем такие квартиры продавались за 3,3 - 3,6 млн рублей. В целом, если говорить о количестве сделок с ипотекой по состоянию на 2014-2015 год, на 10 сделок только 3 (край 4) сделки были с привлечением ипотеки.
После новогодних праздников, к концу января - началу февраля 2015 года, начала вырисовываться следующая тенденция: то, что ранее стоило 3 млн (1-ка в корабле или в 504 серии), теперь хотели получить от 3,5 на руки. В среднем, к цене конца декабря квартиры выросли на 20% и более, и, как ни странно - забирали всё! Даже с такой наценкой.
Все графики в этом посте рассматриваются только по вторичному рынку недвижимости. Не буду обосновывать почему - просто потому!)))
Пик роста стоимости 1 кв.м. в 2015 году пришелся на март. Цена составила 107 271 руб за м2
К марту ставка рефинансирования опустилась до 11,5%., рыночная ипотека - 13-15%. И в целом, если охарактеризовать 2015 год , спрос был, брали ВСЁ! Основной драйвер, что поддерживало покупательский спрос - была высокая волатильность валют! Плюс высокая стоимость доллара/евро позволила тем, кто держал валютные накопления, существенно улучшить свои жилищные условия. Те, кто в 2014 году могли позволить себе двушку в ЖК "Ладожский парк" за 5,6 млн рублей, в середине 2015 года покупали себе двушки с отделкой на Графтио, 3 (маленький клубный дом на Петроградке) за 12 млн рублей!
Весной 2016 года количество сделок в агентстве начало падать. Часть спроса ушла на первичный рынок, так как он был дешевле вторичного рынка, также государство субсидировало ставки по ипотеке застройщикам. Сложилась такая ситуация: те, кто в 2015 году покупал ВСЁ, что было на вторичке, посмотрели, что они купили. Поняли, что покупка была на страхе и эмоциях, и, чтоб сохранить свои деньги в недвижимости - пытались эти же квартиры продать, но не могли, так как эти квартиры никто не хотел брать, ведь на рынке можно было найти и купить более интересные варианты (в новой вторичке или по переуступке в сданном доме). Например у СУ-155 в ЖК "Каменка" можно было купить 1 комнатную квартиру за 2,2 - 2,4 млн рублей! Плюс, так как многие не хотели получать просто деньги, агенты и продавцы начали играть во встречки с "цепочками".
Встречная покупка или альтернативная сделка (кстати, термин альтернативапридумал Сбер) - это когда продавец одновременно продает свою квартиру и покупает следующую квартиру.
Цепочка - это когда встречных покупок более 2 штук, но это не точно)))
В 2016 году я участвовал в цепочке где было 16 квартир!!! Рынок вторички встал и, даже не смотря на ставку рефинансирования 10%, спрос это не стимулировало. В таблице, которая прикреплена выше, указана средняя цена за кв.м. по предложению, а не по реальной продажной стоимости. В целом, количество сделок с ипотекой увеличилось до соотношения 50\50, т.е. из 10-ти сделок 5 сделок было в прямые деньги, 5 было с ипотекой, но это тоже не стимулировало спрос.
Реально рынок стабилизировался лишь к середине 2017 года! При этом ставка рефинансирования к концу 2017 года опустилась до 7,75%! Рыночная ипотека была на уровне 8,5-10%, но прям ажиотажного спроса на вторичке, в том числе и новой вторичке, не было. Покупатели очень долго выбирали и смотрели квартиры. В 2017 году у меня по ряду объектов складывалась такая ситуация: клиенты приходили смотреть квартиру в марте, а покупали её только в июне-июле, т.к. до этого момента они самостоятельно бегали и смотрели варианты везде!
2017 год, как 2016 год - были рынком покупателя. И если опять посмотреть на график выше, то видно, что среднее предложение за 1 кв.м. на начало 2017 года составляло 105.990, а к концу года уже было 107.245. Иными словами - рост за 2017 год составил 1,2%, при условии, что и ипотека уже была ниже 10%!
К концу 2018 года цена за 1 кв.м. составила 109.457 рублей, относительно 2017 года рост составил 2%!!! 2% - Карл!!!
Количество ипотечных сделок становилось больше. Из 10 сделок 7-8 были с использованием ипотеки.
Весной 2019 года начался реальный рост. К концу года цена за 1 кв.м. составила 117.400, а всего за 2019 год цена увеличилась на 7,2%, при условии, что за 2019 год ставка рефинансирования в среднем была 7,5%, а рыночная ипотека 8,3-9,7%. 9,7% - ставка была для клиентов с низким ПВ и без подтверждения доходов!
Кризисные года, когда идет резкий рост и всплеск всего - хорошее время для умелой спекуляции. В самом начале кризиса, на фоне страха потерять накопления, можно продать неликвид плюсом к цене старта 10-20%. Но потом идёт стагнация - долгая стагнация. В приведенном мной периоде, стагнация была 3 года - 2016, 2017 и 2018!!! И это при условии, что ставка рефинансирования снизилась с 10 до 7,5%. Рыночная ипотека, в среднем, была около 8,5%!
Относительно периода декабря 2021 и по май 2025 года:
На январь 2022 средняя цена за 1 кв.м. была 173 833 рублей, а ставка рефинансирования 7,5%. Рынок 8,5-10%
В 2022 году пик роста цены за 1 кв.м. пришёлся на май 2022 года - 209.796, т.е. относительно января - цена увеличилась на 35.963 рубля или на 20,6%!!! Но в апреле месяце у меня сложилось впечатление, что у меня отключили телефон! Не было звонков по объектам вообще! В мае был 1 звонок, который не дошёл даже до просмотра, и это при условии, что ставку рефинансирования опустили до 7,5%! Ситуация полного молчания в эфире сохранялась до сентября месяца. 6 месяцев не было сделок! Первая сделка в 2022 году после апреля у меня была в сентябре. С сентября 2022 и по ноябрь 2024 - всё относительно продавалось и покупалось. Естественно на фоне роста ключевой ставки количество ипотечных сделок стало существенно меньше.
Просто продажа квартиры мало кого интересовала. Опять чаще стали использовать встречки. При ключевой ставке больше 15% это можно считать - СТОП ИПОТЕКА! На фоне роста ипотечных ставок сильно возрос спрос на аренду квартир, т.к. ипотечный платеж существенно превышает стоимость аренды! В данном случае дешевле снимать и откладывать деньги на ПВ (если они останутся после очередного арендного платежа и оплате КУ). Соответственно, покупатели трансформировались в арендаторов!
Ипотечные сделки сейчас есть, но их не много. Берут в среднем 3-4 млн.
Даже ставка в размере 8-12 % не оживит рынок мгновенно. Настоящее оживление возможно через 1-2 года после устойчивого снижения ставки ниже 10%.
Сейчас идёт тенденция на снижение стоимости. Продавцы готовы существенно уступить в цене и разговор не про 50.000 - 100.000 рублей, а про торг в среднем 3-4%! Так как Продавец, продав квартиру, кладёт деньги на вклад под 18-20% годовых! И весь свой торг отбивает за месяц - два. Сейчас идёт снижение рынка. Но вы спросите - где??? В твоих графиках этого не видно!
А знали ли Вы, что в 2014-2015 году средняя площадь проданных квартир по Санкт-Петербургу составляла 52,1 м.кв!? А знаете ли Вы какая была средняя площадь квартир в 2019 году? 40,3 м.кв!!!
А какая была средняя площадь квартир до апреля 2022 года? На январь 2022 года - 44 м.кв. Самая маленькая площадь продаваемых квартир зафиксирована в январе 2024 - ниже 39,8 м.кв!
А какая на апрель - май 2025? 42,6 м.кв!
Вот Вам два графика:
за период 2014-2019
за период 2021 -2025
Если кто не понял - поясняю: цена за квартиру - это метраж* стоимость 1 кв.м. При этом если смотреть среднюю цену продажи условной квартиры в Петербурге за период апреля 2024 по апрель 2025 - то она не изменилась, но при этом площади покупаемых квартир увеличиваются. Следовательно, цена указанная в объявлении - это не цена за которую фактически продали!
Цены за 1 кв.м. на вторичке - и старой, и новой - будут корректироваться вниз. Дно ещё не пройдено. Период корректировки будет долгим, т.к. сдерживает два фактора:
1. Ставка рефинансирования. Даже при достижении ставки ниже 10% резкого роста цены за квадратный метр ожидать не стоит. После стабилизации ставки, на уровне ниже 10% и сроком более года, имеет смысл ожидать плавного роста цен. При ставке выше 12% - имеет смысл держать деньги на вкладе.
Да, но как же первичный рынок в данном случае? А точнее - цена за кв.м.? Моё мнение - это мыльный пузырь, который пока держится за счёт семейной ипотеки и ИТ ипотеки. Плюс ещё всякие разные виды ипотек: траншевая и прочая, и прочая... И что б не было коллапса стройки - застройщиков с их ценами будут поддерживать до тех пор, пока разница между вторичкой и первичкой в цене не будет в районе 10%. Хотя, на мой взгляд, это полный бред, когда обязательственное право стоит дороже права собственности на квартиру, которую можно сдать и получать доход, продать и т.д.
2. Волатильность валют(ы). Вот тут я не Ванга. В Бюджете РФ на 2025 заложена стоимость 96,5 рублей за доллар. На 06.06.2025 - курс ЦБ составлял 79,13 рублей за доллар. Если к концу года валюту опустят до уровня заложенного в бюджете, то с определенной долей вероятности цена за м.кв. подрастёт(+2-3%) или останется прежней. Опустится ещё ниже - будет большой дефицит бюджета.
Я не призываю к холивару, что во всём виновато Правительство, а конкретно ЦБ. Нет!!! Я считаю шаги ЦБ весьма разумными.
В определенном смысле застройщики и банки с эскроу-счетами - офигели. Эскроу-счета - зло! Не хотите недостроя - запретите застройщикам продавать по долёвке. Продажи только по оформленному праву собственности от застройщиков. Запретите покупать студии и однушки по семейной ипотеке! Кстати, такой шаг может стимулировать демографию в комбо с Федеральной программой "Молодая семья".
Да и смысла в ДДУ сейчас нет, т.к. первичка стоит более чем на 20% дороже вторички! Основной смысл долёвки был, чтоб безопасно купить в стройке, т.к. было дешевле вторички в среднем на 30%.
Всем добра и лучей солнца!
Источники информации для статьи:
/ авторская публикация /
Москва повторно выставила на торги квартиру на Тверской за 102 млн рублей. Осенью эту квартиру уже выставляли на торги по аналогичной цене, но покупатель на квартиру не нашелся. (с) https://rbcrealty.ru/news/6762e7379a7947960acd423d
Что ж, похоже, в ЦАО Москвы куда-то пропали флипперы "лучших локаций". Видимо, квартиры "по пятьсот тыщ" с таким ремонтом, какой они делали для достаточно дорогого жилья по методичке из сети "Как получить 10% годовых на аренде и 50% на флиппинге", никто особо не арендует. И не покупает. По понятным причинам [и не смотря на сказки СМИ про "дефицит предложения квартир"].
На самом деле, в конце этого года на рынке недвижимости Москвы ситуация достаточно нетипичная (и с 2022 года эта "нетипичность" проявляется рывками, поскольку до все большей части населения - после каждого эксцесса в экономике (раз, два) - доходит, что будет дальше). Несмотря на то, что обычно "к концу года многие хотят закрыть вопрос с недвижимостью", а в нишах "средний класс +" (целевая выборка) на продажу в декабре обычно никто особо ничего не выставляет (поскольку владельцы таких квартир либо заняты закрытием вопросов в бизнесе, либо находятся в состоянии полуотдыха), ... - в этом году рынок снова наводнили предложения из целевой выборки (40 - 120+ млн рублей (плюс накопленная инфляция)).
Недешевые квартиры в декабре и желание продать - это еще один сигнал. Дошло. До еще одной группы людей.
Многие поняли, что доходность в 23%, которую в следующие 12 месяцев даст вклад в достаточно надежном банке, в любом случае недвижимость не даст (и в любом случае она будет неликвидна в надвигающейся ситуации в экономике). Поэтому проще квартиру продать, а деньги:
положить на депозит (за 3 года вклад даст почти 60%, что вторичка в Москве давала за последние годы лишь дважды и то за 5-7 лет: в первой половине 00-ых и на росте с минимумов посткризиса 2017 года до начала 2020-ых на фоне ковида и печати денег центробанками в исторических масштабах, которые принесли в Россию огромный объем ликвидности, - чего в отдаленной перспективе в России пока больше не предвидится из-за "специфической геополитической ситуации") или
выйти в валюту, пока дают такой шанс.
В предыдущий раз мы говорили о том, что нужно выходить из недвижимости во второй половине 2022 года:
>> Поэтому мое мнение пока неизменно. В 2017 - 2018 годах я говорил о лучшем за последние 5 лет времени для покупки недвижимости (ссылка 1, ссылка 2). Всё еще комфортно было приобретать недвижимость (уже для себя) в конце 2019 года (перед пандемией 2020 года): в декабре 2019 я писал об этом. Далее всё - инвестиции только в зарубежную недвижимость (эту тему мы многократно обсуждали в рамках Курса активного управления капиталом, по том числе в ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3). Сейчас цены уже сильно выросли. На текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка недвижимости я перспектив не вижу. //
- и заходить в валюту.
С тех пор в валюте цена на вторичку в Москве упала вдвое:
То есть, если бы вы [услышали логику, вникли и] продали недвижимость в середине 2022 года и купили на эти средства валюту, то сегодня смогли бы на эти деньги (даже без учета их инвестирования) купить две таких квартиры. Всё просто.
И дальше этот тренд продолжится. Девальвация была и будет нормой при текущей внешней и внутренней политике, а покупательная способность населения будет только снижаться, что выражается даже в рублевых ценах на вторичное жилье: с весны 2022 года, то есть за 2,5 года, никакого роста цен в рублях нет:
Стоим на тех же уровнях цен - и это при падении стоимости рубля, то есть за ту же квартиру из года в год можно всё меньше купить продуктов, гаджетов и тем более авто или поездок за рубеж на отдых (раньше за цену средней квартиры в Москве можно было условно 100 раз съездить в хорошую пятерку Турции, а теперь только 30-40 раз (бетон это точно инвестиции? или способ лишить себя доходов?)). Раньше, продав такую квартиру в Москве, можно было купить 10 средних авто, теперь только 3-4. Вдумайтесь.
И со временем - и при текущей доходности сдачи в аренду (ROA = 3-5% годовых (за исключением некоторых локаций)) - это будет все больше людей убеждать в том, что "вклад - лучше" (он приносит реальный доход). Ну, а потом подъедет и повышение налогов на имущество [прежде всего для владельцев второго, третьего ... жилья или квадратных метров "сверх нормы"].
Смотрите правде в глаза, не упирайтесь в собственном мнении, фантазиях и не идите против тренда. Ну, и не забывайте следить за рынком недвижимости.
Кстати. Некоторые продавцы идут дальше, чтобы не потерять деньги: дают большой дисконт (скидку) на квартиру (от 10-15%) сразу - быстро продают недвижимость и отбивают эти потери, положив деньги на вклад, за следующие 6-9 месяцев.
Логика: квартиры всё равно не поднимутся в цене за этот период на этот %.
Таким образом, всего через 6-9 месяцев у тебя на руках полная стоимость твоей недвижимости (без скидки) по очень хорошей цене - в то время, как сам рынок недвижимости находится в плачевном состоянии.
P.S. В общем, следующая группа обеспеченных горожан в декабре побежала продавать квартиры. Ловят момент.
_
Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 73.000 подписчиков)
Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).
Какой же бред. Во-первых, это не цены растут, а деньги обесцениваются (посмотрите цены растут на всё) и ЦБ именно поэтому рекорды по ключевой ставке бьёт. Потому недвижка продолжит дорожать, просто чуть медленнее.
Во-вторых, никто не берёт ипотеку на 30 лет, чтобы платить её 30 лет (разве что совсем отчаянные). Ипотеку берут либо когда понимают что точно закроют досрочно за 5-7 лет, либо когда вообще не собираются её полностью выплачивать: типа есть первый взнос, взяли ликвидный объект на старте, через пару лет продали дороже по переуступке прямо вместе с ипотекой, получили прибыль за вычетом фактически выплаченных %, переложили в новый объект. Так кстати серьезный капитал и зарабатывают.
В-третьих, льготная ипотека ещё много где действует и семейная и военная и даже it. А есть ещё субсидированная у нормальных застройщиков и если суммы не хватает - комбинированная. Для юрлиц свои плюшки есть. Кто ищет возможности - находит, вариантов вагон.
А что касается вкладов, с учётом реальной инфляции и того что с них теперь ещё НДФЛ платить, хорошо если в 0 вообще выйдешь. Сейчас наоборот выгодно в долг что-либо ценное и ликвидное покупать, хоть недвижку, хоть оборудование, хоть сырье/материалы. Это все равно что "встать в шорт" говоря языком инвесторов.
Только не забывайте что товар должен быть ликвидным. Если недвижка, то не надо в жопе мира объекты брать, даже если вы там живете. Я бы смотрел в сторону курортной недвижимости типа Крым, Анапа, Архыз, может Бали или Тай. Или в любом крупном городе коммерческую смотреть. Если оборудование - то под востребованное в долгую производство в котором разбираетесь. Если сырье, то не тонны молока, а что-нибудь что может пролежать пару лет и не испортится или что требуется себе для бизнеса.
Ребят, срочно отодвигаем в сторону пивас и шашлык, берём рулетки и измеряем свои квартиры. Они уменьшились на 25%. Хорошо, что не наши, а в среднем в новостройках за 5 лет. Лукойл обвалился на 3%, выплатив 6% дивидендов. Рубль не стал обваливаться, новые облигации на паузе, а я продал Газпром и рассказал о самом интересном, что произошло за неделю.
Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.
Безумное ралли укрепления рубля остановилось. Курс поднялся с 91,60 до 92,25 рубля за доллар. Объявлен месяц крепкого рубля. С 8 мая по 6 июня ежедневные продажи валюты Банком России в 10 раз больше продаж валюты в апреле. Это поддержка для рубля, но её не хватит для укрепления.
Сегодняшний курс будет вспоминаться с чувством ностальгии, поэтому не стоит брезговать валютными активами в портфеле, например, замещайками или юаньками. В мае выходят новые валютные бонды от Акрона и Новатэка.
Индекс остановил отрицательный рост и почти вернулся на 3 450 пунктов. Рост за неделю с 3 443 до 3 449 пунктов. И это несмотря на дивидендный гэп Лукойла, который, к слову, оказался небольшим. А вот долларовый РТС снизился — с 1 184 до 1 178.
Лукойл у меня занимает одну из наибольших долей в портфеле, а вот от другого тяжеловеса индекса, Газпрома, я решил избавиться, заменив на Роснефть.
Начался главный дивидендный сезон года, но дивиденды выплачиваются с лагом после отсечек. Так что всё будет в порядке. Наверно.
Продолжают объявлять дивиденды под основной дивидендный сезон. Отсеклись Лукойл, ЛЭСК, Новабев. Объявились Россети ЦП (10%) и Урал (14,9%), Коршуновский ГОК (0%), ММЦБ (1,1%), Соллерс (9,8%). Дивидендный календарь традиционно заполняется до краёв с мая по конец июля.
Ближайшие объявленные дивиденды:
Напоминаю о том, что есть мнения экспертов по дивидендам, смотрите:
Кто богатеет на дивидендах, не пропустите новые обзоры.
По бондам была спокойная неделя.
Разместились/собрали заявки: Арлифт, аукционы по ОФЗ 26242 и 26244. Не участвовал.
На очереди: Плаза, Урожай, Агро-Фрегат, ЕвроСибЭнерго CNY, Акрон CNY, Евраз, Быстроденьги, АФК Система, Гарант Инвест, Новатэк (100$). Меня интересуют в первую очередь валютные и АФК, ну а скоро будет много интересных выпусков, не пропустите.
Индекс RGBI снова чуть снизился c 113,36 до 113,28. Консервативные инвесторы довольны. Я тоже доволен, буду продолжать покупать длинные ОФЗ.
Полезное про облигации:
Биткоин медленно, но уверенно снижается, волатильность при этом высокая. На прошлой неделе он даже пощупал 56к, но на этой неделе держится выше 60к. Мой криптопортфель продолжает держаться ниже 1300 долларов, а был максимально 1450.
Мосбиржа показала статистику, вот даже дивидендный сезон не привлёк много новых инвесторов. В марте и апреле было всего по 400к, меньше за 3,5 года было лишь трижды. Все на депозитах сидят? Или где? Подробнее про статистику апреля я писал в отдельном посте.
Меньше, но дороже — девиз недвижимости. Площадь квартир в новостройках Москвы сократилась на четверть за 5 лет. Средняя площадь с января 2019 года сократилась на 26,51% — с 71,1 до 56,2 метров. Цена метра за 5 лет выросла… Лучше не знать, во сколько раз.
Газпром распродаёт имущество, а я распродаю Газпром.
Тинькофф одобрил допку на Росбанк.
Самолёт решил не выплачивать дивиденды за 2023 год. Зато полетит выше. Или нет.
Подорожали золото, кофе и пшеница, а нефть подешевела.
Транснефть пригрозила инвесторам рекордными дивидендами.
МВидео думает о допэмиссии.
Баффет резко сократил свой пакет Apple на фоне проблем в бизнесе компании, а Маск посоветовал ему вкотлетить эти деньги в Tesla.
Индекс средних ставок в топ-10 банков составил: на 3 месяца — 14,7%; на 6 месяцев — 13,93; на год — 12,47%.
Пострадавшим от краха FTX полностью компенсируют средства. Ничоси.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.
В жилье не нуждаюсь, но растёт двое детей. Есть накопления 30к зелени.
Рассматриваю вариант взять квартиру в Краснодаре (точнее Новая Адыгея) от застройщика по семейной ипотеке с субсидированной ставкой на 30 лет.
Стоимость квартиры 6500круб. 20% Первоначальный взнос (в т.ч. мат.капитал). Ежемесячный платёж 23500.
Так вот сейчас можно поменять валюту и на них взять 17 летние ОФЗ по 670 за шт с выплатой купона 71 руб в год (10,6% годовых), что перекроет ежемесячные платежи.
Вопрос. Стоит ли сейчас менять зелень по 88 и покупать дешёвые ОФЗ или стоит подождать (увеличения ставки/роста курса/падения цен на первичку)?
P. S. Понимаю, что депозиты сейчас выгодней, но хочется захеджироваться хотя бы не на 3 года, а на 10.
Сегодня сходил в банк, понял что на съемной квартире буду еще очень долго. Мам, пап которые могли бы помочь нету! Доход у меня 50 тысяч рублей
Суть картинки в следующем
Вам нужно жилье в городе миллионнике . Хрущевка 30 кв сейчас стоит 3 500 000 руб , ок допустим ты готов отдавать 22 000 руб каждый месяц на ипотечный платеж на протяжении 30 лет. Для этого тебе нужно накопить 1 800 000 млн рублей Карл 1 800 000 млн рублей!, для хрущевки 30 кв постройки 50 летней давности. Даже пойдя на СВО ты не скоро накопишь на первоначальный взнос.
Но мне не нужно ныть , а работать больше , ведь работая больше я смогу опередить бешенную инфляцию верно ? В том числе работать надо и над демографией, однако все же пойду я поиграю в карманный бильярд.
Кто успел ,тот и съел как говорится. Но после выборов 2024 все будет норм, экономика будет на подъеме, главное не бухтеть. Если вы думаете что все наладится и ставку сильно понизят, не надейтесь !
Морали нету, просто выговориться хотел.
00:00 В этом видео
0:55 Стратегия диверсификации портфеля недвижимости
2:17 Поиск вариантов для получения дохода в валюте
4:10 Не торопиться и посмотреть варианты на рынке, а не на сайте застройщиков
5:21 Добавить апартаменты или загородную недвижимость
6:40 Стратегия слабое звено и снизить ипотечную нагрузку
7:10 Реинвистиция из регионов России в Москву / Дубай под арендную стратегию
7:56 Инвестиции через семейную ипотеку
8:41 Посмотреть на возможность получения налогового вычета и вычета за проценты по ипотеке
9:30 Ожидание закона по обновлению статуса апартаментов
9:51 Продолжать инвестировать в рамках стратегии получения арендного дохода
11:37 Льготная ипотека выдается в одни руки
13:55 Половине отказали в ипотеке
16:50 Кто в зоне риска
19:24 Лучший рецепт для рынка ипотеки
22:56 Какие события 2022 в жилищной сфере россияне считают ключевыми?
25:59 Куда идут застройщики, в какие города
28:17 БКЛ построена
29:35 Теперь можно запретить
30:57 Нелёгкая детская доля
32:00 В Москве дождь ледяной, а на Ленинградке 58?
33:48 Недвижимость и золото - фавориты инвестиций
36:30 Инвестиции в недвижимость побили исторический рекорд
39:23 Города для инвестиций
41:47 Кто помог
44:19 Smarent News
45:45 Какие жилищные госпрограммы знают россияне?
47:20 А ставки то растут
49:34 НДФЛ для пострадавших дольщиков не будет
50:46 Минстрой: единая платёжка за ЖКХ
52:27 Почему Smarent "вызывали" в ФСК
55:39 Ипотека "second hand"
59:59 55 м² - больше, значит дешевле
1:01:53 ИЖС - втрое больше
1:03:35 А поручение Путина не выполнили
1:07:33 Спад спроса на 22%. В Москве меньше
1:09:30 Где покупают недвижимость?
1:11:29 Чистая страна
1:13:09 США следит за инвестициями россиян в недвижимость
1:15:32 Нет криптофермам
1:18:31 Ипотечный "пузырь": 50 на 50
1:20:27 Госпрограмму льготной ипотеки свернут в 2024 году
1:22:09 Молодым везде у нас дорога
1:23:48 Кто в ТОП-10
1:26:45 Дайджест новостей
1:28:09 Почем студии для народа
1:29:38 Прозрачные УК
1:30:57 Лидер рынка в январе. Сколько ипотечных кредитов выдал Сбер
1:32:23 Нейросеть все посчитала
1:34:24 Ипотека 5% - три точки зрения
1:37:23 Итоги росреестра
1:38:02 А где в Москве больше предложений с новостройками
1:39:42 Мало денег на эскроу
1:41:00 Новости Smarent
1:42:27 Старты продаж новостроек
1:43:43 Маткапитал для реконструкции домов
1:44:37 Реновация - на 25% больше
1:45:50 Не хотите по-хорошему
1:47:03 Таунхаус по-русски
1:48:41 Ипотека станет дороже
1:52:41Дешевая ипотека от ПИК пропала?
1:54:10 Доли детей при использовании маткапитала на жилье не отменят
1:55:49 Статистика продаж за январь
1:58:10 Старты продаж новостроек
2:00:03 Российский рынок акций отреагировал ростом на послание президента
2:01:21 Сказка из Новороссийска
2:02:59 Тинькофф банк попал под санкции ЕС
2:03:54 Похоже на загородный дом, но нет!
2:05:04 "Серая" ипотечная схема
2:06:55 ВТБ снижает первый взнос по ипотеке до 10% для всех заемщиков
2:09:07 Набиуллина про ипотеку
2:11:06 В Сочи запретили перепрофилирование санаториев в отели, гостиницы и апартаменты
2:13:08 4-х этажная вилла в центре Москвы
2:15:53 Сбер собирается построить в Подмосковье целый город
2:16:56 Долгострой... повсюду
2:18:06 "Тинькофф" приостановил валютные переводы в Грузию
2:19:01 Свершилось! В Москве открыли Большую кольцевую линию метро
2:20:27 Девелопер INGRAD и банк МКБ запустили ипотеку под 3%
2:22:33 Станция МЦД-4 Очаково открылась после реконструкции
2:24:22 Банки ограничили ставки по субсидируемой застройщиками ипотеке
2:26:13 Банк России продлил ограничения на снятие наличной иностранной валюты
2:58:57 МИЦ выходит на старт
2:30:23 Группа "Самолет" запустит в Московской области свой первый проект ИЖС - "Дмитров Дом"
2:31:42 В ЖК Лефортово Парк от ПИКа потоп в доме из-за прорыва трубы
2:33:11 Важная новость для инвесторов в криптовалюту
2:34:47 Моральная компенсация за опоздавший автобус
2:35:55 У ВТБ появилось приложение в обход санкций
2:36:50 Черт знает какие схемы
2:39:41 ЗПИФ ПНК РЕНТАЛ закрывают
2:42:20 Запустили новую программу "Коммерческая ипотека"
2:43:46 ЦБ в четвертый раз сохранил ключевую ставку на уровне 7,5%
2:47:12 Открыты продажи в ЖК стандарт-класса "Квартал Западный" в Новомосковском округе
2:49:00 Москва становится пляжной столицей России
2:50:05 Долгострой "Царицыно" полностью готов и сдан
2:52:17 ЕЦБ повысил ставку до 3,5% годовых
2:53:10 В Москве прошел денежный дождь
2:54:31 Темпы выдачи ипотеки в России замедлились
2:56:17 Частные дома отдадут застройщикам
2:57:32 На арендный рынок Петербурга пришли налоговые проверки
2:59:28 Leroy Merlin приняла решение передать российские магазины локальному менеджменту
3:01:15 ZIGGURAT Development выводит на рынок новый проект
3:02:28 В Госдуме предложили снизить до 2% ставку по ипотеке многодетным семьям
3:03:26 ПИК снова перенёс сроки сдачи двух московских новостроек
3:04:24 Тинькофф банк остановил переводы в долларах и евро в Сербию, Монголию и Боснию
