Лопнувший пузырь: В 1991 году пузырь лопнул. Цены на недвижимость начали падать и снижались в течение 20 лет подряд (до 2010 года). К 2004 году коммерческая недвижимость в Токио стоила менее 1% от пиковых значений.

Долговой кризис и «потерянное десятилетие»: Банки столкнулись с массовыми дефолтами, многие обанкротились. Компании-зомби, поддерживаемые государством, замедляли восстановление. Начался prolonged период экономической стагнации и дефляции.

Социальные проблемы: Резкое снижение благосостояния граждан, рост безработицы, увеличение количества личных банкротств (до 300 000 в 2003 году).

▪️ Восстановление отрасли

Активная фаза кризиса длилась около 10 лет, но полное восстановление заняло гораздо больше времени. Фондовый рынок достиг дна только в 2003 году, а затем снова упал в 2009 году.

Банк Японии снизил процентные ставки почти до нуля и позже применил инфляционное таргетирование по предложению Пола Кругмана. Правительство реализовывало программы стимулирования и поддержки банковского сектора.

Сегодня рынок недвижимости Японии неоднороден. В крупных городах (Токио, Осака) цены восстановились и растут из-за высокого спроса, в то время как в сельской местности много заброшенной недвижимости из-за старения населения и урбанизации

Кризис в Испании: Строительный пузырь и современные проблемы 🇪🇦

▪️ Предпосылки и причины кризиса (2000-е годы)

Строительный бум: После вступления в Еврозону Испания пережила бум на рынке недвижимости, подпитываемый дешевыми кредитами и оптимизмом. Цены выросли с €2000/м² в 2004 до €3000/м² в 2007 году.

Переинвестирование: Строилось огромное количество жилья, часто превышающее реальный спрос. Кризис 2008 года усугубил ситуацию – спрос упал, и пузырь лопнул.

▪️ Последствия кризиса 2008 года

Обвал цен: За три года цены на жилье упали примерно на 30%.

Рост безработицы и «окупасы»: Кризис привел к резкому росту безработицы (до 20.5% в 2016 году). Появилось движение «окупас» – людей, самовольно заселяющихся в пустующие здания.

Банковский кризис: Банки, обладавшие большими объемами «токсичных» ипотечных активов, оказались на грани коллапса.

▪️Восстановление и новые вызовы

К 2014 году экономика Испании начала восстанавливаться: рос ВВП (3.43% в 2015), снижалась безработица (16.4% в 2018), постепенно росли цены на недвижимость (на 7.2% в 2017).

Кризис в Китае: Города-призраки и долговой перегрев🇨🇳

▪️Предпосылки и причины кризиса

Модель роста: С 1998 года, после прекращения распределения жилья государством, недвижимость стала ключевым двигателем экономики Китая. На долю сектора (прямую и косвенную) к 2021 году приходилось до 25-31% ВВП.

Кредитная экспансия: Банки активно кредитовали застройщиков и покупателей. Долг домохозяйств к ВВП вырос с менее чем 20% в 2008 году до более чем 60% к 2023 году.

Спекуляции и переинвестирование: Недвижимость рассматривалась как единственный надежный актив для сбережений. Застройщики наращивали долги, строя все новые объекты, часто без реального спроса. Это привело к появлению «городов-призраков» с миллионами пустующих квартир.

▪️ Последствия кризиса

Долговой кризис застройщиков: Введение властями правил «трех красных линий» в 2020 году (ограничения по долговой нагрузке) лишило крупных застройщиков возможности рефинансировать долги. Из-за этого многие застройщики оказались на грани банкротства.

Спад на рынке: Инвестиции в недвижимость упали (на 9.5% в 2022 г.), объемы продаж сократились (на 25% в 2022 г.), площади непроданного жилья достигли 331 млн кв. м к 2023 году.

Риски для экономики: Кризис в крупнейшем секторе создает угрозу для всей финансовой системы и экономического роста Китая, учитывая его огромный вес в ВВП.

▪️ Меры властей и перспективы восстановления

Власти пытаются стабилизировать рынок: снижают ипотечные ставки, отменяют ограничения на покупку жилья в крупных городах, оказывают точечную поддержку застройщикам.

Кризис еще не преодолен. Власти пытаются избежать резкого обвала, но быстрое возвращение к прежним темпам роста невозможно. Ожидается длительная и болезненная корректировка.

Кризис усугубляется демографическими тенденциями (старение населения, замедление урбанизации) и колоссальным переизбытом построенного жилья.

Полезная информация:

Для оценки доступности жилья часто используют коэффициент Price-to-Income Ratio (PIR) — отношение средней цены жилья к средней годовой зарплате домохозяйства.

Экономисты и международные организации (например, OECD, Numbeo, Demographia) применяют этот показатель, чтобы сравнивать рынки.

Общая «норма»

- Считается, что 3–4 годовых дохода — это «здоровый» уровень доступности жилья.

- Всё, что выше 5–6, означает, что жильё становится труднодоступным без кредитов или помощи.

В России в настоящий момент в среднем по стране соотношение 6.

Перегрев в большинстве стран начинался с отметки 10.

В Москве, Санкт-Петербурге, Казани сейчас 6-7. Поэтому как не странно, но в России сейчас труднодоступное жилье, но цены не сигнализируют о пузыре.

В Японии перед обвалом соотношение было 18, в Испании - 12, в Китае 42.

⚠️ Общие сигналы возможного скорого обвала рынка

На основе анализа этих кризисов можно выделить общие черты, сигнализирующие о перегреве рынка и возможном скором обвале.

Отрыв цен от фундаментальных показателей: Когда соотношение цены недвижимости к средним доходам населения достигает экстремальных значений (как в Токио в 1989 г. или в Пекине и Шанхае в 2020-х), это классический сигнал пузыря.

Кредитная экспансия и рост долга: Быстрый рост объемов выданных ипотечных кредитов, особенно с низкими стандартами кредитования (как в США в 2008 г.) или с высокой долговой нагрузкой на домохозяйства (как в Китае), является ключевым фактором уязвимости.

Спекулятивная лихорадка и переинвестирование: Когда строительство ведется в расчете на будущий спрос или инвестиции, а не на текущие потребности (как в Испании в 2000-х и Китае в 2010-х), это приводит к переизбытку предложения и «городам-призракам».

Изменение монетарной политики: Резкое ужесточение денежно-кредитной политики (повышение ключевых ставок) часто становится спусковым крючком для лопнувшего пузыря, как это было в США в 2008 году и в Японии в 1991 году.

Психологические факторы и «иррациональное изобилие»: Все три кризиса характеризуются периодами всеобщей эйфории и веры в бесконечный рост цен на недвижимость, что затмевает оценку рисков.

Ко всему перечисленному могут добавляться прочие факторы, индивидуальные для каждой экономики.

Пример России🇷🇺

Поколение россиян, рождённое в 90-е -это самое малочисленное поколение (так называемая демографическая яма). Именно они сейчас находятся в активном домовладельческом возрасте (25–35 лет).

Их малочисленность напрямую ограничивает потенциальный спрос на жилье. С учетом рекордных объёмов нового строительства в России этот фактор может сыграть как одна из причин кризиса на рынке недвижимости.

Оптовые цены на бензин с начала августа обновляют исторические максимумы, несмотря на вновь введённый правительством РФ запрет на экспорт топлива для крупных производителей.

Эксперты отмечают, что ключевым фактором стали внеплановые остановки и аварии на НПЗ, под которые невозможно заранее создать резерв.

Влияние также оказали сезонная перегруженность транспортной инфраструктуры, рост экспорта в страны Азии до введения эмбарго и высокий спрос внутри страны в период отпусков.

Операторы АЗС уверены, что за ростом биржевых котировок неизбежно последует увеличение и розничных цен.

https://www.kommersant.ru/doc/7975798

#### а) Справедливость как честность (Джон Ролз)

Современный философ Джон Ролз в своей книге «Теория справедливости» предложил мысленный эксперимент — **"Вуаль неведения"**. Представьте, что люди должны договориться об устройстве общества, не зная заранее, какое место в нем займут (будут ли они богатыми или бедными, здоровыми или больными, какого пола или расы). По Ролзу, справедливое общество — то, которое мы бы выбрали в такой ситуации. Оно основано на двух принципах:

1. **Принцип равных свобод**: каждый человек имеет равное право на максимально широкие основные свободы (свобода слова, совести, право голоса и т.д.).

2. **Принцип различия**: социальное и экономическое неравенство допустимо только если:

* Оно приносит пользу наименее обеспеченным членам общества.

* Доступ к должностям и положениям открыт для всех в условиях честного равенства возможностей.

#### б) Справедливость как заслуга (Аристотель)

Аристотель разделял справедливость на два вида:

* **Распределительная**: справедливое распределение благ, почестей и обязанностей в обществе в соответствии с вкладом, заслугами и потребностями человека.

* **Уравнивающая** (коммутативная): справедливость в обменах, воздаянии и наказаниях. Она требует пропорциональности: ущерб должен быть возмещен, преступление — наказано (принцип "око за око", но понимаемый как соразмерность, а не как месть).

#### в) Справедливость как свобода (либертарианство, Роберт Нозик)

Этот подход утверждает, что справедливость — это уважение к правам собственности и свободе личности. Если человек честно приобрел собственность (без обмана и насилия), то любое ее перераспределение (например, через налоги для помощи бедным) несправедливо, так как нарушает его права.

#### г) Справедливость как полезность (утилитаризм)

Справедливым считается то, что максимизирует общее благосостояние или счастье для наибольшего числа людей. Минус этого подхода в том, что он может оправдать ущемление прав меньшинства ради блага большинства.

### 3. Виды справедливости в современном контексте

* **Социальная справедливость**: касается справедливого устройства общества (равенство возможностей, доступ к образованию, медицине, борьба с дискриминацией).

* **Правовая (юридическая) справедливость**: принцип, согласно которому закон должен применяться одинаково ко всем, а суд должен быть беспристрастным.

* **Экономическая справедливость**: относится к справедливому распределению доходов и богатства.

* **Восстановительная справедливость**: подход, focused не на наказании преступника, а на восстановлении ущерба, причиненного жертве, и реинтеграции преступника в общество.

* **Процедурная справедливость**: справедливость процесса принятия решений. Важно не только справедливое решение, но и то, был ли процесс его достижения честным и прозрачным.

### Итог: что же это такое?

**Справедливость — это фундаментальная моральная и политическая ценность, которая стремится к созданию порядка, где люди получают то, что они заслуживают по праву, закону или по своим действиям, и где ко всем относятся беспристрастно и одинаково.**

Однако не существует абсолютного и единого для всех ответа. То, что кажется справедливым с одной точки зрения (например, высокие налоги для богатых для помощи бедным — перераспределительная справедливость), может казаться несправедливым с другой (как нарушение прав собственности — либертарианский подход).

Поиск баланса между этими концепциями — главная задача этики, права и политики любого общества.

4. **Признание и уважение различий.** Общество должно признавать и уважать культурные, этнические, религиозные и другие различия, а не дискриминировать людей из-за них.

5. **Участие в общественной жизни.** Все люди должны иметь возможность участвовать в принятии решений, которые влияют на их жизнь (через выборы, общественные организации, активизм).

### Примеры проблем социальной справедливости:

* **Экономическое неравенство:** Гигантский разрыв в доходах и богатстве между верхушкой общества и всеми остальными.

* **Дискриминация:** Несправедливое отношение к людям по признаку расы, пола, возраста, инвалидности и т.д.

* **Неравный доступ к образованию и медицине:** Когда качество этих услуг зависит от дохода семьи или места жительства.

* **Нарушение прав трудящихся:** Несправедливая оплата труда, небезопасные условия работы, отсутствие социальных гарантий.

* **Экологическая несправедливость:** Когда вредные производства и последствия загрязнения окружающей среды непропорционально сильно влияют на бедные сообщества.

### Разные взгляды на социальную справедливость:

* **Либеральный/левый подход** делает акцент на **равенстве результатов**. Его сторонники считают, что государство должно активно вмешиваться (через налоги, социальные программы, квоты), чтобы исправить историческое неравенство и перераспределить ресурсы в пользу уязвимых групп.

* **Консервативный/правый подход** делает акцент на **равенстве возможностей** и личной ответственности. Его сторонники считают, что государство должно лишь создать рамки для честной конкуренции (свободный рынок, верховенство закона), а успех или неудача человека зависят от его усилий, таланта и работы.

### Критика концепции

Концепция социальной справедливости не лишена критики. Некоторые утверждают, что:

* Это расплывчатый термин, который разные группы трактуют в своих интересах.

* Стремление к сильному перераспределению благ может подорвать экономическую эффективность и личные стимулы к труду.

* Чрезмерный акцент на групповой идентичности (раса, пол) может, наоборот, разделять общество, а не объединять его.

### Итог

**Социальная справедливость — это не конечное состояние, а непрерывный процесс.** Это постоянное стремление общества к большей справедливости, равноправию и достоинству для каждого его члена. Это вопрос о том, как мы, как общество, относимся к самым уязвимым своим членам и готовы ли мы помогать тем, кто оказался в менее выгодном положении по независящим от них причинам.

Дискуссии о том, как именно достичь социальной справедливости, являются центральными в политике и общественных дебатах по всему миру.