Порядочные люди
Вот мы и выяснили кто они такие
Вот мы и выяснили кто они такие
UPD: пишу здесь - @jurists.spb
Перед совершением сделки купли-продажи вторичной жилой недвижимости, каждому покупателю следует тщательно подойти к вопросу проверки всех правоустанавливающих документов на выбранное жильё.
Есть много нюансов и тонкостей, на которые покупатель должен обязательно обратить внимание перед заключением договора купли-продажи, вот основные из них:
1) Первое что мы должны обязательно запросить у продавца квартиры – это свежая выписка из ЕГРН, по данной выписке можно понять:
• Площадь приобретаемой жилой недвижимости
• ФИО или наименование организации правообладателя недвижимости, сколько собственников в квартире, какие у них доли в ней.
• Документ основание устанавливающий право собственности на данную жилую недвижимость
• Ограничение прав и обременения на данную жилую недвижимость, срок на который установлено то или иное ограничение/обременение.
Если продавец по какой-либо причине не хочет предоставлять свежую выписку из ЕГРН, то лучше всего отказаться от совершения покупки, какой бы привлекательной она для Вас не была.
2) Второе что нужно просить у продавца, это правоустанавливающий документ, по которому можно понять, на каком основании продавец является собственником жилья, это могут быть следующие документы:
• Договор купли-продажи
В Договоре купли-продажи необходимо обратить внимание на:
А) Нотариально ли оформлен договор купли-продажи. Это можно понять по специальной гербовой бумаге, на которой оформляется документ. В конце договора обязательно должна стоять: ФИО нотариуса, оформившего сделку, его подпись и печать, а также дата оформления сделки прописью.
Б) Использовался ли материальный капитал при приобретении данной жилой недвижимости. Об этом будет запись в договоре в разделе “Порядок расчётов”. Если продавец приобретал квартиру с использованием материнского капитала, в ней обязательно должна быть выделена доля ребёнку и для продажи такой квартиру необходимо согласие органов опеки.
• Договор участия в долевом строительстве
Этот документ указывает о том, что продавец приобретал квартиру у застройщика, и право собственности у него возникнет только после как застройщик получил разрешение и ввёл дом в эксплуатацию, а также передал квартиру по передаточному акту.
• Договор дарения
Обычно договор дарения заключается между близкими родственниками, он должен быть составлен в письменной (нотариальной) форме и обязательно зарегистрирован в Росреестре. В данном договоре обязательно нужно проверить пункт об отмене дарения или его отсутствие.
• Свидетельство о праве на наследство
Документ подтверждающий, что продавец получил квартиру по наследству после смерти предыдущего собственника жилья. Необходимо тщательно проверить данные наследодателя и наследника, данные на жилую недвижимость передаваемое в наследство, а также условия завещания.
• Документ о приватизации – передачи квартиры в собственность
Документ подтверждающий передачу жилой недвижимости из государственной или муниципальной собственности в частную. Здесь обязательно нужно проверить кто зарегистрирован и не отказывался ли он от приватизации, были ли у того, кто приватизировал квартиру несовершеннолетние дети на момент приватизации жилой недвижимости.
• Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов
Данный документ имеет обязательную письменную нотариально заверенную форму, в котором прописан полный перечень имущества, которое делили супруги между собой.
• Решение суда
В последнее время довольно часто встречаемый документ, который подтверждает переход право собственности на объект жилой недвижимости по решению суда. В нём важно проверить данные квартиры и собственника жилья, а также суть решения суда по данной недвижимости.
3) Третье что необходимо, это запросить документы продавца (паспорт, свидетельство о рождении детей до 14 лет, свидетельство о праве собственности, свидетельство заключения брака и т.д.) и сравнить его с данными указанными в выписке ЕГРН.
4) Документы из БТИ или техпаспорт на квартиру. Если не проверить данные документы, то можно купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. Таким образом все проблемы по уплате штрафов, возможным сносом и ремонтом квартиры лягут на нового собственника. Обязательно проверяйте расположение комнат согласно техплану квартиры.
5) Выписку из домой книги или справку по Форме № 9, по которым можно будет понять, кто зарегистрирован в квартире ранее и на момент совершения сделки. Если окажется что зарегистрированы несовершеннолетние дети, а вы об этом не знали, сделку можно будет признать недействительной.
6) Справку об отсутствии долгов по квартплате. Крайне важный документ, если вы не хотите платить со своего кармана за все задолженности по капитальному ремонту и коммуналке предыдущего собственника.
7) Нотариально оформленное и заверенное согласие супруги/супруга, если квартира является их общим имуществом и продаётся в момент их брака.
Приобретение квартиры является ответственным и важным событием в жизни каждого человека и для совершения безопасной сделки купли-продажи жилой недвижимости, лучше всего воспользоваться услугами юриста. Он поможет минимизировать риски имущественных потерь, проверить и подготовить все документы к самой сделке.
Поделюсь квартирной историей своей семьи.
1) Бабушка и дедушка по матери. Квартира, гараж, дача+участок в пгт. на 13к жителей. Правда это Украина, и в наследство я вряд ли вступлю т.к. гражданин России... А они очень старые.
2) Бабушка и дед по отцу умерли. Дом и участок в большом городе (300+к жителей) поделили между собой отец и его сестра. Потом отец свою долю отписал сестре и ее детям.
3) Отец и мать. 3-комнатная в большом городе (300+) - досталась от военной части, где он служил при СССР. Сначала в ней жили 2 семьи по типу коммуналки, после развала СССР 2-я семья тоже развалилась и съехала (причину хз, я ещё мелкий был), а родители подсуетились и приватизировали квартиру. В 2018 перед ковидом успели купить ещё одну 2-шку за 2,1кк + ремонт 400к, сейчас сдают, бонус к пенсии.
4) Я и жена. Родители с обеих сторон в 2010 дали 50% денег от квартиры на свадьбу. Взяли 2-шку в ипотеку за 2.5кк. под 9.1%. На ипотечные сделали ремонт и обстановку квартиры ~600к. Ипотеку закрыли за ~6 лет.
5) Теща (тесть умер). 2 квартиры, 2-шки. Одна в городе-миллионнике, другая в нашем (300+). Та, что в миллионнике простаивает, т.к. у нее нет денег на ремонт и желания заниматься сдачей а аренду. А я с ней не в ладах (классический сценарий).
Вот такая история, делитесь своей в комментариях, интересно будет почитать!
Есть недвижимость, которую не любят риэлторы и банки. Стоит опасаться и вам при ее покупке.
Квартира 1.
Квартиры с отказниками при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право «пожизненного» проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами?
Квартира 2.
Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию. С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить.
Квартира 3.
Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода. Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной.
Квартира 4.
Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги. Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде.
Квартира 5.
Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала. Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной.
Квартира 6.
Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием. Сделку могут признать недействительной.
Квартира 7.
Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты. Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.
P.S.: Наличие у квартиры таких проблем не означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски и изучите документы.
А лучше, пригласите профессионального агента по недвижимости.
Она первая в моей жизни!
Ингода что то бывает в первый раз.
Если где-то поднимается эта тема - начинаются жаркие дебаты, что лучше, что выгоднее и т.д. Мне понятны обе позиции, но сердечко требовало свое гнездышко - взяла ипотеку. Прекрасно себя чувствую:
1) Фиксированный платеж
2) Обустроила все по своему вкусу, ни с кем не надо ничего согласовывать, все куплено сугубо для моего пользования. Хочу - животное завожу, в стенах дырок понаделаю, или еще чего придумаю - мое право.
3) Платить много и долго - ну а как иначе приобрести недвижимость в наше время? У кого наследство, кому родители подогнали, а кто-то, извините, простой смертный. Зато в конце радуги у меня будет своя квартира.
4) Хранить "богатство" лучше в недвижимости, чем в деньгах на счете. Акции - тут спорно, нужно быть не только дофига умным, но и везучим. Потом эту квартиру можно будет: сдавать в аренду, оставить детям, продать, чтоб купить другую - по ситуации
Со слов моих друзей, снимающих квартиры в разных частях города:
1) Ты не привязан к месту, надо - переехал в другой город, захотел сменить локацию в самом городе - есть из чего выбрать, на здоровье, как говориться
2) Цены хоть почти равны - съем все-таки дешевле (Москва и Питер не в счет, там с ума посходили с ценами и на то и на другое)
3) Что-то случилось с квартирой по непреодолимым обстоятельствам? Это проблема собственника, съемщик найдет другую. А в случае с ипотекой - хорошо, если страховка покроет хотя бы часть, а то остаешься без квартиры, да еще и с огромным долгом.
Плюсов, наверное, больше, но это все, что знаю я. Каждый выбирает по своим обстоятельствам и средствам, и сказать что лучше - не представляется возможным.
Всем добра и давайте уважать личный выбор друг друга)
Последние месяцы катаюсь по Москве, в поиске подходящей для покупки квартиры. На циане, нашел очередное объявление, которое в целом меня устроило и по цене и по состоянию квартиры, во всяком случае на на фото. Созвонились с риелтором, со стороны продавца (его телефон был указан в объявлении), договорились на просмотр. Риелтор сообщил, что семья, продающая квартиру, сейчас в ней живет и они же и будут мне квартиру показывать. Ну думаю и хорошо! Владельцы всё про квартиру свою знают. На вопросы ответить могут, в отличие от риелторов, которые чаще всего понятия не имеют, о том, что продают.
Приехал вечером, в будни, вся семья продавцов в сборе, мама, папа, дети. Начали осмотр. В целом все не плохо, ремонт свежий, материалы качественные. Видно, что для себя делали, а не под продажу, только планировка какая-то странная. Мне такая ещё не попадалась. Говорят, у нас дом по индивидуальному проекту построен.
Ок, говорю. План БТИ покажите пожалуйста. В вашем доме и в соседних, по истории продаж, такие же квартиры продавались, но только площадь у них меньше.
Помялись немного, переглянулись владельцы между собой, но план БТИ принесли.
Так и есть. В БТИ одна площадь в объявлении другая, больше. Говорю, как так получилось? Причем разница в 3м2. А взять их просто физически неоткуда, не к соседям же стену проламывать!
Они говорят мы небольшую перепланировку сделали. Добавили метров квартире! Как это, говорю? Мы посчитали, что нам на втором этаже воздушные короба и такого размера короба под стояки, как были, не нужны! Под нами же не жилое помещение, мед.центр! Им всё равно, а у нас плюс 3м2 к квартире, мы ещё один душ там, где короб был в санузле, сделали и кухню увеличили!
Я меня глаза на лоб лезут! Говорю, а вы эту перепланировку узаконивали? Вы снесли несколько перегородок. Ещё и проем, в несущей стене, на кухню судя по плану БТИ сделали, его ж надо сначала узаконить, прежде чем делать! И если проем в несущей стене и снос перегородок, ещё можно узаконить, то снос коробов никогда! Это ж даже не территория квартиры, а общедомовые коммуникации!
Неее говорят, не узаконивали! Мы у прораба строительной бригады, которая ремонт в квартире делала, спросили - мы вот так и так хотим, тут душ, тут проход на кухню, можете так сделать? Он говорит могу, чего ж нет. Какие еще согласования нужны? Нам и риелтор сказал, что узаконивать должен покупатель, а не мы, если ему надо, нам это не надо точно!
Ясно говорю… Спасибо, мне достаточно информации. До свидания.
Люди даже не понимают, какой гловняк себе создали или тем покупателям, которые возможно купят у них квартиру.
Нашел похожее объявление в соседнем доме. Чтоб вы оценили масштаб разрушений. Красным снесенные короба вентиляции и стояков. Фиолетовым несущие стены и перегородки. Это все то что было снесен этими мамкиными архитекторами.
Чем люди думали исполняя такое, не понятно…
Всякое конечно видел пока квартиры смотрел, но такое впервые.
Пункт про искусственный ажиотаж может показаться давлением на покупателя, но это иногда нужно.
Мы продавали дом и одна тетя отдала задаток, но остальное отдавать не спешила. И на сделку не шла. К сожалению, мы не знали, что она затягивать будет и отдали ей еще ключи, чтобы ей приезжать было куда из другого города. И она полгода тянула, пока не психанули и не спросили прямо, будет ли покупать вообще. Она сказала «что-то вроде уже и передумала вроде и надо ей еще подумать».
Короче, отказалась она. В итоге мы взломали замок и заменили, дом продали другому покупателю спустя месяц. Задаток не вернули.