Привет! Сделал бота, который не клянчит данные, но даёт какое-никакое представление о ценах, планировках и расположении квартир. В тг ищите @Lysenkoflat_bot Там, кстати я и всякие полезные доки оставляю, кто сейчас сидит и держится за голову решая квартирный вопрос - залетайте, не пожалеете. Там, например, гайд лежит про ипотеку для чайников, для простых людей понятным языком объяснил что это за новый вид рабства и как его хакнуть, чтобы наоборот при помощи ипотеки заработать (спасибо льготным условиям от Владимира Путина)
UPD: бот упал, а заметил я это только сейчас (18:00 по МСК). Все, кто заходил и ничего не работало - проверяйте ещё раз, сейчас должно заработать)
Всем привет, я Юра Лысенко, живу в Питере и уже 4 года помогаю друзьям, старым знакомым, родственникам заключать сделки по недвижимости. Последний год работаю на себя, изучаю рекламу и ищу новые адекватные способы общения с теми, кто хочет купить правильно квартиру.
На самом деле, профессия считается довольно позорной среди общества, разговоры с агентами приравнивают к изнасилованию с отягощающими, а размышления о стоимости их услуг приводит в полный шок и ярость большинство людей.
Я решил создать серию постов и рассказать, почему всё устроено именно так, чем же на самом деле занимаются риелторы (и занимаются ли), почему там не всё так однозначно.
Правильнее всего будет начать с того, чтобы уточнить а кто это такие - потому что риелторством называют всё подряд в недвижимости, но не всё им является. Итак: Риелтор - как правило, агент, работающий в сфере вторичной недвижимости. Именно они с самой древности помогали знати реализовывать свои замки и усадьбы. Т.е. самая древняя работа, связанная с торговлей недвижимости. Рентье - им можно назвать собственника квартиры, в которой вы снимаете жильё. Тот агент, который вам за 50% от стоимости аренды показывает где туалет, а где кухня - по сути, помощник рентье, его бегунок. Скажу прямо, внутри профессии считается самой недостойной, опытный риелтор лишь из одолжения собственнику возьмется за такое. Агент строящейся недвижимости - относительно новое направление, особенно в России. Более структурированным и цивилизованным стало в начале 2010-ых годов. Отличий от риелторов много - агент является связующим не между двумя людьми в сделке по купле-продаже, а по сути консультантом, представляющим одного или множество застройщиков. В свое время застройщики поняли, что дешевле обучить продавцов на фрилансе и платить им лишь по факту заключения сделок, чем содержать свой отдел продаж. Так и появились агенты.
Много агентов. Видите ли, оклада у агентов нет, но есть очень хорошие комиссионные, от 60 000 до 300 000 и выше рублей...всего за одну сделку! А если таких сделать, например, 6? Вот молодые и бегут в эту индустрию, теряя голову. И разбиваются об скалы реальности. Что такое одна сделка? Это один клиент, у которого есть возможности, деньги и желание работать именно с вами. Легко ли такого найти? По первой - да. Мы этот этап называем "ближний круг" - когда агент-стажер как представитель Орифлейм обзванивает всех своих бро, однополчан, одноклассников, даже родственников и умоляет купить с ним квартиру. И вот, первые 1-2-3 сделки + бесценный опыт работы у тебя в кармане. А что делать дальше? А вот дальше и начинается самое жесткое.
Можно я ещё раз отвечу на вопрос, что такое одна сделка? Одна сделка в месяц, это 5 заинтересованных клиентов, у которых есть желание, но пока нет возможности. А 5 заинтересованных клиентов это 50 успешных телефонных разговоров, где вас не послали на йух и согласились на дальнейший диалог. 50 успешных разговоров это более 500 общих звонков по контактным данным, взятым черти откуда всеми правдами и неправдами. 500! 25 новых людей в день, примерно 24 из которых пошлют тебя прямо по телефону. С этими правилами новенькие знакомятся, но основная часть не вывозит и отваливается спустя пару месяцев (ну потому что адекватная психика не готова терпеть СТОЛЬКО оскорблений), а вот другие...у них начинает течь чердак. Вот эти вылизанные с иголочки люди-роботы с гарнитурой в ухе и вечно в костюме - бойтесь их, потому что они разменяли когда-то здоровую психику на деньги и успешную карьеру в риелторстве.
Почему там, по ту сторону трубки вы слышите голос невменяемого человека, который очень странно с вами разговаривает? 500 непрошенных звонков, отсутствие оклада и жесткий стероидный стиль продаж большинства агентств - и всё, ты становишься бесчувственным болванчиком, который перестаёт ощущать реальность. Кто-то в свое время назвал такое профдеформацией, я же считаю что это просто вялотекущий психоз.
Все ли агенты такие? В большинстве агентств, особенно крупных - да. Я сам выходец с двух крупных контор. Решил учиться у великих, но ужаснулся от устаревших методик продаж и самого подхода к клиентам. В итоге не вписывался в сектантский коллектив, не хотел делать непрошенные звонки людям, тщетно пытаясь объяснить, что мы занимаемся какой-то херней.
Что забавно, сама профессия реально интересная, (В будущих постах я вам докажу это!) - надо знать каждый объект, каждого архитектора и строителя. Много ездить, много фотографировать. Общаться с крутыми людьми (потому что люди, решившиеся на ипотеку реально очень смелые и целеустремленные). С учетом реалий - ещё надо разбираться в каждом банке и знать каждую ипотечную программу + все юридические ограничения по сделкам и возможности обойти их.
Последний год, повторюсь, я работаю на себя. Так я могу не делиться комиссией с агентством, а лишь выплачивать за выполненные услуги юристам и ипотечным брокерам. Также, не приходится слушать всякий сектантский бред. Как я ищу клиентов? По старинке - через сарафанку и рекомендации. Помог человеку, тот ещё двоих отправил и так далее. Я думаю так у любого знатока своего дела происходит: если ты крут, то люди сами на тебя выходят. В свободное время пробую вести полезные колонки в Запретграмме, залетайте в гости посмеяться ( @Lysenko_yuri_ ). Кстати, сколько я звонков делаю в месяц? Дай бог, 30-40. И то, большинство связаны с процессами самого сопровождения сделки.
Дайте знать, если было интересно и полезно. Хочется обелить репутацию моей любимой работы, показать какой недвижимость может быть интересной. Возможно, исторические сводки сделать или больше рассказать про город, урбанистику, планы развития Санкт-Петербурга дальше. Или показать, как отличать дауна в пиджаке от реально полезного агента, который поверьте, вам точно поможет на сделке. Как? Готов всё рассказать, что знаю, но в следующих постах, подписывайтесь)
Опубликовал комментарий #comment_289928786 в котором перечислил 3 риска которые не учитывают спекулянты(и все те которые считают выгоду, и покупают для выгоды, а не для личного удобства). На что в ответ пошли такие фразы как "западный след", "работа по методичке".
А теперь расширю свою точку зрения:
Инфляция делает ипотеку выгоднее за счет накоплений других людей. Вся ваша личная выгода - это чьи-то расходы. Если вам в данный момент выгодно - значит остальные расходы по вашей ипотеке лежат на другом человеке(ваш сосед, друг, дети, родители). Перед тем как радоваться низкой ставке и ипотеке по завышенной цене, помните, что в данный момент вы грабите пенсионеров, так как именно их деньги обесцениваются на счетах в банках. И это хорошо когда есть откуда брать, но когда настанет момент когда брать будет не у кого - тогда будет плохо ВСЕМ.
За каждый кредитный рубль кто-то отвечает. Если ваша ставка 2-6%, а инфляция в стране 8-30% годовых, то вся разница в % ложится на плечи других людей. Если вы считаете, что эти плечи это "правительство" - это фатальная ошибка. Правительство - это как управляющая компания в вашем доме. У нее нет собственных денег, все их деньги - это ваши платежи за ЖКУ. Поэтому все расходы которые ложатся на правительство/УК - это ваши расходы.
Человек покупающий для себя совершенно не должен волноваться, что будет с ценой на его ипотечную квартиру. Останется она такой на ближайшие 10-20 лет, упадёт в цене или вырастет.
При покупке с целью перепродажи(сдачи в аренду) надо понимать, что это рынок. На рынке есть дефицит, а есть избыток. Цена может как расти, так и падать. После рекордных продаж происходит затоваривание рынка.
Надо смотреть в корень проблемы. Почему массово разгоняют такую пропаганду и загоняют в ипотеку? А ведь по этой причине автопром держат в замороженном состоянии(Весты по 2 млн и Москвичи по 2.5 млн). Чтоб все деньги население тащило в ипотеку.
Будем смотреть в корень проблемы или слепо следовать под эйфорией?
Такой простой вывод вывод пришел в мою голову не на ровном месте. Времена нынче интересные. Пост пандемические. Не говоря о прочем.
Но господа патриоты могут не напрягаться, я тут не про эти ваши Европы и Америки, на которые у вас изжога. Я совсем про другое. Конкретно - про русскую мечту под названием Москва. И да, это мое субъективное мнение. Которое мне интересно обсудить.
Чемодан -> вокзал... Россия!
Москва! Как много в этом звуке...
...было еще лет 20 назад. Как человек, выросший в Москве, я помню ее еще той, 850-летней, гораздо более лучшей. Просторной. Я помню как я ездил в институт в метро в утренний час пик. Конечно на сидячие места я не претендовал, но стоя где-нить в сторонке и почитывая какую-нить еще тогда бумажную книжку с личным пространством проблем не ощущал. А на городском автобусе было реально куда-то быстро доехать. Даже без выделенных полос.
Теперь наш мэр может хоть до "бетонки" все вымостить плиткой, вот только уж больно сильно нерезиновость ощущается. И плюс 5 миллионов понаехавших много добра и позитива с собой привезли, а инфраструктура, по сути, ровна та же. А рабочие из бывшей советской Азии везут сюда еще и свои нравы и обычаи, которые русскому меньшинству как-то не всегда по душе, это мягко говоря. В метро тебя качественно спрессуют, может на тебе кто и повиснет. Так что рекомендую сначала качалочку, если вы планируете понаехать. Преувеличиваю немного, но доля правды в этом есть.
А еще в Москве все так здорово понамешано. Это не так чувствуется, если вы живете в ипотечной новостройке рядом с такими же понаехавшими за московской мечтой бедолагами. А если вы в старом спальном районе себе угол арендовали, то весь местный бомонд в лице пьяни по ночам порадует вас своим пением, а непонятный гражданин предложит более интересный кайф за умеренную цену. Твой сосед по лестничной клетке запросто не будет тебя понимать ни на русском, ни на английском, ни на любом другом известном тебе языке. Как и его жена и табор детей. Он в своем кишлаке общается на другом. Впрочем, русский матерный обычно быстро понимать начинает кто угодно. Здесь будут расти твои дети. Такие дела. Ты рад?
Если вы являетесь счастливым обладателем ипотеки на 20 лет и квартиры в новостройке в "филиале ада", а в генплане развития метро в ваш район проведут в следующем десятилетии, можно смело радоваться бонусу: утром и вечером вы будете дополнительно тратить по часу только на пересечение МКАДа, что бы потом еще доехать в этот ваш офис и поработать. А так дорога в один конец в пару часов - нормальное явление. Ну ты же хотел хату и работу в Москве? Радуйся. К успеху идешь. Правда жизнь свою про...
Для понимания интересующимся вопросом.
Кто-то скажет: "А что делать? Какой выбор?" И признаться, я тоже так считал. У нас в стране де факто два города федерального значения, и все. Еще Краснодар где-то там на юге.
Но помощь пришла откуда не ждали. Из Китая. В виде пандемии. И удаленки.
Я понимаю, для многих тот месяц стал кошмаром, так как многие работодатели просто оставили без средств к существованию своих работников. Вот только у меня история случилась совсем другая. Работая с сфере электронной коммерции, конкретно я в тот месяц чуть не помер от объемов работы. Как и все другие ITшники, которые внезапно оказались резко востребованными...
Это сладкое слово IT
Я работаю в крупной конторе. С госкапиталом. Федерального значения. Ну, пока еще работаю. Ибо старая гвардия командует по-старому... Но обо всем по порядку. Все началось с ковида.
Конечно, тогда многие вопросы встали впервые. Как сделать то, как это, как наладить координацию в условиях удаленки. Что такое Zoom. Забавно было смотреть на панику среди начальства, которое просто самоустранилось от решения проблем. В виду не компетенции и служебного несоответствия, и это норма нашей жизни. А реальные люди с мозгами вышли на первый план. Но занялись, втянулись, родное государство презентовало QR пропуск без ограничений, впрочем на этом и решившее, что это все. Который особо и не понадобился кстати. Втянулись. Все заработало. Даже старое начальство стало временами голос подавать. Их дискомфорт всеми ощущался, но тряслись они только за свои места.
А что те, кто таскает рояль? Люди оценили плюс 2 часа к жизни каждый день. Да не только это, а разъехались кто куда: кто на дачу, кто на Родину, кто вообще на вновь присоединённые территории. То есть утром работа, в обед заплыв в море, дальше опять работа, вечером еще заплыв. С семьями, детьми. Вот он рай! Хоть и не Краснодарский край.
Но все когда-нибудь кончается.
Так как вакцинация по мнению больших шишек позволяет быть тебе не уязвимым, это подтянуло некоторые административные выводы. Да и сами начальники вдруг резко почувствовали свою нужность.
Есть такая категория начальников, которая не может жить без подчиненных. Ну то есть они себя в таком случае начинают чувствовать не полноценно, самоутвердиться не на ком. Пнуть... Как показала практика, смысл их занимания должностей в этом и заключался... Ну да ладно.
К тому же, как я упоминал, контора с госкапиталом. А значит рулят процессом седовласые мракобесы по советскому принципу. Как это удаленка? Всех по местам рассадить!
Первые невозвращенцы
Народ протестует...
А до людей-то дошло. Имею ввиду тех, кто рояль таскает. Что можно иначе.
Рынок труда стоит на месте только в голове руководителя с советской ментальностью. И только там, где должности занимаются путем знакомств, подлизывания и родственных связей. К счастью, эта история не про IT, тут связи в работе помогают слабо. К сожалению, в виду монополизаций и пожирания компаниями друг друга, таковых сейчас на рынке 2/3. Вот только оставшаяся 1/3 все еще существует. И не долго думая, предложила людям то же самое. Не всем. Лучшим. Плюс удаленка. Где и свои проекты вдруг зажили. Но это отдельная тема.
Потом еще хренова туча народа из АйТи встала и ушла за кордон по известным причинам. И можно их как угодно смешивать с навозом, но это привело к большим проблемам. В нашей конторе разрешено работать только с российских IP (и белорусских тоже). Дальше, полагаю, результат понятен.
Результат оказался немного предсказуем. Ну для тебя, для меня, даже пионера Васи, решение поискать лучшей доли не кажется таким уж сложным, а вот рекрутеры крупных компаний начали строчить поэмы на профильных ресурсах про то, как стало трудно удерживать рабочую силу и находить новых людей. Да потому что у вас по-другому "не положено"!
Жизнь в России, но не в Москве
Данный вопрос посетил и мою голову. Просто я долго и упорно собирал на банковском счете первоначальный взнос. Да, на ипотеку. Да, на 20 лет. Да, в ближайшем замкадье.
На фоне всей этом милой движухи с отменой удаленки, в мою голову пришла простая мысль: а нафига все это мне? На этот первый взнос я просто могу купить дом! Да, не в Москве.
Но! Если убрать из будущего бюджета ипотечные платежи, которые по предварительному расчету составляют 47 т.р. в месяц в ближайшие 20 лет, то...
Короче, тогда я согласен даже получать меньше на эту сумму, но жить в своем доме.
Дальше мысль пошла еще глубже. А собственно, зачем вообще 5/2 упариваться на достаточно тяжелой работе? Когда ты в пятницу вечером, вырываешься в свой загородный домик (который к слову и продать можно в общую копилку), потолкавшись три часа в пробках, доползаешь там до постели и падаешь. Когда потом еще и спишь субботу до полудня, что бы добить недосып за неделю. А потом утром в воскресенье ломануть назад еще до обеда, потому что иначе в Москву просто не въедешь нормально. И здравствуй новая неделя Сурка. И так по кругу. Московская мечта.
Оно ведь только со стороны выглядит, как простое нажатие кнопок.
В качестве бонуса тебе дается возможность два раза в год упиться в хлам безлимитного пойла где-нить под солнцем Турции. Мечта, а не жизнь!
В Москве достаточно работы сменной, суточной, если с удаленкой не срастется. Тем более, что моя квалификация для такой работы просто избыточна. В свободное от которой можно свои проектики пилить, какую-то копеечку тоже принесет. А так и более глобальные идеи есть. А многие соседние области с Москвой наладили достаточно быстрое сообщение. То есть за полтора-два часа ты прилетаешь в центр Москвы на вокзал. Пять дней в неделю - это перебор, а на смену? Или раз в неделю при гибриде? Выглядит нормально.
Есть ли жизнь за МКАДом?
За этими мыслями стал я оценивать возможные локации.
Второй северный город федерального значения, в кулуарах нашей конторы ласково именуемый "Цитадель зла", я даже не рассматривал. Ибо те же яйца, только вид с боку. Недвижка чуть доступней, и все, остальное все то же самое. Сырость и отвратная погода большую часть года в качестве бонуса. Поэтому решил оценить свой опыт работы с регионами. Благо что наша контора с ними дело имеет. Ессно с позиции профессионального класса IT спецов, так как по этому запросто можно судить о ситуации в регионе в целом. ITшники любят кошерные условия, таки да, и если они где-то кучкуются, это точно не самое плохое место. И выводы я накидал достаточно простые:
Есть две столицы. С ними все понятно и логично. Но не очень интересно в плане качества жизни, если ты не мажор.
Где-то на юге есть Краснодар. С краем. Но что-то не хвалят те локации те, кто не завязан там на туризме. А сам город обладает примерно теми же плюсами (а чаще минусами), что и две столицы. Плюс в жару тебе предстоит работать, а не отдыхать.
Есть области вокруг Москвы, среди которых запомнились с центрами в Туле, Калуге, Твери, Ярославле. С представителями этих регионов никогда никаких производственных проблем не было. Вот их можно поизучать на досуге.
И есть все остальное. Судя по квалификации людей, живущих там, это ад и Израиль. Продвинутая разумная жизнь там отсутствует, в лучшем случае добыча ресурсов, и все. Такова суровая правда жизни. Россия...
Пока это предварительная оценка, но выводы я сделал такие:
Тула. Этот город я посещал ранее. Запомнился мне серостью, промышленными зонами и убитыми дорогами. Отдельно запомнилась ситуация, когда на дороге местного значения, идущей из МО в Тульскую область, собственно на границе двух регионов просто кончился асфальт. Угадайте в какой области. А я-то думал, чего это местное население все как один на внедорожниках ездит...
Еще один минус Тулы - достаточно далекое расстояние от Москвы. Поэтому этот вариант я отложил.
Ярославль. Этот город мне понравился. Так как по моему мнению там есть все, что нужно для нормальной жизни. Плюс Волга оставляет варианты как по потенциальному месту проживанию, так и по летнему досугу.
Но еще дальше по километражу, чем Тула. 4 часа в один конец - много. Встают явные проблемы с посещением московского офиса.
Калуга. Понравилась меньше, чем Ярославль, да и сам городок поменьше и имеет явный промышленный скос своими автозаводами. Теперь вставшими. Ока и природа, конечно, в плюс. Связь с Москвой по ЖД и неплохой, пусть и платной, дороге. Вариант интересный. Но в самом городе особо ловить нечего.
Тверь. Наверное, самый интересный вариант. Город, в котором есть все. Опять таки, Волга. Связь с Москвой просто шикарная - полтора часа и ты на Ленинградском вокзале. Присутствует и дорога, хоть и платная, но не каждый день по ней гонять же. Да, я в курсе, что бесплатная Ленинградка вечно забита, это минус. И собственно уперевшись во МКАД с платки, дальше можно наглухо встать. Но это уже про Москву.
Отдельно отметил бы образовательную сеть ВУЗов - учат просто на все, в том числе и IT (ах вот откуда у вас там местные ребята с мозгами). Мне это интересно с позиции куда когда-нибудь своих детей отправить учится.
И да, я знаю что такое частный дом, и что он постоянно что-то требует. А так же я знаю, что такое провинциальный город. Правда я это знаю на примере гораздо более депрессивного места, тут картинка должна быть получше.
Хотелось бы услышать в комментариях критику этой идеи, может кто уже так делал, и что я мог упустить. И как вообще вы оцениваете эту затею, а то тут коренные патриоты столицы крутят пальцем у виска.
Сегодня сходил в банк, понял что на съемной квартире буду еще очень долго. Мам, пап которые могли бы помочь нету! Доход у меня 50 тысяч рублей
Суть картинки в следующем
Вам нужно жилье в городе миллионнике . Хрущевка 30 кв сейчас стоит 3 500 000 руб , ок допустим ты готов отдавать 22 000 руб каждый месяц на ипотечный платеж на протяжении 30 лет. Для этого тебе нужно накопить 1 800 000 млн рублей Карл 1 800 000 млн рублей!, для хрущевки 30 кв постройки 50 летней давности. Даже пойдя на СВО ты не скоро накопишь на первоначальный взнос.
Но мне не нужно ныть , а работать больше , ведь работая больше я смогу опередить бешенную инфляцию верно ? В том числе работать надо и над демографией, однако все же пойду я поиграю в карманный бильярд.
Кто успел ,тот и съел как говорится. Но после выборов 2024 все будет норм, экономика будет на подъеме, главное не бухтеть. Если вы думаете что все наладится и ставку сильно понизят, не надейтесь !
Центробанк 15 декабря может повысить ключевую ставку до 16%, и даже до 17%, считают некоторые аналитики.
Очередное заседание ЦБ РФ состоится 15 декабря.
Руководитель аналитического центра «Банки ру» Дмитрий Хмелев, хоть и не исключает еще одного повышения - на 0,5 или 1 п.п., но все же считает, что она останется на прежнем уровне.
«Во-первых, снижение курса доллара с максимумов сентября-октября… Во-вторых, замедление инфляции, хотя об устойчивости процесса пока говорить рано. …Мы считаем, что сейчас, с большой долей вероятности, регулятор возьмет паузу, чтобы оценить эффекты уже принятых решений»
По словам аналитика «БКС Мир инвестиций» Анатолия Трифонова, Центральный банк России может повысить ключевую ключевую ставку до 16% годовых.
Ускорение роста темпов цен было вызвано единоразовым фактором увеличения цен автопроизводителей. Это усиливает риски превышения инфляцией уровня в 7,5%. Из-за увеличения цен автопроизводителей ускорились и инфляционные ожидания населения. Однако к следующему заседанию ЦБ они могут упасть. Именно поэтому повышение ключевой ставки, скорее всего, будет не более 100 базисных пунктов.
Главный экономист Альфа-Банка Наталия Орлова полагает, что ускорение инфляции может заставить ЦБ пойти на жесткие меры.
Пока ее базовый прогноз по-прежнему предполагает рост ставки на 100 б.п., до 16%. Однако Орлова допускает, что резкое ускорение инфляции в начале ноября может заставить ЦБ пойти на более жесткие меры и поднять ставку до 17%.
Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Для вторых - меня зовут Илья, я занимаюсь экспертизой загородных домов, строительным контролем и строю дома по каркасной технологии, выкладывая посты о своей работе здесь.
Один из этапов строительного контроля - аудит договора, проекта и сметы на строительство. С него всё начинается, потому что, как говорится: "Без ТЗ и результат ХЗ". Зачастую заказчики из удалённых регионов заказывают только аудит, т.к. моё регулярное физическое присутствие на стройке где-нибудь в Тюмени или Иркутске хоть и возможно, но бессмысленно дорого. Живу я в загородном (и, как всякий каркасостроитель, каркасном) доме, в Подмосковье. Поэтому полёты куда-нибудь в Челябинск или Сургут могут обойтись дороже дома.
Последнее время при аудите договоров строительных компаний, которые работают в ипотеку через Домклик, я уже несколько раз наблюдал одну и ту же картину - явный перевес в сторону Подрядчика как в условиях оплаты, так и в остальных условиях. Причём, договоры неаффилированных контор, а сделаны как под копирку. Даже пункты и номера приложений совпадают. И основной восхитительный пункт, который пропускают и утверждают многие - это возникновение у Подрядчика права собственности на строительные материалы + право собственности на построенный дом до получения полного расчёта.
4.4. Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком, из которого возводится Объект, находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены договора. Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика. В случае неоплаты Заказчиком платежей в соответствии с условиями Договора, право собственности на Объект, указанный в п.1.1. Договора, остается у Подрядчика. Право собственности на Объект переходит к Заказчику только после полной оплаты работ по договору, а также после выплаты всех начисленных Подрядчиком неустоек и штрафов, при их наличии, в соответствии со ст. 712 ГК РФ.
Выглядит это довольно странно, особенно учитывая схему оплаты, а она вот такая:
- первый платёж 100 000 рублей - просто за подписание договора - второй платёж 60% от стоимости дома - в течение 3 дней после получения ипотеки (обращаю ваше внимание, что Подрядчик пока НИЧЕГО не сделал, кроме того, что показал Заказчику проект дома - третий платёж 30% от стоимости дома - по готовности фундамента - четвёртый платёж 10% от стоимости дома - после приёмки
Таким образом возникает ситуация, когда на момент готовности фундамента Подрячик получил 90% от стоимости договора + 100 000 рублей. Заказчик получил фундамент на своём участке. Цена которого при стоимости дома в 10 млн. рублей может в среднем составлять от 200 до 800 тысяч. Итак, Заказчик получает финансовый риск на 80% от стоимости договора, а Подрядчик может смело выводить деньги в другую компанию и банкротить эту. Уставной капитал 10 000 рублей, директор - бомж,
Вишенкой на этом торте является смета без детализации количества и стоимости отдельных позиций стройматериалов. То есть, даны позиции, дана общая сумма, а детализации нет.
Во-первых, такая смета сильно усложняет проверку завышения стоимости материалов, т.к. для этого придётся перебрать весь домокомплект по позициям, оценить их и выйти на итоговую сумму, чтобы сравнить с написанной Подрядчиком. Во-вторых, отсутствие количества материалов позволяет закупать их без ограничений, т.к. по договору они являются собственностью Подрядчика. И вот, он покупает два домокоплекта (по цене одного, указанного Заказчику) - из одного строит дом по договору, из другого - на соседнем участке. Либо просто покупает необходимое количество материалов, а разницу кладёт себе в карман. Кстати, остатки неизрасходованных строительных материалов, купленных на деньги Заказчика, Подрядчик тоже имеет право забрать.
Резюмируя. Договор позволяет выполнять любые махинации и делает Заказчика полностью бесправным. Он отдаёт 90% стоимости дома на начальном этапе строительства, не знает в каком объёме закупаются материалы за его счёт, и несёт огромные финансовые риски в случае форс-мажора или намеренного саботажа со стороны Подрядчика. Такая вот схемка, которая стремительно распространяется, судя по количеству подобных договоров, приходящих ко мне на аудит. Вероятность получить вместо дома огромную ипотеку и расплачиваться за неё 20 лет, глядя на фундамент посреди пустыря - очень велика.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.