Как снимают напряжение в Новой Москве. Со звуком!
Во Внуково соседи случайно сняли эмоциональный эпизод мужчины, живущего в доме напротив. 100% понимания
0 просмотренных постов скрыто
Частный детсад в квартире разделил соседей на два лагеря: одни были «за», другие «против». Но выселить садик не удалось даже через суды
Для ЛЛ: женщина сдала квартиру в доме под детсад. Одни соседи сами водили туда детей, другие были против, так как мешал шум и грязь от детей. ТСЖ подало в суд, но суды решили, что никаких нарушений в самом факте размещения садика в квартире нет, а конкретные нарушения прав соседей не были доказаны.
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Что случилось?
Нешуточная драма разыгралась в одном из многоквартирных домов славного города Новосибирска. Все началось, когда некая предприимчивая гражданка сдала свою квартиру на втором этаже дома под частный детский сад.
Часть жильцов такую инициативу поддержала: они с радостью водили туда своих детей и были довольны, что садик находится прямо в доме – далеко ходить не нужно. Некоторым даже не приходилось выходить из подъезда.
Но подобное соседство устраивало не всех. Пожилые соседи жаловались на постоянный шум и плач детей, беготню в подъезде, крики во дворе, на порчу лифта, перил и скамеек. Кроме того, дети заносили в подъезд грязь, которую никто не убирал.
Недовольны были и мамы других детей: детсад использовал игровую площадку во дворе, из-за чего ее элементы постоянно были заняты другими детьми. Но разрешения на это никто не давал.
Автовладельцы также выражали протест, так как несколько раз дети выбегали на стоянку и едва не попадали под машины.
В итоге ТСЖ, представляя интересы 42 недовольных жильцов, обратилось в суд с требованием закрыть детский сад.
Что решили суды?
В суде ТСЖ заявило, что деятельность детского сада нарушает права жильцов: из-за шума соседи утратили возможность спокойно отдыхать в своих квартирах, а использование общедомового имущества работниками и детьми приводит к лишним расходам на уборку и обслуживание.
Кроме того, детсад располагался в жилой квартире, что явно нарушало ее назначение.
Казалось бы, нарушения очевидны. Однако суд счел, что ТСЖ не доказало наличие нарушений со стороны детского сада.
1. Была проведена прокурорская проверка, которая показала: нет никаких нарушений санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
2. Некоторые жильцы сами водили в этот детский сад своих детей и поддерживали его существование. Некоторые родители, чьи дети гуляли на площадке, не возражали против того, что там играют и воспитанники садика.
3. Факты загрязнения, порчи имущества и иных нарушений прав жильцов не были зафиксированы и подтверждены документально.
4. Согласие остальных собственников на размещение детского сада в квартире вообще не требовалось, поскольку закон этого не предусматривает.
5. Наконец, суд сделал шикарный, на мой взгляд, вывод: «детские крики, плач, топот ног, хлопанье дверей не могут являться нарушением прав соседей, поскольку дети ожидаемо издают такие звуки в многоквартирном доме».
С учетом всех обстоятельств суд отказал ТСЖ в иске. Решение не удалось оспорить ни в апелляции, ни в кассации.
Верховный суд и вовсе отказался рассматривать жалобу, указав, что выводы нижестоящих инстанций были сделаны правильно: закон не нарушен, оснований для закрытия детского сада нет (Определение Верховного суда РФ по делу N 304-ЭС23-17959).
**********
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
**********
Показать полностью
1
Почему так дорого - ЖКХ
Одним из профилей моей работы является эксплуатация многоквартирных жилых домов, апартаментов, паркингов и офисов в Москве и Подмосковье.
И самое простое из этого - паркинги и офисы. Паркинги, особенно наземные и холодные, почти ничего не стоят в обслуживании, а у автомобилистов почти всегда есть деньги и они знают, за что они платят и чем любой паркинг лучше поиска места в забитом заснеженном дворе. Прибыль тут 10-15% по и минимальном штате работников и только протечки и риски повреждения дорогих авто не позволяют заработать больше.
Офисы делятся на категории, но с любой при должном профессионализме можно работать с прибылью в 15-20%, их эксплуатация всегда сидит в арендной плате и собственник более лоялен к тарифам и ставкам на эксплуатацию.
Апартаменты где-то посередине по сложности эксплуатации. Тут не работает Закон о защите прав потребителей, тут лишь частично работает Жилищный кодекс, сюда не сует нос Жилищная инспекция и лишь иногда заходит Пожарный надзор. Покупатели понимают, что сэкономив на покупке они уже попали на большой налог и большие эксплуатационные платежи и готовы смириться с этим. Государство тоже пока минимально влезает и минимально регулирует эту область, что позволяет при должном умении и поддерживая достойное качество работы получать прибыль 20-25%, что в сегодняшних условиях почти сказка.
И вот самый большой геморрой, самая большая жопа и цирк с конями - многоквартирные дома.
Сразу отсеку дома до 1953 года постройки, особенно без капремонта - их обслуживание это альтруизм и благотворительность. Этим должно заниматься или государство, или объединения собственников - ТСН.
Все, что построено с 1954 по 1994 год - это зона высокого риска и тут либо не будет должного качества обслуживания, либо будет конский ценник на него. Исключения редки и в реально ухоженные дома сложно зайти новой УК.
Дома с 1995 по 2020 - это моя целевая аудитория, дома уже устоялись, но еще не пришли в упадок. Тут можно обеспечить качественную эксплуатацию по относительно адекватной цене.
Дома 2020-2025 годов - это сборник недоделок застройщика, для приведения которого в порядок юристов нужно больше, чем сантехников и электриков. Бывают исключения и их можно эксплуатировать после полной диагностики.
С 1 января 2025 года минимальная ставка за обслуживание МКД со всеми удобствами от 6 этажей в Москве 45,99 руб/метр, в Подмосковье - в зависимости от муниципалитета в среднем от 47 руб/метр.
Но за эти деньги можно работать только если вы крупная УК или государственная/муниципальная организация, и это доказывается простым расчетом.
Посчитаем цену обслуживания 10 средних домов или примерно 100 000 кв.м. площади, с которых мы должны по этому тарифу в Москве собрать в месяц 4,6 млн руб в месяц (по факту с учетом безнадежных должников - социально опустившиеся, банкроты, (без)идейные сутяжники, уехавшие за границу или пропавшие куда-то - это будет максимум 4 млн). Потом заплатим налоги (мин.6% УСН и 5% НДС с 1 января 2025), останется меньше 3,6 млн.
Дальше все включает налоги и отчисления в фонды при минимально реальной зарплате, работаем в белую по ТК РФ, предложения работать «в черную» - это для ТСН, которые никто не проверяет, или фирм-однодневок.
Сантехники (4 в графике 2/2) - 370 тыс.руб
Электрики (2 в графике 5/2) - 170 тыс.руб
Уборщицы (5 в графике 6-1) - 400 тыс.руб
Вентиляционщик (1/2 ставки 5-2) - 60 тыс.руб
КИПовец (1/2 ставки 5-2) - 70 тыс.руб
Мастер-универсал плотник-плиточник-маляр-кровельщик по плоским кровлям (2 в графике 5-2) - 200 тыс.руб
Техник-смотритель (1 в графике 5-2) - 140 тыс руб.
Юрист (1 в графике 5-2) - 170 тыс.руб
Главный инженер (1/4 ставки 5-2) - 50 тыс.руб
Главный бухгалтер (1/4 ставки 5-2) - 60 тыс.руб
Генеральный директор (1/4 ставки 5-2) - 70 тыс.руб
Опустим при подсчете дворников (двор идет за отдельные деньги) и бухгалтера для расчетов (заключаем договор с МФЦ). Опустим также мелочи вроде энергетика, кадровика, специалиста по ОТ и ТБ, и сисадмина, привлечем их на ГПХ или по совместительству. Тепловые пункты мы тоже оставим в стороне, не наши они. Кто будет работать на приеме населения тоже не понятно, допустим гендиректор, юрист и главный инженер. Они же будут проводить собрания в домах. Техник возьмет работу с жителями на месте. Тяжело, но можно обойтись без отдельного специалиста по работе с населением.
Также примем что дома все с плоскими крышами и их не нужно чистить зимой и держать кровельщиков по скатным кровлям, что очень дорого.
Итого только на зарплату работников у нас уходит почти 1,8 млн. и 1,8 у нас осталось. И это очень скромный штат сотрудников.
Теперь подрядчики:
Лифтовики (считаем что у нас дома от 10 до 25 этажей (выше сильно дороже, ниже сильно дешевле) по 4 лифта в доме. Итого 40 лифтов, в среднем один это 10 тыс в месяц за лифт. Итого 400 тыс. в месяц
ДУиППА - сейчас ниже 30 тыс за дом не найти, еще 300 тыс в месяц
Аварийная служба (свои работники спят по ночам) - это в среднем от 40 тыс за дом, если с нормативным временем реакции 30 минут, это еще 400 тыс. в месяц.
Допустим, что больше нам подрядчики не нужны, диспетчерская у нас халявная, или городская, или входит в аварийку. Итого -1,1 млн и у нас осталось 700 тыс.
Но мы еще не купили ни спецодежду, ни одного шурупа, ни одного крана, ни одного патрубка, ни одного ведра краски, ни одного валика, ни одного автомата и ни метра кабеля.
Даже в очень хорошо обслуженном доме на материалы, расходники и одежду работников уходит 1/4 от зарплаты. Это еще минус 450 тыс и осталось у нас 250 тыс.руб в месяц.
Ну хорошо же, да? Так да не так. Во первых это уже меньше 10% прибыли, то есть хуже чем паркинги и тем более офисы и аппарты. Но дальше начнутся риски и непредвиденные работы.
1) фасад и работа пром.альпов. Стоит очень дорого, в Москве пара пром.альпов берет от 20 тыс за выход. Не важно - будут работать 1 час или 8, цена одна. А кирпич на голову бабушке никому в УК не нужен.
2) канализация и бестраншейная прокладка труб - от 200 тыс за 5-6 метров до колодца, если просядет и быстро не сделать, или нижние квартиры, или подвал поплывут в говне.
3) штрафы от жилищной инспекции - за любую туфту типа нет телефона и адреса жилищной инспекции на стенде в доме или найденного мертвого голубя на чердаке - от 250 тыс. за лицензионку.
4) штрафы от пожарной инспекции - за любой оставленный жителем велосипед в подъезде - от 20 тыс на должностное и от 300 тыс. на юрлицо.
5) ущерб собственникам от аварий, может измеряться миллионами рублей. Страховка на сумму до 1млн в год выйдет от 100 тыс за дом.
И после этого кто-то смеет утверждать, что 45,99 руб/метр (или 4599 руб в месяц со стометровой квартиры) это дорого? Да это социальная помощь населению. Населению с квартирами ценой от 15 млн руб за однушку и до сотен миллионов за многокомнатную. С ремонтами ценой от 2 до 15 млн рублей. С мебелью, которая стоит от 10 тыс за тумбочку и с собственниками на новых китайских авто за 3-5 млн и айфонами по 120 тыс.
В итоге на январь 2025 я разработал градацию тарифов на обслуживание МКД, которая выглядит примерно так:
Супер эконом (дез-жилищник-стайл) - от 45,99 до 51 руб/метр. Это значит базовое обслуживание с минимально допустимым уровнем качества, без реализации каких-либо пожеланий собственников, хотите что-то улучшить - за ваш счет. Дома тепло, вода и свет есть - хорошо, лампочки в подъезде меняем по заявкам, полы моем раз в месяц. Все планы и отчеты в ГИС ЖКХ и строго по общей форме без конкретики.
Эконом - от 51 до 60 руб/метр. Это значит, что выбираете совет дома и он ежегодно утверждает базовый план работ, а потом принимает их, но все возможные улучшения строго в пределах бюджета. Полы моем раз в неделю, обход техником делаем также.
Комфорт - от 60 до 70 руб/метр. Это значит что составляется смета на все работы и она выносится на собрание, планирование на 1-3 года, улучшаем энергоэффективность и еще на что хватит бюджета. Полы моем 3 раза в неделю, дому положен управляющий, ведущий личный прием, но строго по графику, так как обслуживает несколько домов.
Комфорт плюс - от 70 до 90 руб/метр. Тут начинаются дополнительные услуги: контроль подъема грузов в лифтах, вахтеры (пока не охрана и не консьерж сервис), вежливый и дополнительно обученный персонал 24/7 с качественным инструментом, своя диспетчерская служба и т.д.
Бизнес - от 90 до 140 руб/метр. Тут уже охрана, то есть ЧОО, пропускной режим, скуд, ежедневная уборка подъездов, одетые в красивую форму хаус-мастера с широким перечнем услуг, лояльность в любых спорных вопросах, свой управляющий с индивидуальным графиком для жителей, в том числе с приемом в выходные дни.
Премиум - от 140 руб/метр. Тут добавляется лифтер, швейцар или автоматические двери, консьерж-сервис, доступ жителей к системам видеонаблюдения, умного дома, вендинг, прачечная и до бесконечности разных дополнительных партнерских услуг. Уборка в постоянном режиме, утвержденная система контроля качества услуг.
Но конечное предложение всегда делается индивидуально в зависимости от характеристик, размера дома, его общего имущества и степени износа, а также перечня услуг.
Показать полностью
Нужна помощь по ситуации в мкд
Без рейтинга, поднимите, пожалуйста.
Ситуация в посте не моя. Публикую по просьбе хорошей знакомой.
Далее от первого лица.
Помогите, пожалуйста разобраться. В нашем мкд проходит смена газовых труб в рамках капитального ремонта. Старая общая магистраль проходит через подъезд, далее от неё уже тонкая труба в квартиру на 1м этаже и далее, как практически во всех мкд 70х-80х гг. Сейчас же Мосгаз хочет провести магистраль, что была в подъезде, через лоджии первых этажей насквозь в кухню и далее по старым меткам выше. Те общая магистраль пройдёт и через лоджию и через кухню.
Только вчера узнала, что прокладка через лоджию возможна, если есть открытый доступ к трубе, но в нашем случае такого доступа нет, все лоджии, кроме двух, застеклены. Те для доступа нужно будет убрать остекление, что естественно нас не устраивает. Остекление, в нашем случае, согласований/разрешений не требует, уточняла этот момент. Да и в принципе труба эта будет мешать пользоваться пространством на лоджии в полном объёме.
Сейчас, в момент проведения работ, никто не требует убрать остекление, никаких согласий на подпись тоже не получали, но предполагаю, нам просто вынесут предписание после проведения работ.
Имеет ли право собственник не разрешить провести трубу таким образом? Как действовать? Можем ли не пускать в квартиру? (чем это грозит?) Писать в прокуратуру? Гжи? Лично я готова отказаться от газа, и перейти на электроплиту, чем остаться с голой лоджией, сидя на этой трубе. Обязана ли я буду их пустить в этом случае?
Проблема ещё и в том, что работы должны начаться в ближайший понедельник, те времени на запросы в Мосгаз, гжи, ук и тд нет. Те на запрос время есть, но вот ответы получить не успеем.
Вчера успела проконтролироваться у юриста, как и моя соседка. Но ответы мы получили противоречивые. Возможно, тут есть люди, которые столкнулись с такой ситуацией. Ведь таких домов много. Буду благодарна за ответы.
Показать полностью
Узаконить балкон на первом этаже
Нужен совет об реальном опыте узаконивания от владельца жилья или юриста кто вёл дело.
В 90-х родители мужа пристроили балкон к комнате на первом этаже. В контексте данного поста продажу квартиры и покупку новой не рассматриваю. Прошу без негативных комментариев к пристройкам, не мы ее делали, но мы с ней оказались.
Что мы имеем архитектурно:
Балкон похожий на наш, снаружи расположен точно также.
Схема нашего балкона изнутри. Рисовала сама, толщину стен не учла.
Пристроен балкон длиной в два окна. Выдается впёред на ширину асфальтовых отмостков вокруг многоквартирного дома на 1,5 метра. Отмостки такие широкие, т.к. вокруг дома сделаны бетонные ограждения вокруг окон минус первого этажа.
Всем основанием касается земли. Вниз сделан погреб-кладовка.
На месте окна номер 1 первом этаже сделана арка-проход на балкон. Батарея отопления вероятнее всего была демонтирована. Окно номер 2 конструктивно сохранено, батарея на месте, нет рамы, просто проём.
Что мы имеем юридически:
есть план квартиры с отметкой, что не утверждено БТИ. По виду документ старый, с чем связан отказ не знаем, вероятно была попытка узаконить.
Домом управляет кооператив собственников с 70-х и по сей день. В доме председателем был человек, который уже умер, но его правопреемник помнит, что было решение собранием кооператива о признании плана нашей пристройки. Решение сейчас ищем все вместе. Сойдёт ли такое решение, за согласие 100% собственников, требующееся по закону? Или согласие должно быть свежим?
Если были разрешения на реконструкцию от разных инстанций (в чем мы не уверены), то они вероятно утеряны.
Собственно вопросы:
У кого был опыт, можете порекомендовать юриста в Московской области? Во сколько денег обошлось?
Мне не жалко оплатить услуги за грамотный подход, но по отзывам о фирмах, которые нахожу - после аванса про клиента с его пристройками забывают и футболят месяцами. Ценник доходит до сотен тысяч за ведение дела, вот вообще не улыбается, чтоб футболили за такие деньги. Хотелось бы работать с конкретным специалистом, который будет держать курсе.Уже построенную самовольную пристройку сейчас можно узаконить только через суд?
Как выделить право собственности на землю, где стоит пристройка? Если мы найдем решение кооператива об утверждении плана пристройки, то на его основании можно будет сделать? Или формально нужно ещё собрание собственников или ещё что-то?
На кадастровом плане с домами на нашей улице творится непонятное. Дома не выделены как объекты и земля вокруг дома тоже. Есть вероятность, что земля принадлежит не собственникам, а администрации города. Выписку ЕГРН не на свою собственность сейчас не сделать, я не знаю как проверить кто владелец. Как можно это выяснить?
Если земля во владении города, то пристройку не узаконить или есть способ сделать право собственности/долгосрочной аренды на такую землю?
Главный вопрос - в 2025-м вообще реально узаконить такой вариант, у юристов здесь или собственников такого жилья есть примеры с удачным исходом дела? Стоит игра свеч?
Показать полностью
2
Про новые поправки к содержанию домов культурного наследия
Порядок содержания объектов культурного наследия хотят упростить.
Что это значит простыми словами? Рассказал 16 января в утреннем эфире Москва FM.
Показать полностью
Ипотека? А, может, лучше:
Обычный подъезд в Зябликово на Шипиловской, 60