21 миллион за квартиру, 80 — за ошибку застройщика: Как семья с тремя детьми обернула брак в ремонте в состояние1
Представьте: вы покупаете квартиру за 21 миллион рублей, а суд решает взыскать с застройщика в четыре раза больше — целых 80 миллионов! Звучит как фантастика? Но это абсолютно реальная история из моей юридической практики. Это дело стало самым крупным и показательным в моей карьере.
Как такое возможно? Всё просто: надо хорошо знать законы и использовать эти знания на 100%. Если кратко — секрет в том, как именно была куплена квартира. Но давайте по порядку.
Действующие лица и покупка с «сюрпризом»
Наш «оппонент» — застройщик «М.Строй», входящий в могущественную группу компаний ПИК. Он построил 6 жилых домов в Москве.
В марте 2022 года мои доверители (семья с тремя детьми) купили в одном из этих домов готовую 3-комнатную квартиру площадью 77,8 м². Ключевой момент: они подписали не договор долевого участия (ДДУ), а договор обычной купли-продажи уже готового объекта.
Стоимость квартиры составила 21 247 180 рублей.
Собственность была разделена на доли между всеми членами семьи:
Родитель-1: 28,4%
Родитель-2: 28,4%
Ребенок-1: 36%
Ребенок-2: 3,6%
Ребенок-3: 3,6%
Как это часто бывает, радость от новоселья омрачили строительные недостатки. Кривые стены, некачественная отделка — стандартный набор для новостроек. По закону, покупатель может потребовать от застройщика либо самому всё исправить, либо выплатить деньги на самостоятельный ремонт.
Мои клиенты выбрали второй вариант.
Разведка боем: Независимая экспертиза и претензия
Доверители заказали независимую экспертизу. Результат шокировал: чтобы привести квартиру в порядок, требовалось 1 517 764 рубля
Настало время для первого официального шага. С моей помощью была составлена и направлена застройщику грамотная досудебная претензия, с требованием выплатить эту сумму. По закону «О защите прав потребителей» у продавца есть всего 10 дней, чтобы добровольно выполнить требование.
Застройщик проигнорировал претензию, вообще не ответил. Что ж, значит, наш следующий шаг — суд. И вот здесь начинается самое интересное.
Секретное оружие: Почему ДКП — это золотая жила
Большинство покупателей новостроек знают про ДДУ (договор долевого участия). Но мало кто в курсе, насколько он невыгоден в случае спора о качестве.
Неустойка по ДДУ:
Составляет 1% от суммы, нужной для устранения недостатков.
Общий лимит: Неустойка + стоимость ремонта не могут превысить 3% от цены договора.
Для нашей квартиры это смешные 637 415 рублей. Слезы, а не компенсация!
А теперь смотрите, что дает договор купли-продажи (ДКП), который был у моих доверителей. Он позволяет применить Закон «О защите прав потребителей» в полной мере.
Неустойка по ДКП (для потребителей):
Составляет 1% от всей стоимости товара (квартиры) за каждый день просрочки.
В нашем случае — это 212 471 рубль ЕЖЕДНЕВНО!
И самое главное — у этой неустойки НЕТ ВЕРХНЕГО ПРЕДЕЛА. Она может капать хоть год, хоть два.
Чувствуете разницу? 637 тысяч против бесконечных 212 тысяч в день. Это и был наш козырь.
Историческая справка: По ДДу кстати раньше тоже было как по купле-продаже, но чем дороже становились квартиры и богаче застройщики, тем меньше прав на качественную квартиру оставалось у покупателей этих квартир.
Суд первой инстанции: Что мы требовали и как всё прошло
Мы подали иск с четкими требованиями:
Выплатить стоимость ремонта: 1 487 302 рубля.
Взыскать неустойку: 212 471 рубль за каждый день, начиная с 11-го дня после нашей претензии и до момента фактической выплаты.
Компенсация морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить наши требования.
И еще один важный нюанс: так как собственников пятеро, каждый из них (включая детей) имел право на свою долю от всей взысканной суммы. Все заявленные требования должны были быть взысканы пропорционально долям.
Суд длился почти 5 месяцев — с 7 декабря 2022 года по 28 апреля 2023 года. Для Москвы, с учетом пяти заседаний и судебной экспертизы, — это очень быстрый результат.
Процесс начался стандартно. На первом же заседании мы заявили ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Мы хотели, чтобы суд официально подтвердил все недостатки и их стоимость. Представитель «М.Строя» подал аналогичное ходатайство, но с одним нюансом — они просили назначить своих, других экспертов.
И здесь судья сделала неожиданный ход. Вместо того чтобы выбрать кандидатуру одной из сторон, она воспользовалась своим правом и назначила своих, судебных экспертов. На моей практике такое случалось меньше пяти раз за всю карьеру
Эксперты снова осмотрели квартиру, все пересчитали и вынесли свой вердикт.
Результат экспертизы:
Факт: Строительные недостатки действительно есть.
Стоимость устранения: 1 000 511 рублей.
Да, эта сумма оказалась почти на 500 тысяч рублей меньше, чем в нашей первоначальной экспертизе. Почему? Судебные эксперты использовали чуть иную методику расчета, посчитали некоторые недостатки несущественными — в общем, подошли к вопросу строже, что часто выгоднее для застройщика.
Но для нас это все равно была победа! Почему? Во-первых, сам факт наличия недостатков был официально подтвержден судом. Во-вторых, даже один миллион рублей — это внушительная компенсация за ремонт. Моих доверителей такой результат полностью устроил. Но, а главное сражение за неустойку было еще впереди.
Тайное оружие застройщика — юрист из параллельной реальности
После того как экспертиза поступила в суд и заседания возобновились, на сцену вышел самый загадочный персонаж нашей драмы — юрист, представлявший интересы «М.Строя».
Обычно я стараюсь не давать оценок коллегам. Но этот случай — исключение. Без него картина будет неполной, а история потеряет в достоверности. Его работа была настолько феноменальной, что о ней нельзя молчать.
Помните наш главный козырь — договор купли-продажи (ДКП), а не ДДУ? Так вот, юрист застройщика, похоже, жил в параллельной реальности, где существуют только ДДУ, а ДКП еще не изобрели.
Он до самого конца строил всю свою защиту на законах, регулирующих долевое строительство! Он ссылался на них в своих письменных отзывах, в возражениях и в устных выступлениях.
Кульминацией стал прямой вопрос судьи, который прозвучал примерно так:«Уважаемый представитель ответчика, объясните, почему вы в своих возражениях постоянно ссылаетесь на закон о ДДУ, когда в материалах дела четко фигурирует договор купли-продажи?»
Казалось бы, это момент прозрения. Но нет. Даже это не переубедило его. Он продолжал настаивать на своей версии.
Это было поразительно. Представьте, что вы играете в шахматы, а ваш противник упорно пытается ходить как в шашках, не понимая правил. Со стороны это выглядело очень забавно.
Эта фундаментальная ошибка свела на нет всю защиту застройщика. Бороться с неустойкой в 200+ тысяч рублей в день, когда ты думаешь что ее не существует.
Но все-таки одну правильную вещь он сделал, он заявил об уменьшении неустойки и штрафа до разумных пределов, иначе общая взысканная сумма перевалила бы за 100+млн рублей.
Так или иначе в конце апреля 2023 года суд выносит следующее решение, полный текст решения имеется в карточке дела, ссылку на которую я оставлял выше, единственное там удалены циферки:
Давайте разберем итоги этого решения по пунктам. Для удобства я пишу общие суммы, не деля их на пятерых собственников.
Решение суда первой инстанции:
Неустойка за просрочку передачи квартиры: 800 000 рублей.
Стоимость устранения недостатков: 1 000 512 рублей
Неустойка за просрочку выплаты этой суммы: 1 300 000 рублей.
Компенсация морального вреда: по 10 000 рублей каждому из пяти истцов (итого 50 000 рублей).
Штраф по ЗоЗПП: 1 000 000 рублей.
Итого: около 4,5 миллионов рублей. Но это была лишь разминка.
Главная интрига: Неустойка на будущее
Суд признал наш главный аргумент: за каждый день просрочки выплаты компенсации застройщик должен платить. Однако судья, сославшись на «чрезмерность», применила статью 333 ГК РФ и незаконно уменьшила нашу неустойку с 212 471 рубля в день до 10 000 рублей.
Почему это незаконно? Потому что неустойка за будущие дни, которая еще не начислена, не подлежит уменьшению! Суд может снижать только ту сумму, что уже накопилась к моменту вынесения решения. Это была ошибка, и мы очень хотели ее исправить.
В то же время, Застройщик, вместо того чтобы просто выплатить 1 миллион рублей за ремонт и остановить ежедневное начисление, также решил бороться. Нас ждала апелляция.
Апелляция: Чудо-юрист дарит нам джекпот
Ответчик был к нам благосклонен. Они не торопились исполнять решение, позволяя даже уменьшенной неустойке (10 000 рублей в день) тикать. А их юрист подал апелляционную жалобу, в которой... снова настаивал, что суд должен был применять закон о ДДУ!
Для нас это был подарок судьбы. Пока они жили в своей параллельной реальности, у нас появился шанс сорвать настоящий джекпот.
Поверьте, я вложил в нашу жалобу все силы, знания и аргументы, которые только существовали.
А 20 сентября 2023 года случилось то, ради чего стоит быть юристом.
Апелляционный суд, разобравшись в деле, исправил ключевую ошибку суда первой инстанции. Он отменил уменьшение неустойки и постановил: Взыскивать с застройщика полную законную неустойку — 212 471 рубль за каждый день просрочки, начиная с 29 апреля 2023 года (дня после вынесения первого решения).
Простая арифметика: на момент вынесения апелляционного определения прошло 144 дня.144 дня × 212 471 рубль = 30 595 824 рубля.
Только на этом одном эпизоде мы выиграли дополнительно более 30 миллионов рублей!
А это я сразу после апелляции, светило солнце, а я уже посчитал свой гонорар)
Наверное вы думаете, что в тот же день клиентам заплатили хотя бы миллион рублей чтобы прекратить это безумное начисление неустойки?
А вот и нет, неустойка прекратила начисляться только 18.04.2024, неустойка тикала 355 дней. 355 дней × 212 471 рубль = 75 427 205 рублей!
А на этом на сегодня все, будет еще вторая часть, если со мной ничего не случится, в ней расскажу почему застройщик выплатил стоимость устранения недостатков только в апреле 2024 и как мы исполняли решение суда, а это еще то приключение, ведь неустойку мы смогли получить только летом 2025 года.
Вторая часть будет не менее эпичной. Не пропустите!
В общем, друзья, судитесь и боритесь за свои права! И будет вам счастье.
Если понравилась статья ставим лайк, распространяем информацию.
А чтобы ничего не пропустить и ознакомиться с другими моими постами подписывайтесь на мой канал в Telegram
P/s: «Спасибо, юрист «М.Строя»
